プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[1905: 匿名さん]

中古でそこまで臭いが強烈なことってあるか？
自分は30件ほど内覧したけど、そんな臭いが強烈な部屋なんてなかったけどねぇ。まあこれは感覚の問題なのでなんとも言えないけど。なお下水臭は、しばらく使ってないとどこの部屋でも発生するものだから仕方ない。

というか、中古をクロス総張替えとフローリング張替え、風呂も総取替したとしても、まだこの物件よりは安くて良い物件買えるんじゃないの笑

[1906: 匿名さん]

中古はそうやって実地に見たりにおいを嗅いだりできるのがいいところ。眺望や日照も直に確認できる。
新築だと初めて部屋に入ってみて、あれ？こんなだっけ？となるのは意外にあるもの。

[1907: 匿名さん]

>>1898 匿名さん

1000万以上余分に払ってまで新築にこだわるのか、奥さんとよく相談したほうが良いと思います。
それに、どうしても新築が良ければ、選択肢はここだけじゃ無いですし。

[1910: 匿名さん]

結局、ここって割高なんですか？
どうなんですか？

[1914: 匿名さん]

>>1910
割高と考える人が多いと思います。

[1918: 匿名さん]

外国人が増えるから、治安は悪くなる方向でしょうね。

[1921: 匿名さん]

>>1910
新築価格としてはやや強気ではあるけどまあ適正。
理由は越中島や東陽町、東雲の長谷工系でも近年坪300前後。
売り物も枯渇してるし5～10パーの上乗せもまあ仕方ない。

ただリセールは全く期待してはいけない、新築相場が横這いと仮定して、
住んだ瞬間2割減、酷ければ3割減も有りうる。
細かい説明は割愛するけど住不比較で新築時1割安くても中古相場では2割開く。
しかもそもそも住不の新築は周辺より1割高い、そうなると必然的に3割減となる危険性も・・・
新築限定だと見え難いけど、中古になると有明周辺の財閥系タワマンや、
豊洲東雲エリアも競争相手になるからね。

それでもこの物件、このエリアに魅力を感じてて且つ新築絶対条件なら止めない。
他に幾らでも選択肢がある訳ではないからね・・・
ま、自分だったらPT晴海一択、住不ファンだったり商業の可能性に賭けるなら住不も選択肢、
中古を許容できるなら10年物の豊洲再開発エリア（坪300前後）、
または有楽町線10分圏内豊洲4丁目の板マン（坪250前後）を地道に探す。
伝え洩れてくる坪320～330が事実なら残念ながらここだけは無い。
ただ繰り返しになるけど似たような条件で坪300未満ってほとんどないのが現実っていう・・・

[1924: 匿名さん]

[No.1901～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
･前向きな情報交換を阻害
･自作自演、もしくは成りすまし行為
･意図的な迷惑行為
･削除されたレス

[1925: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

複数のアクセス元より、物件購入の検討を目的とした情報交換を
阻害する目的と判断できる書き込みが散見されたため、
関連投稿の削除を行わせていただきました。

レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

以後、同様の書き込みにつきましてはご遠慮いただけますようお願いいたします。

なお、今後も同様の書き込みがなされた場合につきましては、
反応することなく、速やかに削除依頼をいただけますようお願いいたします。

健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[1926: 匿名さん]

また、異常投稿者が出てきたのか？

[1927: 匿名さん]

そういうの、もうやめたら？
貴方が異常者に見えるよ。

[1928: 匿名さん]

何だかんだ言っても、適正価格だと思うよ。
この価格で高いのなら、ほんと千葉にでも行くしか無いかと。

[1929: 匿名さん]

負の空気が漂うな。この人。

[1930: 匿名さん]

前向きに行こうよ。
負の空気とか言って無いでさ。

[1931: 匿名さん]

>>1928 匿名さん

適正価格とはとても言えないでしょ。

このマンションより安くて条件の良い築浅中古がたくさんあるわけだから。

[1932: 匿名さん]

ほら、また負のループが始まった。

[1933: 匿名さん]

