プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[3201: 匿名さん]

度重なる販売延期は不人気の証。
要望書が集まらないから販売できないのが本当のところでしょう。
超絶大苦戦したクレビア東雲もこんな感じだった。

[3202: 匿名さん]

>>3201 匿名さん

あの価格で実質東雲の眺望無し板マンが引き渡し半年後に完売したんだから、寧ろ大健闘かと。
販売延期は要望書集まらずが本命、3200のような別の理由で体良く延期(実質不人気のため)が対抗、3200のような理由で止むを得ずが大穴。

[3203: 匿名さん]

>>3202 匿名さん

対抗じゃないですかね。
不人気なときに程の良い理由が見つかった

[3204: 匿名さん]

今後値上がりする事が確定しちゃったし、販売加速しそう。

[3205: 匿名さん]

田端さん

[3206: 匿名さん]

オリンピック後に値上がりするよ

[3207: 通りがかりさん]

↑飽きたその資料

[3208: 匿名さん]

オリンピックの成功と東京の発展をもたらすはずの大動脈がボロボロ。
経済的損失は1兆円にも上る。
小池都知事は豊洲市場移転を止めたら環状2号線も止まる事を知らなかったんだろう。

[3209: 匿名さん]

>>3208 匿名さん

地下鉄決まったかな。

[3210: 匿名さん]

完全に地下鉄駅

[3211: 匿名さん]

販売時期が7月→10月とかなり先にズレ込んだね。

ただ、「お詫びと訂正」としてちゃんと断わりを入れる姿勢には好感が持てる。

[3212: 匿名さん]

地下鉄発表されてから売り出すつもりかな。

[3213: 匿名さん]

ここに限らず販売時期を延期する新規物件が最近増えてきている。
先行マンションの様子見かも知れないね。

[3214: 匿名さん]

>>3213
様子見？延期の理由なんか99パーセント、ネガティブだよ。
つかここ、何回目の延期よ？ｗ

[3215: 匿名さん]

どうしたって東京ベイと比べられてしまう。
同じ階数で比べれば価格はほぼ同じ。
こっちの方が優れてるのはランニングコストと高速に面してないこと位しか思いつかない。眺望もすぐ近くにホテル建つのがほぼ確定だし。。
それじゃあ厳しいよなー。10月にしたのは東京ベイの値上げ待ちなのかね。

[3216: 匿名さん]

>>3215 匿名さん
選手村のタワー2棟はスミフが販売だってさ。

[3217: マンション検討中さん]

東京ベイと比べてしまう人っていますけど、私は比べてないです。比べる必要ないしこのマンションを好きか嫌いかでしょう。もちろん、広い意味で他との違いなどは見ますけど、東京ベイとどっちっていう比べ方はしてないです。

[3218: 匿名さん]

>>3217 マンション検討中さん

個人視点では自分が欲しいと思ったマンションを買うのが一番だと思いますよ。
比較する人は多いだろうなという話ですので。

[3219: 匿名さん]

>>3217 マンション検討中さん
価値観なんて人それぞれ違うのですから、お好きな所を選択されれば宜しいかと。

[3220: 匿名さん]

>>3217 マンション検討中さん
住不シティタワーズもそうだけど、最近だと東雲野村のキャナルマークスと比較する人も多いのでは？価格的にも恐らく此処と同じぐらいでしょうし。

[3221: eマンションさん]

>>3217 マンション検討中さん

比較検討するのは普通のことです。

[3222: マンション検討中さん]

>>3214 匿名さん
それだけ数が集まってないってことなんでしょうね。

[3223: 匿名さん]

シティ三本高層ビルよりこっちのマンションの方が耐震性に優れてると思う。
高さ低いしバッチリ固まっている。

[3226: 匿名さん]

豊洲は板マンとタワーで坪50万は差がありますね。ここも10年後は周りのタワーとかなり差がでてくるかと。

[3233: 匿名さん]

[No.3224～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･スレッドの趣旨に反する投稿
･意図的な迷惑行為
･削除されたレスへの返信

[3234: マンション検討中さん]

ここ誰もいないですね。。

[3235: 匿名さん]

すっかり静かになりましたね。

[3236: マンション検討中さん]

なんで静かなんですか？

[3237: 匿名さん]

>>3236 マンション検討中さん
人気が無いからかなぁ。単純に。

[3238: マンション検討中さん]

>>3237 匿名さん
うれるんですか？

[3239: マンション検討中さん]

のらえもんさん、マンマニさんから値下げしても割高だと酷評されてます。
いずれ空き地もタワマンに囲まれてレインボーブリッジの眺望も見えなくなると思います。
そもそも有明に住む人は眺望の期待できるタワマン好きが多いよ。
板マンでは資産価値が厳しい。

[3240: マンション検討中さん]

東棟はワールドの敷地がホテルか板マンになる可能性あり、西棟はカンダコーポの汚い景色を避けるには10階以上だけど6700万以上の予算がいる。
斜めにずらしてカンダを避けたA B Cの部屋も道路の向かい側にできる施設でほぼ視界は遮られる。
眺望が悪化するとリセール価値が落ちるから、それなりに価格を見合ったものにしないと買う勇気が出ないよ。

[3241: マンション検討中さん]

そうなると次々建設される周辺に対して、最低限の眺望や陽当たりが確保しやすい部屋や階がどれか考えるしかない。
更に無理のない予算でと絞ると年収1000万未満のサラリーマンでは5部屋も残らない。
東棟は縦一列なら安全地帯が残るかな？
それがどっか側か。。賭けになる
西はカンダさえ移転しなければ上層階の値段との兼ね合い。
考えるほど、このマンションは死に部屋のリスクを実感する。

