プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[521: 匿名さん]

価格帯が発表されるだけでこれだけスレがのびる。ここ相当人気あるね。

[522: 匿名さん]

>>517 匿名さん

その分を食っちゃってるから。今出てきてる価格は。

[523: 匿名さん]

>>521
たけーよ・・・ってレスに対して火消しが入ってるだけでしょｗ

大和の佃は竣工1年以上経過しても売り続けてるし、
住不有明は竣工後3年は余裕で売り続けるだろうし（ちなみにドトールは秋で3年）、
ここも同じようなペースになるんじゃない？
それを大人気というのか不人気と捉えるかは価値観次第ｗ

[524: 匿名さん]

有明も注目されてきたね。狙ってた人は予想を超える金額だったのかな。

[525: マンション検討中さん]

>>524 匿名さん
もちろんそうだろうね。
超割高価格だから。

と言っても、まだ予定価格の正式アナウンスは出ていないわけだけど。

[526: 匿名さん]

>>525 マンション検討中さん
まだ正式な価格も出てないのに超割高ってw大丈夫か？

[527: 匿名さん]

みんなずっと予想価格について話してるんだから、その価格が高いか安いか言うのは普通のことじゃないかな？

[528: 匿名さん]

>>527 匿名さん
まだ正式な価格は出ていない。予想の価格で高い安いって大丈夫か？

[529: 有明民さん]

>>528 匿名さん
ダイワの方ですか？

[530: 匿名さん]

>>528
質問の意図がよく分かりませんが、大丈夫か？ということなら大丈夫でしょう。
みなさん予想価格であることは理解した上で高い安いの議論をしているのだから、何も問題ないですね。

もしあなたが、正式価格でないと議論の意味がないというポリシーの持ち主なのであれば、正式価格が出るまでここを見なければ良いと思いますよ。

[531: 匿名さん]

>>528 匿名さん

大丈夫です。
あなたこそ大丈夫ですか？

[532: 匿名さん]

スミフ物件の陰に隠れてしまうと思ったけど、結構注目されてるのね。予定価格通りになりそうだわ。

[533: 匿名さん]

>>525 マンション検討中さん
予想価格で超割高と感じるなら買わなければ良い。高いというのと、割高はちがうからね。まして超が付くほどの割高って、貴方にとって検討の余地もないでしょ此処は。正式な価格も出てないのに、前評判で割高と刷り込むのやめた方が良いのでは？

[534: 検討者さん]

まぁ正式な価格が出てないので、ダイワからアナウンスがあるまで待ちましょうよ。割高・割安は人それぞれの感覚でしょうけど、決して300を割る程安くは出してこないのではと思います。

[535: 匿名さん]

>>458 マンション掲示板さん
モデルルームに駐車場はありませんが、、。
検討者もいる中、最低限のモラルとして嘘やデマはやめましょうよ。

[536: 匿名さん]

>>533 匿名さん

刷り込むも何も、今はWEB記事の記載を材料にみんなで議論してるんでしょ？
もちろん、価格調整の可能性もあるでしょうね。

[537: 匿名さん]

ここ買うよ。周辺住民の方はよろしく！

[538: 住民板ユーザーさん]

考え直した方がいいと思う。

[539: 匿名さん]

そういう事なら自分もここ買うわー！

[540: 有明民さん]

思い留まった方がいいと思う。

[541: 匿名さん]

350以内でレインボービューなら迷わず買います

[542: 匿名さん]

>>541 匿名さん
もう少し高い。

[543: 匿名さん]

ここの間取り、キッチンの後ろからしか洗面所・風呂に行けないとかけっこうひどい感じだったけど、その点営業に聞いた人いる？

[544: 匿名さん]

レインボービューは370万くらい？

[545: 匿名さん]

>>536 匿名さん

2期から値上げらしいで。

[546: 匿名さん]

なんでまだ一期も売ってないのに二期の値上げ話が出てんねん！？

[547: 匿名さん]

ミナトフロントが450だそうで、ここも連れ高になりそう。3年前に戻りたいよ。

[548: 有明王子]

>>535 匿名さん
危うく騙されそうでしたーありがとうございますー
千葉とか埼玉を低く見る人ってたまにいますよねー

[549: 匿名さん]

千葉や埼玉と東京どっちが上か知らんの？

[550: 匿名さん]

>>547 匿名さん

3年後に同じこと言わないためにはここが勝負どころですよ！

>>548 有明王子さん

無言で削除依頼が一番ですよ！私既に10件はは削除してます。

[551: 住民板ユーザーさん]

駐車場の無いモデルルームという方が
嘘くさいと思う。

[552: 匿名さん]

根拠なく２期から値上げとかいう書き込みも、削除したほうがいいね。

[553: 通りがかりさん]

