プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[17380: 検討板ユーザーさん]

>>17378 匿名さん
うちも晴海ブラッグ検討に上がったが、商業施設と駅距離と入居時期でこっちを選びました。

[17381: 匿名さん]

>>17378 匿名さん
晴海フラッグにも、ララテラス出来るけど

[17382: 評判気になるさん]

>>17377 マンション検討中さん
晴海フラッグ
実際に歩くと駅距離が遠すぎる。
住戸供給数の割にBRTの運送力がない。
勝どき駅しか使えない→通勤時かなり混む。

この交通の便の悪さでやめました。

[17383: 匿名さん]

>>17379 匿名さん
おっしゃる通り。
入居時期が遅いこと、駅から遠いことが晴海フラッグのデメリットで、こちらはすぐ入居できて駅にも近い。
それにこちらの方が共有施設も充実だと思う。商業施設も規模がこちらの方が上。
なので、本当に中央区というアドレスを気にするのか、他全てを取ってこちらにするのかだと思います。
価値観の違いですね..

[17384: 匿名さん]

>>17377 マンション検討中さん
私も晴海フラッグ見学に行きましたが、4年後だと子どもが完全に転校生扱いとなること、駅遠であることから見送ってこちらを選びました。

[17385: 通りがかりさん]

>>17377 マンション検討中さん

すごく迷いましたが、固定資産税が60万円以上と言われてやめました。

[17386: 匿名さん]

>>17385 通りがかりさん
60万円以上！？
それは高い、、中央区はバカにならないですね。

[17387: 匿名さん]

内覧会の結果、すごく良いみたいですね。
そして1枚も内部の写真上げない住人の人たちのまとまり感がすごい。笑

[17388: 匿名さん]

>>17383 匿名さん
共有施設、日当たり、部屋の広さは晴海フラッグの方が良いように思うのですが、実際どうなのでしょうか？

[17389: 検討さん]

私もフラッグと悩んでいます。
もっと正確な情報を集めて真剣に検討された方いませんか？

駅までの時間も固定資産税も共有施設も正しくない情報ですし、、、

もっと目から鱗な視点とかあると嬉しいのですが。

[17390: 匿名さん]

>>17389 検討さん
20分とか60万円って言ってる人たちのことかな？

[17391: 匿名さん]

>>17389 検討さん
そんなに、詳しいなら何に悩んでるの？

[17392: 匿名さん]

一般的にBRTよりゆりかもめの方が利便性高いですかね？

[17393: 通りがかりさん]

>>17389 検討さん
私は4回ほどモデルルームに行って本当に契約寸前まで検討しましたよ。
そして営業担当さんから固定資産税のお話をいただきました。
年間60万円と書かれた用紙を渡されて、スッキリプレミストにすることができました。
後日、営業の方から連絡があり、検討から外れた理由を聞かれまして、固定資産税がうちには厳しいので。と申し上げました。
もし嘘ならハルミは凄く素敵なマンションだったので残念です。

[17394: 検討さん]

>>17391 匿名さん
ここありきでなく、リアルに悩まれて結果ここに決めようとされてる人の意見が聞きたいです。
子供の転校はとてもよくわかります。

[17395: 検討さん]

>>17393 通りがかりさん
ご意見ありがとうございます！

私が聞いた固定資産税の話では、3年後の税制が決まっていないために現在の時限立法の減税を反映して提示できない、ということでした。特に晴海フラッグが高いということは全くなく、当然に周辺地域と同じということでしたよ。
坪単価から考えると。路線価的にはフラッグよりこちらの方が高い気もしてますがどうなのでしょうか。こちらに詳しい方がいると助かります。

[17396: 匿名さん]

共有部は本当にこんな感じです。温かみがあって良いですよ。確かにタワマンのそれと比べると貧弱かも知れませんが、ここの戸数を考慮すると充分な内容かなと。

[17397: 検討さん]

>>17396 匿名さん
私も未就学児を持つ親ですがこれくらい用意されてると嬉しいですよね！
木の温もりも感じられそうです

[17398: 通りがかりさん]