[3242: マンション検討中さん]

いろいろご意見ありがとうございます。参考になりました。
確かに有明で板マンはあまり見ませんね。

[3243: 匿名さん]

>>3242
細かい説明は割愛するけど、タワマン板マンは新築で1割差でも中古市場だと2割差がつく。
しかも今の有明のベンチマークは周辺相場から強気に1割は乗せる住不の新築・・・
中古になったらどうなるか分かるよね？
その辺りを十分理解した上で、それでも欲しけりゃ迷うことなく買いなさい。

もちろん五輪に向けた全体相場の更なる上昇や、
再開発の大成功、五輪レガシーによる世界的な知名度上昇（指名買いが入る）等を期待して、
先物買いしたけりゃそれもあり。

[3244: マンション検討中さん]

このコンセプトで湾岸じゃなかったら坪単価305万でも良かったけど、場所が有明で板マンは中古でスミフと圧倒的な価値の差がひらく
だから、スミフが値上げしても専門家はスミフが良いと言う。
どんなに周辺相場が上がろうと地価は上昇しても、板マンで陽当たりのも眺望も期待出来ない建物に需要は少ない。
ブリリアの中古が良いのでは？

[3245: マンション検討中さん]

オリゾンの中古で条件があまり良くない部屋で坪200ぐらい。

ここはオリゾンに勝っている要素は築年数以外では一つもないと思う。中古なら坪200を割る可能性すらあるよ。
契約した瞬間に数千万の資産を失うことになる。

[3246: 匿名さん]

そうでしょうね。。
オリゾン１４年物の中古を見たらファミリーで子供１人で妥協できる広さの２ＬＤＫ６６㎡２１Ｆぐらいで坪単価２４０万程度だった。
これが低層階で同じ高さなら坪２００万ちょいくらいかな？
プレミストの１４年後は現在をベースにすると眺望のない板マンで１割引して坪１８０万で、そこからどこまで有明地区が開発で上がっているか（仮に１．２倍なら２１５万程度）としても７０㎡の５Ｆ前後なら２０００万が吹っ飛ぶことになります。
それを賃貸に住んだと仮定しても金利もざっくりで考えると月１３万程度+修繕管理費３万+固定資産税２万？＝１８万相当になるのかな。
賃貸であれば有明にこだわらなくても少し離れた地域で１８万あればそれなりに見つかるので、賃貸で住んでもプレミストを購入しても１４年間で見れば大して変わらないことになる。

[3247: 匿名さん]

のらえもんさん査定では採算ラインが坪２８０万以下だと言っていたが、これは当たりそうな予想だなーと。
これに該当する部屋は２Ｆの条件が悪い部屋だけしかないんだよね。
それもカンダに接近した自転車置き場のある西棟、東棟でも保育園の子供たちの声がガンガン聞こえている２Ｆ部屋。。
更に、その保育園はプレミスト住人を優先でなく、この地域の住民が利用する認可保育園になるらしい。
待機児童も多い地域なので、プレミストの住民で待機児童になる家庭も出るかもしれないし、住人の子供でない声が響き渡るのを耐えなければいけないケースが出るのも２重で酷だと思う。
資産価値も大きく失い、保育園問題有り、騒音問題も有るとなればせめてどれかは解決してもらわないとプラウド東雲の方が総合的に魅力的となりかねない。

[3248: 匿名さん]

野村不動産は値付けが上手いから、プレミストの価格を参考に現実的に坪３０５万～３２０万程度でくるかもね。
もしくは意識してくれれば３０５万前後の部屋を多く、その中にパンダ部屋を設けてくれるかもしれない。
野村の出方を待ってから判断しても良いのでは？という考え方もあります。

販売時期を延期しても、本体の競合は求める価値観が異なるシティタワーズではなく、むしろ野村と競合することになり厳しい状況になるかもしれない。
２０２０年２月完成なので、販売開始の１０月中旬から竣工まで１年半もない。
販売不振であればそれを隠すために１期から２０～３０部屋とか抑えてくるとなれば竣工前完売はほぼ絶望的になる。
西棟のカンダと接近する部屋は最後まで残るかもしれないね。
眺望や日当たりを我慢できる人なら値引き待ちも選択肢に入るかもしれない。
ＨＩＪ部屋なんか、カンダが９Ｆ分の高さで塞いでいるから、２Ｆだろうが８Ｆだろうが実は大差ないのに
価格は１０００万ぐらい差があるから３Ｆ～８Ｆの部屋が最後まで残れば２Ｆの５６００万台に近い価格まで下がる可能性だって期待できる。

[3249: マンション検討中さん]

野村もここもなぜタワーを建てなかったのか。
タワーで坪300万なら特に野村は豊洲駅10分だし、南側眺望なくても捌けたはず。

[3250: マンション検討中さん]

>>3249 マンション検討中さん

オリゾンマーレとの紛争回避

[3251: 匿名さん]

>>3249
うん、そこは疑問だった。
長谷工の持ち込み企画とか？

>>3250
商業エリアだし関係なくない？そこまで気を遣うかな？
関西系企業だし儲け最優先じゃないの？

[3252: 口コミ知りたいさん]

急に長文の書き込み増えましたね。
やっと興味を示し始めたのかな？

[3253: 匿名さん]