1期が一番安いでしょ。
そうなると2期からは値上げ。
わざわざ激安で売るわけが無い。

[554: 匿名さん]

一期から激高なら値上げ煽り手法は崩壊する。

[555: 匿名さん]

その通りですね。

[556: 匿名さん]

有明で、スミフ以外２期から値上げした例なんて皆無でしょ。

[557: 匿名さん]

>>556
有明関係なく住不以外で露骨にそんなことする業者のほうが稀でしょｗ

[558: 匿名さん]

>>557 匿名さん
V4達成のデベだぞ！頭が高い！！

[559: 匿名さん]

どうしても〇〇には住みたいけどタワマンは絶対嫌、という層はいるわけです。
災害時の問題とか、子供に悪影響があるとか、それこそドラマにもなったように上層階と下層階級の確執とか。
今まで有明にはタワマンしか無かったわけで、そういう層を取りこぼしてたとも言えます。
別に、非タワマンだからといってタワマンより安く無ければいけないとは思いません。

[560: 匿名さん]

>>559 匿名さん

タワマンより安くなければいけない、なんて誰が言った？

[561: 匿名さん]

>>559
詭弁だねｗ
タワマンの低層に住めば住むことだし、
Ｖ字型の配置を見る限りだとココも上下階や方角格差はあるでしょ・・・
中低層でもスーゼネ起用して都心高台やＰＨ豊洲ぐらい仕上げてくれればまだいいけど、
ここは所詮長谷工でしょ？（ダメといってる訳ではない、質や格の話）

個人の嗜好でココを選択するのは自由だけど、
将来的に中古市場では戦えないというかどうしてもそれなりの評価になってしまうから、
そこだけは肝に銘じておいたほうがいいね。

[562: 匿名さん]

価格次第。
平均坪単価が300切ってくるなら、リセールバリューもそこそこあると思う。

[563: 匿名さん]

>>562
＞価格次第
そりゃそうだｗ
いずれにしても住不がランドマークで指標になるんだから、
住不の中古が400なら、こっちは8掛けの320が妥当、住不が坪300なら240ぐらいだね。

[564: 匿名さん]

>>563 匿名さん
現状の有明の中古相場から言えば、ここは280、とブロガーが言ってるよね。

[565: 匿名さん]

>>559 匿名さん

そもそも「どうしても有明に住みたい層」って？

・当地に地縁がある→埋立地だしなあ
・開放感が好き→だったらタワマンでしょ
・湾岸住みたいけど他は予算的に→高い有明に意味ある？

いまいち思い浮かばん。

[566: 匿名さん]

もうこんなご時世なんだからさー、湾岸だけど容積率余らせちゃって余裕のあるランドプランにしちゃいましたとか、やたら階高凄いとかインパクトあるマンション作ってその分450万位で売り切ろう！みたいなチャレンジしてほしいよなー。

[567: 匿名さん]

>>565 匿名さん

・夏冬に某所で開催される某イベントに徒歩で行きたいひと

[568: 口コミ知りたいさん]

>>564 匿名さん

それは中古相場が280万でしょ。
ここは新築だから280万では無いかと。

頭使って日本語くらいちゃんと読もうよー。

[569: 匿名さん]

まあ、グレードも高い330万くらいなら普通のはサラリーマン向けに丁度良い価格設定かなあと思いました。

ここより安くて良いマンションが出てこない限りは値下がりしないのでは？

[570: 匿名さん]

安いと思う人も居れば、高いと思う人も居る。

これが、現在の有明の現状なんだと思います。
高いと思うなら、自分が安いと思うエリアに移れば良い。
それが千葉や埼玉でも良ければ現実的ですしね。

価値観と収入次第で、選択肢は無限大ですよ。

[571: 匿名さん]

スミフが次の値上げで坪単価400万超えたら、ここの割安感が高まる。
なんか、そういう流れになると思うんだよね。

[572: 匿名さん]

正直350万超えても驚かないけどね。
320万なら普通に考えても安いと思うし、まだまだ値上がり余地もあると思うよ。

[573: 匿名さん]

市況は全く下がりそうにないですからね。
坪330万は絶妙な値付けだと思いますよ。258戸程度なんですぐに売れると思います。

[574: 匿名さん]

>>573 匿名さん

そもそも下がる理由が無いんだから、下がる訳が無い。
もともと東京の不動産は海外主要都市と比べても激安だし、２倍３倍になってもおかしく無い状況だぞ。

[575: 匿名さん]

>>574 匿名さん

海外の主要都市と比較するなら、有明は比較出来ないでしょ。
すでに国内の主要都市である港区、千代田区の一部エリアは海外のそれと同程度の水準まで上がっているとも言えませんかね？

[576: 名無しさん]

