プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[4401: 匿名さん]

>>4399 匿名さん

周りの豪華タワーマンションって、スミフくらいしかありませんが？

スミフより安いのでは？

[4402: 匿名さん]

>>4398 匿名さん
海外では円形マンション結構ありますよね

[4403: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログより。

相場からシティタワーズ東京ベイの将来価値を予想すると
Ⅱ-70J2タイプ　3LDK　70.27㎡　15階　6990万円→　6380万円(築10年時)

プレミスト有明ガーデンズの将来価値を予想すると
タイプ　3LDK　70.67㎡　13階　7100万円台(新築時)　→　5500万円(築10年時)


明暗分かれましたね。

[4404: 匿名さん]

>>4402 匿名さん
東雲の野村湾マンは唯一無二よ。

[4405: マンション検討中さん]

>>4403 匿名さん

中古が値上がりする前に書いた記事とリセール予測が同じですよ
また、１つ前の予定価格表のままです
レインボーブリッジが見える部屋なら5500万よりは高く売れると思います
これが噂の間取りでしたら5000万割ると思います

[4406: 匿名さん]

>>4397 匿名さん
管理費は精査して値下げがプールできるようにしたらいい。
管理組合が管理会社に支払う委託費が高かったら速攻で値下げ交渉。

[4407: 検討板ユーザーさん]

>>4403 匿名さん
どこ情報ですか？

[4408: 匿名さん]

>>4407 検討板ユーザーさん
駅前のダイワホテルに早速泊まったみたいですよ。

https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1047055629750284288

[4409: マンション検討中さん]

レインボーブリッジが見える部屋が5,500万以下で売り出されているんでしょうか？

[4410: 匿名さん]

>>4409 マンション検討中さん
詳細はモデルルームで。

[4411: 匿名さん]

>>4405 マンション検討中さん

シティタワーズとの比較で言えば中古が値上がる前後は関係ないし、そもそもそこまで劇的に値上がりしてるわけではないよ。

価格も値下げがだったとしても、シティタワーズには負けちゃいます。

[4412: マンション検討中さん]

そうなんだよね。永遠にタワマンに見下され続ける立地だよね。

[4413: 匿名さん]

>>4412 マンション検討中さん

同じような70m2、3LDKが、10年後にはシティタワーズは6,380万、ここは5,500万ですからね、、、1000万近い差が付くんですね。

[4414: 匿名さん]

>>4413
駅遠駅近との相関関係とも似てるけど、
条件が似通ったタワマン（というより財閥及び施工ブランド）と板マンの新築差は１０パーセント、
中古になれば２０パーセントぐらい開くはずだよ。
もちろん一概には言えないけどそれに近い数字は出てると思う。
ただ近年駅近については新築時に既に２０パー差をつけてる印象はある。

[4415: マンション検討中さん]

だからスミフは次に値上げして20%差を付けそう

[4416: 匿名さん]

>>4415
当然そうなるだろうねｗ
ただネット情報見てると坪340～360ぐらいの部屋が目立つし、
既に差がついてる（調整済み）のような気も・・・時価のお店はよく分からないねｗ

[4417: マンション検討中さん]

ダイワ310だとスミフ370だよね。
スミフも20くらいは値上げできる
それ以上に値上げしてくれたらダイワも値上げしやすくなる

ただ、新築値上げ基調ほどは中古は上がらないのでリセールは要注意

[4418: マンション検討中さん]

このマンションの資産性は低いってことですよね？

[4419: 匿名さん]

>>4418 マンション検討中さん

資産性とはどういう意味か、また何と比較して低いのか、ということかと思いますが、シティタワーズよりリセール時の利益は低いものになると思われます。

[4420: 匿名さん]

>>4418 マンション検討中さん
暮らしやすいというのも資産の一つですよ。

[4421: 匿名さん]

時代はキラリスナなのかな。。

[4422: 匿名さん]

だれ？ここの間取りが最悪って言ってたの？今サイト見たら普通の板マンにある間取りかと。東雲野村の湾マンよりは良さそう。

[4423: 匿名さん]

