プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[2801: 匿名さん]

値下げ情報の情報源は？

[2802: 匿名さん]

値下げ情報はつねに現地発でしょ。

[2803: 匿名さん]

お、やっぱり値下げですか。やっぱりね。
ちゃんとマトモな値段まで下がったのかな？

[2804: マンション検討中さん]

値下げなの？パンダ部屋じゃない？

[2805: 匿名さん]

豊洲近くのゴクレは、看板がありますが、グラーシア東雲は完売したのでしょうか？

[2806: 匿名さん]

でも消費税分以上は下がったのでだいぶ買いやすくなったのは事実

[2807: 匿名さん]

https://twitter.com/mansionmaster/status/997770769378623488?s=21

ツイッターでも、何人かから値下げ情報がありますね。

[2808: 匿名さん]

スッゲー安くなった。
これは売れるわ。

[2809: マンコミュファンさん]

当初から売れ筋路線でしたけどね。

[2810: 匿名さん]

>>2809 マンコミュファンさん

いや、当初高すぎて売れないと判断されたから値下げしたんでしょ。

[2811: 匿名さん]

いくらくらいになったんですか？どこかで価格見れますか

[2812: マンション検討中さん]

価格表はまだもらえなかったけど確かに安くなってました。パンダかと思ったら、全体的に４～５００万くらい？という感じ。

[2813: 匿名さん]

>>2811 匿名さん

パンダは5500ぐらいから、というイメージです。

[2814: 匿名さん]

https://twitter.com/toyosu0/status/997848919521427456?s=21

なるほど。

[2815: 匿名さん]

これは人気化しそうですね。

1期でも結構売れちゃうかもな。

[2816: 匿名さん]

>>2814 匿名さん

3LDK中心価格帯6600万て、冷静に見たら安くはないぞ。むしろ割高。新築プレミアムが2割程度乗ってるね。

[2817: 匿名さん]

>>2816 匿名さん

まぁ安くはないわな。
直近の有明の3LDK成約が坪250万円台の中、この物件は300万円ぐらいになるってことでしょ。

[2818: マンション検討中さん]

これ今週の中古成約ね

[2819: マンション検討中さん]

こっちは先週
有明も安い中古は直ぐ決まっちゃうし、上がり出してるね

[2820: 匿名さん]

上がり出してはないでしょ。
狭小部屋除いたら、有明はほぼ坪240～260万台。いちばん高くて271.5だもんね。
よくて横ばいぐらいじゃない？

[2821: 匿名さん]

有明もだいぶ寝下がっちゃったね

[2822: 匿名さん]

値上がりはもう始まってるよ。
気づいてないのなら相当鈍感。

[2823: 匿名さん]

でも、有明ってまだまだ安いよなー。

[2824: 匿名さん]

そりゃやすいでしょ、不便だから。台場と有明は今後の将来が一番厳しいから

[2825: eマンションさん]

さっき担当に連絡したら、正式価格が出て当初の想定よりは安くなってる模様。
1期なかなか好調のようですね！

[2826: 匿名さん]

で、値上げしながら売るの？

[2827: 匿名さん]

やっぱり値下げか。しょせん、その程度の物件だよね。今までの予定価格見て「安い！」と言っていた奴ら、どこいった？

ま、買う人にとってはいいことだよ。
まだ割高だけどね笑

[2828: 匿名さん]

千葉まで引っ込まずに済む？

[2829: マンション検討中さん]

驚いた。豊洲のシティタワーズも急に上がりだしてる。シンボルと豊洲の＊＊＊兄弟（失礼）だったのに、湾岸は頭打ちだとこの2年誰もが思っていたのに、まさかの相場再加速…。

[2830: 匿名さん]

>>2829 マンション検討中さん
オリンピックが意識され出してますしね。年後半から来年に掛けて更に加速すると思います。

[2831: 匿名さん]

オリンピックは関係ないよ。それは過去の情報。

[2832: 匿名さん]

>>2831 匿名さん
どうでしょう。これからまだ伸びしろはありますよ。とりあえず目先ではオリンピック、その後も段階的に開発は控えてるエリアだからね、人口流入は続くエリアですよ。

[2833: 匿名さん]

五輪後に何か開発あったっけ

[2834: 匿名さん]

>>2833 匿名さん

マンションのことじゃない？

[2835: 匿名さん]

