プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[4351: マンション検討中さん]

70m2の坪270万台はパンダ部屋だけですか？
平均は坪310万台であれば、条件の良い高層階は坪350万くらいしますか？

[4352: 匿名さん]

>>4351 マンション検討中さん

https://wangantower.com/?p=15202

パンダ部屋と間取りが話題の部屋は具体的にどのタイプで何階の部屋のことなのでしょうか。

[4353: マンション検討中さん]

のらえもんさんの「坪310弱になったところで、ようやくプラウドシティ越中島や同じくプラウドブランドの東雲大規模オーバルマンションと比較できるかなと思ったところです。」というコメントに激しく同意しました。

[4354: 匿名さん]

でも、一番割安感はありますねえ。
ここより安いって言うと、何処になるの？

[4355: 匿名さん]

我が家もパンダ狙い。

[4356: 匿名さん]

また、若葉が湧いてきた。
信用ならん。

[4357: 匿名さん]

>>4351 マンション検討中さん

間取り重視ならスミフ。
コスト重視ならダイワ。
オンリーワンなら東雲。

好きにしろ。

[4358: 匿名さん]

ここそんなに安い？メイツ深川住吉の方が安くない？

[4359: マンション検討中さん]

ダイワ有明の管理費はm2当たりいくらでしょうか？
野村東雲の管理費は215円/m2だそうです。

[4360: 匿名さん]

>>4359 マンション検討中さん

それ、デマっぽいですよ。

[4361: 匿名さん]

>>4358 匿名さん

メイツ（笑）

流石にメイツは嫌ですねー。
ディスポーザーすらなさそう。

[4362: マンション検討中さん]

東陽町のシティテラス、パークハウス
南砂のキラリスナ
晴海のパークタワーなど坪み250〜330はたくさんあるよ

[4363: 匿名さん]

立地はメイツの方が上ですよね？確かに設備は有明の方がマシかもしれませんが、同じハセコーマンションなので然程変わらないイメージです。

[4364: マンション検討中さん]

江東区の立地評価は以下の順で合っていますか？
門前仲町＞豊洲＞清澄白河＞木場＞東陽町＞東雲＞有明

[4365: 匿名さん]

なんの評価？

路線価？
オシャレ度？

[4366: 匿名さん]

>>4363 匿名さん

うーん、メイツは立地も酷いよ。
都営線しかないんじゃなかったっけ？

[4367: 匿名さん]

>>4362 マンション検討中さん

晴海パークタワーは良いマンションだけど、あとはアウト。

[4368: 匿名さん]

メイツはディスポーザーあるの？

[4369: 名無しさん]

>>4367 匿名さん
ザ・パークハウス東陽町翠賓閣はアウトではない。

[4370: 匿名さん]

>>4369 名無しさん

良いマンションだよね。
でも、高くない？400万だっけ？
アウトだな。

[4371: 名無しさん]

>>4370 匿名さん
平均だと320ぐらいかな

[4372: 匿名さん]

>>4370
良いマンションか？完全に名前負けしてるだろｗ
ただ相場がこういう状況だとお買い得に見えてくるから恐ろしい・・・
外観や立地はなかなかのものだし、同じ価格帯なら有明より東陽町って気はする。
（地元目線ね、ニューカマーは湾岸のほうが居心地良いと思う）
それでも駅前の野村や住不も含めて順調な売れ行きとは言い難いし、
ここも東雲も今のままだと苦戦必至だろうね・・・

[4373: 匿名さん]

>>4372 匿名さん
ここは周辺と比較しても安さが際立ってると思うですが苦戦って。。同じ長谷工で板マンの東雲野村でさえ@350ですよ？ここの単価ご存知無いですか？

[4374: 匿名さん]

まだ東京は過大評価こそ意識されるも世界的に見るとバブルじゃなかったのねー。

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2018-10-01/PFWA786K50XX01?cm...

