プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[3301: マンション検討中さん]

>>3288 匿名さん
モデルルームいけばわかりますよ。カラクリ。
もう販売前キープ始まってますので。

[3302: 名無しさん]

>>3301 マンション検討中さん

カラクリ？？
モデルルームがオープンしてから半年くらい経ちますけど、キープできるくらいまだ部屋が残っていて選べるのですか？
価格表も5月の見直しから変わらずですか？

[3303: マンション検討中さん]

>>3302 名無しさん
・価格は平均@310だがあくまで仮
・一期のみ販売開始で事前告知より下げて成約を一瞬で埋める。
・申し込みという前提ですでに仮押さえを開始。だから販売開始初日に成約花が並ぶ。
・仮押さえすると以後の人には想定価格が表記されない。
・とにかく一期で瞬売して勢いつけ、二期で値上げ。
そんな流れかと。

[3304: 匿名さん]

不誠実な売り方ですね。

[3305: 匿名さん]

価格がコロコロ変わってるのもカラクリによるものでしょうか？
今は2階部屋の売り出しが殆どないのは仮押さえしたから非表示？になってる？
2期に値上げ出来るほど本当に引き合いが多いのでしたらカラクリなんてわざわざ使わなくても良さそうに
もし、販売不振でしたら値下げだって有り得る

[3306: 匿名さん]

>>3305
釣られちゃダメだよ・・・
10月中旬開始「予定」って書いてあるんだから、押さえも何もないからｗ
もちろん本気で欲しいんだったらモデル行って仮価格を教えて貰って、
予算を伝えてこのぐらいの部屋が欲しいっていう打ち合わせは自由だけどね。
延期を繰り返すってことは集客に苦戦してる以外にないんだから慌てることはない。
伝え洩れてくる坪300超が事実ならパンダ部屋を除いて早々に売り切れることもないだろうし・・・
まあ思いっ切り下に調整することも絶対ないとは言い切れないから情報収集だけは忘れずにね。

[3307: 匿名さん]

>>3289 口コミ知りたいさん
開発の期待値的にこちらで決めそうですが来月東雲のモデル行って決める予定です。

[3308: 匿名さん]

>>3307 匿名さん
東雲の方は300切るかもと噂がありますからね。

[3309: 匿名さん]

>>3308
周辺相場（クレヴィア東雲300弱、プラウド越中島、東陽町坪300強、西葛西坪270強）を考えると、
流石にそれはないと思う。
仮に平均で300下回ったら久々に（北仲並の）瞬間蒸発が見られる気がする。

[3310: 匿名さん]

>>3306 匿名さん

ダイワは買ったことないので知りませんが、書込見る限り、具体的な部屋番で要望書入れることができて、予約という形をとってるんじゃないですか。勿論申込みを被せることは可能でしょうけど、普通の人はその部屋にはもうお客様がいらっしゃいますと言われたら引き下がりますよ。
貴方、方々で上から目線で語ってますよねー。

[3311: 匿名さん]

>>3310
上からでも下からでもいいんだけど、
物件概要に「予約も申し込みも受け付けられません」って書いてあるんだけど・・・

その前提でいくと >>3301 や >>3303 の思わせ振りなレスが事実なら、
不誠実極まりない売り方ってことになるし、本音と建前は百も承知だけど、
コンプラに煩い大企業がそこまでのリスクを犯すとは思えないけどねぇ・・・

[3312: 匿名さん]

>>3309 匿名さん
有明も東雲も中古相場が安め。
これが何を意味するのか、新築との差があるのは心配。
300は超えても320超えたら検討から外す人は多そう。

[3313: 匿名さん]

>>3311 匿名さん

えっと、もしかして購入経験ないのですか？
要望書は予約でも申込でもないですよ。先にも書きましたが被せることは可能ですので。
「ここは既に要望が入ってるので抽選になります。こちらでしたら確実に購入可能です」とか言って誘導するんですよ。
それを不誠実と言うんですかね？確実に買えた方が嬉しいと私は感じますので、人それぞれでしょうか。
MRに行けば必ず経験すると思うのですけども。

[3314: 匿名さん]