かなり安くなりましたね。
ここまで安くなると、スミフから流れる人も出てくるでしょうね。

[2836: 匿名さん]

てかスミフで決めちまったやないかい。

[2837: 匿名さん]

>>2836 匿名さん

こちらの方が管理費込みでお買い得でしたね

[2838: 匿名さん]

安くてもゆりかもめじゃね。
今後の発展も期待できないどころか現状のレベルで相当不便

[2839: 匿名さん]

>>2838 匿名さん
えー？職場によるんじゃない？
混雑もなくて座ってゆっくり通勤できるのは最高だと思いますよー。

[2840: 匿名さん]

>>2838 匿名さん

近所にショッピングモールが出来ますし、かなり便利になりますよ。今でも徒歩でお台場まで散歩出来ますが笑。

[2841: 匿名さん]

BRTもできて交通も便利になるし、地下鉄決まったら銀座まで2駅、東京駅まで3駅だよ。

[2842: eマンションさん]

ゆりかもめでの輸送力について懸念はないのでしょうか？
これだけ物件増えてなんとか小杉みたいにラッシュ時に入場規制になったりとか？

[2843: 匿名さん]

構想・妄想の地下鉄は置いておいて、りんかい線も今のところ混雑してなくて快適。特に帰り。駅まで徒歩10分だし沿線に職場ならこの立地はアリ。

大崎にて、ギュウギュウの1844発小田原行きを尻目に始発でガラガラの1843発新木場行きに乗るの図

[2844: 匿名さん]

そもそも、有明からゆりかもめで通勤するのがおススメな勤務先ってイメージできないんだけど、たとえばどこなんだろう？ フジテレビとか？ 新橋まで行ったら他に便利なルートがたくさんあるよね。
ゆりかもめならでは便利な先が無いから、空いてるってことはないの？

[2845: 匿名さん]

>>2843
りんかい線で通勤だったら駅遠になっちゃう。

[2846: 匿名さん]

>>2842 eマンションさん

ムサコの場合は通勤方向＝ラッシュ方向だから。しかも有明よりずっと多い住民＋前の駅から乗ってくる大量の乗客＋南武線から横須賀線に乗り換える大量の乗客という状況だから。

有明は概ねラッシュと逆方向に通勤になる。一度経験してしまうともうあの通勤地獄には戻りたくない。

[2847: 匿名さん]

ってか電車が空いてるっていうのは自虐ネタもいいところだとおもうが。
ようは不便で使えない路線ってことなんだから。
もともとどんな鉄道でも輸送力に対して圧倒的な需要、しかもピークが重なってるところが
それに拍車をかけてるのだからデフォルトで満員なのが都内。
それで空いてるっていうのはそれだけ使えないってことの証だろ

[2848: 匿名さん]

有明もあと20年もたてば有暗って揶揄されてそうだよね

[2849: 匿名さん]

>>2845 匿名さん

有明テニスの森→有明→国際展示場乗り換えなら駅近のまま。強引だけどw

[2850: 匿名さん]

>>2847 匿名さん

まあそうです。不便と通勤が楽なのがトレードオフってことで。住む人を選ぶ場所ですよ。だから同エリア内の住み替えが多いんじゃないですかね。

[2851: 匿名さん]

>>2847 匿名さん

反対方向は混んでますけどね。南武線なんかは両方向混んでますが。

[2852: 匿名さん]

>>2842 eマンションさん
BRTですが、将来的な輸送力です。
ルートとしては豊洲ルートが便数が少ないイメージですかね？暫定だと思うので、また増便などあるかもしれませんが。

http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/2016/06/DATA/70q6n100.pdf

[2853: 匿名さん]

>>2852 匿名さん
将来的に東京駅までと、台場まで伸びる予定なんですね。

[2854: 匿名さん]

BARTなんてオリンピック終了後はもうやらないよ
よくまぁそんな’ネタ’レベルを輸送力候補にあげてくるね
いい加減現実みないと。

[2855: 匿名さん]

>>2853
そのまえにBARTが終わるから心配いらないよ
道路一つとってみたらわかるでしょ？ 1965年都市計画決定　施工 2100年（未定
なんてのが普通にまかり通るのが国ですから

[2856: 匿名さん]

いよいよ秋頃開通ですね。BRTもいよいよですか！

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180517-00000011-jij-pol

[2857: 匿名さん]

BARTはもって2年ぐらいだろう

[2858: 匿名さん]