[4375: 匿名さん]

>>4374 匿名さん
何処もバブルリスクがあるのは近年オリンピックが開催された都市だね。五輪後高騰して上がったままってことかな？

となると、東京はこれからだね。

[4376: 匿名さん]

>>4373
ご存じですよ、坪310前後でしょ？
越中島も東陽町も同じような価格だったけど、それでも結構な期間売ってるし、
湾岸キラキラを演出したとしてもそれなりに苦戦するんじゃないの？ってこと。
野村東雲については調整なかったら全く売れないでしょｗ
苦戦っていうのは一応引き渡し前後が目安ね。

[4377: 匿名さん]

>>4373 匿名さん
東雲キャナルマークスは5階以下の低層含めると340−350まで下がるみたいですね。

[4378: 匿名さん]

バブルも何も、世界的に見たら東京の不動産って激安のままなんですけどね。

[4379: 匿名さん]

だんだん、ここの割安感が際立つよね。

[4380: 匿名さん]

>>4374
＞相当額の相続財産を持たない家計が不動産を取得することはほぼ不可能になった

ここがポイントだね。
投資マネーや移民（労働力ではなく富裕層）の新規流入がなければ最早支えきれないということ。
実需不在の相場が長く続くとも思えないけどね、銀行も金貸さなくなったし・・・

[4381: 匿名さん]

銀行は未だにジャブジャブに貸してくれるよ。
だめになったのってスルガくらいじゃない？
スルガは一般人には関係ないよね

[4382: 匿名さん]

>>4376 匿名さん
イオン目の前のクレヴィア豊洲で坪280万円ですら当時周辺板マンション最高額。
広告ずっとばらまき、竣工後もばらまき鬱陶しいくらいに苦戦したのは記憶に新しい。

[4383: 名無しさん]

>>4380 匿名さん

新築マンション価格に限れば異常

[4384: 匿名さん]

>>4381
知ってて言ってるとは思うけど、
不動産投資向けの融資がシビアになったらどうなるかぐらい分かるでしょ？
実需は相場の下支えにはなるけど引っ張る力はないからね・・・

[4385: 匿名さん]

>>4379 匿名さん

今となっては、パークタワー晴海の北向き・西向きは安かったなぁ。30階でも坪300切ってたからね。タイミングって大事。

[4386: 匿名さん]

パークタワー晴海は駅距離遠すぎます。

[4387: 匿名さん]

PT晴海は生活する上で不便でしょうね。価格なりかと。

[4388: 匿名さん]

そうですよね。PT晴海は管理費修繕費も無駄に高いので検討から外しました。

[4389: 匿名さん]

10月なりまして、ここついに販売ですね？

[4390: 匿名さん]

>>4388 匿名さん
こことどっちが高いのかな？

[4391: 匿名さん]

管理費348円/m2ですか。
ダイワ有明より100円/m2くらい高いですね。

[4392: 匿名さん]

>>4390 匿名さん
野村のキャナルマークスですか？
結構高めの設定ですね。
これもオーバル故でしょうか。

[4393: 匿名さん]

>>4392 匿名さん
そうだろ、野村東雲は、当初より高過ぎの噂あり。
野村東雲キャナルマークス買うくらいなら、有明のタワマン買った方がいいよ。

[4394: 匿名さん]

>>4393 匿名さん
タワマンは管理修繕費が高いよ

[4395: 匿名さん]

>>4394 匿名さん

高くても価値を感じるから買うんでしょ。何か問題でもあるんだろうか。
例えて言うならベンツはマツダより高いけど、文句を言う人はいない。それと同じこと。

[4396: 匿名さん]

>>4395 匿名さん
だとしたら東雲キャナルマークスの形状は、全国的にも大変希少性が高い故に将来指名買いも有りえるよね。他の単なるマンションの括りではない。

[4397: 匿名さん]

>>4390 匿名さん
東雲野村は価格も高いし管理修繕費も高い。
敢えて利点としてあげるなら特徴的なデザインと中庭、24時間のイオンが向かいという点かな。

[4398: 匿名さん]

>>4396 匿名さん
円形のマンションは、他にもあるよ

[4399: 匿名さん]

>>4391 匿名さん

まぁ、ダイワ有明も、大した共用施設ない割には周りの豪華タワマンより高いんですけどね。

[4400: 匿名さん]

ダイワ有明は単独では売れないから、野村やスミフの便乗商法だからね。
絶対的に安いとか良いマンションというより、単に今の相場では相対的に安いかもねってレベル。

[4401: 匿名さん]

>>4399 匿名さん

周りの豪華タワーマンションって、スミフくらいしかありませんが？

スミフより安いのでは？

[4402: 匿名さん]

>>4398 匿名さん
海外では円形マンション結構ありますよね

[4403: 匿名さん]

マンションマニアさんのブログより。

相場からシティタワーズ東京ベイの将来価値を予想すると
Ⅱ-70J2タイプ　3LDK　70.27㎡　15階　6990万円→　6380万円(築10年時)

プレミスト有明ガーデンズの将来価値を予想すると
タイプ　3LDK　70.67㎡　13階　7100万円台(新築時)　→　5500万円(築10年時)


