プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[4401: 匿名さん]

>>4399 匿名さん

周りの豪華タワーマンションって、スミフくらいしかありませんが？

スミフより安いのでは？

[4402: 匿名さん]

>>4398 匿名さん
海外では円形マンション結構ありますよね

[4403: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログより。

相場からシティタワーズ東京ベイの将来価値を予想すると
Ⅱ-70J2タイプ　3LDK　70.27㎡　15階　6990万円→　6380万円(築10年時)

プレミスト有明ガーデンズの将来価値を予想すると
タイプ　3LDK　70.67㎡　13階　7100万円台(新築時)　→　5500万円(築10年時)


明暗分かれましたね。

[4404: 匿名さん]

>>4402 匿名さん
東雲の野村湾マンは唯一無二よ。

[4405: マンション検討中さん]

>>4403 匿名さん

中古が値上がりする前に書いた記事とリセール予測が同じですよ
また、１つ前の予定価格表のままです
レインボーブリッジが見える部屋なら5500万よりは高く売れると思います
これが噂の間取りでしたら5000万割ると思います

[4406: 匿名さん]

>>4397 匿名さん
管理費は精査して値下げがプールできるようにしたらいい。
管理組合が管理会社に支払う委託費が高かったら速攻で値下げ交渉。

[4407: 検討板ユーザーさん]

>>4403 匿名さん
どこ情報ですか？

[4408: 匿名さん]

>>4407 検討板ユーザーさん
駅前のダイワホテルに早速泊まったみたいですよ。

https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1047055629750284288

[4409: マンション検討中さん]

レインボーブリッジが見える部屋が5,500万以下で売り出されているんでしょうか？

[4410: 匿名さん]

>>4409 マンション検討中さん
詳細はモデルルームで。

[4411: 匿名さん]

>>4405 マンション検討中さん

シティタワーズとの比較で言えば中古が値上がる前後は関係ないし、そもそもそこまで劇的に値上がりしてるわけではないよ。

価格も値下げがだったとしても、シティタワーズには負けちゃいます。

[4412: マンション検討中さん]

そうなんだよね。永遠にタワマンに見下され続ける立地だよね。

[4413: 匿名さん]

>>4412 マンション検討中さん

同じような70m2、3LDKが、10年後にはシティタワーズは6,380万、ここは5,500万ですからね、、、1000万近い差が付くんですね。

[4414: 匿名さん]

>>4413
駅遠駅近との相関関係とも似てるけど、
条件が似通ったタワマン（というより財閥及び施工ブランド）と板マンの新築差は１０パーセント、
中古になれば２０パーセントぐらい開くはずだよ。
もちろん一概には言えないけどそれに近い数字は出てると思う。
ただ近年駅近については新築時に既に２０パー差をつけてる印象はある。

[4415: マンション検討中さん]

だからスミフは次に値上げして20%差を付けそう

[4416: 匿名さん]

>>4415
当然そうなるだろうねｗ
ただネット情報見てると坪340～360ぐらいの部屋が目立つし、
既に差がついてる（調整済み）のような気も・・・時価のお店はよく分からないねｗ

[4417: マンション検討中さん]

ダイワ310だとスミフ370だよね。
スミフも20くらいは値上げできる
それ以上に値上げしてくれたらダイワも値上げしやすくなる

ただ、新築値上げ基調ほどは中古は上がらないのでリセールは要注意

[4418: マンション検討中さん]

このマンションの資産性は低いってことですよね？

[4419: 匿名さん]

>>4418 マンション検討中さん

資産性とはどういう意味か、また何と比較して低いのか、ということかと思いますが、シティタワーズよりリセール時の利益は低いものになると思われます。

[4420: 匿名さん]

>>4418 マンション検討中さん
暮らしやすいというのも資産の一つですよ。

[4421: 匿名さん]

時代はキラリスナなのかな。。

[4422: 匿名さん]

だれ？ここの間取りが最悪って言ってたの？今サイト見たら普通の板マンにある間取りかと。東雲野村の湾マンよりは良さそう。

[4423: 匿名さん]

>>4422 匿名さん

このような不便かつ危険な間取りもあるようです。

[4424: 匿名さん]

>>4423 匿名さん
それどこですかね？サイト見ても出てないんですが・・・。

[4425: マンション検討中さん]

モデルルームに行けば斬新な間取りを見られるよ
今の時点で訪問してない人はリードタイム的に一期販売には間に合わないかな

まともな間取りはそれなりの値段

[4426: 匿名さん]

>>4424 匿名さん

どの物件もそうですが、Webサイトに全ての間取りが出ている訳ではありませんよ。

[4427: マンション検討中さん]

>>4424 匿名さん
右が4500〜、左が5500〜の間取りで倍率高めでした。。

[4428: マンション検討中さん]

まさにパンダ部屋ですね

[4429: 匿名さん]

>>4423 匿名さん
この間取よりは良いでしょ。価格含まれたデッドスペースどうすんだろ？
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1047355700635037696

[4430: 匿名さん]

