プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[3172: 匿名さん]

500万ぐらい普通に貯金があるだろ。>>3162が言うように、元々ローン不要なくらい資産がある人もけっこういるしね。
安く売れない論者は、それくらいの貯金すらないのかも知れんが。

[3173: 匿名さん]

有明周辺の中古相場を見たらローンなんて怖くて組めないよ。

[3174: 匿名さん]

これからますます、その中古相場は下がりますよ。
売りたい人は山ほどいますから。
そいつらが少しでも高く売りたいからこんな掲示板で印象操作してる訳ですよ。

[3175: 匿名さん]

ここも恩恵に預かれるかな？

＞「いま東京は、東京オリンピック・パラリンピック病になっている。ここまで地価が上昇すると、五輪後に地価が落ち込むのは自然の成り行き」（全国宅地建物取引業協会連合会の坂本久会長）と言うように、アナリストなども含めて不動産マーケットの専門家は五輪後に地価が下落し、不動産価格も落ち込むと予想している。
＞しかし、そうした中にあって、今回の「豊洲－住吉間」（8号線）が開通するのであれば、住吉エリアの資産価値はアップ、或いは維持されやすいと言える。地元の宅建業者も五輪後に資産価値を維持する街、数少ない地盤沈下しない街として見ている。
https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/shutoken/3284.html

[3176: 匿名さん]

>>3170 匿名さん

500万追加借金できる家計状況ならそもそも売却しないと思うんですよね。
どうしてもマンションは値下がりするということにしたいようですね。
でも、値下がったら値下がったで、もっと下がるから今は買わない。となるだけでは？

[3177: 匿名さん]

>>3176 匿名さん
なんで？
引っ越すときは売るでしょ？
何わけ分かんないこと言ってるんですか？

[3178: 匿名さん]

地下鉄話で値下がりを食い止めてるとしたら恐くて買えない。

[3179: 匿名さん]

>>3177 匿名さん

引っ越しせざるを得ない状況としても、数百万の損確定する位だったら賃貸に出して相場が回復するのを待ちますよ。

ローンの残債を下回る金額で売却するのが一般化する状況というのがあまり想像できないのですよね。そりゃ個々に見ていけばそういう物件もあるのでしょうけど。

[3180: 匿名さん]

>>3179 匿名さん
相場回復待ちで二軒持ち？
本気で言ってるの？　それこそレアケースだろうよ。
残債割れかどうかは調べられないから分からないが、買値より安く売ってるケースはいくらでもあるから調べてみたら？

[3181: 匿名さん]

残念ながら、有明の開発は始まったばかり。
便利になればなるほど値上がりしていきますよ。
それが再開発エリア。

豊洲で学んだでしょ。

[3182: 匿名さん]

>>3180 匿名さん

それで貴方は今後の相場はどのくらいになるとお考えで？

[3183: 口コミ知りたいさん]

>>3180 匿名さん

少なくとも有明で買値より下回ってるマンションはないんじゃない。ちゃんと調べたら。

[3184: 匿名さん]

誰が有明限定の話をしてるの？

[3185: 匿名さん]

>3181
残念ながらその考えで買えたのは再開発事例が少なかった頃の話、今は再開発分で値上がると想定される分をデベは価格に着実に織り込んできている。
再開発事例での分譲価格と相場価格の遍歴を振り返ればその乖離は無くなってきていることが分かる。
ここ最近はオリンピックに起因する相場全体へ押し上げが絡んでて紛らわしいが、再開発だから上がるってのは安易かな。極端な減価リスクが低いってのは言える気がするけど。
ただ豊洲の開発ものの一部は分譲相場をむしろ割り込んできてるものもあるってところで、少し厳しめに見積もって丁度良いくらいと私なら考える。

[3186: マンション比較中さん]

この物件は有明の他のマンションとはかなり毛色が違うからね、参考にはならない。
そもそもタワマンですらない。それにもかかわらず、相場が上がりきったタイミングで販売されたものだから、他のほとんどのタワマンより高く売られてる。
下げる要素満々だね。

[3187: 匿名さん]

＞相場が上がりきったタイミングで販売されたものだから

再三再四の延期で販売すら始まっておりません・・・

高値追求でしょうか？
いいえ、不人気です。

[3188: 匿名さん]

値上がりする前に買っとけ。
今から値上がりが加速するぞ。

[3189: 匿名さん]

何だかんだ言っても人気出ちゃうだろうね。
普通のサラリーマンでも買える最後の湾岸物件だもの。

[3190: 匿名さん]