ほんそれ。
こういう話題になった時決まって海外都市引き合いに出してくるやついるけど、
比べる次元が違うし東京を例に挙げたいとしてもそもそもその対象じゃないから有明は。

[577: 匿名さん]

東雲のクレヴィア豊洲はここと同じ関西系だけあって、値上がり確実だの激安だの言われていたが、中古は値引きしても売れる気配なし。
有明の中古も、元々安かったオリゾン、ガレリア、BAC以外は元本割れ状態です。そもそも有明は5000万以上の中古はほぼ売れてないから、ここや住不有明を買うのは出口の無い迷路に迷い込むようなものです。

[578: 匿名さん]

>>568 口コミ知りたいさん

いやいや、何言ってんの。違いますよ。のらえもんブログの主張は、中古相場に新築バリュー乗っけて280という内容です。

ちゃんと頭使って読んでくださいね！

https://wangantower.com/?p=14997
「私が考えるフェアバリューはどこかといえば、、、うーんHM/GGで210〜230、BASで265〜270くらいが成約の中心という中、新築バリューを最大限とって280くらいではないでしょうか。」

ま、個人的には300ぐらいいっても仕方ないかなとは思いますが。330はちょっと行き過ぎかな。

[579: 匿名さん]

>>569 匿名さん

まだ言ってんの？「ここより安くて良いマンションがない」とかって笑

資産価値で言えば、豊洲の中古や新築でも品川シーサイドのプライムやグランドメゾン、PT晴海の割安部屋のほうがよっぽどいいわ。

[580: 匿名さん]

>>572 匿名さん

350超えたら頭おかしいと思うレベル。
320でも割高。
値上がり余地？ない。

[581: 匿名さん]

>>579 匿名さん

品川シーサイドとか、晴海って我慢大会かなんかですか？笑

[582: 匿名さん]

品川シーサイドは閑散とした僻地だし、春海はスーパーすら無い徒歩15分。

ここ、徒歩2分だし商業施設隣接。
ここより安くて、此処より良いマンションって、本当に無いんだよ。

[583: 匿名さん]

まあ、絶妙な価格設定という事だと思います。
安いと思える人も、高いと思う人もいる、現状が全てを物語ってますよ。

[584: 匿名さん]

>>582
✖️ 品川シーサイド
○ 有明
だった、失礼。

[585: 匿名さん]

販売開始すれば安いと思っている人が居ないことが証明されるよ。
住不有明もまだ1200戸売れ残っているからねｗ

[586: 匿名さん]

320万以下で購入できる大規模マンションがどこにあるか調べた方がいいね。ここを逃すと湾岸エリアはもう買えないなー。

[587: 匿名さん]

>>582
>>581

残念ながら、今の予定価格のままでは、それらあなたがバカにしているマンションよりも資産価値は低いです。

[588: 匿名さん]

現状はでしょ。商業施設もできるし、インフラもできるしで間違いなく利便性は上がるので予定価格でもなんだかんだ完売では？

[589: 匿名さん]

10年前からそう期待し続けて来たんだけど・・

[590: 匿名さん]

>>589 匿名さん
開発が予定していない時期に期待しても無駄ですよね。

[591: 匿名さん]

開発挫折の歴史

[592: 匿名さん]

>>588 匿名さん

もし、晴海やシーサイドよりも資産価値が高いとするならば、それらエリアよりも騰落率が高くなるだろう、と推測されているわけですよね。

今の予定価格を正当化するとすれば、
・全体の相場は停滞し、有明だけが2割ぐらい中古相場が上昇する
もしくは
・全体の相場が上がり、有明が他の地域よりも2割高いパフォーマンスを出す
ということになります。

さて、有明だけが2割も高いパフォーマンスを出すことが可能なのでしょうか？

現実的ではないことがご理解頂けるかと。

[593: 匿名さん]

クチコミ人気度が急上昇してる。こことにてる越中島は販売前は過疎ってたけどね。予定価格の発表でここまで盛り上がるとは。

[594: 匿名さん]

有明は出だしの3セク倒産が痛かったなあ。

[595: 匿名さん]

>>592 匿名さん
晴海やシーサイドって何と比較してるの？ドゥトール？プライムパークス？

[596: 匿名さん]

>>595 匿名さん

まず前提として資産価値、つまりリセールバリューの比較をしてて、プレミスト有明が坪330とかで出してきた場合の話ね。

その前提のもとでは、パークタワー晴海の割安部屋、プライムパークス 、グランドメゾンなどのほうが、リセールバリューは高いと思いますよ。

[597: 匿名さん]

>>596 匿名さん

流石にそれは無い。
品川シーサイドが、有明より勝る箇所って殆ど無いでしょ。

[598: 匿名さん]