>>17395 検討さん
流石に高いと思って数回聞き直しましたが、その担当の方が仰るには「ハルミフラッグは共有部が街全体なため資産価値が高いのでという理由でした。
ちなみにパークビレッジの6千万くらいのお部屋を検討していました。
しっかりパウチしてあった書類にデカデカと書いてあったのが印象的です。去年の11月頃のお話です。
やっぱり嘘だったのかな。。なぜ。。。。？

ちなみにここの残りのお部屋と比較するなら、個人的にはハルミのほうがいいのではないかと思います。
入居時期などがリスクで無ければ。
やっぱりなんといっても広い。中身も良い。商業施設がタウン内にある。都内まで歩ける。エリア内の施設使い放題なのに、こことそんなに管理費変わらない。静かだし。小中学校新しい、近いし。
でも私はプレミストのコンパクトさが好きですが。
長々と失礼しました。ご参考までに。

[17399: 匿名さん]

>>17398 通りがかりさん
いや、晴海フラッグは、固定資産税も管理費も物凄いよ。
一部の部屋を覗き、思ったより眺望も良く無いし。
ランニングは相当お高い。さらには、駅遠だし、4年後だし、BRTは思ったより人を運ばないし。

[17400: 匿名さん]

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20200126/k10012259661000.html

このように新築が売れないと言われてますが、ここはどこ吹く風感ありますよね。嘘偽りなく駅近で新築を求めてる方には良いと思いますよ。

[17401: 匿名さん]

>>17396 匿名さん
これが、ものすごく良い方に実現されてましたね。
本当に、これから自分がここに住むのかと思うとワクワクしましたね。

[17402: 匿名さん]

>>17399 匿名さん
晴海フラッグは例えば水素ステーション関連のインフラの維持管理とかどうするんだろうね？水素の未来なんて誰も分からないし。
あと戸数多いから住民の同意取り付けるのも相当大変だと思う。理事会の運営を想像すると...(白目

[17403: マンション検討中さん]

>>17398 通りがかりさん
晴海から都内まで歩けるって言うのは、勝どきまでってことですか？私は勝どきに住んでますが、新橋・築地・銀座が徒歩のギリギリなイメージです。そこにプラス20分はなかなか…

[17404: マンション検討中さん]

通勤だけでいくと、私は晴海と比較したときに、こことブリリア×4とスミフ、その他有明の住民がBRT使ったら、臨海から都心に向かう便がかなり埋まっちゃうのでは？という心配がありました。
有明はBRTと都営バスとゆりかもめと、最悪りんかい線があるのが魅力かなって思いました。

[17405: 検討さん]

>>17398 通りがかりさん
相談のっていただきありがとうございます！
私もタワーは苦手で、ちょうどよく板状マンションが複数出てきて迷っている状況です。
参考にさせていただきます！

[17406: 検討さん]

>>17399 匿名さん
固定資産税、管理費は、平米あたりそれぞれいくらですか？
そんなに差が無いと思っているのですが。

[17407: 検討さん]

>>17402 匿名さん
水素ステーションの管理はマンション組合では無いのでは？

[17408: 匿名さん]

>>17407 検討さん
詳しくは、晴海フラッグ板でやってもらえればと思いますが、公園も水素ステーションも商業施設も全て管理費に乗りますよ

[17409: 匿名さん]

>>17406 検討さん
550円かな、平米あたり

[17410: 検討さん]

>>17403 マンション検討中さん
確かに語弊がありそうですね。。
有明よりは都心に近いとおっしゃられたかったのだと思います。

[17411: 検討さん]

>>17409 匿名さん
管理費だけでですか？
私の得た情報とかなり違います

[17412: 匿名さん]

晴海フラッグは修繕と管理費は以下の通りのようだ。まだ確定した訳でないらしいが。というかここはプレミストスレなのだが。。

PARK C棟6A86A 平米あたり
管理費 棟：180円、街区：53円、全体：89円 = 合計：322円
修繕費 棟：83円、街区：52円、全体：10円 = 合計：145円

PARK C棟6C87B 平米あたり
管理費 棟：170円、街区：53円、全体：89円 = 合計：312円
修繕費 棟：86円、街区：52円、全体：10円 = 合計：148円

SEA A棟4A90A 平米あたり
管理費 棟：140円、街区：68円、全体：89円 = 合計：297円
修繕費 棟：98円、街区：58円、全体：10円 = 合計：166円

