プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[4474: マンコミュファンさん]

竣工前に完売しないと

2019年10月から増税が適用（竣工前でも1年後に売れ残り多数はきつい）
選手村が売り出される
他にも後続と重なり販売になる
オリンピック会場の近くだけに喧騒の中の販売はしにくい

[4475: 匿名さん]

>>4474 マンコミュファンさん
オリンピックついでに、来た人へ向けて、現地モデルルームで旗揚げて販売してるかもよ。

[4476: 匿名さん]

それも便乗商法でおもろいね
テレビに完成後販売中のノボリが写る
全国的に有名なマンションになる？

[4477: 匿名さん]

>>4471 匿名さん

選手村は坪単価600超えるらしいぞ。
競合するかね？

[4478: 匿名さん]

選手村が売り出されたら、一気に値上がり進むぞ。

[4479: 匿名さん]

>>4477 匿名さん
そんな筈ないでしょ…タワーの条件良い部屋の話をしてるの？板マンならせいぜい350万−400万程よ。

[4480: 匿名さん]

オリンピック便乗商法でいいんじゃない？
既に、スミフ有明と野村東雲の便乗商法でしかない特徴の無い物件になってる。
立地でも売れないから、今は周辺物件より少し価格下げて売るしかない。

[4481: 匿名さん]

>>4480 匿名さん
東急不動産の人に仕事で会って根ほりハホリ聞いてきました。周辺エリアの販売予定価格についての情報です。

ブランズ豊洲（仮)
入札で二番手の住友不動産よりも10パー高く土地を買った。ただ購入後裏側の学校に土地を提供したので、使用できる土地に建てられる建物の分譲単価に土地代が上乗せされた。更に販売開始スケジュールが約一年遅れたのは、オリンピック終わらないと、工事単価が高騰し過ぎて、採算が合わないからだそうです。わざと土地を寝かせて、工事単価がちょっと安くなるオリンピック後にあえて遅らせた。また、スーゼネは、マンションだとあまり儲からないし、オリンピック前後でマンションよりも儲かる建設盛りだくさんなので、例え大型タワーであっても、儲からないから仕事受けてくれず、だから熊谷組だそうです。
販売単価は400万台平均だが、安い部屋でも400万、平均的な部屋は430万前後、高層階は450万超えるそうです。

シティータワー東京ベイ
商業施設には、イオンがブランドを変えて入るそうです。またNHKホールと同等のイベントホールも設置。マンションは、既に360ー380万（現在)だけど、スミフなので、今後開発計画がより具体的に発表されるタイミングで値段を上げて行くそうです。
またこの物件よりも更に立地条件悪い有明に、東京建物のブリリアが建つ（国際展示場までシャトルバス)が、用地の仕入値から考えても、380万くらいで数年後に売り出されるそうです。

デベロッパーとしては、決して安くないが、建築単価の高騰や、都内には開発用地がなく、少ない候補地を入札形式で大手が参加して仕入れるため、一般人には手が届かない金額でこの先も売り出されるし、タワーマンションは今後供給が減るそうです（自治体が、保育園や学校のインフラが追いつかないために抑制してきている)。

なので、今後もしばらく新築販売単価は上昇傾向だし、中古も値下がりはしにくいとのこと。

待つよりも目の前のものを早く買った方が、月々の負担は軽減できるそうです。

[4482: 匿名さん]

>>4481 匿名さん
デベの名前を変えてあちこちのスレ周ってるみたいですが目的は？笑

[4483: 匿名さん]

>>4481 匿名さん

結論からスミフが一番お買い得ってこと？

[4484: 匿名さん]

>>4483 匿名さん
お買い得なのは、ここ有明のガーデンズですよ。
皆も、ここの掲示板に来てる時点、ここを少なからず気になってるんだと、思いますよ。
気にならないなら、来ない。

[4485: 匿名さん]

一瞬お買い得だと感じましたが、冷静に考えると果たしてお買い得なのか悩ましいです。
有明で買うなら、スミフが一番いいのではないかと思いますよ。

[4486: マンコミュファンさん]

タワマンが苦手で湾岸は好きだけど植栽の中日常を感じたい家族には丁度良いマンションと思いますけどね。シティタワーズは勿論おススメですが。

[4487: 匿名さん]

