プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[351: 匿名さん]

350万超えしてもおかしくない相場だし、そう考えると安いと思う。

[352: 匿名さん]

>>349 匿名さん

https://wangantower.com/?p=14997

「私が考えるフェアバリューはどこかといえば、、、うーんHM/GGで210〜230、BASで265〜270くらいが成約の中心という中、新築バリューを最大限とって280くらいではないでしょうか。新築マンション高騰期ですから、新築に住みたければしょうがないと思いますけど、私は消費者側なので別に無理して新築買うくらいなら市場価格で買える中古を綺麗にして使えばいいじゃん思ってしまう派です。もしかして、東京ベイが今後も大幅に値上げしたり、周辺の中古マンションが本物件によってかなり動いて、１年後には実勢価格が近づいてしまうかもしれませんけど。

その仮定は置いといて、本来の実力から1000万円くらい高く買ってしまうと、いくら維持費がタワマンより月2万円安いといっても元を取るのに41年かかります。建物は日常・お値段だけ非日常ってのは、ちょっと辛いですね。」

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん

つまり、周辺の中古成約価格に、新築バリューを乗っけたとしても280ぐらいではないかということです。これが本来の実力値ということです。
対して、今の予定価格は320-330。間を取って325だとします。すると、坪45高いということになる。これは70m2で約954万円の差になります。これが、実力より1000万高いと言われている、という意味でしょうね。

[354: マンション検討中さん]

>>352 匿名さん

お値段だけ非日常、ですか。

[355: 匿名さん]

駅遠物件の中古ですら310万超えで成約してるし、結構妥当な価格だと思うよ

[356: 匿名さん]

ここが坪280万でも有明で買うならトリプルタワー買いますね。実力値で言えば有明最弱なんで有明最高値で買う理由はないですね。

[357: 匿名さん]

川口で300超える状況下で他の地域の新築物件での相対的な評価では都内で300前半は妥当とも思えるんだよなあ。

[358: 匿名さん]

価格は妥当どころか安いと思うよ。
2期からは値上げすると思う。

[359: 匿名さん]

>>355 匿名さん

一件だけの話をされてもなぁ。この画像のようなものもあるわけだし。全体感を持ってくれないと。

https://wangantower.com/?p=14797

[360: 匿名さん]

>>356 匿名さん

その通りだね。
ここよりはトリプルタワー。

[361: 匿名さん]

トリプルも3期からはさらに値段を上げてきそうな気がするんですよね。豊洲東急も遅れる事になったので選択肢もせまくなった。そうするとここの320とかはむしろ安く感じるようになる。こんな事を何年も繰り返してる状況ですね。

[362: 匿名さん]

うーん、全体だったらこのグラフかなあ

[363: 匿名さん]

>>357 匿名さん

プラウドタワー川口のこと？だったら平均は280だよ。

第三者目線として、マンションマニア氏の見解を見てみましょう。

プラウドタワー川口
https://manmani.net/?p=13415
「結論から申し上げると

～販売価格は思っていたよりは高い、ただしリセールバリューは悪くない～

～販売価格は思っていたより高い、でも間違いなく売れる～」

プレミスト有明ガーデンズ
https://twitter.com/mansionmania/status/976775554220216320?s=21
「最近のプレミスト（ダイワハウス）は良いものを供給しようという努力は素晴らしいのですが売れる範囲で努力しないと検討者に選んでもらえないのでは？　

お仲間のコスモスイニシアのほうがそれができてるってどういうことなのか。」

[364: 匿名さん]

>>361 匿名さん

感じちゃうんだよね〜

[365: 匿名さん]

むしろ、実力値よりは安値だと思うんですよね。

[366: 匿名さん]

>>365 匿名さん

あなたの言う「実力値」とは？

[367: 匿名さん]

>>363 匿名さん

川口は京浜東北線止まったら陸の孤島だよ。

[368: 匿名さん]

>>366 匿名さん

実力値とは周辺相場かなあ。
駅遠物件でさえ350万近くになってる現状かなあ

[369: 匿名さん]

>>368 匿名さん

少数の点にクローズアップされてもねぇ。
何のために散布図出してんのよw

[370: 匿名さん]

>>367 匿名さん

そんな場所の物件よりも評価は低いということなんだよ？

[371: 匿名さん]