ここたかだか250戸とかでしょ。凄い速さで売れるとは思わないけど、ペース遅いながらも普通に売れてくかと。

[3254: マンション検討中さん]

有明なのにタワマンじゃないなんて^_^
でもタワマンに飽きたら中古で買うかも。
管理費、修繕費は安いよね。

[3255: 匿名さん]

>>3253 匿名さん

それが、売れてないんだなぁ。
販売時期ものびのび。
どうしたもんか。

[3256: マンション検討中さん]

>>3254 マンション検討中さん

板マンで最初から管理費と修繕積立金足して3万は高い。
20年後には4万を軽く超えるかな？

共用施設が充実しまくりのシティタワーズは更に1万高いが質を考えると納得いく方も多いと思う。

[3257: マンション検討中さん]

>>3253 匿名さん

では、完売時期の予想をお願いします。

[3258: マンション検討中さん]

建設中の画像ないですか？

[3259: 通りがかりさん]

ここも野村もCT東京ベイが、ある程度売れないと苦戦するかなぁ。それか一段値上げしてくれないと。よりによって相手は超マイペースの雄ですからね。

[3260: 匿名さん]

スミフはイーストを竣工直前くらいに販売予定だから2020年まで影響出るよ。
ブリリアの新タワーとか後続も続くので勢いを失ったダイワは厳しいままか？
ちなみに、埋め立て地でも災害に比較的強い有明でも、隣のオリゾンでは液状化現象が起きてる。
地盤改良してれば良いけど。

[3261: 匿名さん]

>>3260
竣工３～７年は余裕で売り続けるから2020年どころか、
2025年ぐらいまでは影響を及ぼすと思うよｗ
だから住不物件をベンチマークとするのは危険だし、
住不がベンチマークになってる有明相場は危ないと思う。

[3262: 匿名さん]

>>3261 匿名さん

となると購入してもしばらくは中古では余程値下げしない限りは動かない？と
オリンピックあるからスミフは強気でしょうから。
逆に野村は販売長期化を避ける傾向があるので、現実的な価格を出しそう。
野村の価格がダイワを下回ればスミフ買う金ないが人は流れるよね。

[3263: 匿名さん]

>>3262
どうだろう？野村は需給を見極めるのが上手いからね、
越中島をあの水準（坪300ちょい）でそこそこ売ってるのには驚いた・・・
マイナー駅にも関わらず東京駅直通が響く周辺エリサーをしっかり抱え込んだんだろうね。

そうなると人気の豊洲駅10分で、長谷工といっても比較的凝った造りの東雲が、
坪300を下回ることは到底考え難いし坪320～330ぐらいでも全く驚かないけど、
またまたそうなってくると三段論法的にココも適正価格に思えてくるから不思議ｗ

売り方だったり見せ方だったり見込み客の囲い込みだったり細かい仕様差やサービスだったり・・・
ちょっとしたことで明暗を分けそうな気がする。
プラウドは一応ブランドだけど、ダイワは都内に地盤も評判もないし、その点でも不利だよね。

[3264: マンション検討中さん]

同じハウス大手でもマンション事業では積水の方が企画力ありそうだ。
品川シーサイドも植栽豊かなコンセプトで竣工1年前で9割販売済み。
プレミスト有明も植栽豊かという点では似てるけどズッコケてる。

[3265: 匿名さん]

普通に暮らす分には2階なら採算とれてるんじゃない。東雲次第だけど。

[3266: 匿名さん]

温暖化と高潮が気になり2階で心配しながら住むのは、、、
でも、何がなんでも有明に住みたい庶民が無理のないローンを組める部屋は条件の悪い位置にある2階になっちゃう。

本来なら B部屋の条件が良いけど2階でも6400万円代。
世帯年収1200万で頭金1000万くらいないと危険なローンになる。

[3267: 匿名さん]

カンダの景色とオリゾンの圧迫を我慢できるならＨの2階5600万台は坪単価最強なり。
子供2人いる家庭で広さ妥協できるギリギリラインでしょう。
2階との価格差が無ければ3階を検討したいな。

[3268: 匿名さん]

現地見たがこんなかんじ。数少ないけど新築5000万台70㎡代は検討の価値あると思ってます。

[3269: 匿名さん]

>>3268 匿名さん
参考になります。
思ったよりカンダの建物の間にある駐車スペース広いな。
荷物を運んで卸してまた積み込んで出荷するようなトラックの行き来は多そうだけど
眺望や抜け感さえ諦められれば低層でもいいかな。
有明の3Ｌ70㎡で5600〜6000万未満で買えるのはここしかないという点では希少性がある。
眺望も抜け感もない西棟の3階から9階なんて値段中途半端に6000万台になるからリセールバリュー1番低そう。
予定価格で2階と5階が比較できるけど、2階に人気が集まり5階の部屋が余れば2期販売で3階の値段を2階に近付けてくるかも。
ここを検討してる人は有明最安値狙いなわけで予算が厳しい人が多そう。
だから、低層の3階や4階は値段次第。

[3270: 匿名さん]

>>3269 匿名さん
リセールと言うより中古になったら売れないんじゃあ無いかな。
東雲のトヨタの横の板マンの様になりそう、、、、

[3271: 匿名さん]

値段を下げれば売れるでしょう。

[3272: マンション検討中さん]

HP見たら3LDKで5600万からになってるが、
60m2台の狭3LDKは某マンションブログの表だと5500万切ってた気がするけど、それは売れちゃったのか値段が変わったのか