>>3310
イマドキ欲しい部屋を遠慮するお人好しや情弱さんがいるわけないじゃんｗ
条件のほぼ変わらない11階から10階に変更ってのは戦略としてアリだと思うけどさ。
逆にそういったことを心配する初心者さんがいれば「遠慮するこたーねーから初志貫徹で突撃しろ」
ってアドバイスするのが匿名掲示板の良さなんじゃないの？
何で売主側の都合に寄り添ってんのさ？ｗ

[3315: 匿名さん]

>>3313
要望書入れたところでどーせパンダは抽選だし、
要望書の集まりが芳しくないから延期してんでしょ？

[3316: マンコミュファンさん]

>>3310 匿名さん
通称Wの人ね。知る限り豊洲東急、PT晴海、住友3タワーで目にしますね。この辺りをグルグル徘徊してるのでしょう。恐らく某ブロガーの誰かだと思いますが。各物件での書き込み（ポジジョントーク的な）内容を見れば大体誰か想像つきそうですが。そして大体長文。

[3317: 匿名さん]

>>3315 匿名さん

でしょう
だから一期販売は見送る手もあるよ
見送る人が増えれば再び一期販売延期か、二期値上げしたいどころか値下げの可能性もあるか

[3318: 匿名さん]

>>3315 匿名さん
パンダは倍率高いよな。。

[3319: 匿名さん]

東雲プラウド→発表価格の高さで検討から外れる
G Mシーサイド→完売間近
湾岸のタワマン達→スミフを中心に値上げ続く

年末くらいに一度離れた人達が再びガーデンズに戻ってくるなんて可能性も
絶対に湾岸の新築に住みたくてパンダ部屋の予算しか出せない人は戻ってくる

[3320: 評判気になるさん]

>>3315 匿名さん
モデルルーム行ってないですよね。
モデルルーム行けばわかりますよ。もう仮押さえ始まってます。パンダも抽選にはなりませんよ。

[3321: 匿名さん]

えー、パンダ狙ってたのに。

[3322: 匿名さん]

安値期待しても裏切られるだけだよ。
坪単価350万だと思っておけば、値上がりしても腹は立たない。

[3323: 匿名さん]

>>3320 評判気になるさん

「仮押さえ」というのはあくまで仮であって、他者が申し込みできないわけではありません。そこを勘違いして「仮押さえしたから確実に買える！」と思ってちると痛い目にあいますよ。ま、営業からもそう説明受けてると思いますけどね。

[3324: マンション検討中さん]

まだパンダ部屋たくさん残ってますから是非モデルルームへお越しになられて下さい。
詳しくはスタッフが教えてくれます。
今なら選べますから。

[3325: 匿名さん]

お、それは嬉しい。
伺わせて頂きます。

[3326: マンション検討中さん]

>>3325 匿名さん

お待ちしております。
有明でこの価格で買えるマンションは最後になると思います。
後は、予算次第で広さを我慢するか、位置を我慢するか、ちょっとの我慢で手に入ります。

[3327: マンション検討中さん]

安いとこだと、子供がイジメにあうよ。

[3328: マンション検討中さん]

子供かいじめにあうというか、いじめる子の親のレベルが低いと判断されるだけでしょ。わざわざ他の部屋がいくらで自分が購入した部屋より安いとか確認するってことですよね？ひくわ

[3329: マンション検討中さん]

ひくねー

[3330: 匿名さん]

ここは管理費、修繕費はいくらぐらいですかね？
タワーよりは安いですかね？
タワーとの差別化をするなら、維持費の安さになりますかね？

[3331: 匿名さん]

コンシェルジュ付きと共用施設が豊富だから同じ板マンと比べたら高かったはずです。
70㎡でしたら合計2.7万超。
タワマンよりは安くて当然かと。
タワー式駐車場と機械式が住戸に対して半分有るので、埋まらなかった場合は修繕積立金が値上げにならないかと気になります。
今時車を持たない家庭も増えてるだけにタワー式の維持費がどの程度かかるのか詳しい方がいたら教えて欲しい。

[3334: 匿名さん]

[No.3332～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3335: 検討板ユーザーさん]