>>4429 匿名さん
これで7000万弱と思うとそりゃ倍率高くなるわ。

[4431: 匿名さん]

プラウドシティ東雲の間取りなので誤解なきように。
プレミスト有明の間取りは
>>4423
です。

[4432: 匿名さん]

>>4429 匿名さん
リビング使い勝手悪そうね。もし天井高も低かったりしたら結構な圧迫感がありそう。

[4433: 匿名さん]

>>4429 匿名さん

いやいや、、、居室や洗面所がキッチンインよりははるかにマシでしょ。

その上、こちらの間取りはそもそもの有効面積が小さいですから。

左についてはLDが細長すぎて使いにくく、ダイニングは家族3人以上なら横並びに座るしかないし、ソファとテレビはまともに配置できない。また、キッチンの物入の前のスペースもLDに含まれてます。

右の間取りは、4連続物入の前のスペースもLDに含まれていますので、表記上はLD9.3畳だけど実質は6畳ちょっとしかないんじゃないか。

[4434: 匿名さん]

>>4429 匿名さん

いやいや、、、居室や洗面所がキッチンインよりははるかにマシでしょ。

その上、こちらの間取りはそもそもの有効面積が小さいですから。

左についてはLDが細長すぎて使いにくく、ダイニングは家族3人以上なら横並びに座るしかないし、ソファとテレビはまともに配置できない。また、キッチンの物入の前のスペースもLDに含まれてます。

右の間取りは、4連続物入の前のスペースもLDに含まれていますので、表記上はLD9.3畳だけど実質は6畳ちょっとしかないんじゃないか。

[4435: 匿名さん]

史上稀に見るクソ間取りですよね。

[4436: 匿名さん]

>>4432 匿名さん
天井高は一般的ですね

2階〜11階2450mm
12階〜14階2550mm
15階2650mm

下がり天井1900mm前後

[4437: 匿名さん]

>>4436 匿名さん
これは東雲キャナルマークスの天井高ですよね？

[4438: 匿名さん]

キャナルマークスはそっちのスレでやりなさい(笑)

[4439: 匿名さん]

>>4435 匿名さん
若葉は、信頼できない。
どうせアクセス禁止食らったんだろ？

[4440: 匿名さん]

俺はその間取り気に入ってるよ。
廊下も狭く、代わりにリビングを広くしてる。
単価の高い今だからこそ求められる間取りだと思う。

[4441: 匿名さん]

ちなみに、ここじゃないけど、クソな間取りだと思ったのはこれ。

こんなのに比べたら相当マシだよ。

[4442: 匿名さん]

間取り重視ならスミフのほうがオススメ。
コストで選ぶならダイワ。
オンリーワンなら東雲。

好きなもの選べ。

[4443: マンション検討中さん]

私も気に入ってますよー。
ダイニングは幅2.1mあるので普通のテーブルなら4人でも全然座れます。

[4444: 匿名さん]

>>4440 匿名さん

いや、リビング広いとかどこを見て言ってる？笑

[4445: eマンションさん]

>>4443 マンション検討中さん

え、2.1しかないの。てことは内法の実質の寸法だと1.9ぐらいってことか。

ダイニングテーブルは置けるけど、置くだけって感じだね。置いたらスペースがなくなっちゃって横や後ろは通れない・・・

普通は3mはないと分譲仕様とは言えないのでは、、、

[4446: マンション検討中さん]

また変な荒らしが湧いてきましたね。。みんな好きなところ買えばいいだろ。

[4447: 匿名さん]

リビングの導線が作れないのが問題ですよね。

[4448: 匿名さん]

>>4445 eマンションさん

>4441でも3mくらいはありますね

[4449: 物件検討者さん]

でも東雲湾マンの方はこれでこの価格よ。
右の変形した部屋ね。
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1047355700635037696

GNタイプ　3LDK　73.10㎡
6階　6700万円　坪単価302万円
10階　7200万円　坪単価325万円
12階　7500万円　坪単価339万円


で、管理修繕費はこれでしょ？
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1047362245276004352

管理費75平米で26000円 / 積立金10500円位。
平米単価は 340円代/140円代
インターネット1000円・コミュニティ300円
積立金は一時金なし、5年ごとに6000円上げる漸増式。
複雑な形状にあわせ足場仮設が高いのは織り込んだと。
駐車場は165台(付帯率30%）平置きなのはいいけど3万円

ちょっとやり過ぎかな。

[4450: 匿名さん]

でも、東雲はオンリーワンだし、こんなもんかもね。

[4451: 匿名さん]

好きな間取り買えばよいのでは？
わざわざ嫌いな間取りに執着する理由ってなんだろうな？

まさか？（笑）

[4452: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[4453: 匿名さん]

>>4449 物件検討者さん

月ローン+67800円ですか。

[4454: 匿名さん]

此処の間取で酷評されてるのはパンダ部屋ですよ。他は長谷工に良くある一般的な田の字型プランです。好きな間取りを選べば良いと思いますけど。

[4455: 匿名さん]