>>368 匿名さん

都合の良い事例だけ切り取って、全体を見ないのはなぜ？

[372: マンション検討中さん]

結論としては、

・この物件は、今の予定価格（坪320-330）のままでは、周辺取引事例に新築バリューを最大限乗せたとしても高すぎる。

ということでいいんですかね。
それに対する、ファクトに基づく有効な反論はどうやらなさそうですので。

[373: 匿名さん]

>>372 マンション検討中さん

意味不明。
普通に適正価格では？

中古ですら350万なんだから安いでしょ。

[374: マンション検討中さん]

>>373 匿名さん

何が意味不明なの？
のらえもんブログへの反論を頼むよ。
事実に基づいた反論をさ。

「普通に適正価格」→理由は？事実に基づく説明をお願いします。

「中古ですら350」→わずかに存在する都合の良い事例だけを取り出していますよね。これこそ意味不明ですよ。

[375: 匿名さん]

>>374 マンション検討中さん

うーん、人それぞれで良いのでは？
ニノマエ君、ほんと意味わからん。

[376: マンション検討中さん]

>>375 匿名さん

唐突にニノマエ君とは？
ニノマエって？

[377: 匿名さん]

>>376 マンション検討中さん

ニノマエって、シティタワーズ東京ベイのスレで話題になってる人のことだよ。詳しくは知らないけど。

でも、これではっきりしたね。
この物件をポジってるのは、シティタワーズ東京ベイの購入者。有明の相場を上げたくて、ここの320-330が適正だ、まだ安いなんて言ってるんだね。
検討者としては、そのようなポジショントークに気をつけなければ。

[378: 匿名さん]

>>377 匿名さん

あんたニノマエ？

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

馬鹿の一つ覚えのようにニノマエって、、、
ぜんぜんコミュニケーションが取れない（笑）
スミフスレにお帰りください。

反論があるならちゃんと反論してね。

[380: 匿名さん]

最近の有明は5000万を超える成約が極端に少なく、4000万台の狭い部屋が中心になってきてます。
その結果、BACやBASの単価が堅調ですが、368の表で明らかなようにBMAやCTAは綺麗な右肩下がりです。
そもそも豊富な中古在庫に対して成約数が少なすぎるのが危険な兆候なのですがね。
オリゾンとガレリアは元々が安かったから底堅く推移しており、有明の勝ち組と言って良いでしょう。

368の表は保健体育や家庭科の成績は良いけど、国語や英語は右肩下がりみたいな感じですね。あてになりません。

[381: 匿名さん]

理解不能。

結構広い部屋も売れてるよ

[382: 匿名さん]

>>372
そそ。
のらえもんさんは地域の中古成約価格というファクトに基づいてるから、この見立てはかなり正確だと思うよ。
新築っていっても長谷工板状マンのグレードって有明の中でも最低ランクでしょ。
クレヴィア豊洲の惨劇が再びってところじゃない？

いまスレに来た人はこの２つを見ればＯＫ
https://wangantower.com/?p=14976
https://wangantower.com/?p=14997

[383: 匿名さん]

ここは従来の有明マンションの強みである眺望と弱みであった商業施設を二つとも享受できるのがいいね。

[384: 匿名さん]

>>381
新築で広い部屋買っちゃったら、中古では売るに売れないってことだね。

[385: 匿名さん]

>>381 匿名さん
シティタワーズ東京ベイの売れてる部屋の部分のみ抜き出して写真撮るとはw
必死ですな。

都合の良い部分だけ抜き出すなと、何度言われたら分かるの？

[386: 匿名さん]

>>384 匿名さん
違うよ。広い部屋については供給不足というのが有明の現状。だから中古の広い部屋も売れるよ。

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん

適切な価格なら、ね。
中古で売れてるのはどんな価格帯で、ここの価格はどんなだったっけ？ぜーんぜんマッチしてないよなぁ。

[388: 匿名さん]

>>386
じっさい売れてないのに、なぜ売れると言い切れるの？
中古で2LDKや3LDKの売り出しもあるのに。

[389: 匿名さん]

>>387 匿名さん
価格次第というのはもちろんそうで、ここは高いから中古でも苦労するというのはその通り。
でも広い部屋へのニーズはあるよ。適切価格なら売れている。今はそれがシティタワーズなんだろう。

