プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[12001: 名無し]

>>12000 マンション検討中さん
私は、スポッチャみたいなスポーツにまつわる賑わい施設って聞きましたが、確定な情報なまだ何も無さそうですよね

[12002: 匿名さん]

>>12000 マンション検討中さん
これ見るとマンションとか入ってますね、分譲で背の高いのは嫌だなぁ。。。

[12003: マンション検討中さん]

天王洲アイルぐらいの感じで
飲食店とか入って欲しいなあ

[12004: 有明発展希望]

>>12003 マンション検討中さん
これを見ると、飲食店とか入りそうですね。
なんにせよ、もう少しオフィスとか来ないと飲食店とか来ても成り立ちませんからね。。。

オフィスは、新豊洲の方にデカイ開発ありますし、有明にもどこかできればいいのですが。

[12005: 匿名さん]

飲食店な気もする。

[12006: 匿名さん]

時系列で見ると、
>12004が2018年6月の想定イメージ。
>12002が2018年10月の調査結果。
住宅の可能性も結構ありそう。

[12007: 匿名さん]

>>12005 匿名さん
飲食店だとしたら、有明ガーデンシティもあるし、稼働率が上がらなそうですよね。。。
住民からしたら、飲食店とか出来てほしいですが、街としての盛り上がりの施設だったり人が増えたり駅が拡充されるような施策だと嬉しいですよね。

[12008: マンション検討中さん]

スポーツ＆アミューズメント施設
とかにして欲しいな。
スポッチャとかジョイポリスみたいなの
出来ないかなあ。

[12009: 匿名さん]

跡地は公園が良いですよ。

[12010: マンション検討中さん]

いつ頃決まるんですかね？

[12011: 通りがかりさん]

>>12002 匿名さん
眺望きにするならここ買うなよ 笑笑

[12012: 検討板ユーザーさん]

>>12011 通りがかりさん
Exactly！

[12013: 匿名さん]

ここは、眺望を気にしない、
窓から外を見ない、
洗濯物は部屋干し、
の人にピッタリな物件になっておりまーす

[12014: 匿名さん]

>>12013 匿名さん
連続投稿ご苦労様。笑

何も分かってない、おば◯さん。
さっさとこの物件を検討候補から外しな！！

[12015: マンション検討中さん]

>>12011 通りがかりさん
この景色でも満足できなくて、もっと高いところ住みたいなら迷わずタワーマンション選ぶべきですね！
写真は西側景色の参考ですね。

[12016: マンション検討中さん]

>>12013 匿名さん
これで洗濯物外干しできなかったら、あなたはどこに住んでも部屋干しする人なんだと思うよ。

[12017: マンション掲示板さん]

久々に現れて連投していったネガさんに一言。
なら買わなければいい

[12018: 匿名さん]

>>12013 匿名さん
だからなに？
タワマンの低層階も同じじゃん？

[12019: マンション検討中さん]

洗濯物乾くのって大事？
ドラム式買えばいいじゃん。（論破）

[12020: マンション掲示板さん]

>>12014 匿名さん
住人さん、あなた怖すぎですよ。。モラルもなにもない。

[12021: 匿名さん]

一般的な会社員が都心で買えるマンションはここが最後かもな。https://hedge.guide/feature/tokyo-downtown-condominium-investment-2040...

[12022: 検討板ユーザーさん]

>>12021 匿名さん
不動産バブル崩壊で誰でも買えるようになるんじゃない？

[12023: マンション検討中さん]

>>12022 検討板ユーザーさん
それならあなたは待つといいよ！安く買えるといいね！

[12024: 検討板ユーザーさん]

>>12023 マンション検討中さん
コメントありがとう。頑張ります！

[12025: マンション検討中さん]

>>11982 匿名さん

テナント集まらず大苦戦中

[12026: 匿名さん]

>>12025 マンション検討中さん
そうなんですね。
東武さんは大変ですね、、

[12027: マンション掲示板さん]

