プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[381: 匿名さん]

理解不能。

結構広い部屋も売れてるよ

[382: 匿名さん]

>>372
そそ。
のらえもんさんは地域の中古成約価格というファクトに基づいてるから、この見立てはかなり正確だと思うよ。
新築っていっても長谷工板状マンのグレードって有明の中でも最低ランクでしょ。
クレヴィア豊洲の惨劇が再びってところじゃない？

いまスレに来た人はこの２つを見ればＯＫ
https://wangantower.com/?p=14976
https://wangantower.com/?p=14997

[383: 匿名さん]

ここは従来の有明マンションの強みである眺望と弱みであった商業施設を二つとも享受できるのがいいね。

[384: 匿名さん]

>>381
新築で広い部屋買っちゃったら、中古では売るに売れないってことだね。

[385: 匿名さん]

>>381 匿名さん
シティタワーズ東京ベイの売れてる部屋の部分のみ抜き出して写真撮るとはw
必死ですな。

都合の良い部分だけ抜き出すなと、何度言われたら分かるの？

[386: 匿名さん]

>>384 匿名さん
違うよ。広い部屋については供給不足というのが有明の現状。だから中古の広い部屋も売れるよ。

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん

適切な価格なら、ね。
中古で売れてるのはどんな価格帯で、ここの価格はどんなだったっけ？ぜーんぜんマッチしてないよなぁ。

[388: 匿名さん]

>>386
じっさい売れてないのに、なぜ売れると言い切れるの？
中古で2LDKや3LDKの売り出しもあるのに。

[389: 匿名さん]

>>387 匿名さん
価格次第というのはもちろんそうで、ここは高いから中古でも苦労するというのはその通り。
でも広い部屋へのニーズはあるよ。適切価格なら売れている。今はそれがシティタワーズなんだろう。

[390: 匿名さん]

>>388 匿名さん
シティタワーズが順調に売れているからです。中古が売れないのはシティタワーズよりも条件が悪いと判断されているから。

[391: 匿名さん]

>>390
シティタワーズ順調に売れてたっけ？ スミフは値上げしながら売るから、完売には何年もかかるよ。
その間、広い中古はまともに売り出しもできないってことだね。

シティタワーズが完売しても、今度はそこの中古との競合になるから、やっぱり売るに売れない状態は続くことになるね。それはプレミストも同じ。ここを買ったら中古では売るに売れなくなる覚悟をする必要があるね。

[392: 匿名さん]

結構順調に売れてるよね

[393: 匿名さん]

高速脇じゃなくて、しかも駅近、180店舗の商業施設も近い。
グレードも悪くない。二重床や天然石。
そりゃ高くなるだろうって条件てんこ盛りだもんな。
少なくても住んでて不満は感じない物件だろう。

あとは、周辺にここより安くて条件が良い価格の物件が無ければ値上げしながら販売して行くことになるだろう。

[394: 匿名さん]

>>392
一期も二期も、先着順たくさん残ってるよ。

[395: 匿名さん]

>>394 匿名さん

これだけ売れてりゃそのうち完売でしょ。

[396: 匿名さん]

>>393
ここは実質、駅遠物件だよ。ゆりかもめはバス便と変わらない。ゆりかもめでどこに通勤するの？

[397: 匿名さん]

>>395
そんなにすぐ完売したら、担当者は怒られちゃうよ。売れ行き良かったら値上げでしょ。

[398: 匿名さん]

>>396 匿名さん
ここは駅徒歩2分だよ。

ゆりかもめ不便だと思ってるなら大間違い。
山手線並みの本数があるよ

[399: 匿名さん]

間違った。
ゆりかもめはこれ。

[400: 匿名さん]

>>398
ゆりかもめは経路が問題。どこに通勤するの？

[401: 匿名さん]

お台場までは数分。豊洲も数分で通勤できる。

新橋や豊洲まで行けば乗り継ぎもできるよ。

[402: 匿名さん]

ゆりかもめに乗れば、新橋経由して東京駅まで僅か38分で着けるよ。

[403: 匿名さん]

電通、NTTデータ、フジテレビ、ソフトバンク、IHI、、ゆりかもめ沿線でどれだけの一流企業があるか知ってるかな？

[404: 匿名さん]

