プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[351: 匿名さん]

350万超えしてもおかしくない相場だし、そう考えると安いと思う。

[352: 匿名さん]

>>349 匿名さん

https://wangantower.com/?p=14997

「私が考えるフェアバリューはどこかといえば、、、うーんHM/GGで210〜230、BASで265〜270くらいが成約の中心という中、新築バリューを最大限とって280くらいではないでしょうか。新築マンション高騰期ですから、新築に住みたければしょうがないと思いますけど、私は消費者側なので別に無理して新築買うくらいなら市場価格で買える中古を綺麗にして使えばいいじゃん思ってしまう派です。もしかして、東京ベイが今後も大幅に値上げしたり、周辺の中古マンションが本物件によってかなり動いて、１年後には実勢価格が近づいてしまうかもしれませんけど。

その仮定は置いといて、本来の実力から1000万円くらい高く買ってしまうと、いくら維持費がタワマンより月2万円安いといっても元を取るのに41年かかります。建物は日常・お値段だけ非日常ってのは、ちょっと辛いですね。」

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん

つまり、周辺の中古成約価格に、新築バリューを乗っけたとしても280ぐらいではないかということです。これが本来の実力値ということです。
対して、今の予定価格は320-330。間を取って325だとします。すると、坪45高いということになる。これは70m2で約954万円の差になります。これが、実力より1000万高いと言われている、という意味でしょうね。

[354: マンション検討中さん]

>>352 匿名さん

お値段だけ非日常、ですか。

[355: 匿名さん]

駅遠物件の中古ですら310万超えで成約してるし、結構妥当な価格だと思うよ

[356: 匿名さん]

ここが坪280万でも有明で買うならトリプルタワー買いますね。実力値で言えば有明最弱なんで有明最高値で買う理由はないですね。

[357: 匿名さん]

川口で300超える状況下で他の地域の新築物件での相対的な評価では都内で300前半は妥当とも思えるんだよなあ。

[358: 匿名さん]

価格は妥当どころか安いと思うよ。
2期からは値上げすると思う。

[359: 匿名さん]

>>355 匿名さん

一件だけの話をされてもなぁ。この画像のようなものもあるわけだし。全体感を持ってくれないと。

https://wangantower.com/?p=14797

[360: 匿名さん]

>>356 匿名さん

その通りだね。
ここよりはトリプルタワー。

[361: 匿名さん]

トリプルも3期からはさらに値段を上げてきそうな気がするんですよね。豊洲東急も遅れる事になったので選択肢もせまくなった。そうするとここの320とかはむしろ安く感じるようになる。こんな事を何年も繰り返してる状況ですね。

[362: 匿名さん]

うーん、全体だったらこのグラフかなあ

[363: 匿名さん]

>>357 匿名さん

プラウドタワー川口のこと？だったら平均は280だよ。

第三者目線として、マンションマニア氏の見解を見てみましょう。

プラウドタワー川口
https://manmani.net/?p=13415
「結論から申し上げると

～販売価格は思っていたよりは高い、ただしリセールバリューは悪くない～

～販売価格は思っていたより高い、でも間違いなく売れる～」

プレミスト有明ガーデンズ
https://twitter.com/mansionmania/status/976775554220216320?s=21
「最近のプレミスト（ダイワハウス）は良いものを供給しようという努力は素晴らしいのですが売れる範囲で努力しないと検討者に選んでもらえないのでは？　

お仲間のコスモスイニシアのほうがそれができてるってどういうことなのか。」

[364: 匿名さん]

>>361 匿名さん

感じちゃうんだよね〜

[365: 匿名さん]

むしろ、実力値よりは安値だと思うんですよね。

[366: 匿名さん]

>>365 匿名さん

あなたの言う「実力値」とは？

[367: 匿名さん]

>>363 匿名さん

川口は京浜東北線止まったら陸の孤島だよ。

[368: 匿名さん]

>>366 匿名さん

実力値とは周辺相場かなあ。
駅遠物件でさえ350万近くになってる現状かなあ

[369: 匿名さん]

>>368 匿名さん

少数の点にクローズアップされてもねぇ。
何のために散布図出してんのよw

[370: 匿名さん]

>>367 匿名さん

そんな場所の物件よりも評価は低いということなんだよ？

[371: 匿名さん]

>>368 匿名さん

都合の良い事例だけ切り取って、全体を見ないのはなぜ？

[372: マンション検討中さん]

結論としては、

・この物件は、今の予定価格（坪320-330）のままでは、周辺取引事例に新築バリューを最大限乗せたとしても高すぎる。

ということでいいんですかね。
それに対する、ファクトに基づく有効な反論はどうやらなさそうですので。

[373: 匿名さん]

>>372 マンション検討中さん

意味不明。
普通に適正価格では？

中古ですら350万なんだから安いでしょ。

[374: マンション検討中さん]

>>373 匿名さん

何が意味不明なの？
のらえもんブログへの反論を頼むよ。
事実に基づいた反論をさ。

「普通に適正価格」→理由は？事実に基づく説明をお願いします。

「中古ですら350」→わずかに存在する都合の良い事例だけを取り出していますよね。これこそ意味不明ですよ。

[375: 匿名さん]

>>374 マンション検討中さん

うーん、人それぞれで良いのでは？
ニノマエ君、ほんと意味わからん。

[376: マンション検討中さん]

