プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[15387: マンション検討中さん]

開放感と眺望を犠牲にし
このマンションにおいては住環境を捨てましょうって…
買ってしまった人達の気持ち考えて欲しいよね

[15388: 匿名さん]

>>15387 マンション検討中さん
都心のマンションなんて大体そんもんじゃないか。変に取り繕われるよりはマシかと。

[15389: 匿名さん]

>>15388 匿名さん

ここは都心じゃなくて有明だよ

[15390: マンション検討中さん]

>>15389 匿名さん
開放感と眺望を捨てても、駅近と商業施設近とその他の住環境（公園が多い、新しい等）をこの価格で享受できるのは素晴らしいと思いますけど…

[15391: 匿名さん]

まっ価値観や考えは人それぞれやな

[15392: マンション検討中さん]

Jタイプまだ空きありですかね？

[15393: マンション検討中]

すまいよみさんも、スムログメンバーになって、かなり立場を引いたコメントをしたね。プロフェショナル？なマンションブロガーの集まるサイトなので、一方的な角度のみのコメントはできなかったんじゃないかな。だから敢えて批判してるように私は読んでて感じた。けど、最後の結論読めば、やっぱプレミスト 押しだと思ったよ。一方で、湾岸マンションの中でも、オリゾンマーレがお気に入りの、のらえもんは氏は、その辺りどのように感じてるのか気になる。実際オリゾンの眺望はプレミストに奪われたわけだし、あまり気に入っていないはず。

[15394: 匿名さん]

>>15391 匿名さん

そうなんだけど、開放感と眺望を犠牲にし住環境を捨ててアリアケに住みたい人いる？

[15395: 匿名さん]

>>15394 匿名さん
ヒント・
通勤時間、民度、教育レベル

[15396: 匿名さん]

開放感と眺望が湾岸に住む醍醐味だからね。それを捨てるなら、湾岸である必要はないよね。

[15397: マンション検討中さん]

住友さん方式ってなに？
https://mobile.twitter.com/sumaiyomi/status/1199186138130305024

[15398: 匿名さん]

>>15397 マンション検討中さん

売れ残り放置してリセールしたくてもできなくなるってことだよ

[15399: 匿名さん]

>>15397 マンション検討中さん
これプレミストのことを指してるのですか？主語がないから分からなかった。

[15400: マンション検討中さん]

>>15396 匿名さん
湾岸じゃなくてもいいけど、都内の地域によってはここの方が安いじゃん。

[15401: マンション検討中さん]

>>15397 マンション検討中さん
値引きは期待薄だな。。

[15402: 匿名さん]

>>15393 マンション検討中さん

のらえもん（@Tokyo_of_Tokyo）さんがツイートしました: すまいよみ先生プレミスト有明推しなのかな https://twitter.com/Tokyo_of_Tokyo/status/1199220216804167680?s=20

すまいよみ（@sumaiyomi）さんがツイートしました: @Tokyo_of_Tokyo はい
というか、個人的に好きです
それと、僕みたいな層にはオススメかと
西棟の一部の部屋だけですけど。
湾岸クラスタの方々からは賛否ある物件なのは承知しているのですが… https://twitter.com/sumaiyomi/status/1199486249372774405?s=20

[15403: 名無しさん]

>>15396 匿名さん
湾岸だとゆりかもめ乗っただけで景色いいし、その辺にある高い建物から眺望見れるから別に自宅に眺望は必要ないかな
開放感は実家の田舎でお腹いっぱいw

[15404: 匿名さん]

>>15403 名無しさん
今そう思ってるだけでは？
長く住むと感じ方変わるよ。毎日のことだし。

[15405: 匿名さん]

いずれにせよ残り2割だから、気になる人は早めに検討した方がいいですね。

更なる値下げ待ちの人は待てばいいだろうけどこれ以上の値下げは可能性としては限りなく0に近そう。

[15406: 匿名さん?]