明暗分かれましたね。

[4404: 匿名さん]

>>4402 匿名さん
東雲の野村湾マンは唯一無二よ。

[4405: マンション検討中さん]

>>4403 匿名さん

中古が値上がりする前に書いた記事とリセール予測が同じですよ
また、１つ前の予定価格表のままです
レインボーブリッジが見える部屋なら5500万よりは高く売れると思います
これが噂の間取りでしたら5000万割ると思います

[4406: 匿名さん]

>>4397 匿名さん
管理費は精査して値下げがプールできるようにしたらいい。
管理組合が管理会社に支払う委託費が高かったら速攻で値下げ交渉。

[4407: 検討板ユーザーさん]

>>4403 匿名さん
どこ情報ですか？

[4408: 匿名さん]

>>4407 検討板ユーザーさん
駅前のダイワホテルに早速泊まったみたいですよ。

https://mobile.twitter.com/mansionmania/status/1047055629750284288

[4409: マンション検討中さん]

レインボーブリッジが見える部屋が5,500万以下で売り出されているんでしょうか？

[4410: 匿名さん]

>>4409 マンション検討中さん
詳細はモデルルームで。

[4411: 匿名さん]

>>4405 マンション検討中さん

シティタワーズとの比較で言えば中古が値上がる前後は関係ないし、そもそもそこまで劇的に値上がりしてるわけではないよ。

価格も値下げがだったとしても、シティタワーズには負けちゃいます。

[4412: マンション検討中さん]

そうなんだよね。永遠にタワマンに見下され続ける立地だよね。

[4413: 匿名さん]

>>4412 マンション検討中さん

同じような70m2、3LDKが、10年後にはシティタワーズは6,380万、ここは5,500万ですからね、、、1000万近い差が付くんですね。

[4414: 匿名さん]

>>4413
駅遠駅近との相関関係とも似てるけど、
条件が似通ったタワマン（というより財閥及び施工ブランド）と板マンの新築差は１０パーセント、
中古になれば２０パーセントぐらい開くはずだよ。
もちろん一概には言えないけどそれに近い数字は出てると思う。
ただ近年駅近については新築時に既に２０パー差をつけてる印象はある。

[4415: マンション検討中さん]

だからスミフは次に値上げして20%差を付けそう

[4416: 匿名さん]

>>4415
当然そうなるだろうねｗ
ただネット情報見てると坪340～360ぐらいの部屋が目立つし、
既に差がついてる（調整済み）のような気も・・・時価のお店はよく分からないねｗ

[4417: マンション検討中さん]

ダイワ310だとスミフ370だよね。
スミフも20くらいは値上げできる
それ以上に値上げしてくれたらダイワも値上げしやすくなる

ただ、新築値上げ基調ほどは中古は上がらないのでリセールは要注意

[4418: マンション検討中さん]

このマンションの資産性は低いってことですよね？

[4419: 匿名さん]

>>4418 マンション検討中さん

資産性とはどういう意味か、また何と比較して低いのか、ということかと思いますが、シティタワーズよりリセール時の利益は低いものになると思われます。

[4420: 匿名さん]

>>4418 マンション検討中さん
暮らしやすいというのも資産の一つですよ。

[4421: 匿名さん]

時代はキラリスナなのかな。。

[4422: 匿名さん]

だれ？ここの間取りが最悪って言ってたの？今サイト見たら普通の板マンにある間取りかと。東雲野村の湾マンよりは良さそう。

[4423: 匿名さん]

>>4422 匿名さん

このような不便かつ危険な間取りもあるようです。

[4424: 匿名さん]

>>4423 匿名さん
それどこですかね？サイト見ても出てないんですが・・・。

[4425: マンション検討中さん]

モデルルームに行けば斬新な間取りを見られるよ
今の時点で訪問してない人はリードタイム的に一期販売には間に合わないかな

まともな間取りはそれなりの値段

[4426: 匿名さん]

>>4424 匿名さん

どの物件もそうですが、Webサイトに全ての間取りが出ている訳ではありませんよ。

[4427: マンション検討中さん]

>>4424 匿名さん
右が4500〜、左が5500〜の間取りで倍率高めでした。。

[4428: マンション検討中さん]

まさにパンダ部屋ですね

[4429: 匿名さん]

>>4423 匿名さん
この間取よりは良いでしょ。価格含まれたデッドスペースどうすんだろ？
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1047355700635037696

[4430: 匿名さん]