>>1931 匿名さん

ん？
適正価格だと思うよ。
中古と比較したら、そりゃ新築の方が高いのは当たり前では？
BACなんて駅遠なのに300万超える価格でで売買されてるし、こんなもんかと思うけどね。

[1934: 匿名さん]

>>1932 匿名さん

負のループとか言ってるうちはダメだよ。
前向きに生きていこうね。

[1935: 匿名さん]

>>1933 匿名さん
BACで坪300万超えは40平米とかの狭小部屋だけ。70平米台は200万台半ばだよ。
りんかい線通勤ならここも駅遠だし、BACと比べても適正価格とは言えないでしょう。

[1936: マンション検討中さん]

>>1933 匿名さん
新築が高いのはそりゃそうなんだけど、新築プレミアムが乗りすぎてるんだよね。明らかに。それが分からないと、判断誤るよ。気をつけてね。

[1937: 匿名さん]

適正価格でしょ。高いのは分かるけど、それは貴方の年収が少ないだけかと。
豊洲なんて、次は450万超えるよ。

[1938: 匿名さん]

たしかに今買うなら、中古が良いと思います。
恐らくですが、中古の価格上がりますよ。
既に安めの中古は出てこない状況。
1年以内に新築と中古の価格差が無くなるんじゃないかな。

[1939: 匿名さん]

ただ、注意頂きたいのは、中古のタワーマンションは維持費が爆発的に増える可能性があります。
中古を買うのなら板マンにした方がよろしいかと。

特に収入少なめの人で、高い高い連呼されてるような人は板マンにしましょう。

[1940: 匿名さん]

従来の板マンはタワマンにあるような共用施設が無いから維持費が安い訳だけど、
ここは違うからね。
戸数が少ない上に共用施設は豊富。
バランス悪い板マンだと思う。

[1941: 匿名さん]

>>1937 匿名さん

まさか、東急豊洲とここを同格に見ていらっしゃる？？とんだ勘違いさんですな。

[1942: 匿名さん]

>>1940 匿名さん
そうそう。しかも、ここの管理費って、ここよりも共有施設てんこ盛りの有明既存タワマンより高いんだよね。バランス悪いよ。

[1943: 匿名さん]

ここの直接のライバルは東雲のプラウドだね
東急は購入層がそもそも違う

価格もかなり近いと予想されるし、激しい客の奪い合いになりそう

[1944: マンコミュファンさん]

>>1943 匿名さん
プラウドは販売が上手いので、絶妙な値付けをしてきそうだね。ここよりは安く出してきて、一気に客を奪うと思う。

[1945: 匿名さん]

>>1944 マンコミュファンさん
でも東雲は嫌って人もいるんじゃないかな。

[1946: 匿名さん]

>>1945
豊洲駅一桁分いけるはずだし、
仮に同じ価格帯ならブランドや営業力含めて野村の圧勝でしょう・・・
ここが勝ってるとすれば海側の眺望ぐらいだね。

[1947: 匿名さん]

プラウド東雲（仮）がここよりも安く出してきて、一気に販売するに一票。

[1948: 匿名さん]

プラウド東雲はいつ頃販売されるの？

[1949: 匿名さん]

>>1948
未定だけど3月には着工してるみたいだし、
完成2年後として夏ぐらいには販売始めるんじゃない？
自社近隣だと越中島ぐらいだし、そこの売れ行き次第で多少前後するかもだけどね。
その越中島が坪300ぐらいだけど、
豊洲駅徒歩圏や周辺環境を考えると1割増（320～330）で収まるとも思えないけど、
かと言って坪340～350になると最早笑うしかない相場だし、どうなるんだろうね？

[1950: 匿名さん]

>>1949 匿名さん
坪300ぐらいじゃない？

[1951: 匿名さん]

プラウドはスパついてるから、高級路線で来そう。坪350手前じゃない？

[1952: 匿名さん]

豊洲徒歩11分くらい？
スパ付き、オーバル型
330~350のレンジと思うけど

[1953: 匿名さん]