>>3189 匿名さん

いいえ。東雲のプラウドシティもあります。
①どちらも商業隣接ですが、商業の規模とグレードはこちらが上か。
②東雲は駅から遠いがこちらは駅から近い。仮に豊洲駅からかかる時間で考えても東雲は徒歩で10分、こちらはゆりかもめと徒歩で合計7分〜9分とこちらが上か。
③南向き住戸が作れてそれなりに開放感ある点で東雲が上か。眺望はタワーで塞がってるけど。

④学区はこちらが上か。
⑤間取りは東雲が上か。

総合して東雲の方が安い住戸が多くなると予想します。

[3191: 匿名さん]

東雲は350位でしょ？
高くない？

[3192: マンション検討中さん]

価格、エリアの開発、コンセプトも悪くないというか無駄が無いのでこちらで決める予定です。

[3193: 匿名さん]

>仮に豊洲駅からかかる時間で考えても東雲は徒歩で10分、こちらはゆりかもめと徒歩で合計7分〜9分とこちらが上か。

お前は不動産屋か？実質的にどちらが上かは明白でしょ。

[3194: 匿名]

>>3192 マンション検討中さん
東雲も気になるけどうちも押さえてます。

[3195: 匿名さん]

押さえてる方多いんですね！
現地の雰囲気も好きなので前向きに検討してます！
いい部屋は早く売れてしまいそうですよね。。

[3196: 匿名さん]

>>3194
え？まだ販売開始してないですよね？
押さえる、とは？

[3197: 匿名さん]

>>3194-3195
そういうの、もういいです・・・虚しくならないですか？
押さえる人が多かったら延期になんかならないです・・・

[3198: 匿名]

>>3196 匿名さん
要望書のことです！失礼しました。

[3199: 匿名さん]

要望書じゃあ押さえたことにはならないかと。。

[3200: 匿名さん]

延期になった理由は、お隣のカンダコーポレーションの基礎が敷地内からはみ出していたため問題が起きる前に話し合う…というふうに伺ったんですが
誰もそんな話してないし…違うんですかね？？

[3201: 匿名さん]

度重なる販売延期は不人気の証。
要望書が集まらないから販売できないのが本当のところでしょう。
超絶大苦戦したクレビア東雲もこんな感じだった。

[3202: 匿名さん]

>>3201 匿名さん

あの価格で実質東雲の眺望無し板マンが引き渡し半年後に完売したんだから、寧ろ大健闘かと。
販売延期は要望書集まらずが本命、3200のような別の理由で体良く延期(実質不人気のため)が対抗、3200のような理由で止むを得ずが大穴。

[3203: 匿名さん]

>>3202 匿名さん

対抗じゃないですかね。
不人気なときに程の良い理由が見つかった

[3204: 匿名さん]

今後値上がりする事が確定しちゃったし、販売加速しそう。

[3205: 匿名さん]

田端さん

[3206: 匿名さん]

オリンピック後に値上がりするよ

[3207: 通りがかりさん]

↑飽きたその資料

[3208: 匿名さん]

オリンピックの成功と東京の発展をもたらすはずの大動脈がボロボロ。
経済的損失は1兆円にも上る。
小池都知事は豊洲市場移転を止めたら環状2号線も止まる事を知らなかったんだろう。

[3209: 匿名さん]

>>3208 匿名さん

地下鉄決まったかな。

[3210: 匿名さん]

完全に地下鉄駅

[3211: 匿名さん]

販売時期が7月→10月とかなり先にズレ込んだね。

ただ、「お詫びと訂正」としてちゃんと断わりを入れる姿勢には好感が持てる。

[3212: 匿名さん]

地下鉄発表されてから売り出すつもりかな。

[3213: 匿名さん]

ここに限らず販売時期を延期する新規物件が最近増えてきている。
先行マンションの様子見かも知れないね。

[3214: 匿名さん]

>>3213
様子見？延期の理由なんか99パーセント、ネガティブだよ。
つかここ、何回目の延期よ？ｗ

[3215: 匿名さん]

どうしたって東京ベイと比べられてしまう。
同じ階数で比べれば価格はほぼ同じ。
こっちの方が優れてるのはランニングコストと高速に面してないこと位しか思いつかない。眺望もすぐ近くにホテル建つのがほぼ確定だし。。
それじゃあ厳しいよなー。10月にしたのは東京ベイの値上げ待ちなのかね。

[3216: 匿名さん]

>>3215 匿名さん
選手村のタワー2棟はスミフが販売だってさ。

[3217: マンション検討中さん]