>>596 匿名さん
んー。確かにここはリセールが難しいことは同意ですが、単純に価格で比較した場合、320以下の部屋が現時点においても晴海やシーサイドにどれだけ残っているかってことですよね。300以下の部屋って殆ど売れてしまったのでは？

[599: 匿名さん]

おそらく、湾岸で庶民がマンション買える最後の物件だよ。

[600: 匿名さん]

>>597 匿名さん
だからさ、そういうこと言ってるんじゃないの。ちゃんと前提読んで。シーサイドと有明どっちがいいかってのは、個人の好みね。

リセールバリューは数字の話だから。
有明が330なんて価格で出してくるとしたら、10年後売ってどっちが手元にお金残るのか。それはシーサイドのほうだよねってこと。

[601: 匿名さん]

>>600 匿名さん
リセールとか？お金に縛られてる訳じゃないから。。好きなとこ住ませてよ。

[602: 匿名さん]

>>598 匿名さん

晴海もシーサイドも、まだ3LDKで坪300切りの部屋、フツーに買えますよ。

[603: 匿名さん]

>>601 匿名さん

だからさ笑
そういう話は最初からしてないから笑
論点ずらさないでね。

[604: 匿名さん]

>>601 匿名さん

最初から資産価値の話だって言われてるのに、困った人だな。

[605: マンション検討中さん]

>>597 匿名さん

品川シーサイドが有明より勝るところもあるし、逆もあるでしょう。有明を高く評価しすぎでは？

[606: 匿名さん]

資産価値ー。って豪語してるのはもれなくカツカツの一般庶民。俺を含めてな！笑

[607: 匿名さん]

>>606 匿名さん

豪語というか、もともとは「ここより安くて良いマンションはない！」と主張してる人がいたので、「資産価値の面で見ればたくさんある」と返したら、「じゃあどこなんだよ！」って話が発端ですよ。

[608: 匿名さん]

>>606 匿名さん

最終的には、 >>601 のような形で終わってしまったわけですが（笑）

[609: 匿名さん]

まあいいじゃないか。あまり深く考えず、各自好きなとこに住むのが一番幸福になれるよ。さあ、寝よう。

[610: マンション検討中さん]

>>607 匿名さん

ここより安くていいマンションはない！

ですか笑

まあ、ここが330で売れるような時には、全体の相場が上がってるということだと思うので、期待してますよ笑

[611: 匿名さん]

有明が好きで有明に住んでる人は少数で、大抵は将来的な資産性に期待して有明に住んでる。
だから、くだらないことで『有明民の大勝利！』って言ってるけど、実際に有明に住んでる人ほどなかなか価値が上がらないことを実感していて、早く売り逃げたいと思っている。
でも、なかなか売れないからネットに無理ポジするが、ほとんど逆効果になっているｗ

[612: 匿名さん]

>>611 匿名さん
それなのに坪330とかで出てきた日には、知っている人ほど敬遠するよね。

[613: 匿名さん]

330万なら安いと思うよ。
350万くらいまでなら普通のサラリーマンでも買える価格だし、スミフが嫌な人はこちらを買えば良いかと。

そもそも330万で高いと思うなら千葉にでも行くしか解決方法って無いかと。

[614: 匿名さん]

同じりんかい線沿線なんだから、ここと品川シーサイドを比較するのはごく自然ななりゆきかと。
とくにプレミストとグランドメゾン品川シーサイドの杜は非タワーという共通点もありますし、なんとなくコンセプトも似通ってますから、十分比較対象になると思いますよ。けっこう甲乙つけがたいと思います。

[615: 匿名さん]

>>605 マンション検討中さん

品川シーサイドが、有明に勝る所って殆ど無いのでは？

[616: 匿名さん]

>>614 匿名さん

つまり、建物は甲乙付けがたいと。
周辺環境は有明の圧勝。
交通機関だと、微妙に有明の勝ち。
品川区のブランドイメージはどうなんだろう。湾岸ブランド、有明ブランドと比較して良いような気もするし、辺鄙なイメージもあるし、よく分からん。

[617: 匿名さん]

スミフ検討してた人が、スミフの不安な所を解消して住めるマンションって感じかな。
タワーマンションの修繕費の高さの不安とか、高速道路脇の不安とか。

そう考えると非常にリーズナブルな価格。

[618: 匿名さん]

1期でパンダ部屋を確保するのが正解。

[619: 匿名さん]

>>613 匿名さん
そういう話をしているんじゃないんだよ。
フェアバリューはいくらなのかってこと。
坪330で出てきたとしたら、むしろ、千葉の物件の方がリセールではここより有利だよ。

[620: 匿名さん]

>>615 匿名さん
大きな商業施設が出来るというところぐらいじゃない？勝ってるのは。りんかい線ユーザーにとっては、向こうの方が便利な場所だよね。