りんかい線も結構便利。
新宿、恵比寿、渋谷方面ならこっちかもな

[405: 匿名さん]

BRTの停留所はテニスの森駅から商業施設の交通広場に計画が変わったのでしょうか。

[406: 匿名さん]

>>403 匿名さん

え？電通のエリートもゆりかもめ沿線なの？
NTTデータは豊洲だよねー

[407: 匿名さん]

大崎勤務の人もりんかい線の方が便利かも。

[408: 匿名さん]

>>403 匿名さん

有明のユニクロを忘れてるよー。
ミッドタウンから大量に引っ越してきた。

[409: 匿名さん]

新橋 汐留までゆりかもめで通勤する人がどれだけいるんだよ？笑
NTTデータとか行くなら豊洲の方がいいだろ。クレヴィア豊洲の方が便利だったね。

[410: 匿名さん]

>>409 匿名さん

大丈夫か？
有明に住んで汐留勤務なら、100パーセントがゆりかもめ勤務だと思うぞ。

[411: 匿名さん]

有明に住んで豊洲勤務なら、これも100パーセントがゆりかもめ通勤かと。徒歩かもしれんけど。

[412: 匿名さん]

俺は有明勤務。徒歩で通勤するぜ。

[413: 匿名さん]

結構有明って便利なんだな。
しかも駅徒歩2分か。

[414: 匿名さん]

ニノマエ君、撃沈

[415: 匿名さん]

1日の乗客数も1500人と大賑わいの駅だよ。

[416: 匿名さん]

>>415 匿名さん

へえ、駅はあまり賑わって欲しく無いかも。

[417: 匿名さん]

あーあ、意外に便利なのがバレてしまった

[418: 匿名さん]

これ、定期的にやろうよ。
ネガが不便だって騒ぎ出し、ゆりかもめとりんかい線の便利さを写真を交えながら紹介する。

検討者にとっても有益だと思う。

[419: 匿名さん]

このくらいの価格帯の物件が一番スレが有益だね。やはりミドルアッパーの情報強者が検討者に多いからか、自然と情報が集まってデベやネガの工作を許さない。

[420: 匿名さん]

結局、のらえもんブログへの有効な反論はないんだね。

結論として、今の予定価格（320-330）では、中古の成約価格に新築バリューを最大限に乗っけた価格よりも高く、資産価値の面では疑問符のつく物件ということになりますね。

ゆりかもめが便利とかそういうのは関係なくね。

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん

これですよね。

https://wangantower.com/?p=14997

「私が考えるフェアバリューはどこかといえば、、、うーんHM/GGで210〜230、BASで265〜270くらいが成約の中心という中、新築バリューを最大限とって280くらいではないでしょうか。新築マンション高騰期ですから、新築に住みたければしょうがないと思いますけど、私は消費者側なので別に無理して新築買うくらいなら市場価格で買える中古を綺麗にして使えばいいじゃん思ってしまう派です。もしかして、東京ベイが今後も大幅に値上げしたり、周辺の中古マンションが本物件によってかなり動いて、１年後には実勢価格が近づいてしまうかもしれませんけど。

その仮定は置いといて、本来の実力から1000万円くらい高く買ってしまうと、いくら維持費がタワマンより月2万円安いといっても元を取るのに41年かかります。建物は日常・お値段だけ非日常ってのは、ちょっと辛いですね。」

[422: 匿名さん]

反論できないから、ペタペタで必死に話を逸らしている。

[423: 匿名さん]

>>422 匿名さん

そうなんだよね。
結局、今のところここのポジって、シティタワーズ東京ベイの購入者か、その他有明住民。有明の価格が高い方が都合の良い人たちが、自分たちのためにポジってるだけ。

[424: マンション検討中さん]

>>422 匿名さん

あとは「ニノマエ」ね（笑）
何でもかんでもニノマエって言っときゃいいと思ってる（笑）

[425: 匿名さん]

>>421 匿名さん

まあ、これが普通の感覚だよね。
320-330なんて、デベが考える最大限高く売れる価格ってことなんでしょう。割高で摑まされてもいい、そんなの関係なくこの物件が欲しい！というなら、買ってもいいと思いますよ。