東京ベイと比べてしまう人っていますけど、私は比べてないです。比べる必要ないしこのマンションを好きか嫌いかでしょう。もちろん、広い意味で他との違いなどは見ますけど、東京ベイとどっちっていう比べ方はしてないです。

[3218: 匿名さん]

>>3217 マンション検討中さん

個人視点では自分が欲しいと思ったマンションを買うのが一番だと思いますよ。
比較する人は多いだろうなという話ですので。

[3219: 匿名さん]

>>3217 マンション検討中さん
価値観なんて人それぞれ違うのですから、お好きな所を選択されれば宜しいかと。

[3220: 匿名さん]

>>3217 マンション検討中さん
住不シティタワーズもそうだけど、最近だと東雲野村のキャナルマークスと比較する人も多いのでは？価格的にも恐らく此処と同じぐらいでしょうし。

[3221: eマンションさん]

>>3217 マンション検討中さん

比較検討するのは普通のことです。

[3222: マンション検討中さん]

>>3214 匿名さん
それだけ数が集まってないってことなんでしょうね。

[3223: 匿名さん]

シティ三本高層ビルよりこっちのマンションの方が耐震性に優れてると思う。
高さ低いしバッチリ固まっている。

[3226: 匿名さん]

豊洲は板マンとタワーで坪50万は差がありますね。ここも10年後は周りのタワーとかなり差がでてくるかと。

[3233: 匿名さん]

[No.3224～本レスまで、以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･スレッドの趣旨に反する投稿
･意図的な迷惑行為
･削除されたレスへの返信

[3234: マンション検討中さん]

ここ誰もいないですね。。

[3235: 匿名さん]

すっかり静かになりましたね。

[3236: マンション検討中さん]

なんで静かなんですか？

[3237: 匿名さん]

>>3236 マンション検討中さん
人気が無いからかなぁ。単純に。

[3238: マンション検討中さん]

>>3237 匿名さん
うれるんですか？

[3239: マンション検討中さん]

のらえもんさん、マンマニさんから値下げしても割高だと酷評されてます。
いずれ空き地もタワマンに囲まれてレインボーブリッジの眺望も見えなくなると思います。
そもそも有明に住む人は眺望の期待できるタワマン好きが多いよ。
板マンでは資産価値が厳しい。

[3240: マンション検討中さん]

東棟はワールドの敷地がホテルか板マンになる可能性あり、西棟はカンダコーポの汚い景色を避けるには10階以上だけど6700万以上の予算がいる。
斜めにずらしてカンダを避けたA B Cの部屋も道路の向かい側にできる施設でほぼ視界は遮られる。
眺望が悪化するとリセール価値が落ちるから、それなりに価格を見合ったものにしないと買う勇気が出ないよ。

[3241: マンション検討中さん]

そうなると次々建設される周辺に対して、最低限の眺望や陽当たりが確保しやすい部屋や階がどれか考えるしかない。
更に無理のない予算でと絞ると年収1000万未満のサラリーマンでは5部屋も残らない。
東棟は縦一列なら安全地帯が残るかな？
それがどっか側か。。賭けになる
西はカンダさえ移転しなければ上層階の値段との兼ね合い。
考えるほど、このマンションは死に部屋のリスクを実感する。

[3242: マンション検討中さん]

いろいろご意見ありがとうございます。参考になりました。
確かに有明で板マンはあまり見ませんね。

[3243: 匿名さん]

>>3242
細かい説明は割愛するけど、タワマン板マンは新築で1割差でも中古市場だと2割差がつく。
しかも今の有明のベンチマークは周辺相場から強気に1割は乗せる住不の新築・・・
中古になったらどうなるか分かるよね？
その辺りを十分理解した上で、それでも欲しけりゃ迷うことなく買いなさい。

もちろん五輪に向けた全体相場の更なる上昇や、
再開発の大成功、五輪レガシーによる世界的な知名度上昇（指名買いが入る）等を期待して、
先物買いしたけりゃそれもあり。

[3244: マンション検討中さん]

このコンセプトで湾岸じゃなかったら坪単価305万でも良かったけど、場所が有明で板マンは中古でスミフと圧倒的な価値の差がひらく
だから、スミフが値上げしても専門家はスミフが良いと言う。
どんなに周辺相場が上がろうと地価は上昇しても、板マンで陽当たりのも眺望も期待出来ない建物に需要は少ない。
ブリリアの中古が良いのでは？

[3245: マンション検討中さん]

オリゾンの中古で条件があまり良くない部屋で坪200ぐらい。

ここはオリゾンに勝っている要素は築年数以外では一つもないと思う。中古なら坪200を割る可能性すらあるよ。
契約した瞬間に数千万の資産を失うことになる。

[3246: 匿名さん]