>>4481
供給目線の解説いらない・・・決めるのはマーケット。

五輪の反動や銀行の貸し渋り、2023年生産緑地、米中問題他外圧、
現実問題として都内相場6000万越えとか買える奴がいない・・・
投資熱も一服で買い手不在なら下がるのは必然。
逆のシナリオを想定すれば幾らでも出てくるんだからそういうのは脳内でやってｗ
しかも現場の不動産戦士なんか目先のことしか考えてないんだから予測も何もない・・・
要するに今買える物件を買え！お願いします！ってことでしょ？
そっちのほうが不動産屋らしくて人間味があっていいと思うぞｗ

ただ個々のスタンスとして政府主導の物価上昇（または横這い）が数十年続くと睨んでるのなら、
一日でも早く不動産買っといたほうがいいとは思う。

[4488: 通りがかりさん]

ここは戸数もそれほど多くもないし、何だかんだ売れるよ。狙い目は安い部屋。

[4489: マンション検討中さん]

シティタワーズより坪５０万安いくらいがここの市場価値だと思います。もちろん人により好みはあるでしょうが。　

[4490: 匿名さん]

東雲野村でも今やあの価格ですし、、。そう考えると、ここの割安感が引き立つ。ちなみに湾岸妖精も早速レポしてますね。

https://wangantower.com/?p=15662

[4491: 匿名さん]

>>4488 通りがかりさん
オリンピック前には、高い部屋残して、大半完売すると思うよ。
理由、他より安いから。

[4492: 匿名さん]

では、どのくらい契約されるか予想しませんか？
竣工時では皆さん居なくなってそうなので、一期の契約数です

私は70〜80と予想
1/3に届かない理由はパンダ低層階に登録が集まり、思ったほど6000万超えの部屋に分散せず70ちょいではないかと
更に二期に値上げに踏み切れば失速は確実

[4493: 匿名さん]

>>4492 匿名さん
値上げしないでしょ。東京ベイより安く売らないと売れない。
安いから人気出てきた訳ですから。

[4494: 匿名さん]

値上げするんじゃないですかね。
東雲ですら350だし。

[4495: 匿名さん]

間取り重視ならスミフ。
コスト重視ならダイワ。
オンリーワンなら東雲に。

好きなものを選べばよいかと思うよ

[4496: 匿名さん]

>>4495 匿名さん
どこでもいるなこの人

[4497: 匿名さん]

あれは偽物。
区別くらい付けようぜ。

[4498: 匿名さん]

値上げするとしても2期からでしょう。1期で値上げはできないと思います。

[4499: 匿名さん]

>>4495
立地、満足度、コスパ、維持率優先なら豊洲の中古。

[4500: 匿名さん]

オリンピックまでに売れなければ値引販売も有り得る
一期で決断できない人は値上げになる二期は見送るのが懸命
どうしても確実に安い部屋が欲しい人は一期でキッチンインバスルーム

[4501: 匿名さん]

オリンピック値下げはありえないのでは？安くなる材料ゼロだもんな。


待てば待つほど値上がりする相場で、待つのはリスクかと。

[4502: 匿名さん]

もう、はっきり言っちゃうけど、有明のマンションが安く買えるのはココが最後のチャンスだよ。

東雲ですら350だし、次の豊洲も400から450だろう。
有明のブリリア4も400超える可能性高い。

[4503: マンション検討中さん]

後続が多いので、待って売れ残りを狙うというのもありますよね。

[4504: 匿名さん]

値上がり期待なら、やっと開発が始まったばかりの有明の方が有利だよ。

待てば待つほど値上がりする相場。

[4505: 匿名さん]

>>4503 マンション検討中さん

売れ残りに福は無いのが不動産。
新築は1期が一番安い。

待てば待つほど値上がりする相場だよ。

[4506: 匿名さん]

おそらく中古が激安で買えるのも、今年が最後のチャンス。
値上がり始まったよ。

ずっと安値放置だったから、今からの値上がりは急激にならざるを得ない。

[4507: 匿名さん]

ほんとに待つ？


ブランズ豊洲（仮)
入札で二番手の住友不動産よりも10パー高く土地を買った。ただ購入後裏側の学校に土地を提供したので、使用できる土地に建てられる建物の分譲単価に土地代が上乗せされた。更に販売開始スケジュールが約一年遅れたのは、オリンピック終わらないと、工事単価が高騰し過ぎて、採算が合わないからだそうです。わざと土地を寝かせて、工事単価がちょっと安くなるオリンピック後にあえて遅らせた。また、スーゼネは、マンションだとあまり儲からないし、オリンピック前後でマンションよりも儲かる建設盛りだくさんなので、例え大型タワーであっても、儲からないから仕事受けてくれず、だから熊谷組だそうです。
販売単価は400万台平均だが、安い部屋でも400万、平均的な部屋は430万前後、高層階は450万超えるそうです。