[426: 匿名さん]

>>424 マンション検討中さん

「ニノマエ」って何なんですかね^_^;（苦笑）

[427: 匿名さん]

ニノマエを理解するには、このスレを最初から読む必要がある、

今や伝説となったニノマエは、ドトールのニノマエ、ニノマエと連呼していた。
ニノマエとは何なのか、誰も理解出来なかった。

そこへ二の舞の間違いでは無いかと主張する男が出てきた。ニノマエは焦って答えた。

2チャンネル用語だ、、、と。

[428: 匿名さん]

買える人だけが買えば良いのでは？2期からは値上げするだろうし。
1期なら間取りも階数も選び放題。

スミフも1期が安かったな。スミフのニノマエにならないためには1期で動く必要がある。

[429: 匿名さん]

ニノマエ君は収入が少ないのに湾岸に住みたいんだよ。
だから、新しい物件があると、高い高い高すぎるーって騒ぎ出す。

豊洲スレでも、北向きガー、北向きは最低と連呼。
スミフスレではエレベーターがー、高速脇がー。

このスレでは何なの？3セクがー、のらえもんガー？

[430: 匿名さん]

まあ、350万以下で普通のサラリーマンにも買いやすい価格だし、これ以上安くなる事は無いでしょう。

此処より安くて条件の良いマンションがあれば安くなるかもしれないけど、無いもんね。
だいたい駅遠とかスーパーも無いとか。そういう物件ばかり。

[431: 匿名さん]

中古値上がりの予感。

[432: 匿名さん]

>>430 匿名さん
ここより安くて条件いいとこだらけたと思いますよ。
豊洲有明月島の中古でもシティタワーズ東京ベイでもパークタワー晴海でも基本的にどこでもここより条件いいかと。

[433: 匿名さん]

>>425 匿名さん
同意です。
欲しい人は買えばいい。
でも資産価値としては、割高で摑まされている分、ネガティブ。

[434: 匿名さん]

>>430 匿名さん

「ここより安くて条件が良いところがない」というのは、あなたの主観的な価値観ではそうかもしれません。しかし、中古の成約価格を見れば明らかに割高。これは、主観が入り込めない、客観的な数字です。「資産価値」という点では、ここよりいいマンションなどたくさんあるのです。

[435: 評判気になるさん]

>>432 匿名さん

でも、ここより安くて良いマンションが無いのは事実でしょう。
あるのなら、教えてほしい。
割とマジで。

[436: 匿名さん]

坪単価320だと、70m2で6800万円か、、、

[437: 匿名さん]

粘着質なポジな人がスミフとここで同じようなコメントを何十回と書いて、無駄にスレを消費していますね。自己肯定のために自分の時間を削って書いているのだと思いますが哀れにみえます。
自分の判断に誇りを持てばいいだけのこと。

[438: 匿名さん]

>>437 匿名さん

あ、あなたは有名なニノマエ君ですね、
また粘着してるの？

[439: 匿名さん]

>>435 評判気になるさん
あなたにとって「安くていいマンション」でも、資産価値が高いか低いかは別の話ですよ。

[440: 匿名さん]

>>438 匿名さん

出た、「ニノマエ」（笑）
コミュニケーションを放棄してるよね。
何でもかんでもニノマエって言っときゃいいと思ってる？

[441: 匿名さん]

>>435 評判気になるさん

でもでもって、子供じゃないんだから（笑）
ここが坪単価320-330で出してくるのであれば、ここよりも有明の他の中古や豊洲の駅近中古のほうが、リセールバリューは上です。

新築なら、パークタワー晴海、品川シーサイドのグランドメゾンやプライムタワー・レジデンス、津田沼タワーを買っておいたほうが、リセールバリューは上です。

残念ですが。

[442: 匿名さん]

>>421 匿名さん

のらえもんさんの最近のMR訪問記ってどのマンションも大体割高って結論付け。
相場をずっと追ってる人だからそれに引っ張られるのは仕方ないけど、割高という結論と実際の売上は一致していないことの方が多い。
最近ではのらえもんさんが割高って言うって事は新築の価格としては概ね適正な価格なのかな。っていう感想をもってしまう。笑