SEA B棟4B96 平米あたり
管理費 棟：201円、街区：68円、全体：89円 = 合計：358円
修繕費 棟：115円、街区：58円、全体：10円 = 合計：183円

https://wangantower.com/?p=16307

[17413: 検討さん]

ありがとうございます！
やはり込み込みの維持費ですよね

フラッグはある程度情報持っているので、それこそこちらの管理費、修繕積立費の具体的な情報をお持ちであれば教えていただけると助かります。

[17414: 通りがかりさん]

>>17410 検討さん
はい。そのようなことが言いたかったのです。
かなり個人的な意見になってしまってすみません。
確かにちょっと近いとは言い難いですよね。失礼しました。

[17415: 匿名さん]

>>17413 検討さん
プレミスト有明は
管理費
1万6200円～1万7700円／月
修繕積立金
8300円～9100円／月

ご自分でも調べましょうね。

[17416: 検討さん]

>>17415 匿名さん
平米あたり10~15円の違いですか。
共有施設の数は全然違うのでスケールメリットの差が出てますね。
でも全てが使える施設でも無いので、維持費安をとるかまた悩むところです。

ありがとうございました。

[17417: 匿名さん]

>>17416 検討さん
平米10-15円の違い？
70平米で18000円だと257円なので平米50-100円違うと思っていたのですが、私の計算が間違ってますかね・・・

[17418: 匿名さん]

>>17417 匿名さん
いえ、合ってると思いますよ。17416さんはどんな計算したんでしょうね。ナゾ。。

[17419: 検討板ユーザーさん]

晴海フラッグやプレミストを検討してる方は世帯年収どのくらいなんでしょう。。。

[17420: マンション検討中さん]

>>17419 検討板ユーザーさん
我が家1000～です

[17421: マンション検討中さん]

晴海フラッグは、永住目的で買う人が多いと思いますが、皆様が記載されてるように、管理費や固定資産税等の維持コストが非常に高いです。いざマンションに住んでみると、実際に使用する共用設備や施設なんて限られたものですし、家計の出費としては地味に痛いですね。
あと、7000万・8000万近くのお金を払って、最寄駅徒歩20分超って、、健康には良いかもしれませんが、毎日往復40分歩くんですか。
お金も時間も無駄にするマンションですよ。

[17422: 匿名さん]

>>17419 検討板ユーザーさん
うちは、ダブルインカムで650万です。
二人で、7000万位までローン借りれそうです

[17423: マンション検討中さん]

650で7000って通るの？
10倍超えてるけど手取りの話をしてるの？

[17424: 匿名さん]

なかなかチャレンジャーですね。
今後収入が上がっていく見込みとかですかね。
余計なお世話だけど1馬力になった時とか大丈夫かな？

[17425: 検討さん]

>>17418 匿名さん
56平米が一番小さなお部屋なので、管理費16200÷56で計算したところ290円でしたので。

修繕積立は高くても取られるお金では無いのであまり気にしてはいません。使い道やその費用の妥当性は気になるので収支報告は気にしていこうとは思います。

[17426: 匿名さん]

>>17422 匿名さん
ネタだと思うけど、本当なら買う前にFPに相談した方がいいよ

[17427: 匿名さん]

>>17424 匿名さん
そしたら売って、千葉に行けば良いんじゃ無い？

[17428: 匿名さん]

>>17423 マンション検討中さん
一人、3500万借りるそうです。

何も、全額引っ張って来ませんよ。
5500万位で、2ldkを湾岸で買えたらなって思ってます。

[17429: 匿名さん]

住民板で内覧した方がアクティブガーデンの日当たりが良かったと仰ってますね！

[17430: 匿名さん]

>>17428 匿名さん
頭金はそこそこの額を入れます？

[17431: 匿名さん]

>>17428 匿名さん
他に借り入れがなくて公務員や大手にお勤めなら銀行によっては借りれるのかもしれませんね。
子供が出来たりすると5500万でもぎりぎりな気はしますが。。

[17432: 匿名さん]

まぁ、厳しくなったら「売る」という選択肢もありますからね。

そういう私は年収1000ちょっとで6000ちょっとのローン。
いまから戦々恐々としています…。

[17433: 匿名さん]