プラウドシティ東雲を意識しすぎなんじゃないの？
ダイワ有明の間取り毎の価格と管理費、修繕費が知りたいわ。

[4456: 匿名さん]

>>4455 匿名さん
ブロガーさんも次々見学に行ってるようですね。
https://wangantower.com/?p=15641

[4457: 匿名さん]

>>4456 匿名さん

東雲はブロガー向けの見学会が開かれたということです。ところで、ここはプラウドシティ東雲のスレではありませんよ。

[4458: 匿名さん]

>>4457 匿名さん
たぶん、上の野郎は、野村の営業か何かの回し者ですね。
ダイワ有明からお客を引きぬこうと・・・

[4459: 匿名さん]

>>4458 匿名さん

こんなとこに書き込んだところで引き抜けないよ（笑）

[4460: 匿名さん]

>>4441 匿名さん
フツーの1Kやん。賃貸ならありふれてる。

[4461: マンション検討中さん]

第1期で何戸売り出しますか？
できれば抽選を避けたいです。

[4462: 匿名さん]

営業さんが上手く分散してくれるんじゃない？

[4463: 匿名さん]

>>4460 匿名さん

賃貸ではなく、分譲なんだよね。

[4464: 匿名さん]

>>4463 匿名さん

ええと、釣りだとは思うんだけどマジレスすると…
賃貸に出てるマンションは、オーナーが一棟所有して賃貸に出すパターンと、デベロッパーが各部屋を分譲して別々のオーナーが賃貸に出すパターンがあって、この間取りは後者ですよね。
つまり誰がどう見ても賃貸用のワンルームマンションですので、流石にファミリー向けの間取りとの比較に出すには苦しいです。

[4465: マンション検討中さん]

何件くらい申込が入る予定ですか？

[4466: マンコミュファンさん]

一期一次で86部屋以上供給できるかで竣工前に9割捌けそうかの目安になる

[4467: 匿名さん]

戸数もそれほど多くないし、価格も割安感出て来てるから、もしかしたら早い段階で売り切っちゃうかもね。

[4468: 匿名さん]

>>4466 マンコミュファンさん

うーん、竣工前完売ッテする必要ある？

[4469: 匿名さん]

>>4464 匿名さん

普通に分譲用のマンションだってば。スミフだよ。

[4470: 匿名さん]

ここは竣工前完売しないと、選手村が売り出されるから盛大に売れ残る可能性あるよね。バクチ要素が強いね。

[4471: 匿名さん]

>>4470 匿名さん
確かに有明は選手村と競合しそう。
ただ、晴海は鉄道が全くない（最寄りが徒歩10分以上の勝どき駅）ので、BRTの使い勝手次第で大きく評価が変わると思う。

[4472: 匿名さん]

>>4469 匿名さん

分譲って分割譲渡ですよ。
一棟売りじゃないマンションは基本的に分譲です。
で、その分譲が賃貸オーナー向けを想定してるのか、自己居住を想定してるのかって話ですがワンルーム間取りは前者ですよ。

もしかして、話題に上がってる間取りを検討されてる本人様ですか？

[4473: 匿名さん]

間取りなんて、人それぞれよ。つべこべ言わないで、好みの部屋を申し込みしよ。

[4474: マンコミュファンさん]

竣工前に完売しないと

2019年10月から増税が適用（竣工前でも1年後に売れ残り多数はきつい）
選手村が売り出される
他にも後続と重なり販売になる
オリンピック会場の近くだけに喧騒の中の販売はしにくい

[4475: 匿名さん]

>>4474 マンコミュファンさん
オリンピックついでに、来た人へ向けて、現地モデルルームで旗揚げて販売してるかもよ。

[4476: 匿名さん]

それも便乗商法でおもろいね
テレビに完成後販売中のノボリが写る
全国的に有名なマンションになる？

[4477: 匿名さん]

>>4471 匿名さん

選手村は坪単価600超えるらしいぞ。
競合するかね？

[4478: 匿名さん]

選手村が売り出されたら、一気に値上がり進むぞ。

[4479: 匿名さん]

>>4477 匿名さん
そんな筈ないでしょ…タワーの条件良い部屋の話をしてるの？板マンならせいぜい350万−400万程よ。

[4480: 匿名さん]

オリンピック便乗商法でいいんじゃない？
既に、スミフ有明と野村東雲の便乗商法でしかない特徴の無い物件になってる。
立地でも売れないから、今は周辺物件より少し価格下げて売るしかない。

[4481: 匿名さん]

>>4480 匿名さん
東急不動産の人に仕事で会って根ほりハホリ聞いてきました。周辺エリアの販売予定価格についての情報です。

ブランズ豊洲（仮)
入札で二番手の住友不動産よりも10パー高く土地を買った。ただ購入後裏側の学校に土地を提供したので、使用できる土地に建てられる建物の分譲単価に土地代が上乗せされた。更に販売開始スケジュールが約一年遅れたのは、オリンピック終わらないと、工事単価が高騰し過ぎて、採算が合わないからだそうです。わざと土地を寝かせて、工事単価がちょっと安くなるオリンピック後にあえて遅らせた。また、スーゼネは、マンションだとあまり儲からないし、オリンピック前後でマンションよりも儲かる建設盛りだくさんなので、例え大型タワーであっても、儲からないから仕事受けてくれず、だから熊谷組だそうです。
販売単価は400万台平均だが、安い部屋でも400万、平均的な部屋は430万前後、高層階は450万超えるそうです。