[3273: 検討板ユーザーさん]

>>3271 匿名さん
そんな事する必要ないよ。気に入って買える人が購入すれば良い。あまり安くし過ぎて住民の質を落とされても困る。

[3274: 検討板ユーザーさん]

販売延期を決定する前に20組ぐらいは買う気でいたと過去レスに書かれていたが、延期したことで気持ちが途切れてしまい他のマンションに流れてしまったのではないかと考える。
元々の高値発表価格でも買うつもりでいた人達を失ったとすれば大きな損失だと思う。
これ以上の価格変更と再延期は不信感を決定付けるから会社として難しい判断。
出来上がりに自信があれば竣工後販売でもいいけど、オリンピック期間で混乱する現地販売は避けたいよね。
中には外国人が間違えて敷地内に侵入するトラブルさえある。

となれば頭の良い人なら分かるよね。
更に価格を下げたら一気に動きは変わると思うけど、民度を心配するのも理解できるよ。
販売責任者に本社からの強いプレッシャーがあるならそれはパワハラだから心労が心配です。
現場に責任を押し付けないでいただきたいです。

[3275: 匿名さん]

>>3272 マンション検討中さん
5590万で販売予定だそうです。
5600万70㎡台も出るとのこと。
3LDK6000万台以下は何だかんだすぐ売れるでしょうね。

[3276: マンション検討中さん]

>>3275 匿名さん

どのくらい価格帯が安いのに希望が入ってるか分かりますか？
何部屋くらい放出するのか見学者からの生の声を知りたいです。

[3277: マンション検討中さん]

>>3275 匿名さん
タワマン街で板マンに住んでいると、子供が劣等感を感じないか心配です。
学校でいじめとか無いですかね？

[3278: 匿名さん]

>>3277 マンション検討中さん

新築価格的には有明で上位に入るのでは。単に高さの問題？

[3279: マンション掲示板さん]

>>3277 マンション検討中さん
そんな事思うのは外部の人間や戸建てに住んでる人ぐらいでは？

[3280: 匿名さん]

外部？？

ここを買うのは、有明民だけってことですか？

[3281: 匿名さん]

>>3276 マンション検討中さん
2階3階は結構希望入ってて販売前ですが希望者の優遇はしてくれるとのことでした。

[3282: マンション検討中さん]

多分、@310と事前にいいつつ。
一期で平均300以下に落とし、初日で決定花を半分以下埋めて、二期で高値かと。
俺は読んだけど。
私は既にパンダ部屋西低層階押さえしました。

[3283: 匿名さん]

>>3282 マンション検討中さん

まだ押さえることなんてできませんよ。
営業の誘導はあるでしょうが、申し込まれたら受け入れるしかありませんからね。

[3284: マンション検討中さん]

>>3282 マンション検討中さん

オリゾン寄りの3階部屋ですか？
あそこが一番安いですよね。

[3285: 匿名さん]

>>3282
ヤバい、急がないと売り切れる！
と思って開門ダッシュしたらまだ売ってなかったんだけど・・・
ここって何か月ぶり何回目の延期？？？
業者さんですか？関係者ですか？コネでもあるんですか？
差し支えなければ教えてください！買わないけどｗ

[3286: マンション検討中さん]

>>3281 匿名さん

後から希望者が出ても営業さんが抽選になるから他に誘導しようにも意思が固ければ退けるのは難しい。
そうであれば先着順にしないと約束にならないよ。
他に優遇では駐車場やハーベストガーデン利用などあれば有難いよね。

[3287: 匿名さん]

東京英語村も出来るんですね！

[3288: 匿名さん]

販売後ろ倒しで今は10月予定ですよね？？
押さえましたってコメントに違和感…

[3289: 口コミ知りたいさん]

仮にこちらと東雲野村が同価格帯となったら、皆さんどちらを選びますか？

[3290: 匿名さん]

>>3289
仕様もイコールとすれば、あくまでも現状の比較なら野村でしょう。
有楽町線と、人気の豊洲駅徒歩圏ってのが圧倒的だし、
イオンも至近で日常生活重視なら断然東雲だしブランドでもプラウド＞プレミスト。

不確かではあるけども将来性や開発余力に賭ける場合は有明でいいと思う。
相場観でいうと東雲≦有明＜豊洲だけど、
住不の商業を筆頭に順調に開発が進めばBRT等の交通網も有明を経由する可能性は高いし、
そうなると東雲＜有明≦豊洲も十分考えられる。
もちろん単なる郊外のイベント会場って位置付けのままってこともあるけどねｗ

[3291: 匿名さん]

個人的にはこちらですかね。
東雲は治安が良くないイメージがあるのと、物件隣に嫌悪施設があるのがちょっと・・・。気にならない人は問題ないと思いますが。

[3292: 匿名さん]

販売時期が予定であってなかなか決定に至らないのが気になります。
一期販売で思ったほど購入意思を示した人が少ないから？
価格も下がって割安感も階によっては出てきたのに不思議。

[3293: 匿名さん]

有明なら圧倒的にスミフの方がいいと思うけど、ここはタワマン嫌いな人向けかな？

[3294: 匿名さん]

>>3293
スミトモ3タワーまで手が届かない人から興味持たれたりしてるんだと思います。
商業施設も利用出来るし、駅も割かし近いので、今後ジワジワ人気出てくると思います。

[3295: 匿名さん]