>>4422 匿名さん

このような不便かつ危険な間取りもあるようです。

[4424: 匿名さん]

>>4423 匿名さん
それどこですかね？サイト見ても出てないんですが・・・。

[4425: マンション検討中さん]

モデルルームに行けば斬新な間取りを見られるよ
今の時点で訪問してない人はリードタイム的に一期販売には間に合わないかな

まともな間取りはそれなりの値段

[4426: 匿名さん]

>>4424 匿名さん

どの物件もそうですが、Webサイトに全ての間取りが出ている訳ではありませんよ。

[4427: マンション検討中さん]

>>4424 匿名さん
右が4500〜、左が5500〜の間取りで倍率高めでした。。

[4428: マンション検討中さん]

まさにパンダ部屋ですね

[4429: 匿名さん]

>>4423 匿名さん
この間取よりは良いでしょ。価格含まれたデッドスペースどうすんだろ？
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1047355700635037696

[4430: 匿名さん]

>>4429 匿名さん
これで7000万弱と思うとそりゃ倍率高くなるわ。

[4431: 匿名さん]

プラウドシティ東雲の間取りなので誤解なきように。
プレミスト有明の間取りは
>>4423
です。

[4432: 匿名さん]

>>4429 匿名さん
リビング使い勝手悪そうね。もし天井高も低かったりしたら結構な圧迫感がありそう。

[4433: 匿名さん]

>>4429 匿名さん

いやいや、、、居室や洗面所がキッチンインよりははるかにマシでしょ。

その上、こちらの間取りはそもそもの有効面積が小さいですから。

左についてはLDが細長すぎて使いにくく、ダイニングは家族3人以上なら横並びに座るしかないし、ソファとテレビはまともに配置できない。また、キッチンの物入の前のスペースもLDに含まれてます。

右の間取りは、4連続物入の前のスペースもLDに含まれていますので、表記上はLD9.3畳だけど実質は6畳ちょっとしかないんじゃないか。

[4434: 匿名さん]

>>4429 匿名さん

いやいや、、、居室や洗面所がキッチンインよりははるかにマシでしょ。

その上、こちらの間取りはそもそもの有効面積が小さいですから。

左についてはLDが細長すぎて使いにくく、ダイニングは家族3人以上なら横並びに座るしかないし、ソファとテレビはまともに配置できない。また、キッチンの物入の前のスペースもLDに含まれてます。

右の間取りは、4連続物入の前のスペースもLDに含まれていますので、表記上はLD9.3畳だけど実質は6畳ちょっとしかないんじゃないか。

[4435: 匿名さん]

史上稀に見るクソ間取りですよね。

[4436: 匿名さん]

>>4432 匿名さん
天井高は一般的ですね

2階〜11階2450mm
12階〜14階2550mm
15階2650mm

下がり天井1900mm前後

[4437: 匿名さん]

>>4436 匿名さん
これは東雲キャナルマークスの天井高ですよね？

[4438: 匿名さん]

キャナルマークスはそっちのスレでやりなさい(笑)

[4439: 匿名さん]

>>4435 匿名さん
若葉は、信頼できない。
どうせアクセス禁止食らったんだろ？

[4440: 匿名さん]

俺はその間取り気に入ってるよ。
廊下も狭く、代わりにリビングを広くしてる。
単価の高い今だからこそ求められる間取りだと思う。

[4441: 匿名さん]

ちなみに、ここじゃないけど、クソな間取りだと思ったのはこれ。

こんなのに比べたら相当マシだよ。

[4442: 匿名さん]

間取り重視ならスミフのほうがオススメ。
コストで選ぶならダイワ。
オンリーワンなら東雲。

好きなもの選べ。

[4443: マンション検討中さん]

私も気に入ってますよー。
ダイニングは幅2.1mあるので普通のテーブルなら4人でも全然座れます。

[4444: 匿名さん]

>>4440 匿名さん

いや、リビング広いとかどこを見て言ってる？笑

[4445: eマンションさん]