[443: 匿名さん]

>>442 匿名さん

あんまり事実でないことを書かないほうがいいよ。そんなことないのでは？と思って直近三件のブログ見たけど、

幕張ベイパークは「アリ」と書いてます。
北仲は「弱気プライス」と書いてます。
越中島は「めちゃくちゃ市況と乖離しているのかといえばそうでもない」と書いてます。

ここと全然違いますよ。

嘘をついてまでポジらなくてもいいのに。

[444: 匿名さん]

>>441 匿名さん

で、それを誰に押し付けたいの！？
リセールバリューにおいて一般的には中古が優れてるのはこんなトコで張り切って言わなくてもみんな知ってるよ。

貴方がそう思ったのならそちらを買えばいんじゃないの？
私も晴海と比べた上でこっちに来たけど、絞ってからは晴海の掲示板なんて見ないけどなー。
ただの評論家ですか？

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん

急に逆ギレ！？笑

割高か否かの話をしているだけなのに、いきなりどうしたの？自由な意見交換をさせて下さいよ。

私の意見は、この物件は割高であるということ。でも押し付けたり、買うななんて一言も言ってないし、むしら買いたい人は買えばいいじゃんって思いますよ。

[446: 匿名さん]

>>444 匿名さん

割高だという指摘に対して、「でもここより安くていい物件なんてない！あるなら出してみろ！」と言われたから出しただけなのではw

[447: 匿名さん]

>>444 匿名さん
てか、まだ予定価格表も出てないのに絞ったんだw
せっかちすぎだろw

[448: 匿名さん]

>>443 匿名さん

あれ、そうでしたか。すみません。
北千住アドーアとか、王子とかの印象が強くて。
書いてて思いましたが、のらえもんさんの守備範囲外でしたね。

[449: 匿名さん]

>>447 匿名さん
そうなんですよね。まだ正式な価格は公表されてないんですよね。。高い安い云々は時期尚早では？ただ恐らくそんなに安くは出してこないと思いますが。

[450: 匿名さん]

これで思ったより安い！買い！ってなるパターンもあるかも

[451: 通りがかりさん]

>>450 匿名さん
雰囲気からして高いだろ！スミフ価格に便乗しようとしてるのミエミエ。

[452: 匿名さん]

ここを300前半が適正と思って買わざるを得ない今の時代が残念だよね
5年前に買えた人と今買わざるを得ない人。有明どうのこうのではなく時代の流れ。

後12年スパンで待てるなら必ず買い時は来ると思うけど、5年だと確実に下がるとは言えないところが辛いよね
もちろん再来年には買い時が来てるかもしれないし、難しい

[453: 匿名さん]

リーマンショックの時ですら10％程度の下落でしたよね。地価も資材も人件費もうなぎ登りだし、都心が坪200万円台で庶民でも無理なく買えるような買い時はもうこないとおもうな。

[454: 匿名さん]

大手不動産会社でさえ土地仕入れに困ってきてるし都心密集一極集中でどんどん条件の良い土地も少なくなってる。
そりゃ開発計画が成り立って古い家屋や商業地域の一体改革が実現できりゃ良いけど、地権者との折り合いや区画整備も含めると更地から建設するのとではかかる時間の長さも全然違ってくる。
いくら住戸供給過多とは言われてても都内の人口は10年後も流入者数は右肩上がりなのも含めれば物件価格が下がる要員が見つからないよな。
一方で建築人員はどんどん減少。
お買い得だな〜と感じる買い時なんてそう近くはやってこないと思ってる。

[455: 匿名さん]

買い替え需要があるなら高くても売れるけど、
有明住民でここに住み替えを考える人がいるとは思えない。

[456: 匿名さん]

>>455 匿名さん
そりゃそうだ。買い換え需要はシティタワーズが殆ど食い尽くしてる。ここは新規参入者向けでしょう。

[457: 検討者]

>>452 匿名さん
本当！それだわー

[458: マンション掲示板さん]