シティータワー東京ベイ
商業施設には、イオンがブランドを変えて入るそうです。またNHKホールと同等のイベントホールも設置。マンションは、既に360ー380万（現在)だけど、スミフなので、今後開発計画がより具体的に発表されるタイミングで値段を上げて行くそうです。
またこの物件よりも更に立地条件悪い有明に、東京建物のブリリアが建つ（国際展示場までシャトルバス)が、用地の仕入値から考えても、380万くらいで数年後に売り出されるそうです。

デベロッパーとしては、決して安くないが、建築単価の高騰や、都内には開発用地がなく、少ない候補地を入札形式で大手が参加して仕入れるため、一般人には手が届かない金額でこの先も売り出されるし、タワーマンションは今後供給が減るそうです（自治体が、保育園や学校のインフラが追いつかないために抑制してきている)。

なので、今後もしばらく新築販売単価は上昇傾向だし、中古も値下がりはしにくいとのこと。

待つよりも目の前のものを早く買った方が、月々の負担は軽減できるそうです。

[4482: 匿名さん]

>>4481 匿名さん
デベの名前を変えてあちこちのスレ周ってるみたいですが目的は？笑

[4483: 匿名さん]

>>4481 匿名さん

結論からスミフが一番お買い得ってこと？

[4484: 匿名さん]

>>4483 匿名さん
お買い得なのは、ここ有明のガーデンズですよ。
皆も、ここの掲示板に来てる時点、ここを少なからず気になってるんだと、思いますよ。
気にならないなら、来ない。

[4485: 匿名さん]

一瞬お買い得だと感じましたが、冷静に考えると果たしてお買い得なのか悩ましいです。
有明で買うなら、スミフが一番いいのではないかと思いますよ。

[4486: マンコミュファンさん]

タワマンが苦手で湾岸は好きだけど植栽の中日常を感じたい家族には丁度良いマンションと思いますけどね。シティタワーズは勿論おススメですが。

[4487: 匿名さん]

>>4481
供給目線の解説いらない・・・決めるのはマーケット。

五輪の反動や銀行の貸し渋り、2023年生産緑地、米中問題他外圧、
現実問題として都内相場6000万越えとか買える奴がいない・・・
投資熱も一服で買い手不在なら下がるのは必然。
逆のシナリオを想定すれば幾らでも出てくるんだからそういうのは脳内でやってｗ
しかも現場の不動産戦士なんか目先のことしか考えてないんだから予測も何もない・・・
要するに今買える物件を買え！お願いします！ってことでしょ？
そっちのほうが不動産屋らしくて人間味があっていいと思うぞｗ

ただ個々のスタンスとして政府主導の物価上昇（または横這い）が数十年続くと睨んでるのなら、
一日でも早く不動産買っといたほうがいいとは思う。

[4488: 通りがかりさん]

ここは戸数もそれほど多くもないし、何だかんだ売れるよ。狙い目は安い部屋。

[4489: マンション検討中さん]

シティタワーズより坪５０万安いくらいがここの市場価値だと思います。もちろん人により好みはあるでしょうが。　

[4490: 匿名さん]

東雲野村でも今やあの価格ですし、、。そう考えると、ここの割安感が引き立つ。ちなみに湾岸妖精も早速レポしてますね。

https://wangantower.com/?p=15662

[4491: 匿名さん]

>>4488 通りがかりさん
オリンピック前には、高い部屋残して、大半完売すると思うよ。
理由、他より安いから。

[4492: 匿名さん]

では、どのくらい契約されるか予想しませんか？
竣工時では皆さん居なくなってそうなので、一期の契約数です

私は70〜80と予想
1/3に届かない理由はパンダ低層階に登録が集まり、思ったほど6000万超えの部屋に分散せず70ちょいではないかと
更に二期に値上げに踏み切れば失速は確実

[4493: 匿名さん]

>>4492 匿名さん
値上げしないでしょ。東京ベイより安く売らないと売れない。
安いから人気出てきた訳ですから。

[4494: 匿名さん]

値上げするんじゃないですかね。
東雲ですら350だし。

[4495: 匿名さん]

間取り重視ならスミフ。
コスト重視ならダイワ。
オンリーワンなら東雲に。

好きなものを選べばよいかと思うよ

[4496: 匿名さん]

>>4495 匿名さん
どこでもいるなこの人

[4497: 匿名さん]

あれは偽物。
区別くらい付けようぜ。

[4498: 匿名さん]

値上げするとしても2期からでしょう。1期で値上げはできないと思います。

[4499: 匿名さん]

>>4495
立地、満足度、コスパ、維持率優先なら豊洲の中古。

[4500: 匿名さん]