>>3291
ここを選ぶぐらいなら多少無理してでも住不のがいいと思う、
有明ランドマークのポジションはほぼ確定だし、
流行りの商業隣接も魅力（もちろん金町みたいに梯子外す可能性も無きにしも非ずｗ）

ただ住不相場を背伸びして買うんだから相応の覚悟は必要だし、
そこまでして有明に住みたい理由を明確にしといたほうがいいと思う。

[3296: 匿名]

>>3290 匿名さん

完全に納得です。

[3297: 口コミ知りたいさん]

安い部屋はそれなりに出るのでは？
それが無くなった後からがスタートでしょう。

[3298: 匿名さん]

ここは駅が近いと言ってもゆりかもめだからねぇ。。
りんかい線も近かったら良かったけど、そっちは遠いのが痛いんだよな。

[3299: 匿名さん]

>>3298 匿名さん
まさにその通りです。
りんかい線の駅に徒歩10分で評価です。
道のりは良いので苦痛な10分でないのが救い。
街の開発が生活者に適した内容になるかファミリー世帯なら慎重に考えてると思う。
スミフ商業施設も高級スーパーしか入らなかったり、デートやパーティ系のレストランなら日常遣いにならないから。

[3300: 匿名さん]

>>3299
スミフの商業施設に入るスーパーは高級スーパーでは無くイオンスタイルの様ですよ。

https://www.asahi.com/and_w/articles/SDI2017032419781.html

http://daieisaison.jp/blog-entry-394.html

[3301: マンション検討中さん]

>>3288 匿名さん
モデルルームいけばわかりますよ。カラクリ。
もう販売前キープ始まってますので。

[3302: 名無しさん]

>>3301 マンション検討中さん

カラクリ？？
モデルルームがオープンしてから半年くらい経ちますけど、キープできるくらいまだ部屋が残っていて選べるのですか？
価格表も5月の見直しから変わらずですか？

[3303: マンション検討中さん]

>>3302 名無しさん
・価格は平均@310だがあくまで仮
・一期のみ販売開始で事前告知より下げて成約を一瞬で埋める。
・申し込みという前提ですでに仮押さえを開始。だから販売開始初日に成約花が並ぶ。
・仮押さえすると以後の人には想定価格が表記されない。
・とにかく一期で瞬売して勢いつけ、二期で値上げ。
そんな流れかと。

[3304: 匿名さん]

不誠実な売り方ですね。

[3305: 匿名さん]

価格がコロコロ変わってるのもカラクリによるものでしょうか？
今は2階部屋の売り出しが殆どないのは仮押さえしたから非表示？になってる？
2期に値上げ出来るほど本当に引き合いが多いのでしたらカラクリなんてわざわざ使わなくても良さそうに
もし、販売不振でしたら値下げだって有り得る

[3306: 匿名さん]

>>3305
釣られちゃダメだよ・・・
10月中旬開始「予定」って書いてあるんだから、押さえも何もないからｗ
もちろん本気で欲しいんだったらモデル行って仮価格を教えて貰って、
予算を伝えてこのぐらいの部屋が欲しいっていう打ち合わせは自由だけどね。
延期を繰り返すってことは集客に苦戦してる以外にないんだから慌てることはない。
伝え洩れてくる坪300超が事実ならパンダ部屋を除いて早々に売り切れることもないだろうし・・・
まあ思いっ切り下に調整することも絶対ないとは言い切れないから情報収集だけは忘れずにね。

[3307: 匿名さん]

>>3289 口コミ知りたいさん
開発の期待値的にこちらで決めそうですが来月東雲のモデル行って決める予定です。

[3308: 匿名さん]

>>3307 匿名さん
東雲の方は300切るかもと噂がありますからね。

[3309: 匿名さん]

>>3308
周辺相場（クレヴィア東雲300弱、プラウド越中島、東陽町坪300強、西葛西坪270強）を考えると、
流石にそれはないと思う。
仮に平均で300下回ったら久々に（北仲並の）瞬間蒸発が見られる気がする。

[3310: 匿名さん]

>>3306 匿名さん

ダイワは買ったことないので知りませんが、書込見る限り、具体的な部屋番で要望書入れることができて、予約という形をとってるんじゃないですか。勿論申込みを被せることは可能でしょうけど、普通の人はその部屋にはもうお客様がいらっしゃいますと言われたら引き下がりますよ。
貴方、方々で上から目線で語ってますよねー。

[3311: 匿名さん]

>>3310
上からでも下からでもいいんだけど、
物件概要に「予約も申し込みも受け付けられません」って書いてあるんだけど・・・

その前提でいくと >>3301 や >>3303 の思わせ振りなレスが事実なら、
不誠実極まりない売り方ってことになるし、本音と建前は百も承知だけど、
コンプラに煩い大企業がそこまでのリスクを犯すとは思えないけどねぇ・・・

[3312: 匿名さん]

>>3309 匿名さん
有明も東雲も中古相場が安め。
これが何を意味するのか、新築との差があるのは心配。
300は超えても320超えたら検討から外す人は多そう。

[3313: 匿名さん]

>>3311 匿名さん

えっと、もしかして購入経験ないのですか？
要望書は予約でも申込でもないですよ。先にも書きましたが被せることは可能ですので。
「ここは既に要望が入ってるので抽選になります。こちらでしたら確実に購入可能です」とか言って誘導するんですよ。
それを不誠実と言うんですかね？確実に買えた方が嬉しいと私は感じますので、人それぞれでしょうか。
MRに行けば必ず経験すると思うのですけども。