前向きな話をしようとすると、いつも阻害されますね。困ったもんです。

[3336: 匿名さん]

東雲は平置き
これはスミフとダイワにも勝る点として将来の修繕費用ではアドバンテージ

25年くらいで機械式のパレット交換費用が一台100万かかり、普段の点検でも結構な費用になるらしい

[3337: 匿名さん]

9月15日の東雲の価格発表で左右される人が出そうだ
東雲が坪320万を超えたらダイワに流れ、逆に下回れば東雲に持ってかれる
販売時期を予定のままにしている理由は東雲の動向を見極めて本気でダイワを最終購入する人がどれだけ残るか？戻るか？

[3338: 匿名さん]

>>3337 匿名さん
ですね。エリアの開発としてはこちらの方が楽しみですが、東雲の価格設定によってはすごい影響がでそう。東雲はパンダ部屋あるのかな？

[3339: マンション検討中さん]

>>3338 匿名さん

野村はパンダ部屋を設定するケースが多いので勢いをつけるためにパンダだけ坪270万とか出るかもと期待してます。
車を利用する人から見ればタワー式は待ち時間が長いので平置きは修繕費だけでなく待ち時間からもメリット大きいです。

[3340: マンション検討中さん]

ここは液状化大丈夫でしょうか？
ハザードマップを再三確認しないと

[3341: 匿名さん]

有明は共同溝が整備されてるし、液状化リスクは少ないエリアですよ。

液状化は都内殆どで起きる可能性ありますので、共同溝が整備されたエリアを探したほうが良いかと。

[3342: 匿名さん]

因みに、都内でも災害に強いエリア上位です。
防災公園もありますし、災害時には緊急病院になる大きい病院もあります。

意外と有明より安全なエリアを探すのは難しいですよ。

[3343: 匿名さん]

まさか、共同溝知らないの？

電線や水道などのインフラを守るモノです。
地震で地割れや液状化があってもインフラを守ってくれます。

あるとないとじゃ大違い。

ご自身で検索されて学習する事をオススメします。有明の安全度を再認識出来ますよ。

[3344: 匿名さん]

共同溝はべつに有明だけじゃないけどね

[3345: 匿名さん]

今どき、免震は当然ですけど、地盤も大切にしたいですね。熊本地震などを見てると、同じ地域でも地盤によって被害状況はまったく違うみたいですから

[3346: 匿名さん]

有明みたいに共同溝が整備されてるエリアって相当恵まれてるよ。

未だに電線あるエリアも多いしね。アッサリ切れるし、相当危ないですよ。全部繋げてからじゃないと電気流せないし。危ないから。

[3347: 匿名さん]

>>3344 匿名さん

有明以外に共同溝が整備されたエリアって都内にありますかね？

聞いた事ないです。是非教えてください。

[3348: 匿名さん]

液状化リスクは大丈夫ですか？

[3349: 匿名さん]

有明は共同溝が整備されており、液状化でも壊れないインフラが整備されてるよ。　

相当恵まれたエリアって事。ハザードマップ見たら、どれだけ安全なエリアであるか分かります。

防災公園もあるしね。

[3350: 匿名さん]

都内は何処も地盤は駄目だよ。

熊本だって液状化したのは内陸。
北海道で液状化したのも内陸。

[3351: 匿名さん]

東雲キャナルマークス坪350みたいです。
直前で多少の調整はあると思いますが、何だかんだココ(坪310)の割安感が意識されそうですね。

https://mobile.twitter.com/mansionmaster/status/1037827324912132096?s=...