オリンピックまでに売れなければ値引販売も有り得る
一期で決断できない人は値上げになる二期は見送るのが懸命
どうしても確実に安い部屋が欲しい人は一期でキッチンインバスルーム

[4501: 匿名さん]

オリンピック値下げはありえないのでは？安くなる材料ゼロだもんな。


待てば待つほど値上がりする相場で、待つのはリスクかと。

[4502: 匿名さん]

もう、はっきり言っちゃうけど、有明のマンションが安く買えるのはココが最後のチャンスだよ。

東雲ですら350だし、次の豊洲も400から450だろう。
有明のブリリア4も400超える可能性高い。

[4503: マンション検討中さん]

後続が多いので、待って売れ残りを狙うというのもありますよね。

[4504: 匿名さん]

値上がり期待なら、やっと開発が始まったばかりの有明の方が有利だよ。

待てば待つほど値上がりする相場。

[4505: 匿名さん]

>>4503 マンション検討中さん

売れ残りに福は無いのが不動産。
新築は1期が一番安い。

待てば待つほど値上がりする相場だよ。

[4506: 匿名さん]

おそらく中古が激安で買えるのも、今年が最後のチャンス。
値上がり始まったよ。

ずっと安値放置だったから、今からの値上がりは急激にならざるを得ない。

[4507: 匿名さん]

ほんとに待つ？


ブランズ豊洲（仮)
入札で二番手の住友不動産よりも10パー高く土地を買った。ただ購入後裏側の学校に土地を提供したので、使用できる土地に建てられる建物の分譲単価に土地代が上乗せされた。更に販売開始スケジュールが約一年遅れたのは、オリンピック終わらないと、工事単価が高騰し過ぎて、採算が合わないからだそうです。わざと土地を寝かせて、工事単価がちょっと安くなるオリンピック後にあえて遅らせた。また、スーゼネは、マンションだとあまり儲からないし、オリンピック前後でマンションよりも儲かる建設盛りだくさんなので、例え大型タワーであっても、儲からないから仕事受けてくれず、だから熊谷組だそうです。
販売単価は400万台平均だが、安い部屋でも400万、平均的な部屋は430万前後、高層階は450万超えるそうです。

シティータワー東京ベイ
商業施設には、イオンがブランドを変えて入るそうです。またNHKホールと同等のイベントホールも設置。マンションは、既に360ー380万（現在)だけど、スミフなので、今後開発計画がより具体的に発表されるタイミングで値段を上げて行くそうです。
またこの物件よりも更に立地条件悪い有明に、東京建物のブリリアが建つ（国際展示場までシャトルバス)が、用地の仕入値から考えても、380万くらいで数年後に売り出されるそうです。

デベロッパーとしては、決して安くないが、建築単価の高騰や、都内には開発用地がなく、少ない候補地を入札形式で大手が参加して仕入れるため、一般人には手が届かない金額でこの先も売り出されるし、タワーマンションは今後供給が減るそうです（自治体が、保育園や学校のインフラが追いつかないために抑制してきている)。

なので、今後もしばらく新築販売単価は上昇傾向だし、中古も値下がりはしにくいとのこと。

待つよりも目の前のものを早く買った方が、月々の負担は軽減できるそうです。

[4508: 匿名さん]

逆に言うなら、今は中古が激安で買えるチャンス。即決すべし。

待っても良い部屋は出てこない。
即断即決。

[4509: 匿名さん]

クレヴィア豊洲の中古ですね。

[4510: 匿名さん]

当時、ブリリアスカイとか売れ残って値下げしてたよ。

[4511: 匿名さん]

うん。
>>4510 匿名さん

タイムマシン開発されるまでは過去には戻れない〜。

値上がりの事実を受け止めよ

[4512: 匿名さん]

開発される前だったら値下げもあり得たけど、もう開発始まっちゃったしね。

開発が終るまでは値上がりは止まらないし、開発されたらもう開発前の激安価格には戻れない。

豊洲もそうだったでしょ。学ぼうよ

[4513: 匿名さん]

開発前の価格で買えるのは、開発前の今だけ。

開発後は開発前の価格では買えないよ

[4514: 匿名さん]

豊洲と違って有明不便だから。

[4515: 匿名さん]

そうやって上がる上がる神話を唱えてリーマンショックやバブル崩壊がおきた
過去に学ぼう

そもそもサラリーマンが手の届く価格を超えれば買える人の分母は減るわけで、また10年後にリセールに出しても金利が上昇していれば高値でも購入したい人がいてもローン審査で落ちて売れないなんてこともある
坪400万以上を今後10年続くなんて予想してる人は先読みが甘い
更に都内なんて開発、再開発事業だらけです
その中でローン審査に楽々パスできる富裕層が山手ではなく敢えて高くなった有明を選ぶかな？
これから都心でも勝ち組、＊＊＊は分かれてくると思う

[4516: 匿名さん]

>>4513 匿名さん
皆さん！
有明が、国家戦略であり一大開発地なのです。
ここダイワの有明ガーデンズは、やはりお買い得なのは、間違いない。
わかるだろ。

[4517: 匿名さん]