>>1951 匿名さん
東雲でしょ？！そんなに高いかなぁ？

[1954: 匿名さん]

新築は今は何処も高いよ。

[1955: 匿名さん]

>>1954 匿名さん

ただし、ここは割高すぎる。
単純な金額の話ではなく、「割高」ということね。

[1956: 匿名さん]

>>1955 匿名さん
今や東雲ですら新築で300オーバー訳でしょ。そんな事ばっかり言ってると時代に取り残されてしまいますよ。

[1957: 通りすがりさん]

>>1952 匿名さん
豊洲駅11分で330万〜って誰が買うの？w

[1958: 匿名さん]

>>1957 通りすがりさん
東雲だよ。買う人は居るんじゃ？

[1959: 匿名さん]

豊洲駅11分の東雲てw東雲駅へは何分よ？
こんな中途半端な場所に330〜は無いかな、300〜ぐらいでしょう。

[1960: 通りすがりさん]

>>1959 匿名さん
20分弱では？今は新築はどこも高いよ。デベだって坪300で出せるなら出したいでしょう。

[1961: 匿名さん]

ほとんどの東雲の住民にとって東雲駅は
どうでもいい駅だよ。メトロしか
興味無い人がほとんど。

[1962: 匿名さん]

野村のタワーはダメダメでしょ。
間取り、2次元的にも3次元的にも酷過ぎ。
おとなしく、三井、住みふ、東急買った方が吉。

[1963: 匿名さん]

>>1956 匿名さん
そんなことを言ってるあなたは、時代に飲まれてしまってますよ。

[1964: 匿名さん]

震災直後もどのスレも新築は高い今買うのはアホの連呼だったのよ。私は転勤で買いそびれて今検討してるけど雰囲気そっくりだよ。

資産価格だけはプロでも分からないし株価と同じで基本的には右肩上がりだから、5年後は普通に2018年はマンション価格の踊り場で買い時だったってなってると思うよ。

[1965: 匿名さん]

>>1964 匿名さん

それはそうかもしれないんだけど、ここはそれにしても高すぎるってことなのでは？

[1966: 匿名さん]

>>1965 匿名さん

この程度で高いなら、中古にしたら？
早くしないと、中古値上がり始まってるよ。

[1967: 匿名さん]

震災直後の東雲の野村マンションは
その前のビーコンに比べかなり価格は
下がっていました。
震災要因以外にリーマン要因もあったけど、
ネガは高値という論評より、震災の安全性
だったと思う。
リーマンショックから10年、そこまででなくても
調整がある可能性は高い。

[1968: マンション検討中さん]

価格帯が見慣れないから
最近ずっと上がってるから
調整予想する理由ってみんなその程度

仮想通貨はそのステージから更に10倍なったね

マンションはさすがに10倍はないけど、オリンピックまでにあと2、3割上昇なんてシナリオも十分ありうるよ

平均年収の何倍とかいう指標、それ全く意味ないから
庶民の家がどんどん郊外に後退していくだけの話

[1969: 匿名さん]

新築と中古は、経済的効用から見れば
同じな訳だけど
新築価格の方は市場原理というより
デベの操作で決まってるいる感があり、
それが株とか仮想通貨とは違う怖さがある。

[1970: 匿名さん]

中古が新築に遅行するだけでは。そういう意味では安い中古があればそれ買った方がいい。

でも、湾ナビ載ってるようなリーズナブルな部屋、スーモ検索してたら一生巡り合わないよ。リハウスに指名入れといて、電話あったらその日に内見して申し込みしないと。家族の意見聞いてる時間なんてないわけだけど、それって多くの人にとって非現実的では？

[1971: 匿名さん]

そりゃ、いい中古物件探すのに
情報サイト検索してもダメでしょ。
仲介業者にしっかりと買う意志を
示して、希望物件を正確に伝えれば
業者も真剣に探してくれる。
最終的には値引き交渉だってあるんだし。

[1972: 匿名さん]

>>1957
有明のここがこの値段だったら全然不思議ではないと思うが？

[1973: 匿名さん]