[3352: マンコミュファンさん]

販売開始まで1ヶ月ですよ。
安い部屋が埋まる前に皆さんお急ぎ下さい。
販売さんも歩合制ですので、皆さんが購入すればwin-winです。

[3353: 匿名さん]

>>3351 匿名さん

今となっては安く感じますね。
大船ですら坪単価350だそうです。

[3354: eマンションさん]

>>3353 匿名さん
それ何処ですか？

[3355: 匿名さん]

大船のブランズですね。

[3356: 匿名さん]

大船>有明って事？

[3357: マンション検討中さん]

プラウドシティ東雲の価格が安かったら、ダイワハウスはもっと下げてくれますかね。売残りマンションを買うのは嫌ですね。

[3358: 匿名さん]

割安感が出てるのにモデルルーム開設から半年も経つのに一期の販売時期が確定しない理由は何？
そもそも非タワマン需要が湾岸にないのかな？

[3359: 匿名さん]

>>3358 匿名さん

まあ、高めの価格設定で余裕あるんじゃない？
後になればなるほど割安に思えてくるし、有利になる。

[3360: 匿名さん]

>>3356 匿名さん

価格は大船の方が上。

[3361: 匿名さん]

何度も繰り返す歴史

[3362: 匿名さん]

我が道を行けばいいものの、スミフと野村に振り回されてるだけじゃないの？

[3363: 匿名さん]

そんなこたーない。
コストプッシュだから仕方ないんだよ。　

災害対策で、今から更に値上がりしていく。

早めに買っとけ。

[3364: 匿名さん]

>>3363 匿名さん

では、貴方様は買われるのですか？

[3365: 匿名さん]

>>3358 匿名さん
うーん、湾岸の魅力って大規模なタワマンが比較的お求め易く住めるところにあると思う人が多いんですかね。

[3366: 匿名さん]

湾岸買うなら免震でしょうね。

[3367: 匿名さん]

>>3366 匿名さん

湾岸じゃなくても免震だよ
東京にも大地震来るよ

[3368: 匿名さん]

免震タワマンって歴史が浅いから本当に大規模修繕工事が無事にできるのかな？
部品の取り換えとか。
後からいろいろ問題が出てきて、某評論家が嬉しそうに記事にしそう。

[3369: 匿名さん]

道路挟んで向かいのタイムズにホテルの建築看板出てました。やはり清水建設のホテルはここだったのですね。
清水建設、14階建て、55.7mだそうです。

[3370: 匿名さん]

東雲野村どうやら350前後になりそうとの事だし、郊外の大船でも今は360万ですって。中古も在庫の一巡からか上昇基調になりつつあって、此処の割安感が次第に意識されてきそう。

https://wangantower.com/?p=15585

[3371: 匿名さん]

ファーイーストホテル

道幅もあるし、そんなに心配することはないよ。

[3372: 匿名さん]

シンガポールの外資ホテル『ファーイースト』
2019年2月着工みたいです。然程気にするレベルではなさそうですが、MRでシュミレーション確認されても良いかもですね。

http://ariakeru.com/topics/fareast-ariake-hotels/

[3373: 匿名さん]

むしろ竣工前に新しいホテルが誕生するのはプラス材料だ。
住んでからの不安も無くなる。

[3374: 通りがかりさん]

ここ売れ出すよ。爆発的にとまではいかなくてもね。

[3375: 匿名さん]

野村東雲が安くきたら、さらに下げてくれますかね。野村東雲が同水準ならそちらに流れてしまいますよね。

[3376: 匿名さん]

>>3368 匿名さん

先日の地震でも免震はほとんど揺れがなく、被害がほぼ0だったとSNSでも報告あったので、修繕リスクはあってもメリットの方が勝ってると思いますよ。
3.11でもCTAは無傷だったようですし。

[3377: 匿名さん]

野村は310まで下げられないよ
よってダイワに流れる人は増える。
早めに部屋を押さえるべきさ。

[3378: 匿名さん]

野村って350じゃなかった？

[3379: 匿名さん]

そうみたいですね。高いなーと思っても来年の今頃には普通に感じてる。ずっとそんな感じですよ。復興絡みものコストプッシュも加わり、下げ要因が無い今は新築希望なら待てば待つだけ無意味。

[3380: eマンションさん]

そうですよ。開発エリアの新築物件が、まだこの価格で買えるという事に感謝しないと。今は埼玉の人気エリアでも300超え、東雲野村で350、横浜郊外ですら360。ただ、此処も1期である程度捌いたら大きく値上げするだろうから、予算ありきでの新築検討なら急いだ方が良い。

[3381: マンション検討中さん]