>>4443 マンション検討中さん

え、2.1しかないの。てことは内法の実質の寸法だと1.9ぐらいってことか。

ダイニングテーブルは置けるけど、置くだけって感じだね。置いたらスペースがなくなっちゃって横や後ろは通れない・・・

普通は3mはないと分譲仕様とは言えないのでは、、、

[4446: マンション検討中さん]

また変な荒らしが湧いてきましたね。。みんな好きなところ買えばいいだろ。

[4447: 匿名さん]

リビングの導線が作れないのが問題ですよね。

[4448: 匿名さん]

>>4445 eマンションさん

>4441でも3mくらいはありますね

[4449: 物件検討者さん]

でも東雲湾マンの方はこれでこの価格よ。
右の変形した部屋ね。
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1047355700635037696

GNタイプ　3LDK　73.10㎡
6階　6700万円　坪単価302万円
10階　7200万円　坪単価325万円
12階　7500万円　坪単価339万円


で、管理修繕費はこれでしょ？
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1047362245276004352

管理費75平米で26000円 / 積立金10500円位。
平米単価は 340円代/140円代
インターネット1000円・コミュニティ300円
積立金は一時金なし、5年ごとに6000円上げる漸増式。
複雑な形状にあわせ足場仮設が高いのは織り込んだと。
駐車場は165台(付帯率30%）平置きなのはいいけど3万円

ちょっとやり過ぎかな。

[4450: 匿名さん]

でも、東雲はオンリーワンだし、こんなもんかもね。

[4451: 匿名さん]

好きな間取り買えばよいのでは？
わざわざ嫌いな間取りに執着する理由ってなんだろうな？

まさか？（笑）

[4452: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[4453: 匿名さん]

>>4449 物件検討者さん

月ローン+67800円ですか。

[4454: 匿名さん]

此処の間取で酷評されてるのはパンダ部屋ですよ。他は長谷工に良くある一般的な田の字型プランです。好きな間取りを選べば良いと思いますけど。

[4455: 匿名さん]

プラウドシティ東雲を意識しすぎなんじゃないの？
ダイワ有明の間取り毎の価格と管理費、修繕費が知りたいわ。

[4456: 匿名さん]

>>4455 匿名さん
ブロガーさんも次々見学に行ってるようですね。
https://wangantower.com/?p=15641

[4457: 匿名さん]

>>4456 匿名さん

東雲はブロガー向けの見学会が開かれたということです。ところで、ここはプラウドシティ東雲のスレではありませんよ。

[4458: 匿名さん]

>>4457 匿名さん
たぶん、上の野郎は、野村の営業か何かの回し者ですね。
ダイワ有明からお客を引きぬこうと・・・

[4459: 匿名さん]

>>4458 匿名さん

こんなとこに書き込んだところで引き抜けないよ（笑）

[4460: 匿名さん]

>>4441 匿名さん
フツーの1Kやん。賃貸ならありふれてる。

[4461: マンション検討中さん]

第1期で何戸売り出しますか？
できれば抽選を避けたいです。

[4462: 匿名さん]

営業さんが上手く分散してくれるんじゃない？

[4463: 匿名さん]

>>4460 匿名さん

賃貸ではなく、分譲なんだよね。

[4464: 匿名さん]

>>4463 匿名さん

ええと、釣りだとは思うんだけどマジレスすると…
賃貸に出てるマンションは、オーナーが一棟所有して賃貸に出すパターンと、デベロッパーが各部屋を分譲して別々のオーナーが賃貸に出すパターンがあって、この間取りは後者ですよね。
つまり誰がどう見ても賃貸用のワンルームマンションですので、流石にファミリー向けの間取りとの比較に出すには苦しいです。

[4465: マンション検討中さん]

何件くらい申込が入る予定ですか？

[4466: マンコミュファンさん]

一期一次で86部屋以上供給できるかで竣工前に9割捌けそうかの目安になる

[4467: 匿名さん]

戸数もそれほど多くないし、価格も割安感出て来てるから、もしかしたら早い段階で売り切っちゃうかもね。

[4468: 匿名さん]

>>4466 マンコミュファンさん

うーん、竣工前完売ッテする必要ある？

[4469: 匿名さん]