>>4515 匿名さん
庶民的な価格とは、3000～4000万円台。都内で5000万円台の頃までですよ。

つまりダイワ有明は、ギリギリ人気となる価格なのです(笑)

[4518: 匿名さん]

>>4517 匿名さん
オリンピック後の3年後は、マンション竣工数も縮小し、高額のあまり物の物件だらけで、マンション不況になることが言えます。

[4519: 匿名さん]

低層3ldk希望なら一期で買うべき。
家族で住む分にはクオリティも十分。

[4520: 匿名さん]

サラリーマンが買えるギリギリの金額が7000万と言われる。つまり7000万円までは庶民向けと言えるだろうね。

[4521: 匿名さん]

で、7000万を超える物件だと、住む人が変わってくる。つまり経営者層や医者弁護士などの士業など。湾岸は変わりつつあるってことなんだよ。庶民の街ではなくなってきた。

[4522: 匿名さん]

そろそろ学んで下さい

[4523: マンション検討中さん]

お疲れさまです
新築につられて中古相場を上げたい工作員が必死ですね

パパからの贈与がない限り7000万が限界ラインですね
新築なら7000万頑張っても、リセールに出す中古はせいぜい条件の良い部屋で6000万までかな
キッチンインバスルームの70㎡ちょいなら5000万でも買い手が見つかりにくい

[4524: 匿名さん]

出せる額は新築だろうが中古だろうが同じだよ。
つまり、7000万から8000万がサラリーマンのギリギリ買える上限なのだから、これくらいの人が買うって事かと。

買えない人は千葉にでも行けば良いかと。

[4525: マンション検討中さん]

パンダ狙っておけば買い手が少ないとはいえ残債割れはないと思うよ。

[4526: 匿名さん]

通勤通学時間、休日の過ごし方、親族との距離等々、日々の生活の事を良くしたいなら場所を妥協してまで新築買う事ないと思うんよ。

[4527: 匿名さん]

そうかな？

買えないなら、千葉に行けば良いと思うんよ

[4528: マンコミュファンさん]

100戸ぐらいは供給するみたいだね。

[4529: 通りがかりさん]

あんまり相場上げすぎると千葉埼玉に人口が移動して都心が空洞化するのも得策じゃないね
来年発売のマンションなんか更に高くなり買い手が出ない事態＝新築不況

[4530: 匿名さん]

空洞化しない。
買えない人だけが千葉に行くから。

つまり、棲み分けだよ。

[4531: 匿名さん]

7000万円で買って8000万で売ればいいですよね？

[4532: 匿名さん]

銀行が金を貸す限りは売れ続けるやろ。金利上昇してもジリジリ上がるだけやし、建設業界のコストプッシュ要因で値下げしても恐らく限定的。不動産がお得に買える時代は終わったんやなぁ。。

[4533: 匿名さん]

>>4531 匿名さん
何をいってんのかと。天井付近で買うマンションは、値崩れしかない。

[4534: 匿名さん]

>>4532 匿名さん
新築も竣工後のイワユル新古品、空き家だらけ。
中古も都心3区を除く、都内近郊でも空き家たくさん。
空き家だらけが、更なる不動産不況を呼ぶ。
理由、2020年オリンピック向けて、沢山作ってるから。
オリンピック後は、後の祭り。選手村が供給過剰なり安く売れば、そこに集中。
都心より高ければ売れ残りするのは明白です。

[4535: 匿名さん]

国は将来の事を考え、実質移民政策をしている。結局不動産価格が維持出来るか、そうでないか外国人次第。

[4536: 通りがかりさん]

首都直下型地震で中枢機能を幕張や埼玉に分散したら地方が値上がりするかもね
高値掴みは上がり目は少なく、それよりもリスク高め

[4537: 匿名さん]

>>4533 匿名さん
なぜ天井と分かるの？貴方が価格を決めてるのかな？

[4538: 匿名さん]

>>4534 匿名さん
都心と言っても場所によるよね。やっぱり利便性悪い所は関係なく下がる時は下がる。それよりも日々の生活利便性が整った所が良いよ。

[4539: 匿名さん]

>>4537 匿名さん
都内の話ではないの？
すでにサラリーマン所得で7000万円が売れる売れないの天井ですよ。

6000万円台から売れ残りの横ばい続いてますよね。

[4540: 匿名さん]

>>4539 匿名さん
1億ちかくの物件はサラリーマン所得者には売れてないってこと？
ローン審査落ちするよな

[4541: 匿名さん]

ダイワ有明ガーデンズは、来週から？

[4542: 匿名さん]

>>4540 匿名さん

数が少ない。8000万超えると、サラリーマンではなく弁護士や会計士、経営者が増えてくる。

[4543: 匿名さん]

早く買わないと、また後悔するぞ。

[4544: 匿名さん]

最近は足立のドヤ街の周りでさえ地価が上がって買い手がついてる状況だからね。。世帯年収投げ打っても買うような人達がいる限り、現実的な価格で冷え込むような市場ではないと思うよ。