[390: 匿名さん]

>>388 匿名さん
シティタワーズが順調に売れているからです。中古が売れないのはシティタワーズよりも条件が悪いと判断されているから。

[391: 匿名さん]

>>390
シティタワーズ順調に売れてたっけ？ スミフは値上げしながら売るから、完売には何年もかかるよ。
その間、広い中古はまともに売り出しもできないってことだね。

シティタワーズが完売しても、今度はそこの中古との競合になるから、やっぱり売るに売れない状態は続くことになるね。それはプレミストも同じ。ここを買ったら中古では売るに売れなくなる覚悟をする必要があるね。

[392: 匿名さん]

結構順調に売れてるよね

[393: 匿名さん]

高速脇じゃなくて、しかも駅近、180店舗の商業施設も近い。
グレードも悪くない。二重床や天然石。
そりゃ高くなるだろうって条件てんこ盛りだもんな。
少なくても住んでて不満は感じない物件だろう。

あとは、周辺にここより安くて条件が良い価格の物件が無ければ値上げしながら販売して行くことになるだろう。

[394: 匿名さん]

>>392
一期も二期も、先着順たくさん残ってるよ。

[395: 匿名さん]

>>394 匿名さん

これだけ売れてりゃそのうち完売でしょ。

[396: 匿名さん]

>>393
ここは実質、駅遠物件だよ。ゆりかもめはバス便と変わらない。ゆりかもめでどこに通勤するの？

[397: 匿名さん]

>>395
そんなにすぐ完売したら、担当者は怒られちゃうよ。売れ行き良かったら値上げでしょ。

[398: 匿名さん]

>>396 匿名さん
ここは駅徒歩2分だよ。

ゆりかもめ不便だと思ってるなら大間違い。
山手線並みの本数があるよ

[399: 匿名さん]

間違った。
ゆりかもめはこれ。

[400: 匿名さん]

>>398
ゆりかもめは経路が問題。どこに通勤するの？

[401: 匿名さん]

お台場までは数分。豊洲も数分で通勤できる。

新橋や豊洲まで行けば乗り継ぎもできるよ。

[402: 匿名さん]

ゆりかもめに乗れば、新橋経由して東京駅まで僅か38分で着けるよ。

[403: 匿名さん]

電通、NTTデータ、フジテレビ、ソフトバンク、IHI、、ゆりかもめ沿線でどれだけの一流企業があるか知ってるかな？

[404: 匿名さん]

りんかい線も結構便利。
新宿、恵比寿、渋谷方面ならこっちかもな

[405: 匿名さん]

BRTの停留所はテニスの森駅から商業施設の交通広場に計画が変わったのでしょうか。

[406: 匿名さん]

>>403 匿名さん

え？電通のエリートもゆりかもめ沿線なの？
NTTデータは豊洲だよねー

[407: 匿名さん]

大崎勤務の人もりんかい線の方が便利かも。

[408: 匿名さん]

>>403 匿名さん

有明のユニクロを忘れてるよー。
ミッドタウンから大量に引っ越してきた。

[409: 匿名さん]

新橋 汐留までゆりかもめで通勤する人がどれだけいるんだよ？笑
NTTデータとか行くなら豊洲の方がいいだろ。クレヴィア豊洲の方が便利だったね。

[410: 匿名さん]

>>409 匿名さん

大丈夫か？
有明に住んで汐留勤務なら、100パーセントがゆりかもめ勤務だと思うぞ。

[411: 匿名さん]

有明に住んで豊洲勤務なら、これも100パーセントがゆりかもめ通勤かと。徒歩かもしれんけど。

[412: 匿名さん]

俺は有明勤務。徒歩で通勤するぜ。

[413: 匿名さん]

結構有明って便利なんだな。
しかも駅徒歩2分か。

[414: 匿名さん]

ニノマエ君、撃沈

[415: 匿名さん]

1日の乗客数も1500人と大賑わいの駅だよ。

[416: 匿名さん]

>>415 匿名さん

へえ、駅はあまり賑わって欲しく無いかも。

[417: 匿名さん]

あーあ、意外に便利なのがバレてしまった

[418: 匿名さん]

これ、定期的にやろうよ。
ネガが不便だって騒ぎ出し、ゆりかもめとりんかい線の便利さを写真を交えながら紹介する。

検討者にとっても有益だと思う。

[419: 匿名さん]