>>4464 匿名さん

普通に分譲用のマンションだってば。スミフだよ。

[4470: 匿名さん]

ここは竣工前完売しないと、選手村が売り出されるから盛大に売れ残る可能性あるよね。バクチ要素が強いね。

[4471: 匿名さん]

>>4470 匿名さん
確かに有明は選手村と競合しそう。
ただ、晴海は鉄道が全くない（最寄りが徒歩10分以上の勝どき駅）ので、BRTの使い勝手次第で大きく評価が変わると思う。

[4472: 匿名さん]

>>4469 匿名さん

分譲って分割譲渡ですよ。
一棟売りじゃないマンションは基本的に分譲です。
で、その分譲が賃貸オーナー向けを想定してるのか、自己居住を想定してるのかって話ですがワンルーム間取りは前者ですよ。

もしかして、話題に上がってる間取りを検討されてる本人様ですか？

[4473: 匿名さん]

間取りなんて、人それぞれよ。つべこべ言わないで、好みの部屋を申し込みしよ。

[4474: マンコミュファンさん]

竣工前に完売しないと

2019年10月から増税が適用（竣工前でも1年後に売れ残り多数はきつい）
選手村が売り出される
他にも後続と重なり販売になる
オリンピック会場の近くだけに喧騒の中の販売はしにくい

[4475: 匿名さん]

>>4474 マンコミュファンさん
オリンピックついでに、来た人へ向けて、現地モデルルームで旗揚げて販売してるかもよ。

[4476: 匿名さん]

それも便乗商法でおもろいね
テレビに完成後販売中のノボリが写る
全国的に有名なマンションになる？

[4477: 匿名さん]

>>4471 匿名さん

選手村は坪単価600超えるらしいぞ。
競合するかね？

[4478: 匿名さん]

選手村が売り出されたら、一気に値上がり進むぞ。

[4479: 匿名さん]

>>4477 匿名さん
そんな筈ないでしょ…タワーの条件良い部屋の話をしてるの？板マンならせいぜい350万−400万程よ。

[4480: 匿名さん]

オリンピック便乗商法でいいんじゃない？
既に、スミフ有明と野村東雲の便乗商法でしかない特徴の無い物件になってる。
立地でも売れないから、今は周辺物件より少し価格下げて売るしかない。

[4481: 匿名さん]

>>4480 匿名さん
東急不動産の人に仕事で会って根ほりハホリ聞いてきました。周辺エリアの販売予定価格についての情報です。

ブランズ豊洲（仮)
入札で二番手の住友不動産よりも10パー高く土地を買った。ただ購入後裏側の学校に土地を提供したので、使用できる土地に建てられる建物の分譲単価に土地代が上乗せされた。更に販売開始スケジュールが約一年遅れたのは、オリンピック終わらないと、工事単価が高騰し過ぎて、採算が合わないからだそうです。わざと土地を寝かせて、工事単価がちょっと安くなるオリンピック後にあえて遅らせた。また、スーゼネは、マンションだとあまり儲からないし、オリンピック前後でマンションよりも儲かる建設盛りだくさんなので、例え大型タワーであっても、儲からないから仕事受けてくれず、だから熊谷組だそうです。
販売単価は400万台平均だが、安い部屋でも400万、平均的な部屋は430万前後、高層階は450万超えるそうです。

シティータワー東京ベイ
商業施設には、イオンがブランドを変えて入るそうです。またNHKホールと同等のイベントホールも設置。マンションは、既に360ー380万（現在)だけど、スミフなので、今後開発計画がより具体的に発表されるタイミングで値段を上げて行くそうです。
またこの物件よりも更に立地条件悪い有明に、東京建物のブリリアが建つ（国際展示場までシャトルバス)が、用地の仕入値から考えても、380万くらいで数年後に売り出されるそうです。

デベロッパーとしては、決して安くないが、建築単価の高騰や、都内には開発用地がなく、少ない候補地を入札形式で大手が参加して仕入れるため、一般人には手が届かない金額でこの先も売り出されるし、タワーマンションは今後供給が減るそうです（自治体が、保育園や学校のインフラが追いつかないために抑制してきている)。