>>1968 マンション検討中さん
マンションの利回り（＝リスクフリーレートとのスプレッド）がどこまで下がる余地があるかって話だよね。もう限界まで下がっているような気がするけど、まだ下がる余地あるのかなあ。

[1974: マンション掲示板さん]

いい中古物件って売り出しのその日に申し込み数件とかザラだし、間取りや向きなんてましてや選べないよね。独り身ならいいけどパートナーとコンセンサス作るの難しいから禍根も残りがち。だったら多少高くても新築だよねという判断が新築プレミアムの源泉で、これは真剣に検討せず価格表とにらめっこしてる評論家には分からない世界。

[1975: マンション掲示板さん]

>>1973 匿名さん

ある。新築のレジデンスでリスクフリーとのイールドギャップ3〜4%取れる市場なんて東京だけ。これ1%下がったらゲロ吐くくらい価格上がるのはお分かりの通り。

[1976: 匿名さん]

>>1975 マンション掲示板さん
仮に表面利回りを4%とする。
そこから借入金利、管理費、修繕費、建物の償却分、税金を差し引いたら、実質利回りは2%切りますよね。やっぱりもう限界じゃいかな。。

[1977: 匿名さん]

>>1975 マンション掲示板さん
海外はなんで表面利回り2%とかで成り立ってるのかな。そこがよく分からない。

[1978: 匿名さん]

>>1976 匿名さん

10年債利回りがゼロなのに償却分をエイと引いても2パー残るって奇跡ですよね。しかもフルレバ引けるという。こんな濡れ手に粟のマーケットないですって。

[1979: 匿名さん]

>>1971 匿名さん

ただ、この物件買うぐらいなら、スーモに載ってる中古買ったほうがまだ割安なんだよね。

[1980: 匿名さん]

>>1979 匿名さん

ちょっと前に出てたスーモの検索結果見て、現実を知りました。ここよりも立地が良くて大手ブランド、築浅の中古がここよりも安く買えるので、経済合理性から言えばここを選ぶ理由がありません。

1000万以上割高に払ってでも新築が良いという人が買うマンションですね。

[1981: 匿名さん]

>>1974
仰る通りなんだけど新築プレミアムは精々10パーだったのが、
今は実勢中古相場から2割、下手すりゃ3割開いちゃってるからね・・・
当然資産価値に直結する訳だけど、そこを十分認識した上で新築買うのは全く問題ない。

ただ気をつけて欲しいのは中古は初心者にはハードル高いからね・・・
しっかり比較、地道に探して出物と言われるような物件を探して欲しい。
間違っても転売屋の押し込み物件に引っ掛かって欲しくないｗ

[1982: マンション比較中さん]

たしかに初心者には中古はハードルが高いから、新築のほうが無難でしょうね。
でもマンションに詳しくないてことは、いざとなって中古で売るときの大変さも知らないてことですから、そういう方がここを買うのも心配です。
今なら大して変わらない価格でシティタワーズの新築が買えるわけですから、そちらを選んだ方が間違いは少ないと思いますよ。

[1983: 匿名さん]

ツインやシンボルの方が良くないですか？

[1984: 匿名さん]

>>1983
10年落ちを許容できるのであれば選択肢としては間違ってない。
耐震とかテルとか間取りやバルコニーの問題とか細かいことを挙げるときりがないけど、
相場も比較的安定してて人気エリアの駅近だし、今後も指標となり続ける物件だと思う。
誤解を恐れずに言えばココ買うより100倍良いと思うｗ

[1985: 匿名さん]

あんまり酷評するのもアレだからフォローしとくと、
北西高層からの都心ビューはかなりのもんだと思う。

まあそういう部屋はお値段も一段お高いだろうし、
眺望狙いなら新規東建か、中古を許容できるならブリリア三兄弟のほうが勝ってるけどね。
結局突き詰めていくと何の変哲もない板マンってことになっちゃうから、
周辺タワマンと競争していくには価格面の優位性を追求するしかないんだけどね、
どうなることやら・・・