このくらいの価格帯の物件が一番スレが有益だね。やはりミドルアッパーの情報強者が検討者に多いからか、自然と情報が集まってデベやネガの工作を許さない。

[420: 匿名さん]

結局、のらえもんブログへの有効な反論はないんだね。

結論として、今の予定価格（320-330）では、中古の成約価格に新築バリューを最大限に乗っけた価格よりも高く、資産価値の面では疑問符のつく物件ということになりますね。

ゆりかもめが便利とかそういうのは関係なくね。

[421: 匿名さん]

>>420 匿名さん

これですよね。

https://wangantower.com/?p=14997

「私が考えるフェアバリューはどこかといえば、、、うーんHM/GGで210〜230、BASで265〜270くらいが成約の中心という中、新築バリューを最大限とって280くらいではないでしょうか。新築マンション高騰期ですから、新築に住みたければしょうがないと思いますけど、私は消費者側なので別に無理して新築買うくらいなら市場価格で買える中古を綺麗にして使えばいいじゃん思ってしまう派です。もしかして、東京ベイが今後も大幅に値上げしたり、周辺の中古マンションが本物件によってかなり動いて、１年後には実勢価格が近づいてしまうかもしれませんけど。

その仮定は置いといて、本来の実力から1000万円くらい高く買ってしまうと、いくら維持費がタワマンより月2万円安いといっても元を取るのに41年かかります。建物は日常・お値段だけ非日常ってのは、ちょっと辛いですね。」

[422: 匿名さん]

反論できないから、ペタペタで必死に話を逸らしている。

[423: 匿名さん]

>>422 匿名さん

そうなんだよね。
結局、今のところここのポジって、シティタワーズ東京ベイの購入者か、その他有明住民。有明の価格が高い方が都合の良い人たちが、自分たちのためにポジってるだけ。

[424: マンション検討中さん]

>>422 匿名さん

あとは「ニノマエ」ね（笑）
何でもかんでもニノマエって言っときゃいいと思ってる（笑）

[425: 匿名さん]

>>421 匿名さん

まあ、これが普通の感覚だよね。
320-330なんて、デベが考える最大限高く売れる価格ってことなんでしょう。割高で摑まされてもいい、そんなの関係なくこの物件が欲しい！というなら、買ってもいいと思いますよ。

[426: 匿名さん]

>>424 マンション検討中さん

「ニノマエ」って何なんですかね^_^;（苦笑）

[427: 匿名さん]

ニノマエを理解するには、このスレを最初から読む必要がある、

今や伝説となったニノマエは、ドトールのニノマエ、ニノマエと連呼していた。
ニノマエとは何なのか、誰も理解出来なかった。

そこへ二の舞の間違いでは無いかと主張する男が出てきた。ニノマエは焦って答えた。

2チャンネル用語だ、、、と。

[428: 匿名さん]

買える人だけが買えば良いのでは？2期からは値上げするだろうし。
1期なら間取りも階数も選び放題。

スミフも1期が安かったな。スミフのニノマエにならないためには1期で動く必要がある。

[429: 匿名さん]

ニノマエ君は収入が少ないのに湾岸に住みたいんだよ。
だから、新しい物件があると、高い高い高すぎるーって騒ぎ出す。

豊洲スレでも、北向きガー、北向きは最低と連呼。
スミフスレではエレベーターがー、高速脇がー。

このスレでは何なの？3セクがー、のらえもんガー？

[430: 匿名さん]

まあ、350万以下で普通のサラリーマンにも買いやすい価格だし、これ以上安くなる事は無いでしょう。

此処より安くて条件の良いマンションがあれば安くなるかもしれないけど、無いもんね。
だいたい駅遠とかスーパーも無いとか。そういう物件ばかり。

[431: 匿名さん]

中古値上がりの予感。

[432: 匿名さん]

>>430 匿名さん
ここより安くて条件いいとこだらけたと思いますよ。
豊洲有明月島の中古でもシティタワーズ東京ベイでもパークタワー晴海でも基本的にどこでもここより条件いいかと。

[433: 匿名さん]

>>425 匿名さん
同意です。
欲しい人は買えばいい。
でも資産価値としては、割高で摑まされている分、ネガティブ。

[434: 匿名さん]