[3314: 匿名さん]

>>3310
イマドキ欲しい部屋を遠慮するお人好しや情弱さんがいるわけないじゃんｗ
条件のほぼ変わらない11階から10階に変更ってのは戦略としてアリだと思うけどさ。
逆にそういったことを心配する初心者さんがいれば「遠慮するこたーねーから初志貫徹で突撃しろ」
ってアドバイスするのが匿名掲示板の良さなんじゃないの？
何で売主側の都合に寄り添ってんのさ？ｗ

[3315: 匿名さん]

>>3313
要望書入れたところでどーせパンダは抽選だし、
要望書の集まりが芳しくないから延期してんでしょ？

[3316: マンコミュファンさん]

>>3310 匿名さん
通称Wの人ね。知る限り豊洲東急、PT晴海、住友3タワーで目にしますね。この辺りをグルグル徘徊してるのでしょう。恐らく某ブロガーの誰かだと思いますが。各物件での書き込み（ポジジョントーク的な）内容を見れば大体誰か想像つきそうですが。そして大体長文。

[3317: 匿名さん]

>>3315 匿名さん

でしょう
だから一期販売は見送る手もあるよ
見送る人が増えれば再び一期販売延期か、二期値上げしたいどころか値下げの可能性もあるか

[3318: 匿名さん]

>>3315 匿名さん
パンダは倍率高いよな。。

[3319: 匿名さん]

東雲プラウド→発表価格の高さで検討から外れる
G Mシーサイド→完売間近
湾岸のタワマン達→スミフを中心に値上げ続く

年末くらいに一度離れた人達が再びガーデンズに戻ってくるなんて可能性も
絶対に湾岸の新築に住みたくてパンダ部屋の予算しか出せない人は戻ってくる

[3320: 評判気になるさん]

>>3315 匿名さん
モデルルーム行ってないですよね。
モデルルーム行けばわかりますよ。もう仮押さえ始まってます。パンダも抽選にはなりませんよ。

[3321: 匿名さん]

えー、パンダ狙ってたのに。

[3322: 匿名さん]

安値期待しても裏切られるだけだよ。
坪単価350万だと思っておけば、値上がりしても腹は立たない。

[3323: 匿名さん]

>>3320 評判気になるさん

「仮押さえ」というのはあくまで仮であって、他者が申し込みできないわけではありません。そこを勘違いして「仮押さえしたから確実に買える！」と思ってちると痛い目にあいますよ。ま、営業からもそう説明受けてると思いますけどね。

[3324: マンション検討中さん]

まだパンダ部屋たくさん残ってますから是非モデルルームへお越しになられて下さい。
詳しくはスタッフが教えてくれます。
今なら選べますから。

[3325: 匿名さん]

お、それは嬉しい。
伺わせて頂きます。

[3326: マンション検討中さん]

>>3325 匿名さん

お待ちしております。
有明でこの価格で買えるマンションは最後になると思います。
後は、予算次第で広さを我慢するか、位置を我慢するか、ちょっとの我慢で手に入ります。

[3327: マンション検討中さん]

安いとこだと、子供がイジメにあうよ。

[3328: マンション検討中さん]

子供かいじめにあうというか、いじめる子の親のレベルが低いと判断されるだけでしょ。わざわざ他の部屋がいくらで自分が購入した部屋より安いとか確認するってことですよね？ひくわ

[3329: マンション検討中さん]

ひくねー

[3330: 匿名さん]

ここは管理費、修繕費はいくらぐらいですかね？
タワーよりは安いですかね？
タワーとの差別化をするなら、維持費の安さになりますかね？

[3331: 匿名さん]

コンシェルジュ付きと共用施設が豊富だから同じ板マンと比べたら高かったはずです。
70㎡でしたら合計2.7万超。
タワマンよりは安くて当然かと。
タワー式駐車場と機械式が住戸に対して半分有るので、埋まらなかった場合は修繕積立金が値上げにならないかと気になります。
今時車を持たない家庭も増えてるだけにタワー式の維持費がどの程度かかるのか詳しい方がいたら教えて欲しい。

[3334: 匿名さん]

[No.3332～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[3335: 検討板ユーザーさん]

前向きな話をしようとすると、いつも阻害されますね。困ったもんです。

[3336: 匿名さん]

東雲は平置き
これはスミフとダイワにも勝る点として将来の修繕費用ではアドバンテージ

25年くらいで機械式のパレット交換費用が一台100万かかり、普段の点検でも結構な費用になるらしい

[3337: 匿名さん]

9月15日の東雲の価格発表で左右される人が出そうだ
東雲が坪320万を超えたらダイワに流れ、逆に下回れば東雲に持ってかれる
販売時期を予定のままにしている理由は東雲の動向を見極めて本気でダイワを最終購入する人がどれだけ残るか？戻るか？

[3338: 匿名さん]

>>3337 匿名さん
ですね。エリアの開発としてはこちらの方が楽しみですが、東雲の価格設定によってはすごい影響がでそう。東雲はパンダ部屋あるのかな？

[3339: マンション検討中さん]

>>3338 匿名さん

野村はパンダ部屋を設定するケースが多いので勢いをつけるためにパンダだけ坪270万とか出るかもと期待してます。
車を利用する人から見ればタワー式は待ち時間が長いので平置きは修繕費だけでなく待ち時間からもメリット大きいです。

[3340: マンション検討中さん]

ここは液状化大丈夫でしょうか？
ハザードマップを再三確認しないと

[3341: 匿名さん]