[4545: 匿名さん]

>>4541 匿名さん

2018年10月13日（土）から10月20日（土）まで第1期1次の登録申込受付を実施させていただきます。

[4546: 匿名さん]

第1期第1次販売価格
2LDK/4598万円より
3LDK/5498万円より
4LDK/7698万円より
最多販売価格帯6600万円台（6戸）

[4547: 匿名さん]

ようやく販売ですね。抽選当たるといいですね。

[4548: 匿名さん]

意外と安い（と感じてしまう怖さ）
4598万の部屋ってどんな部屋ですかね

[4549: 匿名さん]

今となったら安いですよね。
昔は坪単価100万も有れば豪邸が建ったのですが。。。

[4550: 匿名さん]

>>4546 匿名さん
東雲の野村マンションよりも、ダイワはそれぞれ1000万円も安いですね。

[4551: 匿名さん]

>>4550 匿名さん
東雲野村は高過ぎ。ボッタクリもいい所。
一部ブロガーが擁護する様な書き方してたけど痛々しい。

[4552: 匿名さん]

>>4551 匿名さん
今回はデベ側から招待された形だから提灯記事になってしまったのかと。仕方ない気もするけど消費者側からすると残念だし、今後の物件紹介の記事は、そのつもりで読んだ方がよろしいね。

[4553: 匿名さん]

>>4552 匿名さん
デベも悪く書かれる可能性があるからこそ、自ら招く形で先手打ったのかな？そんな野村側の姿勢を賞賛して持ち上げてて、なんか笑っちゃうよねー。

[4554: 匿名さん]

デベから見たら買う気の一切ない冷やかしだからね。まともに相手したら時間の無駄だしたまたま担当した営業の成績や士気に関わるからまとめて別枠で相手しとこみたいな

[4555: 匿名さん]

100戸出してその後失速するパターンですかね。

[4556: 匿名さん]

>>4551 匿名さん
有明ガーデンズと同時期の販売かつ長谷工仕様にも関わらず、野村東雲は、全体予測平均約1000万円高いと言う。
東雲ですから地価もさほど変わらないはずで。
ここは物凄く釣り上げられてる気もする。
そこを内覧したブロガーが、ちゃんと比較してレビューしてるかだよ。
消費者目線でなくては、ならない。

[4557: 匿名さん]

>>4555 匿名さん

まあ、どうせ他に売り物も無いし、ゆっくり売ったほうが利益大きいでしょうね。待てば待つほど買う人は出てくるから。

[4558: 匿名さん]

>>4556 匿名さん
そうなんだよねー。本来「消費者目線」であって欲しい。プロとアマでは色々と制約の違いもあったりして言いたいこと、書きたい事が本音で書けず難しいのは分かるけど、露骨だとこっち側が見切りつける様になっちゃうよね。まぁ、ブロガー全員がそうとは言わないけどさ。特に今回の東雲キャナルマークスの記事の冒頭(野村を賞賛した書き方)はちょっとね。。素直に、お招き頂きあざーす。ぐらいで良いよ。

[4559: 匿名さん]

ブロガーの話はここら辺でよろしいのでは？

[4560: 匿名さん]

>>4558 匿名さん
仕事上、仕方ないの
嫌なら読まなければ良い

[4561: 匿名さん]

4500万台の部屋はやっぱりあのキッチンの奥に風呂の入り口がある部屋？それに最下階？

[4562: 匿名さん]

下はゴミ置場

安いには理由がある

[4563: 匿名さん]

>>4562 匿名さん
あ、なるほど、、では55平米でもそういう部屋を除くとやはり5000万台〜になるわけですね。。

[4564: 匿名さん]

特殊な間取り、保育園からの声、ゴミ置場など安いには理由があるんだね
理由がない体育館側の部屋はそれなりに高い
K部屋なんて8000万以上の世界

[4565: 匿名さん]

パンダ部屋ってそもそもそういう意味(訳あり物件)だからね

[4566: 匿名さん]

>>4564 匿名さん
そうかぁ。理由のない部屋は結局@300オーバーなんだね。

[4567: 匿名さん]

>>4563 匿名さん
そう思うと角部屋パンダは間取りの好き嫌いはあっても倍率高くなるんじゃない。陽当たりこんな感じらしい。

[4568: 匿名さん]

>>4567 匿名さん
パンダ部屋は倍率高いだろうね。ちゃんとパンダの使命を果たしてるよ。

[4569: 匿名さん]

>>4567 匿名さん
意外と距離ある

[4570: 匿名さん]

>>4566 匿名さん

それでも安いけどね。（笑）

[4571: 匿名さん]

隣の建物も離れてるし、この程度なら他よりましだよ。
お買い得。

[4572: 匿名さん]

オリゾンからの距離の方が近いかと
また、自己日影となるタワーパーキングが15階相当でパンダ部屋側に近い
圧迫感を気にしないのであれば良いかな

[4573: 匿名さん]

>>4572 匿名さん
タワマンじゃないし眺望より価格優先の人も多いだろうから割安ならすぐ売れそうだ。

[4574: 匿名さん]