>>430 匿名さん

「ここより安くて条件が良いところがない」というのは、あなたの主観的な価値観ではそうかもしれません。しかし、中古の成約価格を見れば明らかに割高。これは、主観が入り込めない、客観的な数字です。「資産価値」という点では、ここよりいいマンションなどたくさんあるのです。

[435: 評判気になるさん]

>>432 匿名さん

でも、ここより安くて良いマンションが無いのは事実でしょう。
あるのなら、教えてほしい。
割とマジで。

[436: 匿名さん]

坪単価320だと、70m2で6800万円か、、、

[437: 匿名さん]

粘着質なポジな人がスミフとここで同じようなコメントを何十回と書いて、無駄にスレを消費していますね。自己肯定のために自分の時間を削って書いているのだと思いますが哀れにみえます。
自分の判断に誇りを持てばいいだけのこと。

[438: 匿名さん]

>>437 匿名さん

あ、あなたは有名なニノマエ君ですね、
また粘着してるの？

[439: 匿名さん]

>>435 評判気になるさん
あなたにとって「安くていいマンション」でも、資産価値が高いか低いかは別の話ですよ。

[440: 匿名さん]

>>438 匿名さん

出た、「ニノマエ」（笑）
コミュニケーションを放棄してるよね。
何でもかんでもニノマエって言っときゃいいと思ってる？

[441: 匿名さん]

>>435 評判気になるさん

でもでもって、子供じゃないんだから（笑）
ここが坪単価320-330で出してくるのであれば、ここよりも有明の他の中古や豊洲の駅近中古のほうが、リセールバリューは上です。

新築なら、パークタワー晴海、品川シーサイドのグランドメゾンやプライムタワー・レジデンス、津田沼タワーを買っておいたほうが、リセールバリューは上です。

残念ですが。

[442: 匿名さん]

>>421 匿名さん

のらえもんさんの最近のMR訪問記ってどのマンションも大体割高って結論付け。
相場をずっと追ってる人だからそれに引っ張られるのは仕方ないけど、割高という結論と実際の売上は一致していないことの方が多い。
最近ではのらえもんさんが割高って言うって事は新築の価格としては概ね適正な価格なのかな。っていう感想をもってしまう。笑

[443: 匿名さん]

>>442 匿名さん

あんまり事実でないことを書かないほうがいいよ。そんなことないのでは？と思って直近三件のブログ見たけど、

幕張ベイパークは「アリ」と書いてます。
北仲は「弱気プライス」と書いてます。
越中島は「めちゃくちゃ市況と乖離しているのかといえばそうでもない」と書いてます。

ここと全然違いますよ。

嘘をついてまでポジらなくてもいいのに。

[444: 匿名さん]

>>441 匿名さん

で、それを誰に押し付けたいの！？
リセールバリューにおいて一般的には中古が優れてるのはこんなトコで張り切って言わなくてもみんな知ってるよ。

貴方がそう思ったのならそちらを買えばいんじゃないの？
私も晴海と比べた上でこっちに来たけど、絞ってからは晴海の掲示板なんて見ないけどなー。
ただの評論家ですか？

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん

急に逆ギレ！？笑

割高か否かの話をしているだけなのに、いきなりどうしたの？自由な意見交換をさせて下さいよ。

私の意見は、この物件は割高であるということ。でも押し付けたり、買うななんて一言も言ってないし、むしら買いたい人は買えばいいじゃんって思いますよ。

[446: 匿名さん]

>>444 匿名さん

割高だという指摘に対して、「でもここより安くていい物件なんてない！あるなら出してみろ！」と言われたから出しただけなのではw

[447: 匿名さん]

>>444 匿名さん
てか、まだ予定価格表も出てないのに絞ったんだw
せっかちすぎだろw

[448: 匿名さん]

>>443 匿名さん

あれ、そうでしたか。すみません。
北千住アドーアとか、王子とかの印象が強くて。
書いてて思いましたが、のらえもんさんの守備範囲外でしたね。

[449: 匿名さん]

>>447 匿名さん
そうなんですよね。まだ正式な価格は公表されてないんですよね。。高い安い云々は時期尚早では？ただ恐らくそんなに安くは出してこないと思いますが。

[450: 匿名さん]

これで思ったより安い！買い！ってなるパターンもあるかも