有明は共同溝が整備されてるし、液状化リスクは少ないエリアですよ。

液状化は都内殆どで起きる可能性ありますので、共同溝が整備されたエリアを探したほうが良いかと。

[3342: 匿名さん]

因みに、都内でも災害に強いエリア上位です。
防災公園もありますし、災害時には緊急病院になる大きい病院もあります。

意外と有明より安全なエリアを探すのは難しいですよ。

[3343: 匿名さん]

まさか、共同溝知らないの？

電線や水道などのインフラを守るモノです。
地震で地割れや液状化があってもインフラを守ってくれます。

あるとないとじゃ大違い。

ご自身で検索されて学習する事をオススメします。有明の安全度を再認識出来ますよ。

[3344: 匿名さん]

共同溝はべつに有明だけじゃないけどね

[3345: 匿名さん]

今どき、免震は当然ですけど、地盤も大切にしたいですね。熊本地震などを見てると、同じ地域でも地盤によって被害状況はまったく違うみたいですから

[3346: 匿名さん]

有明みたいに共同溝が整備されてるエリアって相当恵まれてるよ。

未だに電線あるエリアも多いしね。アッサリ切れるし、相当危ないですよ。全部繋げてからじゃないと電気流せないし。危ないから。

[3347: 匿名さん]

>>3344 匿名さん

有明以外に共同溝が整備されたエリアって都内にありますかね？

聞いた事ないです。是非教えてください。

[3348: 匿名さん]

液状化リスクは大丈夫ですか？

[3349: 匿名さん]

有明は共同溝が整備されており、液状化でも壊れないインフラが整備されてるよ。　

相当恵まれたエリアって事。ハザードマップ見たら、どれだけ安全なエリアであるか分かります。

防災公園もあるしね。

[3350: 匿名さん]

都内は何処も地盤は駄目だよ。

熊本だって液状化したのは内陸。
北海道で液状化したのも内陸。

[3351: 匿名さん]

東雲キャナルマークス坪350みたいです。
直前で多少の調整はあると思いますが、何だかんだココ(坪310)の割安感が意識されそうですね。

https://mobile.twitter.com/mansionmaster/status/1037827324912132096?s=...

[3352: マンコミュファンさん]

販売開始まで1ヶ月ですよ。
安い部屋が埋まる前に皆さんお急ぎ下さい。
販売さんも歩合制ですので、皆さんが購入すればwin-winです。

[3353: 匿名さん]

>>3351 匿名さん

今となっては安く感じますね。
大船ですら坪単価350だそうです。

[3354: eマンションさん]

>>3353 匿名さん
それ何処ですか？

[3355: 匿名さん]

大船のブランズですね。

[3356: 匿名さん]

大船>有明って事？

[3357: マンション検討中さん]

プラウドシティ東雲の価格が安かったら、ダイワハウスはもっと下げてくれますかね。売残りマンションを買うのは嫌ですね。

[3358: 匿名さん]

割安感が出てるのにモデルルーム開設から半年も経つのに一期の販売時期が確定しない理由は何？
そもそも非タワマン需要が湾岸にないのかな？

[3359: 匿名さん]

>>3358 匿名さん

まあ、高めの価格設定で余裕あるんじゃない？
後になればなるほど割安に思えてくるし、有利になる。

[3360: 匿名さん]

>>3356 匿名さん

価格は大船の方が上。

[3361: 匿名さん]

何度も繰り返す歴史

[3362: 匿名さん]

我が道を行けばいいものの、スミフと野村に振り回されてるだけじゃないの？

[3363: 匿名さん]

そんなこたーない。
コストプッシュだから仕方ないんだよ。　

災害対策で、今から更に値上がりしていく。

早めに買っとけ。

[3364: 匿名さん]

>>3363 匿名さん

では、貴方様は買われるのですか？

[3365: 匿名さん]

>>3358 匿名さん
うーん、湾岸の魅力って大規模なタワマンが比較的お求め易く住めるところにあると思う人が多いんですかね。

[3366: 匿名さん]

湾岸買うなら免震でしょうね。

[3367: 匿名さん]

>>3366 匿名さん

湾岸じゃなくても免震だよ
東京にも大地震来るよ

[3368: 匿名さん]

免震タワマンって歴史が浅いから本当に大規模修繕工事が無事にできるのかな？
部品の取り換えとか。
後からいろいろ問題が出てきて、某評論家が嬉しそうに記事にしそう。

[3369: 匿名さん]

道路挟んで向かいのタイムズにホテルの建築看板出てました。やはり清水建設のホテルはここだったのですね。
清水建設、14階建て、55.7mだそうです。

[3370: 匿名さん]

東雲野村どうやら350前後になりそうとの事だし、郊外の大船でも今は360万ですって。中古も在庫の一巡からか上昇基調になりつつあって、此処の割安感が次第に意識されてきそう。

https://wangantower.com/?p=15585

[3371: 匿名さん]

ファーイーストホテル

道幅もあるし、そんなに心配することはないよ。

[3372: 匿名さん]

シンガポールの外資ホテル『ファーイースト』
2019年2月着工みたいです。然程気にするレベルではなさそうですが、MRでシュミレーション確認されても良いかもですね。

http://ariakeru.com/topics/fareast-ariake-hotels/

[3373: 匿名さん]

むしろ竣工前に新しいホテルが誕生するのはプラス材料だ。
住んでからの不安も無くなる。

[3374: 通りがかりさん]