そうでしょうね。。
オリゾン１４年物の中古を見たらファミリーで子供１人で妥協できる広さの２ＬＤＫ６６㎡２１Ｆぐらいで坪単価２４０万程度だった。
これが低層階で同じ高さなら坪２００万ちょいくらいかな？
プレミストの１４年後は現在をベースにすると眺望のない板マンで１割引して坪１８０万で、そこからどこまで有明地区が開発で上がっているか（仮に１．２倍なら２１５万程度）としても７０㎡の５Ｆ前後なら２０００万が吹っ飛ぶことになります。
それを賃貸に住んだと仮定しても金利もざっくりで考えると月１３万程度+修繕管理費３万+固定資産税２万？＝１８万相当になるのかな。
賃貸であれば有明にこだわらなくても少し離れた地域で１８万あればそれなりに見つかるので、賃貸で住んでもプレミストを購入しても１４年間で見れば大して変わらないことになる。

[3247: 匿名さん]

のらえもんさん査定では採算ラインが坪２８０万以下だと言っていたが、これは当たりそうな予想だなーと。
これに該当する部屋は２Ｆの条件が悪い部屋だけしかないんだよね。
それもカンダに接近した自転車置き場のある西棟、東棟でも保育園の子供たちの声がガンガン聞こえている２Ｆ部屋。。
更に、その保育園はプレミスト住人を優先でなく、この地域の住民が利用する認可保育園になるらしい。
待機児童も多い地域なので、プレミストの住民で待機児童になる家庭も出るかもしれないし、住人の子供でない声が響き渡るのを耐えなければいけないケースが出るのも２重で酷だと思う。
資産価値も大きく失い、保育園問題有り、騒音問題も有るとなればせめてどれかは解決してもらわないとプラウド東雲の方が総合的に魅力的となりかねない。

[3248: 匿名さん]

野村不動産は値付けが上手いから、プレミストの価格を参考に現実的に坪３０５万～３２０万程度でくるかもね。
もしくは意識してくれれば３０５万前後の部屋を多く、その中にパンダ部屋を設けてくれるかもしれない。
野村の出方を待ってから判断しても良いのでは？という考え方もあります。

販売時期を延期しても、本体の競合は求める価値観が異なるシティタワーズではなく、むしろ野村と競合することになり厳しい状況になるかもしれない。
２０２０年２月完成なので、販売開始の１０月中旬から竣工まで１年半もない。
販売不振であればそれを隠すために１期から２０～３０部屋とか抑えてくるとなれば竣工前完売はほぼ絶望的になる。
西棟のカンダと接近する部屋は最後まで残るかもしれないね。
眺望や日当たりを我慢できる人なら値引き待ちも選択肢に入るかもしれない。
ＨＩＪ部屋なんか、カンダが９Ｆ分の高さで塞いでいるから、２Ｆだろうが８Ｆだろうが実は大差ないのに
価格は１０００万ぐらい差があるから３Ｆ～８Ｆの部屋が最後まで残れば２Ｆの５６００万台に近い価格まで下がる可能性だって期待できる。

[3249: マンション検討中さん]

野村もここもなぜタワーを建てなかったのか。
タワーで坪300万なら特に野村は豊洲駅10分だし、南側眺望なくても捌けたはず。

[3250: マンション検討中さん]

>>3249 マンション検討中さん

オリゾンマーレとの紛争回避

[3251: 匿名さん]

>>3249
うん、そこは疑問だった。
長谷工の持ち込み企画とか？

>>3250
商業エリアだし関係なくない？そこまで気を遣うかな？
関西系企業だし儲け最優先じゃないの？

[3252: 口コミ知りたいさん]

急に長文の書き込み増えましたね。
やっと興味を示し始めたのかな？

[3253: 匿名さん]

ここたかだか250戸とかでしょ。凄い速さで売れるとは思わないけど、ペース遅いながらも普通に売れてくかと。

[3254: マンション検討中さん]

有明なのにタワマンじゃないなんて^_^
でもタワマンに飽きたら中古で買うかも。
管理費、修繕費は安いよね。

[3255: 匿名さん]

>>3253 匿名さん

それが、売れてないんだなぁ。
販売時期ものびのび。
どうしたもんか。

[3256: マンション検討中さん]

>>3254 マンション検討中さん

板マンで最初から管理費と修繕積立金足して3万は高い。
20年後には4万を軽く超えるかな？

共用施設が充実しまくりのシティタワーズは更に1万高いが質を考えると納得いく方も多いと思う。

[3257: マンション検討中さん]