東京近郊に住んでいる者。価格、利便性に魅力を感じ現地を見に行ったが、見に行くまで心配だった日当たり等、現地地を見ると周りの建物から十分距離もあり採光も思いのほかあった。資金さえあれば購入したいと思っている。東京近郊に住む者としては、毎日満員電車に揺られクタクタの毎日。東京まで短時間で通勤が出来、商業施設もありこれ以上東京で何を望むのか。公園も周りに沢山ある。適性な価格で購入出来る最後の物件かもしれないと思っている。

[15408: 匿名さん]

個人的にはこれから新築はどんどんなくなり中古の流通が大半を占めると思うのでダイワが住友方式でやろうとするのは至極合理的と思いますよ。

[15409: 匿名さん]

新築マンションがなくなったら、このサイトがつぶれないか心配ですね。

[15411: 匿名さん]

>>15409 匿名さん
中古物件の情報サイトになるから大丈夫さ！

[15416: 匿名さん]

[No.15407から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[15417: 匿名さん]

今日有明ガーデンの発表ありました

[15418: 匿名さん]

ついにメディアに取り上げられましたね。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191127-00000120-kyodonews-bus_all

これで商業施設近の有明マンションの検討者も間違いなく増えるでしょう。

[15419: 匿名さん]

>>15418 匿名さん

ヤフコメ欄が…

[15420: マンション検討中さん]

住環境は捨てるべきマンションという評価。。涙

[15421: マンション検討中さん]

>>15420 マンション検討中さん
まぁ、確かに有明のタワマンを買う層が求める眺望や開放感は得られませんね。
この物件はそういった住環境は捨てるべきというか、捨てざるを得ないですね。

私は住環境を捨てて契約しましたけど。

[15422: 匿名さん]

NHKでも取り上げてたね。
商業施設のオープンが楽しみ。

https://www3.nhk.or.jp/news/html/20191127/amp/k10012193281000.html?__t...

[15423: 匿名さん]

>>15419 匿名さん
ヤフコメなんてこんなもんですよ。

[15424: 買い替えさん]

西棟の上層階だと展望も捨てなくてもいいので最高ですね(^^♪

[15425: 匿名さん]

まるでプレミストの一体開発みたいですね。名前が。

[15426: 匿名さん]

有明ガーデンはダイワが開発した
!(ドヤ

[15432: 匿名さん]

[No.15427～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[15433: 匿名さん]

一部のネットでしか気が大きくなれない人って本当に残念ですよね。
こういう人ほど現実世界で身バレしたら平謝りするタイプなんでしょうね。

[15434: マンション掲示板さん]

つまんないからとりあえず終わりで

スパ24時間いいなー。料金いくらだろう。
そもそも部屋のお風呂も1418だから満足できそうだけど、たまーに広い露天も入りたいってすぐ行けるのはいいね。歩いてもここからならすぐ？

[15435: マンション検討中さん]

>>15434 マンション掲示板さん
すぐですね！
私は友人をゲストルームに招いた際に一緒に行こうと思っています！

[15436: 口コミ知りたいさん]

>>15435 マンション検討中さん
千客万来のスパもあるし、本当にスパには困らない立地ですね笑

[15437: 匿名さん]

すまいよみさん、ここを本気で狙ってそう

[15438: 匿名さん]

資金力ないので、ここしか選択肢がなくなってきました。

[15439: 匿名さん]

>>15438 匿名さん
心配ありません。
みなさん一緒ですから。

[15440: 匿名さん]

>>15439 匿名さん

気をつけよう
身の丈以上の
住宅ローン

[15441: 匿名さん]

>>15438 匿名さん

新築非タワマンにこだわりありですか？
ブリリア三兄弟なら中古で70平米6000万未満で買えますよ。

[15442: マンション検討中さん]

>>15441 匿名さん
中古で良ければその選択もありますね！

[15443: 匿名さん]

駅遠くなるじゃん。

[15444: 匿名さん]

>>15441 匿名さん
BMAとここの管理費・修繕費を比較下さい。

[15445: 口コミ知りたいさん]

>>15441 匿名さん
そこからクロス張り替えたり、仲介手数料払ったりするとプラス500万位するやん？

さらに、ランニングも2万くらい違うやろ？

どや？

[15446: マンション検討中さん]

>>15445 口コミ知りたいさん
さすがに仲介手数料込で6,000万もありますよね？…ね？

でも中古だと電気設備も経年劣化してますよね？
修理費なんかも高くつきそうですね…

[15447: 匿名さん]

>>15446 マンション検討中さん
ないよ。SUUMOで見てみ。

[15448: 匿名さん]

ブリリア３兄弟だと、修繕積立がバク上げで破産しそう。

中古でタワーは絶対ダメ。新築で買って１０年で売却するのがタワーマンション。

[15449: 匿名さん]

はっきり言って、この物件は安すぎるんだから、気に入ったなら買うべし。

ただ、タワーマンションが好きなら断然タワーマンションにするべし。
気に入らないマンションを買うなんてナンセンスだよ。

[15450: 匿名さん]