>>375 匿名さん

唐突にニノマエ君とは？
ニノマエって？

[377: 匿名さん]

>>376 マンション検討中さん

ニノマエって、シティタワーズ東京ベイのスレで話題になってる人のことだよ。詳しくは知らないけど。

でも、これではっきりしたね。
この物件をポジってるのは、シティタワーズ東京ベイの購入者。有明の相場を上げたくて、ここの320-330が適正だ、まだ安いなんて言ってるんだね。
検討者としては、そのようなポジショントークに気をつけなければ。

[378: 匿名さん]

>>377 匿名さん

あんたニノマエ？

[379: 匿名さん]

>>378 匿名さん

馬鹿の一つ覚えのようにニノマエって、、、
ぜんぜんコミュニケーションが取れない（笑）
スミフスレにお帰りください。

反論があるならちゃんと反論してね。

[380: 匿名さん]

最近の有明は5000万を超える成約が極端に少なく、4000万台の狭い部屋が中心になってきてます。
その結果、BACやBASの単価が堅調ですが、368の表で明らかなようにBMAやCTAは綺麗な右肩下がりです。
そもそも豊富な中古在庫に対して成約数が少なすぎるのが危険な兆候なのですがね。
オリゾンとガレリアは元々が安かったから底堅く推移しており、有明の勝ち組と言って良いでしょう。

368の表は保健体育や家庭科の成績は良いけど、国語や英語は右肩下がりみたいな感じですね。あてになりません。

[381: 匿名さん]

理解不能。

結構広い部屋も売れてるよ

[382: 匿名さん]

>>372
そそ。
のらえもんさんは地域の中古成約価格というファクトに基づいてるから、この見立てはかなり正確だと思うよ。
新築っていっても長谷工板状マンのグレードって有明の中でも最低ランクでしょ。
クレヴィア豊洲の惨劇が再びってところじゃない？

いまスレに来た人はこの２つを見ればＯＫ
https://wangantower.com/?p=14976
https://wangantower.com/?p=14997

[383: 匿名さん]

ここは従来の有明マンションの強みである眺望と弱みであった商業施設を二つとも享受できるのがいいね。

[384: 匿名さん]

>>381
新築で広い部屋買っちゃったら、中古では売るに売れないってことだね。

[385: 匿名さん]

>>381 匿名さん
シティタワーズ東京ベイの売れてる部屋の部分のみ抜き出して写真撮るとはw
必死ですな。

都合の良い部分だけ抜き出すなと、何度言われたら分かるの？

[386: 匿名さん]

>>384 匿名さん
違うよ。広い部屋については供給不足というのが有明の現状。だから中古の広い部屋も売れるよ。

[387: 匿名さん]

>>386 匿名さん

適切な価格なら、ね。
中古で売れてるのはどんな価格帯で、ここの価格はどんなだったっけ？ぜーんぜんマッチしてないよなぁ。

[388: 匿名さん]

>>386
じっさい売れてないのに、なぜ売れると言い切れるの？
中古で2LDKや3LDKの売り出しもあるのに。

[389: 匿名さん]

>>387 匿名さん
価格次第というのはもちろんそうで、ここは高いから中古でも苦労するというのはその通り。
でも広い部屋へのニーズはあるよ。適切価格なら売れている。今はそれがシティタワーズなんだろう。

[390: 匿名さん]

>>388 匿名さん
シティタワーズが順調に売れているからです。中古が売れないのはシティタワーズよりも条件が悪いと判断されているから。

[391: 匿名さん]

>>390
シティタワーズ順調に売れてたっけ？ スミフは値上げしながら売るから、完売には何年もかかるよ。
その間、広い中古はまともに売り出しもできないってことだね。

シティタワーズが完売しても、今度はそこの中古との競合になるから、やっぱり売るに売れない状態は続くことになるね。それはプレミストも同じ。ここを買ったら中古では売るに売れなくなる覚悟をする必要があるね。

[392: 匿名さん]

結構順調に売れてるよね

[393: 匿名さん]

高速脇じゃなくて、しかも駅近、180店舗の商業施設も近い。
グレードも悪くない。二重床や天然石。
そりゃ高くなるだろうって条件てんこ盛りだもんな。
少なくても住んでて不満は感じない物件だろう。

あとは、周辺にここより安くて条件が良い価格の物件が無ければ値上げしながら販売して行くことになるだろう。

[394: 匿名さん]

>>392
一期も二期も、先着順たくさん残ってるよ。

[395: 匿名さん]

>>394 匿名さん

これだけ売れてりゃそのうち完売でしょ。

[396: 匿名さん]

>>393
ここは実質、駅遠物件だよ。ゆりかもめはバス便と変わらない。ゆりかもめでどこに通勤するの？

[397: 匿名さん]

>>395
そんなにすぐ完売したら、担当者は怒られちゃうよ。売れ行き良かったら値上げでしょ。

[398: 匿名さん]

>>396 匿名さん
ここは駅徒歩2分だよ。

ゆりかもめ不便だと思ってるなら大間違い。
山手線並みの本数があるよ

[399: 匿名さん]

間違った。
ゆりかもめはこれ。

[400: 匿名さん]

>>398
ゆりかもめは経路が問題。どこに通勤するの？