>>2856 匿名さん
築地市場の跡地開発が段階的にと案が出てるけど、その辺りもどうなるかも気になる。

[2859: 匿名さん]

>>2856 匿名さん

それ、細くてくねって交差点もある暫定道路だからなあ

[2860: eマンションさん]

>>2846 匿名さん

ゆりかもめのおもちゃのような車両とJRの15量編成と比較しても不安はない、と言うことですね

[2861: 匿名さん]

BARTってうまくいってないらしいね
やっぱり道路が厳しいらしい

[2862: 匿名さん]

誰か突っ込んでやれよ

[2863: 匿名さん]

>>2862 匿名さん
そのままスルーでお願いしますW

[2864: 匿名さん]

>>2860 eマンションさん

そう、今のところは

[2865: 匿名さん]

>>2863 匿名さん

しばらくは放っておきましょw

[2866: 匿名さん]

>>2814の最新価格情報を見ると、70㎡で中心価格6,600万。ということは坪単価310万くらい。
もろもろ考えると、まだもう一声ほしいところだね。坪300万切ったら魅力的だと思う。

[2867: 匿名さん]

https://mansionmaster.com/?p=895

このブログに、価格情報はほぼ全て載ってますね。

[2868: 匿名さん]

>>2867 匿名さん

設備すごく良さそうだね
管理費も抑えられるし、ちょっと高級な板マンとしてはありかな
板マンは選手村のが一年後くらいには出てくるからそことの争いになるね

[2869: 匿名さん]

>>2868 匿名さん

高級・・・？

[2870: 匿名さん]

バート？

[2871: 匿名さん]

プレミストって大和だよね？大丈夫なのかな

[2872: 匿名さん]

>>2871 匿名さん
大丈夫というと？
財務状況？

なら、ヤバイね

[2873: 匿名さん]

>>2867
あらら、価格調整ですか？
坪300平均が事実なら常識的なとこに落としてきたと思う。

ただこういった以前のやり方って逆効果な気が・・・
ブログ等で一気に予定価格が拡散されて高いっていうレッテルが独り歩きするからね。
三井とかタワマンとか好立地とか取り敢えず見に行こうみたいなブランド物件はいいけど、
価格勝負するしかない長谷工系だと（これまたレッテル貼られやすい）どうなんだろうね？

[2874: 匿名さん]

確かに一度貼られたレッテルは変えづらいかもね
この1、2ヶ月で他に流れた人もいるだろうし

クレビアもそうだったけど、やっぱ大手以外は値付けが下手な気がする。
(住友は比較対象外というか特殊なので除くw)

プラウドシティ東雲とか絶妙な値段で出してきそう

[2875: 匿名さん]

価格が下がるのは、検討者にとってはいいことだね。
板マンがいいという人もいる！ということで高値で出してはみたけど、結局受け入れられなかったから板マンなりの価格に落ち着いたね。

とは言え、割高には変わらないんだけど。

[2876: 匿名さん]

>>2875
＞割高には変わらないんだけど
確かにｗ
ただ現実問題としてクレヴィア東雲、プラウド越中島、東陽町界隈・・・
ほとんど坪300前後で、坪300を大きく下回る物件は江戸川区の西葛西までいかないと難しい。
（南砂10分超で坪250ってのもあるにはある）

格はプラウドや財閥系と比較すると落ちるけど、
施工は同じく長谷工だし仕様もそこそこだしデザインは光井氏起用してるぐらいの力入れようだし、
（何でタワマンにしなかったんだろ？）
対住友だけでなく、周辺の江東区新築物件に対しても競争力がでてきたと思う。
それでも路線力は劣るし住む人を選ぶ特殊なエリアではあるけどね・・・
後は財閥タワマン勢力を向こうに回して中古市場でどれぐらいの評価になるか？
ってのを多少割り引いとけば”現状の”新築相場を考えれば十分許容範囲って気はしないでもない。
いずれにしても買おうか迷ってた人の背中を押すには十分すぎる材料だね。

[2877: 匿名さん]

価格が上がろうが下がろうが、特に購入する意思は変わらないんだけどね。

でもまあ当初の想定よりも下がって良かったかな。1期レインボービュー狙いでいこうと思います。

[2878: 匿名さん]

もう一声下げてほしい。

[2879: 匿名さん]