ここ売れ出すよ。爆発的にとまではいかなくてもね。

[3375: 匿名さん]

野村東雲が安くきたら、さらに下げてくれますかね。野村東雲が同水準ならそちらに流れてしまいますよね。

[3376: 匿名さん]

>>3368 匿名さん

先日の地震でも免震はほとんど揺れがなく、被害がほぼ0だったとSNSでも報告あったので、修繕リスクはあってもメリットの方が勝ってると思いますよ。
3.11でもCTAは無傷だったようですし。

[3377: 匿名さん]

野村は310まで下げられないよ
よってダイワに流れる人は増える。
早めに部屋を押さえるべきさ。

[3378: 匿名さん]

野村って350じゃなかった？

[3379: 匿名さん]

そうみたいですね。高いなーと思っても来年の今頃には普通に感じてる。ずっとそんな感じですよ。復興絡みものコストプッシュも加わり、下げ要因が無い今は新築希望なら待てば待つだけ無意味。

[3380: eマンションさん]

そうですよ。開発エリアの新築物件が、まだこの価格で買えるという事に感謝しないと。今は埼玉の人気エリアでも300超え、東雲野村で350、横浜郊外ですら360。ただ、此処も1期である程度捌いたら大きく値上げするだろうから、予算ありきでの新築検討なら急いだ方が良い。

[3381: マンション検討中さん]

>>3380 eマンションさん
これですね

https://wangantower.com/?p=15585

[3382: 匿名さん]

>>3380
う～ん・・・逆じゃないの？
地方の高額物件は駅前再開発だったり特殊案件で地域のランドマークがほぼ確実だからね・・・
ここは何の変哲もない物件だし、周囲に便乗した価格で飛びつくと痛い目に合うと思う。
都心物件は引きも強いけど江東区の板マンは全体的に苦戦しつつあるからね。
新築限定で再開発を夢見て買えるところを今買う！って決めてる人は買ったほうがいいけどさ。

[3383: 匿名さん]

結局安値期待して待ってても中古含めて値上がりしてくだけですからね・・・。

[3384: 匿名さん]

これからは中古の時代だよ
庶民サラリーマンに新築で良い条件のマンションは買えない時代になった

[3385: 匿名さん]

中古もやっと値上がり始めたばかり。
新築と中古が同じくらいになると、中古の値上がりも止まる。　　

逆に言えば、買うなら今すぐ買えって事。

買えないなら、一生チープな部屋に住むしかない。

[3386: 通りがかりさん]

>>3384 匿名さん
高給取りになればいいじゃん
まじめに仕事しろ！

[3387: マンション検討中さん]

この物件は資産性ありますか？310万だと高過ぎる気がするのですが。

[3388: 匿名さん]

310万って相当安いぞ。
そう思わないのなら、ここより安くて良い物件を挙げてみたら良い。

無いから。無いんだよ。

あったら教えてほしいよ。割とまじで。。

[3389: 匿名さん]

中古ですら300万超えてきてる。
15年落ちの耐震物件でさえ、260万超え。

まずは相場観を養うべし。

[3390: 通りがかりさん]

>>3389 匿名さん
300万超えって、最上階のすぐ下の部屋。これで306万ならむしろ安いだろ。。

[3391: 匿名さん]

問題は板マンで湾岸自体に需要があるのかどうか？
だから、5月に値下げして310にしても要望書がなかなか集まらなかった
中古市場でタワマンと同じ坪単価で売れるかどうかは別。
冷静にならないと、デベは二期で値上げをちらつかして検討中さんを焦らせて購入させるだろう。

[3392: 匿名さん]

>>3386 通りがかりさん

ワロタ。
そもそも仕事してないと安い郊外マンションだって買えない。
散財しなければそこそこの年収でも頭金の差で買える人もいるわけ
仮に6500万の部屋を頭金10%しか出せない貯蓄額の人は6000万近いローンを組まないといけないわけで世帯年収1300万くらいないと危ないよね。
では、都内に世帯年収1300万以上の割合はどれだけあるか？
圧倒的に少数派

[3393: 匿名さん]

>>3392 匿名さん
何世帯あると思いますか?
で、ここ、何戸あると思いますか?

数字出さないと誰も判断できないのでは？

[3394: 匿名さん]

>>3391 匿名さん

まあ、震災復興需要で値上がりするだろうし、欲しいなら早めに買うのが鉄則では？

待てば待つほど値上がりする相場、また始まってるよ。

[3395: 匿名さん]

>>3391 匿名さん

有明だと、オリゾンマーレ、ガレリアグランデ、シティタワー有明は板状マンションだよ。

[3396: 匿名さん]

有明は板マンだらけ。

意外と知らない現実。

[3397: 匿名さん]

東雲に合わせて値上げする気だろうね。

[3398: 匿名さん]

>>3397 匿名さん

それはないんじゃない？一番最初の予定価格であれだけ反応悪かったんだから。

[3399: 匿名さん]

>>3395 匿名さん

シティタワーなのにタワマンじゃなくて板マンなの？

しかしブリリアマーレは良いお値段で売れてますね
東雲も好調なようで

[3400: 匿名さん]

完売するには多少時間はかかりそうだけど順調に売れてくでしょうね。今後出る新築はやはり高いし、300万前半ならそこまで高いという感覚は無くなった。寧ろ東雲350万と聞くと此処が安くさえ感じる。。ブリ4や豊洲東急、選手村の板とかまで待ってみる？でも、いつ迄同じ事を繰り返すの？