プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[321: 匿名さん]

価値観次第じゃない？

スーパー無くてもタワーマンション欲しいなら晴海買えば良いし、180店舗の商業施設や駅徒歩2分が気にいる人なら、ここにすれば良いかと。

[322: 匿名さん]

管理費や修繕積立金も考えたら、タワーマンションより板マンの方がお得だよね。

[323: 匿名さん]

スミフトリプルタワーは今やかなり値上げして買えませんので、こちらの検討者はパークタワー晴海が価格的にライバルって感じですね。

[324: 匿名さん]

>>323 匿名さん

修繕費や管理費考えたらこっちの方が割安感あるよね。

[325: 匿名さん]

>>324 匿名さん
永住するなら、資産価値なんて関係ないですもんね。たとえ超割高であっても、買いたい人は買えばいいと思います。売らなきゃ損しないのですから。

[326: 匿名さん]

>>313 匿名さん

10も挙げるのはめんどくさいよ。
とりあえず、シティタワーズ豊洲ザツイン、シティタワーズ豊洲ザシンボル、ザトヨスタワーあたり。このあたりの安値を拾ったら確実にここよりは資産価値の面では上だよ。

[327: 匿名さん]

>>319 匿名さん

例えスーパーがなくても駅遠でも、ここが320-330で出してくるようなら、晴海の西北のほうが資産価値の面では上なんだよ。残念ながらね。

[328: 匿名さん]

>>321 匿名さん
そう、価値観次第。
資産価値を気にするなら、ここが320-330で出してくる限りはやめたほうがいい。もしくは条件の悪いパンダ部屋しか狙わない。

ただし、資産価値を気にしないなら、気に入ったマンションなら例え割高でも買えばいいし、売らなきゃ損しないんだから、ずっと住めばいい。

[329: 匿名さん]

「欲しくて」「買える」人がいるうちは上がるのが市場価格
他のエリアや中古ならもっと割安なんて言ったってしょうがない
有明（もしくは湾岸）の新築が欲しい人は、今のところまだいるし
若いリーマンは総合職同士で結婚するから買える層はそれなりに厚みがある
このトレンドがいつまで続くかは･･････

[330: 匿名さん]

>>327 匿名さん
しかし、パークタワー晴海って高くつきませんか？駅までかなり距離があるので、毎日タクシー利用になりますよね？

[331: 匿名さん]

>>330 匿名さん

そんなことないんじゃない？なんで毎日タクシーになるのよ笑
BRTのターミナルが近くなるし、シャトルバスも出るし、都バス使う人もいるでしょ。月島まで12分歩く人もいるだろうし。
ちなみに、このレポートによるとリセールバリューはAとのことです。
https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=255


そんなことより、ここの坪単価が320-330ってのは、実力より1000万高いと有名ブロガーに言われていることの方を気にしたほうがいいのでは？

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん

でもBRT出来ても徒歩15分ですよね。
結局タクシーが必要では？

[333: 匿名さん]

>>331 匿名さん
BRTできてないし、シャトルバス？だって5分間隔であるわけではないでしょ。朝に15分も歩いてられませんよ。

[334: 匿名さん]

>>326 匿名さん

それ、10年以上前の中古では？

[335: 匿名さん]

>>334 匿名さん

その通りだよ。
資産価値の面で言えばそれらに劣る。
坪単価320-330で出してくるのならね。

[336: 匿名さん]

>>333 匿名さん
BRTはそのうちできるし、シャトルバスがなぜ5分間隔で来なければいけないのかな？時間に合わせて部屋を出ればいいのでは？

何度でも言うけど、そんなことより、坪単価320-330というのは、実力値とかけ離れてるという指摘にはどう考える？

[337: 匿名さん]

中古に住むって勇気いりますよね。前の所有者のお古にすむわけですから、屈辱的ですよね。

[338: マンション検討中さん]

>>333 匿名さん

自分もそう思うけど、そんなことを言ってるんではなくて、坪320とか330ってのが高すぎると言われているのでは？

[339: 匿名さん]

>>337 匿名さん

そうだね、そんな中古よりも資産価値で劣る新築マンションなんて、屈辱的で住みたくないよね。

[340: 匿名さん]

>>336 匿名さん
そのうちっていつですか？要するにできるまではタクシー通勤をしないといけないってあなたも考えてるんでしょ？ここの購入を検討してるわけではないですよ。

[341: 匿名さん]

>>339 匿名さん

中古は間取り選べないからなあ。。。

[342: 匿名さん]

駅徒歩2分は強いよね。
グレードも高いし、いいマンションだと思うよ。

[343: 匿名さん]

今のゆりかもめ駅はすごく微妙だけど
目の前に商業施設もできるし、橋渡れば豊洲市場の施設もできるし、賑わってきて良いと思う
それを見越した値付けだと思うしかない

[344: 匿名さん]

微妙って言うけど、お台場や汐留とか駅力高いと思うし、都営地下鉄なんかとはいい勝負できると思うけど。BRTも期待できるしね。

[345: 匿名さん]

>>343 匿名さん

まあ、そうなんだよね。180店舗の商業施設が決まった段階で、350万超えるって予想も出てたし、思ったより安いと思った。

[346: 匿名さん]