>>17431 匿名さん
他に借り入れはありません、東低層を狙っていて込み込み5500万位かなと
頭金もありません。務め先は、2人とも一応、上場子会社です。

近辺中古中古65平米前後で同じぐらいの値段なので、迷ってます。

[17434: 匿名さん]

>>17433 匿名さん
650万で5500万なら、2人暮らしならギリギリなんとかなるか。
3人になったら厳しそうだけど。

[17435: 匿名さん]

>>17432 匿名さん

将来的に不景気等の煽りを受けて売れなくなる、もしくは低い価格で売らざるを得ない状況に陥ったらどうされます？

[17436: 匿名さん]

>>17435 匿名さん
17432さんではありませんが、残債割れしたら住み続けますよ。だからここを選んだ訳ですから。でもそれってどこでもあり得るリスクですよね。

[17437: 匿名さん]

不景気はどうしようもないよな、、

[17438: 名無しさん]

>>17434 匿名さん
金利は？

[17439: 匿名さん]

>>17438 名無しさん
変動0.395で引けました！

[17440: 匿名さん]

>>17435 匿名さん
17432ですが、元々定住する目的で買っていますので特に考えておりません。
転勤は有り得ますが、その際に賃貸しやすいだろうと考えてここにしました。

[17441: eマンションさん]

>>17436 匿名さん
たぶん17435さんは
ローン払うのが厳しくなっても、残債割れをしていると不足分出さないと売れないですよ。
と言いたかったのではないでしょうか。
ローンが多いと考えている人が安易に売れば大丈夫と考えない方がはしないほうがいいといった助言ではないかと。
17432さんも記載はしてませんが、考えていると思いますけどね。

[17442: 匿名さん]

>>17433 匿名さん
そうなんですよね。
都内下町の中古でもここと同じくらいしますからね。
かと言って新築が良いし、通勤時間や混雑具合も気になる。
もともと都内で探していたので眺望はおまけ程度で構わないという考えです。
新橋や豊洲、りんかい線沿い勤務者には本当に穴場だと思います。

[17443: マンション検討中さん]

マンション購入初めてなのですが
ここの3L買うとすると、固定資産税って
だいたいどれくらいなのですか？

[17444: 匿名さん]

>>17441 eマンションさん
17432ですが、私の話だと勘違いしてしまいました。汗
確かに17435さんが仰るように、残債割れした場合に17439さんが売り抜けられなくなりますね。
ましてや変動金利でローンを組んでいるようなので…。
そう考えるとチャレンジャーかとは思いますが、もう頑張るしかないですね！笑

[17445: 匿名さん]

メイツ深川住吉完売との書き込みが。プラウド住吉は残り4戸。プラウドシティ東雲キャナルマークスも次期以降販売を残すも先着順は残り1戸。ここも完売間近ということでタワマン板マン関係なくいいものは売れるということですね。

[17446: eマンションさん]

>>17443 マンション検討中さん
私の購入したところは、約70平米で最初の5年間(半額期間)は約13万で、それ以降は約18万と書類を見せていただきました。

[17447: 匿名さん]

こちらの物件の2LDKってまだ残ってますでしょうか？
残っている場合どこが残っているか教えていただけると幸いです。

[17448: マンション検討中さん]

メイツやプラウド住吉、東雲も完売間近ですね。これらの物件が完売すると、手頃な新築マンションを探すのが大変になってきますね。

[17449: マンション検討中さん]

今日近くまで行ったのでぐるりと回って見ました。
高級感あって良いですね！
最初の価格でも売れたんじゃないかなと思いました。

[17450: マンション検討中さん]

>>17447 匿名さん
ちょっと前に誰かが2LDKが残り1って書いてなかったでしたっけ？多分西の低層。

[17451: マンション検討中さん]

>>17447 匿名さん

これですかね？
>>17336 匿名さん
この方の計算があっていれば、1では？

[17452: 匿名さん]

>>17451 マンション検討中さん
そうですね。

[17453: 匿名さん]

>>17446 eマンションさん
まあそんなもんですよ。
30万円まではいきません。

[17454: 匿名さん]

>>17446 eマンションさん
板マンは、固定資産税が安くていいですね。これがタワマンだったら、30万位かかると思いますよ。

[17455: 匿名さん]