シティータワー東京ベイ
商業施設には、イオンがブランドを変えて入るそうです。またNHKホールと同等のイベントホールも設置。マンションは、既に360ー380万（現在)だけど、スミフなので、今後開発計画がより具体的に発表されるタイミングで値段を上げて行くそうです。
またこの物件よりも更に立地条件悪い有明に、東京建物のブリリアが建つ（国際展示場までシャトルバス)が、用地の仕入値から考えても、380万くらいで数年後に売り出されるそうです。

デベロッパーとしては、決して安くないが、建築単価の高騰や、都内には開発用地がなく、少ない候補地を入札形式で大手が参加して仕入れるため、一般人には手が届かない金額でこの先も売り出されるし、タワーマンションは今後供給が減るそうです（自治体が、保育園や学校のインフラが追いつかないために抑制してきている)。

なので、今後もしばらく新築販売単価は上昇傾向だし、中古も値下がりはしにくいとのこと。

待つよりも目の前のものを早く買った方が、月々の負担は軽減できるそうです。

[4508: 匿名さん]

逆に言うなら、今は中古が激安で買えるチャンス。即決すべし。

待っても良い部屋は出てこない。
即断即決。

[4509: 匿名さん]

クレヴィア豊洲の中古ですね。

[4510: 匿名さん]

当時、ブリリアスカイとか売れ残って値下げしてたよ。

[4511: 匿名さん]

うん。
>>4510 匿名さん

タイムマシン開発されるまでは過去には戻れない〜。

値上がりの事実を受け止めよ

[4512: 匿名さん]

開発される前だったら値下げもあり得たけど、もう開発始まっちゃったしね。

開発が終るまでは値上がりは止まらないし、開発されたらもう開発前の激安価格には戻れない。

豊洲もそうだったでしょ。学ぼうよ

[4513: 匿名さん]

開発前の価格で買えるのは、開発前の今だけ。

開発後は開発前の価格では買えないよ

[4514: 匿名さん]

豊洲と違って有明不便だから。

[4515: 匿名さん]

そうやって上がる上がる神話を唱えてリーマンショックやバブル崩壊がおきた
過去に学ぼう

そもそもサラリーマンが手の届く価格を超えれば買える人の分母は減るわけで、また10年後にリセールに出しても金利が上昇していれば高値でも購入したい人がいてもローン審査で落ちて売れないなんてこともある
坪400万以上を今後10年続くなんて予想してる人は先読みが甘い
更に都内なんて開発、再開発事業だらけです
その中でローン審査に楽々パスできる富裕層が山手ではなく敢えて高くなった有明を選ぶかな？
これから都心でも勝ち組、＊＊＊は分かれてくると思う

[4516: 匿名さん]

>>4513 匿名さん
皆さん！
有明が、国家戦略であり一大開発地なのです。
ここダイワの有明ガーデンズは、やはりお買い得なのは、間違いない。
わかるだろ。

[4517: 匿名さん]

>>4515 匿名さん
庶民的な価格とは、3000～4000万円台。都内で5000万円台の頃までですよ。

つまりダイワ有明は、ギリギリ人気となる価格なのです(笑)

[4518: 匿名さん]

>>4517 匿名さん
オリンピック後の3年後は、マンション竣工数も縮小し、高額のあまり物の物件だらけで、マンション不況になることが言えます。

[4519: 匿名さん]

低層3ldk希望なら一期で買うべき。
家族で住む分にはクオリティも十分。

[4520: 匿名さん]

サラリーマンが買えるギリギリの金額が7000万と言われる。つまり7000万円までは庶民向けと言えるだろうね。

[4521: 匿名さん]

で、7000万を超える物件だと、住む人が変わってくる。つまり経営者層や医者弁護士などの士業など。湾岸は変わりつつあるってことなんだよ。庶民の街ではなくなってきた。

[4522: 匿名さん]

そろそろ学んで下さい

[4523: マンション検討中さん]

お疲れさまです
新築につられて中古相場を上げたい工作員が必死ですね

パパからの贈与がない限り7000万が限界ラインですね
新築なら7000万頑張っても、リセールに出す中古はせいぜい条件の良い部屋で6000万までかな
キッチンインバスルームの70㎡ちょいなら5000万でも買い手が見つかりにくい