なので、今後もしばらく新築販売単価は上昇傾向だし、中古も値下がりはしにくいとのこと。

待つよりも目の前のものを早く買った方が、月々の負担は軽減できるそうです。

[4482: 匿名さん]

>>4481 匿名さん
デベの名前を変えてあちこちのスレ周ってるみたいですが目的は？笑

[4483: 匿名さん]

>>4481 匿名さん

結論からスミフが一番お買い得ってこと？

[4484: 匿名さん]

>>4483 匿名さん
お買い得なのは、ここ有明のガーデンズですよ。
皆も、ここの掲示板に来てる時点、ここを少なからず気になってるんだと、思いますよ。
気にならないなら、来ない。

[4485: 匿名さん]

一瞬お買い得だと感じましたが、冷静に考えると果たしてお買い得なのか悩ましいです。
有明で買うなら、スミフが一番いいのではないかと思いますよ。

[4486: マンコミュファンさん]

タワマンが苦手で湾岸は好きだけど植栽の中日常を感じたい家族には丁度良いマンションと思いますけどね。シティタワーズは勿論おススメですが。

[4487: 匿名さん]

>>4481
供給目線の解説いらない・・・決めるのはマーケット。

五輪の反動や銀行の貸し渋り、2023年生産緑地、米中問題他外圧、
現実問題として都内相場6000万越えとか買える奴がいない・・・
投資熱も一服で買い手不在なら下がるのは必然。
逆のシナリオを想定すれば幾らでも出てくるんだからそういうのは脳内でやってｗ
しかも現場の不動産戦士なんか目先のことしか考えてないんだから予測も何もない・・・
要するに今買える物件を買え！お願いします！ってことでしょ？
そっちのほうが不動産屋らしくて人間味があっていいと思うぞｗ

ただ個々のスタンスとして政府主導の物価上昇（または横這い）が数十年続くと睨んでるのなら、
一日でも早く不動産買っといたほうがいいとは思う。

[4488: 通りがかりさん]

ここは戸数もそれほど多くもないし、何だかんだ売れるよ。狙い目は安い部屋。

[4489: マンション検討中さん]

シティタワーズより坪５０万安いくらいがここの市場価値だと思います。もちろん人により好みはあるでしょうが。　

[4490: 匿名さん]

東雲野村でも今やあの価格ですし、、。そう考えると、ここの割安感が引き立つ。ちなみに湾岸妖精も早速レポしてますね。

https://wangantower.com/?p=15662

[4491: 匿名さん]

>>4488 通りがかりさん
オリンピック前には、高い部屋残して、大半完売すると思うよ。
理由、他より安いから。

[4492: 匿名さん]

では、どのくらい契約されるか予想しませんか？
竣工時では皆さん居なくなってそうなので、一期の契約数です

私は70〜80と予想
1/3に届かない理由はパンダ低層階に登録が集まり、思ったほど6000万超えの部屋に分散せず70ちょいではないかと
更に二期に値上げに踏み切れば失速は確実

[4493: 匿名さん]

>>4492 匿名さん
値上げしないでしょ。東京ベイより安く売らないと売れない。
安いから人気出てきた訳ですから。

[4494: 匿名さん]

値上げするんじゃないですかね。
東雲ですら350だし。

[4495: 匿名さん]

間取り重視ならスミフ。
コスト重視ならダイワ。
オンリーワンなら東雲に。

好きなものを選べばよいかと思うよ

[4496: 匿名さん]

>>4495 匿名さん
どこでもいるなこの人

[4497: 匿名さん]

あれは偽物。
区別くらい付けようぜ。

[4498: 匿名さん]

値上げするとしても2期からでしょう。1期で値上げはできないと思います。

[4499: 匿名さん]

>>4495
立地、満足度、コスパ、維持率優先なら豊洲の中古。

[4500: 匿名さん]

オリンピックまでに売れなければ値引販売も有り得る
一期で決断できない人は値上げになる二期は見送るのが懸命
どうしても確実に安い部屋が欲しい人は一期でキッチンインバスルーム