え、土地の持分少ないタワーの方が固定資産安いでしょ。

[17456: 匿名さん]

住民板見るとレインボーブリッジ、東京タワーが見えるって書いてあって、部屋からの夜景を想像すると本当に羨ましい。

[17457: マンション検討中さん]

2LDKの倍率どうなるか気になる

[17458: マンション掲示板さん]

>>17457 マンション検討中さん
かなり高くなりそう。
駅近での2エルは需要ありそうだし。
これからこの物件を初めて知る人もいる訳だし。

[17459: 匿名さん]

>>17455 匿名さん
タワマンの固定資産税、建物部分が高額なんですよ。
板マンは大規模修繕費も安く済むと聞いています。

[17460: 匿名さん]

>>17456 匿名さん
東棟購入者ですが、内覧会で西棟高層階が本当に羨ましいと思えました。
予算の都合で買えませんが…（泣）

[17461: マンション検討中さん]

>>17460 匿名さん
西高層2LDKのコスパのよさはすごかったな…

[17462: 匿名さん]

>>17461 マンション検討中さん
4LDKと2LDKは希少価値高いね。
この先坪350くらいでは普通に売れちゃいそう。

[17463: 匿名さん]

>>17459 匿名さん
自分とこ(タワマン)は、60平米位20万いかないですよ。

[17464: 通りがかりさん]

ここはもう少し販売後ろ倒しにしてたら、価格もう少し上で売れていたとは思う。
実物がイメージよりも良かったのは予想外。

[17465: 匿名さん]

>>17464 通りがかりさん
まあ、今後のプレミスト計画は、築地や白金と目白押しですから早く引き揚げたいんでしょう

[17466: マンション検討中さん]

>>17460 匿名さん
眺望そんなに良いのですか？

[17467: 匿名さん]

>>17466 マンション検討中さん
東京タワー及びザ東京タワーズ、虹橋も見えるらしいよ。

[17468: マンション検討中さん]

>>17467 匿名さん
勝どき方面見えるって事はAの高層階？

[17469: 匿名さん]

>>17466 マンション検討中さん
最高です
ベイブリッジと東京タワーが見えて、豊洲市場も、アーバンスポーツパークも丸見えです

さらには、お台場の観覧車見えました

[17470: 匿名さん]

>>17469 匿名さん
ホウスイも見えました！

[17471: 検討板ユーザーさん]

>>17460 匿名さん
何階以上が高層かな？

[17472: 匿名さん]

>>17471 検討板ユーザーさん
カンダと被らないって意味で9階ですかね

[17473: 匿名さん]

>>17471 検討板ユーザーさん
カンダより上だと9階以上

[17474: マンション検討中さん]

>>17469 匿名さん
ただ、駅前や西学園横あたりは住宅予定になってるので、タワーできたらレインボー見えなくなっちゃうのかなと思いました。
このお値段では眺望いいですよね。

[17475: マンション検討中さん]

モデルルームで営業さんからもその説明受けましたね。10年くらいはなんとかなるかなぁーっておまけ程度に景色を楽しむつもりでいます。
願わくば、駅前はマンションじゃなくてオフィス誘致くらいは頑張って欲しい…

[17476: 匿名さん]

>>17474 マンション検討中さん
住宅予定ではなく、可能性があるってだけですよ。
賑わい施設込みで

[17477: 匿名さん]

>>17466 マンション検討中さん
私がこれまで眺望のあるところに住んでいなかったというのもありますが、ゲストルームからの眺望は感動しました。

[17478: マンション検討中さん]

>>17475 マンション検討中さん

>>17475 マンション検討中さん
営業さん、ちゃんと説明してくださるのですね！
駅前はぷち商業施設かな？
西学園よこにマンションできたら、検討したいな。
直近では、プレミストいいですよね。
うちは、今回学区の関係で見送りましたが規模と価格とか丁度いいマンションでした。実物見に行ってもすごくよかったです。
デザインした光井チームってワンダフルとかフラッグとかやってますよね。
素敵なデザインですね。

[17479: 匿名さん]

>>17474 マンション検討中さん
容積率が200って聞いたので高層というよりは、横長の建物ができるんじゃないですかね？
そしたら眺望は生きますね！