[4524: 匿名さん]

出せる額は新築だろうが中古だろうが同じだよ。
つまり、7000万から8000万がサラリーマンのギリギリ買える上限なのだから、これくらいの人が買うって事かと。

買えない人は千葉にでも行けば良いかと。

[4525: マンション検討中さん]

パンダ狙っておけば買い手が少ないとはいえ残債割れはないと思うよ。

[4526: 匿名さん]

通勤通学時間、休日の過ごし方、親族との距離等々、日々の生活の事を良くしたいなら場所を妥協してまで新築買う事ないと思うんよ。

[4527: 匿名さん]

そうかな？

買えないなら、千葉に行けば良いと思うんよ

[4528: マンコミュファンさん]

100戸ぐらいは供給するみたいだね。

[4529: 通りがかりさん]

あんまり相場上げすぎると千葉埼玉に人口が移動して都心が空洞化するのも得策じゃないね
来年発売のマンションなんか更に高くなり買い手が出ない事態＝新築不況

[4530: 匿名さん]

空洞化しない。
買えない人だけが千葉に行くから。

つまり、棲み分けだよ。

[4531: 匿名さん]

7000万円で買って8000万で売ればいいですよね？

[4532: 匿名さん]

銀行が金を貸す限りは売れ続けるやろ。金利上昇してもジリジリ上がるだけやし、建設業界のコストプッシュ要因で値下げしても恐らく限定的。不動産がお得に買える時代は終わったんやなぁ。。

[4533: 匿名さん]

>>4531 匿名さん
何をいってんのかと。天井付近で買うマンションは、値崩れしかない。

[4534: 匿名さん]

>>4532 匿名さん
新築も竣工後のイワユル新古品、空き家だらけ。
中古も都心3区を除く、都内近郊でも空き家たくさん。
空き家だらけが、更なる不動産不況を呼ぶ。
理由、2020年オリンピック向けて、沢山作ってるから。
オリンピック後は、後の祭り。選手村が供給過剰なり安く売れば、そこに集中。
都心より高ければ売れ残りするのは明白です。

[4535: 匿名さん]

国は将来の事を考え、実質移民政策をしている。結局不動産価格が維持出来るか、そうでないか外国人次第。

[4536: 通りがかりさん]

首都直下型地震で中枢機能を幕張や埼玉に分散したら地方が値上がりするかもね
高値掴みは上がり目は少なく、それよりもリスク高め

[4537: 匿名さん]

>>4533 匿名さん
なぜ天井と分かるの？貴方が価格を決めてるのかな？

[4538: 匿名さん]

>>4534 匿名さん
都心と言っても場所によるよね。やっぱり利便性悪い所は関係なく下がる時は下がる。それよりも日々の生活利便性が整った所が良いよ。

[4539: 匿名さん]

>>4537 匿名さん
都内の話ではないの？
すでにサラリーマン所得で7000万円が売れる売れないの天井ですよ。

6000万円台から売れ残りの横ばい続いてますよね。

[4540: 匿名さん]

>>4539 匿名さん
1億ちかくの物件はサラリーマン所得者には売れてないってこと？
ローン審査落ちするよな

[4541: 匿名さん]

ダイワ有明ガーデンズは、来週から？

[4542: 匿名さん]

>>4540 匿名さん

数が少ない。8000万超えると、サラリーマンではなく弁護士や会計士、経営者が増えてくる。

[4543: 匿名さん]

早く買わないと、また後悔するぞ。

[4544: 匿名さん]

最近は足立のドヤ街の周りでさえ地価が上がって買い手がついてる状況だからね。。世帯年収投げ打っても買うような人達がいる限り、現実的な価格で冷え込むような市場ではないと思うよ。

[4545: 匿名さん]

>>4541 匿名さん

2018年10月13日（土）から10月20日（土）まで第1期1次の登録申込受付を実施させていただきます。

[4546: 匿名さん]

第1期第1次販売価格
2LDK/4598万円より
3LDK/5498万円より
4LDK/7698万円より
最多販売価格帯6600万円台（6戸）

[4547: 匿名さん]

ようやく販売ですね。抽選当たるといいですね。

[4548: 匿名さん]

意外と安い（と感じてしまう怖さ）
4598万の部屋ってどんな部屋ですかね

[4549: 匿名さん]