>>15448 匿名さん

高々月数万の値上げや、たった100万200万の一時金で破産してしまうと感じるなら、そもそも分譲マンションは分不相応な買い物なんじゃ？
そんなギリギリの経済状況で買う市況じゃないですよ。

[15451: 検討板ユーザーさん]

住友が我々のマンション名を真似るとは、優越感しかないわな。値上げ確実、まだ買ってないやつは急げ。

[15452: 匿名さん]

>>15450 匿名さん
まあまあ。ここの契約者は堅いんですよ。

[15453: 通りがかりさん]

ここ、めっちゃいいすね！
今週末にでもMRいってきまーす！

[15454: 口コミ知りたいさん]

>>15450 匿名さん
もう家賃も払えないんだよ！大家を儲けさすくらいなら自分で買うわ

[15455: 口コミ知りたいさん]

>>15449 匿名さん
まあ、ブリリアの第一回大規模修繕を楽しみにしてましょう

正直、1回目はどうとでもなるので、積立金の残金とかが問題ですね

[15456: 匿名さん]

ここは明らかに安いんだよなぁ。タワーマンション怖いなら、普通にここ買ったほうがいいと思います。

[15457: 匿名さん]

本日の有明ガーデンのニュースを見て週末にプレミストに申込&抽選の人が多数現れるであろう。

[15458: 匿名さん]

勿論ここだけじゃなくて、住友トリプルタワーにも影響あるでしょうけど、商業施設情報解禁は大きいね。
確実に新規検討者は増えるでしょうね。

[15459: 匿名さん]

ここのスレ板購入しちゃった人が必死過ぎて怖い…
阿鼻叫喚！

[15460: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ

[15461: 匿名さん]

↑買ってしまうとこうなるよ

[15462: 匿名さん]

>>15459 匿名さん
阿鼻叫喚の意味を分かってない
低学歴発見しました

[15463: 検討板ユーザーさん]

>>15445 口コミ知りたいさん
手数料は仲介会社選べば安くなりますよ。

[15464: マンション検討中]

阿鼻叫喚（Wikipedia）
非常な辛苦の中で号泣し、救いを求めるさま。 非常に悲惨でむごたらしいさま。 地獄に落ちた亡者が、責め苦に堪えられずに大声で泣きわめくような状況の意から。

確かに間違われて使用されてますね。

[15465: マンション掲示板さん]

昨日からちょっとあれな人が来たね。ニュースみて来たのかな？
ここは有明ガーデンの開発とは関係ないですよー
イオンは商業のどの辺りに入るんでしょう。一階なのは分かるんですが、南か北かで距離結構変わりますよね。
信号があるので商業に渡るのは便利そう

[15466: 匿名さん]

タワマンスレでネガ投稿は気が引けるからここで書き込むとか笑止千万。これだから低年収と低学歴の買えないヤツは。

[15467: 検討板ユーザーさん]

>>15448 匿名さん
ブリ１ヶ所だけ長期修繕計画と積立額見ましたけど、積立額すでに結構大きかったですよ。
有明なので高さも33階とそんなですし、既存のタワマン修繕でノウハウ掴めるかと。

[15468: 検討板ユーザーさん]

>>15444 匿名さん
知り合いの板上マンション、修繕費足りず、計画練り直して何とか乗り気ってました。

大きさ関係なく、計画と積立と管理が大事かと。

[15469: 匿名さん]

>>15445 口コミ知りたいさん
プラス500万積算の内訳もらえますか？過大見積もりだと思います。
ちなみに築4年のブリリアシティタワーの23階5850万の管理費は26120円　修繕積立金は6600円です。
これよりランニングが2万円安いということは、管理修繕積立金合わせて12000円程度ということですか？
仲介手数料も最大で物件価格の3%＋6万円×1.1です。上記の例なら182万円ですね。手数料半額の業者を使えば91万円です。

[15470: 匿名さん]

BACは一番駅から遠いから、ここの検討者の比較対象にはならんでしょう。
比較するならやっぱりBMA。

[15471: マンション検討中さん]

>>15469 匿名さん
15445じゃないけど、クロスの張替えも入っているようですよ。

[15472: 匿名さん]