コスパ優先ならスミフ。
コスト重視ならダイワ。
オンリーワンの東雲。

どれにするか悩む。

[4575: 匿名さん]

>>4574 匿名さん
悩むなら全部買っちゃえば（笑）

[4576: 匿名さん]

>>4575 匿名さん
それなら一番先になくなりそうなダイワを買っておかねば。

[4577: 検討板ユーザーさん]

>>4576 匿名さん
価格重視の人にはダイワの低層パンダはアリね。そこそこの部屋を選ぼうとすると住友や野村と価格差が縮まるから悩ましいところ。そうなると個人的には住友かな。

[4578: 匿名さん]

>>4577 検討板ユーザーさん
野村の東雲は、2Lパンダで5600万円台。
片や、ここダイワの有明は、4500万円台。

[4579: 匿名さん]

>>4578 匿名さん
もはや野村のはパンダの意味をなしてない。ダイワと1000万の価格差。その価格ならスミフ2L（セントラル）の15階−20階辺りの2Lと同じ価格。あっちウエスト・セントラルの低層パンダ1L・2L共にまだ出してないしね。

[4580: 匿名さん]

>>4579 匿名さん
東京ベイの方はセントラル北西14階の2Lだと5490万で、野村パンダより安いかと。

[4581: 匿名さん]

此処はどちらかというと同じ長谷工・板マンのキャナルマークスと比較してる人が多そう。

[4582: 匿名さん]

>>4578 匿名さん

野村東雲は60m2台でしょ。

[4583: 匿名さん]

比較するなら単価でみないと。
野村の2Lは340−360辺りかな。

https://manmani.net/?p=17651

[4584: 匿名さん]

>>4583 匿名さん
野村は、部屋の仕様は、有明ダイワよりも天井低かったり、モデルルームの寝室の下がり天井なんて185くらいの位置にあって窮屈やつた。
部屋は、低い仕様として、やはり中庭やカフェの設計とかにコスト掛けすぎたのかなと？

で、坪単価は、ダイワ有明の方が東雲野村より安い。

[4585: 匿名さん]

>>4584 匿名さん
東雲野村のデザインは秀逸ですからね。それだけであの価格を出す人は多いでしょう。日本で2例しかないマンション。不動産は希少性ですからね。

[4586: 匿名さん]

>>4584 匿名さん
MRでさえあの下がり天井だからね。
有明スミフのMR行った後だったから余計に酷く感じたわ。

[4587: 匿名さん]

>>4585 匿名さん
資産価値としては、どちらかと言えば豪華な共用部などがなく価格や管理費が控えめなマンションが好まれる傾向にあるからね。独特なデザインや中庭などの実際見ないと価値を感じづらいモノが売りだと竣工までは苦戦するだろうね。

[4588: 匿名さん]

>>4587 匿名さん
少なくとも湾岸ではそんなことはないと思う。豪華な共用部は資産価値に貢献してるし、それにかかる管理費を気にするタイプはそもそも湾岸を選ばない。

[4589: 検討板ユーザーさん]

結局のところ此処って安いの？

[4590: 匿名さん]

>>4586 匿名さん
有明の東京ベイやダイワ有明の方が天井の仕様が良い。

[4591: マンション検討中さん]

部屋によるが意外とありだわ。。

[4592: マンション検討中さん]

あくまで新築の選択肢としては。

[4593: 匿名さん]

安いと思う。
ただ、コスパならスミフ。間取り重視ならスミフ。

[4594: 匿名さん]

>>4589
比較対象に拠る。
右肩上がりの相場だから1年前と比較するなら高い、高過ぎる。
今現在の相場ならこんなもんなんだろうね。
右肩上がりが続くと思うなら1日でも早くどこかを買ったほうがいい。
坪300も出せて新築限定じゃなければ豊洲の中古のほうが色んな意味でリスクは少ない。

[4595: 匿名さん]

この有明ガーデンズの販売受付はもう始まりますよね。
ここの希望者は前評判よりも沢山集まるんでしょうか。

[4596: 匿名さん]

>>4595 匿名さん
それなりに多いと思います。特にパンダや安い部屋に集中しそうです。

[4597: 匿名さん]

>>4596 匿名さん
@280前後で殺到するなら湾岸エリアも暫く安泰ですね

[4598: 匿名さん]

なんで湾岸エリアってそんなに人気あるの？埋立地でしょ？

[4599: 匿名さん]

>>4598 匿名さん

安い。それに尽きる。
都心は坪単価800万、1800万の世界。

都心の半額でキレイな便利で豪華なマンションが買える。

しかも、埋立地って思った以上に安全。調べれば調べるほど安全なエリアだって分かる。

そりゃ人気でるよ。

[4600: 匿名さん]

>>4598 匿名さん
都心距離や今後の開発・発展性を考えると安すぎるぐらい。今じゃ人気エリアになると埼玉でも新築は300オーバーだし横浜郊外でも350超え。それに古参によるしがらみもないし治安も良い。