>>3380 eマンションさん
これですね

https://wangantower.com/?p=15585

[3382: 匿名さん]

>>3380
う～ん・・・逆じゃないの？
地方の高額物件は駅前再開発だったり特殊案件で地域のランドマークがほぼ確実だからね・・・
ここは何の変哲もない物件だし、周囲に便乗した価格で飛びつくと痛い目に合うと思う。
都心物件は引きも強いけど江東区の板マンは全体的に苦戦しつつあるからね。
新築限定で再開発を夢見て買えるところを今買う！って決めてる人は買ったほうがいいけどさ。

[3383: 匿名さん]

結局安値期待して待ってても中古含めて値上がりしてくだけですからね・・・。

[3384: 匿名さん]

これからは中古の時代だよ
庶民サラリーマンに新築で良い条件のマンションは買えない時代になった

[3385: 匿名さん]

中古もやっと値上がり始めたばかり。
新築と中古が同じくらいになると、中古の値上がりも止まる。　　

逆に言えば、買うなら今すぐ買えって事。

買えないなら、一生チープな部屋に住むしかない。

[3386: 通りがかりさん]

>>3384 匿名さん
高給取りになればいいじゃん
まじめに仕事しろ！

[3387: マンション検討中さん]

この物件は資産性ありますか？310万だと高過ぎる気がするのですが。

[3388: 匿名さん]

310万って相当安いぞ。
そう思わないのなら、ここより安くて良い物件を挙げてみたら良い。

無いから。無いんだよ。

あったら教えてほしいよ。割とまじで。。

[3389: 匿名さん]

中古ですら300万超えてきてる。
15年落ちの耐震物件でさえ、260万超え。

まずは相場観を養うべし。

[3390: 通りがかりさん]

>>3389 匿名さん
300万超えって、最上階のすぐ下の部屋。これで306万ならむしろ安いだろ。。

[3391: 匿名さん]

問題は板マンで湾岸自体に需要があるのかどうか？
だから、5月に値下げして310にしても要望書がなかなか集まらなかった
中古市場でタワマンと同じ坪単価で売れるかどうかは別。
冷静にならないと、デベは二期で値上げをちらつかして検討中さんを焦らせて購入させるだろう。

[3392: 匿名さん]

>>3386 通りがかりさん

ワロタ。
そもそも仕事してないと安い郊外マンションだって買えない。
散財しなければそこそこの年収でも頭金の差で買える人もいるわけ
仮に6500万の部屋を頭金10%しか出せない貯蓄額の人は6000万近いローンを組まないといけないわけで世帯年収1300万くらいないと危ないよね。
では、都内に世帯年収1300万以上の割合はどれだけあるか？
圧倒的に少数派

[3393: 匿名さん]

>>3392 匿名さん
何世帯あると思いますか?
で、ここ、何戸あると思いますか?

数字出さないと誰も判断できないのでは？

[3394: 匿名さん]

>>3391 匿名さん

まあ、震災復興需要で値上がりするだろうし、欲しいなら早めに買うのが鉄則では？

待てば待つほど値上がりする相場、また始まってるよ。

[3395: 匿名さん]

>>3391 匿名さん

有明だと、オリゾンマーレ、ガレリアグランデ、シティタワー有明は板状マンションだよ。

[3396: 匿名さん]

有明は板マンだらけ。

意外と知らない現実。

[3397: 匿名さん]

東雲に合わせて値上げする気だろうね。

[3398: 匿名さん]

>>3397 匿名さん

それはないんじゃない？一番最初の予定価格であれだけ反応悪かったんだから。

[3399: 匿名さん]

>>3395 匿名さん

シティタワーなのにタワマンじゃなくて板マンなの？

しかしブリリアマーレは良いお値段で売れてますね
東雲も好調なようで

[3400: 匿名さん]

完売するには多少時間はかかりそうだけど順調に売れてくでしょうね。今後出る新築はやはり高いし、300万前半ならそこまで高いという感覚は無くなった。寧ろ東雲350万と聞くと此処が安くさえ感じる。。ブリ4や豊洲東急、選手村の板とかまで待ってみる？でも、いつ迄同じ事を繰り返すの？