>>3253 匿名さん

では、完売時期の予想をお願いします。

[3258: マンション検討中さん]

建設中の画像ないですか？

[3259: 通りがかりさん]

ここも野村もCT東京ベイが、ある程度売れないと苦戦するかなぁ。それか一段値上げしてくれないと。よりによって相手は超マイペースの雄ですからね。

[3260: 匿名さん]

スミフはイーストを竣工直前くらいに販売予定だから2020年まで影響出るよ。
ブリリアの新タワーとか後続も続くので勢いを失ったダイワは厳しいままか？
ちなみに、埋め立て地でも災害に比較的強い有明でも、隣のオリゾンでは液状化現象が起きてる。
地盤改良してれば良いけど。

[3261: 匿名さん]

>>3260
竣工３～７年は余裕で売り続けるから2020年どころか、
2025年ぐらいまでは影響を及ぼすと思うよｗ
だから住不物件をベンチマークとするのは危険だし、
住不がベンチマークになってる有明相場は危ないと思う。

[3262: 匿名さん]

>>3261 匿名さん

となると購入してもしばらくは中古では余程値下げしない限りは動かない？と
オリンピックあるからスミフは強気でしょうから。
逆に野村は販売長期化を避ける傾向があるので、現実的な価格を出しそう。
野村の価格がダイワを下回ればスミフ買う金ないが人は流れるよね。

[3263: 匿名さん]

>>3262
どうだろう？野村は需給を見極めるのが上手いからね、
越中島をあの水準（坪300ちょい）でそこそこ売ってるのには驚いた・・・
マイナー駅にも関わらず東京駅直通が響く周辺エリサーをしっかり抱え込んだんだろうね。

そうなると人気の豊洲駅10分で、長谷工といっても比較的凝った造りの東雲が、
坪300を下回ることは到底考え難いし坪320～330ぐらいでも全く驚かないけど、
またまたそうなってくると三段論法的にココも適正価格に思えてくるから不思議ｗ

売り方だったり見せ方だったり見込み客の囲い込みだったり細かい仕様差やサービスだったり・・・
ちょっとしたことで明暗を分けそうな気がする。
プラウドは一応ブランドだけど、ダイワは都内に地盤も評判もないし、その点でも不利だよね。

[3264: マンション検討中さん]

同じハウス大手でもマンション事業では積水の方が企画力ありそうだ。
品川シーサイドも植栽豊かなコンセプトで竣工1年前で9割販売済み。
プレミスト有明も植栽豊かという点では似てるけどズッコケてる。

[3265: 匿名さん]

普通に暮らす分には2階なら採算とれてるんじゃない。東雲次第だけど。

[3266: 匿名さん]

温暖化と高潮が気になり2階で心配しながら住むのは、、、
でも、何がなんでも有明に住みたい庶民が無理のないローンを組める部屋は条件の悪い位置にある2階になっちゃう。

本来なら B部屋の条件が良いけど2階でも6400万円代。
世帯年収1200万で頭金1000万くらいないと危険なローンになる。

[3267: 匿名さん]

カンダの景色とオリゾンの圧迫を我慢できるならＨの2階5600万台は坪単価最強なり。
子供2人いる家庭で広さ妥協できるギリギリラインでしょう。
2階との価格差が無ければ3階を検討したいな。

[3268: 匿名さん]

現地見たがこんなかんじ。数少ないけど新築5000万台70㎡代は検討の価値あると思ってます。

[3269: 匿名さん]

>>3268 匿名さん
参考になります。
思ったよりカンダの建物の間にある駐車スペース広いな。
荷物を運んで卸してまた積み込んで出荷するようなトラックの行き来は多そうだけど
眺望や抜け感さえ諦められれば低層でもいいかな。
有明の3Ｌ70㎡で5600〜6000万未満で買えるのはここしかないという点では希少性がある。
眺望も抜け感もない西棟の3階から9階なんて値段中途半端に6000万台になるからリセールバリュー1番低そう。
予定価格で2階と5階が比較できるけど、2階に人気が集まり5階の部屋が余れば2期販売で3階の値段を2階に近付けてくるかも。
ここを検討してる人は有明最安値狙いなわけで予算が厳しい人が多そう。
だから、低層の3階や4階は値段次第。

[3270: 匿名さん]

>>3269 匿名さん
リセールと言うより中古になったら売れないんじゃあ無いかな。
東雲のトヨタの横の板マンの様になりそう、、、、

[3271: 匿名さん]

値段を下げれば売れるでしょう。