>>4429 匿名さん
これで7000万弱と思うとそりゃ倍率高くなるわ。

[4431: 匿名さん]

プラウドシティ東雲の間取りなので誤解なきように。
プレミスト有明の間取りは
>>4423
です。

[4432: 匿名さん]

>>4429 匿名さん
リビング使い勝手悪そうね。もし天井高も低かったりしたら結構な圧迫感がありそう。

[4433: 匿名さん]

>>4429 匿名さん

いやいや、、、居室や洗面所がキッチンインよりははるかにマシでしょ。

その上、こちらの間取りはそもそもの有効面積が小さいですから。

左についてはLDが細長すぎて使いにくく、ダイニングは家族3人以上なら横並びに座るしかないし、ソファとテレビはまともに配置できない。また、キッチンの物入の前のスペースもLDに含まれてます。

右の間取りは、4連続物入の前のスペースもLDに含まれていますので、表記上はLD9.3畳だけど実質は6畳ちょっとしかないんじゃないか。

[4434: 匿名さん]

>>4429 匿名さん

いやいや、、、居室や洗面所がキッチンインよりははるかにマシでしょ。

その上、こちらの間取りはそもそもの有効面積が小さいですから。

左についてはLDが細長すぎて使いにくく、ダイニングは家族3人以上なら横並びに座るしかないし、ソファとテレビはまともに配置できない。また、キッチンの物入の前のスペースもLDに含まれてます。

右の間取りは、4連続物入の前のスペースもLDに含まれていますので、表記上はLD9.3畳だけど実質は6畳ちょっとしかないんじゃないか。

[4435: 匿名さん]

史上稀に見るクソ間取りですよね。

[4436: 匿名さん]

>>4432 匿名さん
天井高は一般的ですね

2階〜11階2450mm
12階〜14階2550mm
15階2650mm

下がり天井1900mm前後

[4437: 匿名さん]

>>4436 匿名さん
これは東雲キャナルマークスの天井高ですよね？

[4438: 匿名さん]

キャナルマークスはそっちのスレでやりなさい(笑)

[4439: 匿名さん]

>>4435 匿名さん
若葉は、信頼できない。
どうせアクセス禁止食らったんだろ？

[4440: 匿名さん]

俺はその間取り気に入ってるよ。
廊下も狭く、代わりにリビングを広くしてる。
単価の高い今だからこそ求められる間取りだと思う。

[4441: 匿名さん]

ちなみに、ここじゃないけど、クソな間取りだと思ったのはこれ。

こんなのに比べたら相当マシだよ。

[4442: 匿名さん]

間取り重視ならスミフのほうがオススメ。
コストで選ぶならダイワ。
オンリーワンなら東雲。

好きなもの選べ。

[4443: マンション検討中さん]

私も気に入ってますよー。
ダイニングは幅2.1mあるので普通のテーブルなら4人でも全然座れます。

[4444: 匿名さん]

>>4440 匿名さん

いや、リビング広いとかどこを見て言ってる？笑

[4445: eマンションさん]

>>4443 マンション検討中さん

え、2.1しかないの。てことは内法の実質の寸法だと1.9ぐらいってことか。

ダイニングテーブルは置けるけど、置くだけって感じだね。置いたらスペースがなくなっちゃって横や後ろは通れない・・・

普通は3mはないと分譲仕様とは言えないのでは、、、

[4446: マンション検討中さん]

また変な荒らしが湧いてきましたね。。みんな好きなところ買えばいいだろ。

[4447: 匿名さん]

リビングの導線が作れないのが問題ですよね。

[4448: 匿名さん]

>>4445 eマンションさん

>4441でも3mくらいはありますね

[4449: 物件検討者さん]

でも東雲湾マンの方はこれでこの価格よ。
右の変形した部屋ね。
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1047355700635037696

GNタイプ　3LDK　73.10㎡
6階　6700万円　坪単価302万円
10階　7200万円　坪単価325万円
12階　7500万円　坪単価339万円


で、管理修繕費はこれでしょ？
https://mobile.twitter.com/haruboo0/status/1047362245276004352

管理費75平米で26000円 / 積立金10500円位。
平米単価は 340円代/140円代
インターネット1000円・コミュニティ300円
積立金は一時金なし、5年ごとに6000円上げる漸増式。
複雑な形状にあわせ足場仮設が高いのは織り込んだと。
駐車場は165台(付帯率30%）平置きなのはいいけど3万円

ちょっとやり過ぎかな。

[4450: 匿名さん]

でも、東雲はオンリーワンだし、こんなもんかもね。