まだ予定価格も出ていないのに、ポジとネガの熱いバトルが！

[347: 匿名さん]

>>340 匿名さん

え？なんでそうなるの？
なんでタクシー通勤しなきゃいけないことになるの？
日本語読める？？？

それと、以下の問いについては逃げるのかな？
何度でも言うけど、そんなことより、坪単価320-330というのは、実力値とかけ離れてるという指摘にはどう考える？

[348: 匿名さん]

>>343 匿名さん
それを見越した値付けだと「思うしかない」。まさにその通りだよね。そう思うことでしか救われない。

[349: 匿名さん]

>>347 匿名さん

よく分からんが、実力値の定義してくれないと議論すらできないよ。

[350: 匿名さん]

>>345 匿名さん

本気でそう思ってるのだとしたら、あなたは幸せな人だと思います。資産価値を気にせずマンションが買えるような富裕層のようですから。

[351: 匿名さん]

350万超えしてもおかしくない相場だし、そう考えると安いと思う。

[352: 匿名さん]

>>349 匿名さん

https://wangantower.com/?p=14997

「私が考えるフェアバリューはどこかといえば、、、うーんHM/GGで210〜230、BASで265〜270くらいが成約の中心という中、新築バリューを最大限とって280くらいではないでしょうか。新築マンション高騰期ですから、新築に住みたければしょうがないと思いますけど、私は消費者側なので別に無理して新築買うくらいなら市場価格で買える中古を綺麗にして使えばいいじゃん思ってしまう派です。もしかして、東京ベイが今後も大幅に値上げしたり、周辺の中古マンションが本物件によってかなり動いて、１年後には実勢価格が近づいてしまうかもしれませんけど。

その仮定は置いといて、本来の実力から1000万円くらい高く買ってしまうと、いくら維持費がタワマンより月2万円安いといっても元を取るのに41年かかります。建物は日常・お値段だけ非日常ってのは、ちょっと辛いですね。」

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん

つまり、周辺の中古成約価格に、新築バリューを乗っけたとしても280ぐらいではないかということです。これが本来の実力値ということです。
対して、今の予定価格は320-330。間を取って325だとします。すると、坪45高いということになる。これは70m2で約954万円の差になります。これが、実力より1000万高いと言われている、という意味でしょうね。

[354: マンション検討中さん]

>>352 匿名さん

お値段だけ非日常、ですか。

[355: 匿名さん]

駅遠物件の中古ですら310万超えで成約してるし、結構妥当な価格だと思うよ

[356: 匿名さん]

ここが坪280万でも有明で買うならトリプルタワー買いますね。実力値で言えば有明最弱なんで有明最高値で買う理由はないですね。

[357: 匿名さん]

川口で300超える状況下で他の地域の新築物件での相対的な評価では都内で300前半は妥当とも思えるんだよなあ。

[358: 匿名さん]

価格は妥当どころか安いと思うよ。
2期からは値上げすると思う。

[359: 匿名さん]

>>355 匿名さん

一件だけの話をされてもなぁ。この画像のようなものもあるわけだし。全体感を持ってくれないと。

https://wangantower.com/?p=14797

[360: 匿名さん]

>>356 匿名さん

その通りだね。
ここよりはトリプルタワー。

[361: 匿名さん]

トリプルも3期からはさらに値段を上げてきそうな気がするんですよね。豊洲東急も遅れる事になったので選択肢もせまくなった。そうするとここの320とかはむしろ安く感じるようになる。こんな事を何年も繰り返してる状況ですね。

[362: 匿名さん]

うーん、全体だったらこのグラフかなあ

[363: 匿名さん]

>>357 匿名さん

プラウドタワー川口のこと？だったら平均は280だよ。

第三者目線として、マンションマニア氏の見解を見てみましょう。

プラウドタワー川口
https://manmani.net/?p=13415
「結論から申し上げると

～販売価格は思っていたよりは高い、ただしリセールバリューは悪くない～

～販売価格は思っていたより高い、でも間違いなく売れる～」

プレミスト有明ガーデンズ
https://twitter.com/mansionmania/status/976775554220216320?s=21
「最近のプレミスト（ダイワハウス）は良いものを供給しようという努力は素晴らしいのですが売れる範囲で努力しないと検討者に選んでもらえないのでは？　

お仲間のコスモスイニシアのほうがそれができてるってどういうことなのか。」

[364: 匿名さん]

>>361 匿名さん

感じちゃうんだよね〜

[365: 匿名さん]

むしろ、実力値よりは安値だと思うんですよね。

[366: 匿名さん]

>>365 匿名さん

あなたの言う「実力値」とは？

[367: 匿名さん]

>>363 匿名さん

川口は京浜東北線止まったら陸の孤島だよ。

[368: 匿名さん]

>>366 匿名さん

実力値とは周辺相場かなあ。
駅遠物件でさえ350万近くになってる現状かなあ

[369: 匿名さん]

>>368 匿名さん

少数の点にクローズアップされてもねぇ。
何のために散布図出してんのよw

[370: 匿名さん]

>>367 匿名さん

そんな場所の物件よりも評価は低いということなんだよ？