[1986: マンション比較中さん]

>>1985
酷評の上塗りになってますけど．．笑

[1987: 匿名さん]

>>1986
正直すまんかったｗ

[1988: 口コミ知りたいさん]

こんだけ書き込みのペースが早くネガが多いということは、この物件それなりに注目されてて人気があるんですね。

[1989: 匿名さん]

注目はされてるね。
でも人気は無いと思うよ。

[1990: 匿名さん]

平日の昼間から書き込みがあるという事は、それなりには人気あるのでは？興味ない物件には例えネガでも書き込まないでしょう。覗きに来すらしないし。以前検討してた物件は1日数件程の書き込みだったよ。当然ネガもそれに比例する数だったし。

[1991: 口コミ知りたいさん]

>>1981 匿名さん

でも、このマンション買は、転売屋の押し込み物件よりも高い値付けだってことなんでしょw

[1992: 口コミ知りたいさん]

>>1990 匿名さん

このスレ、値付けが高すぎてそこだけに注目が集まり、検討者の書き込みはぜんぜんないよねw

[1993: マンション比較中さん]

言わば、キワモノ的な人気ってことだね。

[1994: 匿名さん]

>>1991 口コミ知りたいさん
それだけで連日同じ様な内容の書き込みはしないのでは？興味があるから毎日見に来て書き込む。興味なければ覗かないし、やっぱり注目されてる人気物件なんじゃない？

[1995: 匿名さん]

>>1992 口コミ知りたいさん
私はここ含めて数件検討してますよ。
貴方は検討してないのですか？

[1996: 検討中さん]

真の検討者VS周辺中古物件の転売ヤーネガ

だねw

[1997: 通りすがりさん]

高い高い高いぞ〜。
としかここ何日か書き込みないんでない？何かの勧誘かい？w 高いと思うなら、わざわざ覗きに来なければ良いのにね。ご丁寧に書き込までしてw

[1998: 匿名さん]

このスレの構成

4割:ネガ→事例をもとに割高を指摘
4割:ポジ→有明住民もしくは転売屋が値付けは適正もしくは安いと根拠レスで連呼
1割:中立→検討者
1割:傍観→検討者

[1999: マンション検討中さん]

割高指摘のネガさんとやらはボランティアのつもり？余計なお世話ですよ。

[2000: 匿名さん]

今は新築はどこも高いよ。千葉だ埼玉だって言っても、ここに比べて価格が安いだけであって、その周辺の以前の相場と比べると新築はどこも上がってて、ネガは高い高いと騒ぐ。

有明の新築が200万円台で買える時代は終わって、近隣の後発も330〜350程で出てくるんでない？じゃあ中古にするかと思っても、転売屋が2割3割乗っけてるのを知ってるとバカバカしくなるし、業者への仲介手数料もバカにならない。そうこうしてる内に新築も気に入った部屋が売れていき、結果買えずじまい。欲しいと思うなら、買える時に買うのが吉だよ。あまりにも高い高いと連呼する人は何か意図があってやってる訳で、周辺中古の転売屋さんだと思った方が良いかも。

[2001: 匿名さん]

まぁ平日の昼過ぎにこれだけの投稿があるのは、一定の関心があって注目されてるのは間違いないでしょうね。あとはダイワのこの強気な価格がどうでるかで、周辺の新築中古含めて方向性が示されるのでは？そういった意味で関心が高いのかも。個人的には蓋開けてみたら、それなりに順調に売れると思いますけどね。

[2002: クチコミ知りたいさん]

価値観は人それぞれという事ですね。
私は転売屋が価格を乗っけて売るのは悪いとは思いません。彼らも利ざやを得るために物件を購入してる訳だし、周辺中古相場や動向、出てる新築価格を考慮して値付けしてるから、よっぽどの事が無ければ破格値では出さないでしょう。ボランティアではないんだし。ただそれは新築も同じ。

[2003: 匿名さん]

じゃあ高いと思わない人っているの？？

[2004: 匿名さん]

高いというより、割高ということでしょ