＞商業施設はネット通販に顧客を奪われ、取り巻く環境は厳しさを増している。なぜ今、商業施設の運営事業に参入するのか。オフィスビルと住宅の両事業の先行きを懸念していることが背景にあるとみられる。
＞今回、有明で複合開発した街は土地から住友不動産が取得した。従来のオフィスビルだと業況が悪化すれば売却も可能だが、複合開発だと商業施設だけ切り離しにくい。商業施設はイオンやセブン&アイ・ホールディングスなど小売り専業も苦戦している。住友不動産は話題性のある店舗の誘致など高い集客力を維持する工夫が必要となる。

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO52698570X21C19A1TJ2000/

[15473: 匿名さん]

>>15472 匿名さん
スミフさんも闇雲に商業施設に手を出すわけじゃないと思うので、「話題性のある店舗の誘致」くらいは考えてると思いたいですね！

[15474: 評判気になるさん]

今一度整理。
張り付きネガポジへの投稿ではなく、新規検討者向けにね。

この物件のメリット
有明テニスの森駅徒歩2分（実際は改札出て1分ちょい、本当に目の前）、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・ゆりかもめは通勤時山手線とほぼ変わらない運行本数で新橋、豊洲方面へ座って通勤が可能。同じくりんかい線も新宿方面へも現状座って通勤可能。
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・欲しい物がすぐに揃う大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超） →東京都心近くで駅と大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションを生み出せるのは未開拓な有明だからこそ。（希少価値がある。）
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。 （容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低いので西側眺望も○） →有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献 →現状最駅近のこの物件の価値も向上
・有明はもちろん近くの市場前や豊洲でも再開発が進み大型オフィスビルが建設（豊洲よりも坪単価が安い有明の需要増加）、千客万来施設等周辺地域のさらなる発展。
・周辺新築マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い （築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いことはアピールポイントとなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い （モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い （ゲストルームやカーシェア等使用しやすい）
・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。 （都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有 （タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。 （周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）

デメリット
南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い時期の昼の時間帯のみ中庭に影ができる （その前後の東西の陽は射す）
・東側に高層ホテル建築中の為、東側住戸の眺望に難あり （道路とホテル駐車場を挟んでいるので、数十メートル建物距離は空いている）
・西側には会社倉庫があり、約9階まではレインボーブリッジビューが享受できない。
・駅周辺施設や、10年後の北側オリンピック競技施設の跡地利用の開発詳細が不明瞭（東京都の構想はある）

[15475: 匿名さん]

>>15474 評判気になるさん
この様な有益な情報は有り難いです。
ありがとうございます。

[15476: 匿名さん]

>>15474 評判気になるさん
商業の延床はららぽ豊洲より少ないですよ。

[15477: 匿名さん]

補足
ららぽーと豊洲　店舗面積
約60000m2
ショッピングシティ有明ガーデン　店舗面積
約40000m2

有明ガーデンの商業については、次期開発も控えてるので合わせたら同じくらいかな。

[15478: 匿名さん]

>>15474 評判気になるさん
あんなにうざがられてた長文コピペがこんなに感謝される日が来るなんて。
よかったね。

[15479: 匿名さん]

>>15478 匿名さん
新規検討組が現れたんでしょうね。

[15480: 匿名さん]

>>15473 匿名さん
考えてたんだけど失敗したんだよ。
トップゴルフとかミニチュアなんとかとか屋上プールとか。

[15481: 口コミ知りたいさん]

>>15474 評判気になるさん
こんなふうにまとまってると分かりやすいですね！
ありがとうございます

[15482: 匿名さん]

> 南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い時期の昼の時間帯のみ中庭に影ができる

これは間違い。太陽の低い時期だけでなく、秋から春までほぼ全面影ができる。夏至でも半分くらいは影になる。

[15483: 匿名さん]

ここの未来は有明ガーデンにかかってますね。早く全店舗明らかになって欲しいです。

[15484: 匿名さん]

メリデメまとめるのはわかりやすくていいんだけど、どうもメリットを過大に、デメリットを過小に評価しすぎてるな。

[15485: 匿名さん]

>>15480 匿名さん
その中だと話題性がありそうなのはトップゴルフくらいじゃない？来てたら日本初上陸だったんでしょ？
ミニチュアは直ぐ近くに場所が移っただけだし、見るだけのプールなんて別になんの話題にもならないし。

[15486: 検討板ユーザーさん]

>>15469 匿名さん
管理費と修繕費は安ければいいというわけではないですしね。
中古は修繕費上がるって言いますけど、新築は大体、月の修繕費の他に、修繕積立基金として、まとまって最初に取られますし。
そして、手数料は半額よりももっも安くなるとこもあります。