今となったら安いですよね。
昔は坪単価100万も有れば豪邸が建ったのですが。。。

[4550: 匿名さん]

>>4546 匿名さん
東雲の野村マンションよりも、ダイワはそれぞれ1000万円も安いですね。

[4551: 匿名さん]

>>4550 匿名さん
東雲野村は高過ぎ。ボッタクリもいい所。
一部ブロガーが擁護する様な書き方してたけど痛々しい。

[4552: 匿名さん]

>>4551 匿名さん
今回はデベ側から招待された形だから提灯記事になってしまったのかと。仕方ない気もするけど消費者側からすると残念だし、今後の物件紹介の記事は、そのつもりで読んだ方がよろしいね。

[4553: 匿名さん]

>>4552 匿名さん
デベも悪く書かれる可能性があるからこそ、自ら招く形で先手打ったのかな？そんな野村側の姿勢を賞賛して持ち上げてて、なんか笑っちゃうよねー。

[4554: 匿名さん]

デベから見たら買う気の一切ない冷やかしだからね。まともに相手したら時間の無駄だしたまたま担当した営業の成績や士気に関わるからまとめて別枠で相手しとこみたいな

[4555: 匿名さん]

100戸出してその後失速するパターンですかね。

[4556: 匿名さん]

>>4551 匿名さん
有明ガーデンズと同時期の販売かつ長谷工仕様にも関わらず、野村東雲は、全体予測平均約1000万円高いと言う。
東雲ですから地価もさほど変わらないはずで。
ここは物凄く釣り上げられてる気もする。
そこを内覧したブロガーが、ちゃんと比較してレビューしてるかだよ。
消費者目線でなくては、ならない。

[4557: 匿名さん]

>>4555 匿名さん

まあ、どうせ他に売り物も無いし、ゆっくり売ったほうが利益大きいでしょうね。待てば待つほど買う人は出てくるから。

[4558: 匿名さん]

>>4556 匿名さん
そうなんだよねー。本来「消費者目線」であって欲しい。プロとアマでは色々と制約の違いもあったりして言いたいこと、書きたい事が本音で書けず難しいのは分かるけど、露骨だとこっち側が見切りつける様になっちゃうよね。まぁ、ブロガー全員がそうとは言わないけどさ。特に今回の東雲キャナルマークスの記事の冒頭(野村を賞賛した書き方)はちょっとね。。素直に、お招き頂きあざーす。ぐらいで良いよ。

[4559: 匿名さん]

ブロガーの話はここら辺でよろしいのでは？

[4560: 匿名さん]

>>4558 匿名さん
仕事上、仕方ないの
嫌なら読まなければ良い

[4561: 匿名さん]

4500万台の部屋はやっぱりあのキッチンの奥に風呂の入り口がある部屋？それに最下階？

[4562: 匿名さん]

下はゴミ置場

安いには理由がある

[4563: 匿名さん]

>>4562 匿名さん
あ、なるほど、、では55平米でもそういう部屋を除くとやはり5000万台〜になるわけですね。。

[4564: 匿名さん]

特殊な間取り、保育園からの声、ゴミ置場など安いには理由があるんだね
理由がない体育館側の部屋はそれなりに高い
K部屋なんて8000万以上の世界

[4565: 匿名さん]

パンダ部屋ってそもそもそういう意味(訳あり物件)だからね

[4566: 匿名さん]

>>4564 匿名さん
そうかぁ。理由のない部屋は結局@300オーバーなんだね。

[4567: 匿名さん]

>>4563 匿名さん
そう思うと角部屋パンダは間取りの好き嫌いはあっても倍率高くなるんじゃない。陽当たりこんな感じらしい。

[4568: 匿名さん]

>>4567 匿名さん
パンダ部屋は倍率高いだろうね。ちゃんとパンダの使命を果たしてるよ。

[4569: 匿名さん]

>>4567 匿名さん
意外と距離ある

[4570: 匿名さん]

>>4566 匿名さん

それでも安いけどね。（笑）

[4571: 匿名さん]

隣の建物も離れてるし、この程度なら他よりましだよ。
お買い得。

[4572: 匿名さん]

オリゾンからの距離の方が近いかと
また、自己日影となるタワーパーキングが15階相当でパンダ部屋側に近い
圧迫感を気にしないのであれば良いかな

[4573: 匿名さん]

>>4572 匿名さん
タワマンじゃないし眺望より価格優先の人も多いだろうから割安ならすぐ売れそうだ。