モデルルームの駐車場、埼玉、群馬、栃木、千葉など地方ナンバーばかりでした。
隣で商談してるファミリーが3000万円台で買えないんですか？とびっくりしててこっちがびっくりしたわ。
坪330より高くなりそうな話でしたよ。
東京ベイが380ですからねーって引き合いに出して。

[459: 匿名さん]

>>452 匿名さん

いや、時代の流れじゃないでしょ笑
今の時代でもそれでも割高だって言われてるんだからさ。つまり、この物件は相場の上昇以上に高くなりすぎってこと。

新築が欲しいなら他の相場並みの買えばいいし、そうでないなら中古を買うのが正解。
ここを買うのは、不正解。
ただ、リセールバリューだけじゃない！割高でも気に入ったから買うんだ！というのもアリ。

[460: 匿名さん]

>>458 マンション掲示板さん

有明って結局その程度のイメージなんでしょうね
払拭するような開発が進めばいいですね

[461: 匿名さん]

>>458
それは引く。
別に有明ポジとかじゃないしここ買おうとも思ってないけど、
3000万台しか充てられないような地方ナンバー達は身分不相応だね。
有明じゃなくとも、そんな金額で都内に住めると思ってるのが恥。
そのナンバー通りの県でしか買えないよ(笑)

[462: 通りがかりさん]

>>458
マンション掲示板さん
購入検討者ならそのエリアの相場を下調べして来ないのか謎。
地方の人は江東区だし、東京でも有明なら手が届くと思われてるんだな。

[463: 検討板ユーザーさん]

嘘松でしょう。匿名でなお衆目を集めたいなんて病気だね。

[464: 通りがかりさん]

いや、地方民だけでなく目黒区に戸建建てた友人に「この辺ってマンション4000〜5000万くらい？」って聞かれた。
湾岸エリアに興味ない人にはまだかなり安いと思われてるんだなー。

[465: 匿名さん]

なにも知識がない人に湾岸にマンション買ったって言うとタワマンか？スゲーな。となるけどね。

[466: 匿名さん]

今月のはじめにオリゾンマーレの61㎡が3900万で成約しているしなぁ。
そのマンションで日陰になる板状なら、新築でも同じくらいで買えるかも。
と期待しても、さほど驚くことでは無いと思う。

[467: 匿名さん]

>>458 マンション掲示板さん
モデルルームに駐車場はないですね。嘘までついて意図はなんなんですかね。

[468: 匿名さん]

>>466 匿名さん

その広さで、仮に言われてる単価ならこっちは6000万くらいか

[469: 匿名さん]

確かにほぼ同じ立地の築14年の坪単価にプラス100万と考えると割高だね。後に出てくるマンションは間違いなくさらに割高だけどね。

[470: 匿名さん]

有明の中古成約の中心は坪260程度。
都合の良い事例だけに騙されないようにね。

[471: 匿名さん]

騙すもなにも、お隣のオリゾンマーレは平均でも220くらいだよ。

[472: 匿名さん]

坪220万のマンションによる日陰地のマンションが320万というのが、
なんだかなぁ。という話。

[473: 匿名さん]

>>472 匿名さん

その通り。

[474: 匿名さん]

>>471 匿名さん
ここが壁となって眺望が遮られる低層しか成約ないから220なんでしょ。

[475: 匿名さん]

周りに何にもなかった昔に建ったマンションだから仕方がないが、中古市場ではライバルになるよね

[476: 匿名さん]

まあ、スミフより1000万くらい安いし、その分家具などインテリアに金が掛けられる。
良いマンションだと思うよ。

[477: 匿名さん]

>>475 匿名さん
ならねーよ
オリゾンマーレって、築15年だぞ。

[478: 匿名さん]

>>470 匿名さん

駅遠物件ですら310万超えてるぞ。
そりゃ築古も入れりゃ、そのくらいになるのでは？

[479: 匿名さん]

Brillia 有明 City Tower
マンション平均単価 ：81.7万円/m² （ 270.6 万円/坪）
湾ナビ評価額 ：3,360万円～8,350万円

3000万円台もあるな。

[480: 匿名さん]

>>479 匿名さん

有れば良いけどね。流石に7000万超えないと、まともな部屋は買えないでしょ。