>>2878 匿名さん

これだけ下がって、まだ下げる必要ないでしょう。これ以上下がると、変なのが混じってくる。

[2880: 匿名さん]

>>2872 匿名さん
え？業績悪いの？
アフターとか含めて心配するレベル？

[2881: 匿名さん]

>>2880 匿名さん

悪くないのでは？
来期は売上で4兆円想定だって。
https://www.daiwahouse.com/about/release/house/pdf/20180510.pdf

[2882: 匿名さん]

>>2881 匿名さん

「悪くない」の理由に「売上4兆円」を持ってくるあたり、ちょっと頭悪い

[2883: 匿名さん]

>>2881 匿名さん
ほうほう。凄いね！

[2884: 匿名さん]

IR資料の読み方知らない人が多いのかな？

添付資料の３ページ目、セグメント別営業利益の推移をよく見た方がいいよ。マンション事業の利益が２年前から来年にかけて減少する一方なのがよく分かる。

ダイワの中で、マンション事業の責任者はさぞ肩身が狭いことだろう。

[2885: 名無しさん]

販売まで1ヵ月ですね。
1期で何部屋ぐらい出すんでしょう？

[2886: 匿名さん]

価格調整もあったし、それなりに売れそうですね。

[2887: 匿名さん]

>>2876 匿名さん
クレヴィアを見ればリセールは厳しいと思われる。
引き渡し後1割減。更にリセールで成約価格は購入時の2割減ではないでしょうか？

[2888: 通りがかりさん]

>>2887 匿名さん
そんな筈はないでしょう。

[2889: 匿名さん]

リセールのタイミングにもよるけど、たとえば築10年超の板マンだったら、2割減はあっても不思議じゃないですね。その間家賃がかかってないんだから、それでも十分でしょう。

[2890: 匿名さん]

>>2888 通りがかりさん

いや、普通にあるでしょ。
10年ぐらいで、それぐらいになるんじゃない？

[2891: eマンションさん]

上がる事はあっても下がる事はない。
悪くて買値ぐらいでしょう。
売却益、欲かかなければ普通にプラスで売れるよ。

[2892: 匿名さん]

>>2891 eマンションさん

いや、それはないっしょ（＾ν＾）

[2893: 匿名さん]

>>2891 eマンションさん
いまは相場のピークだからねぇ。ここから上がるのは考えられないな。

[2894: 匿名さん]

>>2891 eマンションさん
以前スーモで辰巳のマンションはコスパNo.1とか宣伝してました。
ところが、現在は売れないどころかコスパ悪すぎのNo.1物件になってませんか？
デペや付随する業者いい加減ですよね。
騙されて買っちゃって泣いてる人多いと思う。
高額ですから慎重に検討しましょうね。

[2895: 匿名さん]

不動産屋なんて、素人をいかにその気にさせて買わせるかが仕事だからね。
こういう掲示板もステマで溢れているよ。
まあ騙される方も悪いんだけどね。

[2896: 匿名さん]

>>2894
今でも辰巳は底固いと思ってる。
駅前（都営）が整備されればまた違うんじゃない？再開発ほぼ確定だしね。
当時は坪180ぐらいだったはずだけどもう下がりようがないでしょ・・・
もちろん他が上がってる現状では相変わらず相場の底に貼りついてるけどねｗ

ただ雑誌やデベが全くアテにならないどころかその場凌ぎの提灯記事ばかりというのは同意だし、
じゃあアンタは今の辰巳を買って住みたい？と問われればお断りｗ

[2897: eマンションさん]

270世帯ぐらい？
まぁ新築でこの価格なら普通に売れるね。

[2898: 匿名さん]

のらえもんさんが早速ここの値下げ記事を書いていますね。もっと下げるべきと助言しています。

https://wangantower.com/?p=15202

[2899: 匿名さん]

>>2898 匿名さん
下げるべきとまでは書いてないね。
もうちょい下げれば、検討者がかなり出てくる水準になると言っている。

まぁ、割高ではあるものの、今の相場ではギリギリ売れる中での高値を追求したという感じだね。

65m2ではあるものの、3LDKが5400万円台からというのは、買い手はつくと思います。

個人的には、この予算があればもうちょい広い中古買った方が、価格維持率高いし幸せになれると思いますけどね。

[2900: 匿名さん]

>>2894 匿名さん

デぺ笑

以前もデぺって言ってましたよね、どこかで。