>>12021 匿名さん
やはり駅近を安く買って、10年後あたりに売るのが良いだろうな。

[12028: 検討板ユーザーさん]

>>12027 マンション掲示板さん
ここって駅近ですか？
地方に住んでるのでゆりかもめに近いのが皆さんが言う駅近に当たるのかよく分かってません。
ギリギリ買えそうな物件なのでここに引っ越そうかと思ってるんですが都会の人の意見をお聞かせ下さい！

[12029: 匿名さん]

>>12028 検討板ユーザーさん
地方と変わらないんじゃ無いですか？
電車は電車ですよ。乗り換えをしたりそのまま新橋行ったり。
JRじゃなきゃ電車じゃないとか、勤務地1本の路線がいい！とかあるならそちらの駅近のがいいかと。

私は、ゆりかもめは5分に1本来ますし、特別ゆりかもめだから他の路線と違う。って感じたりはしませんが。

[12030: 匿名さん]

>>12028
りんかい線やゆりかもめで指名買いする人はほとんどいないと思う。
駅近には違いないけど万人受けしないマイナー路線だよ。
ゆりかもめは観光路線、りんかい線は親会社や接続に多少問題のある支線みたいなもんだね。

ちなみに予算ギリギリで他に選択肢がないなら、妥協も一つの手段ではあるけどあんまりお勧めはしない。
つか今どこ住んでんの？引っ越した際の生活圏はどの辺りの予定？話はそれからだね。

[12031: 検討板ユーザーさん]

>>12030 匿名さん

勉強になります。
今は四国で10月から転勤で豊洲駅から徒歩15分くらいの会社に通います。
今度の連休で家探しに行きますが、マンションの購入もアリかなと思っております。

[12032: 匿名さん]

>>12031
それならゆりかもめで一本だしチャリ通勤も余裕だろうしありっちゃーありだね。
殺人的なラッシュとも無縁だし超快適だと思うよ。
まあスレを見返せば分かると思うけど周辺タワマンと比較して建物の格落ち感は否めないけど、
四国からだったら有明ですら洗練された都会そのものに写るだろうし開放感もあるし問題ないと思うｗ
湾岸全体に言えることだけど新興住宅街らしく妙な柵もないし半数ぐらいは地方出だろうし、
露骨に疎外感を味わうこともないだろうね。
通学の可能性があったとしても高望みしなければ近隣で完結するし、
高校大学生なら通学に多少時間が掛かっても何とかなるでしょう。
ただ老婆心ながら予算を決めて豊洲の中古も視野に入れつつ探したほうがいいとは思う。

[12033: 検討板ユーザーさん]

>>12032 匿名さん

有り難う御座います！
中古もみてみます。

[12034: 匿名さん]

>>12033
豊洲の中古は価格重視なら4丁目5丁目の築15年弱の板マン＠坪250未満か、
2丁目3丁目の築10年超のタワマン＠坪300未満が目安だね。

http://www.fudousan.or.jp/system/?act=d&type=12&pref=13&stype=e&li...[]=2347&eki[]=2347220&pl=l&ph=6&asl=60&ash=h&yc=15&th=10&n=20&p=1&v=on&s=pl&bid=19734661&org=FR

例えばこれなんかはかなり値頃感あるんだけどオーナーチェンジ（賃貸中）なんだよね、残念・・・

http://www.fudousan.or.jp/system/?act=d&type=12&pref=13&stype=e&li...[]=2347&eki[]=2347220&pl=l&ph=7&asl=60&ash=h&yc=15&th=10&n=20&p=1&v=on&s=pl&bid=18903532&org=FR

こっちも指値して6000万切れればなかなか悪くないと思う、5500万なら飛びついていいレベル。
※但し方角的に芝浦工大増床の前建てリスクあり

飛び抜けて安けりゃ問題ないけど、豊洲徒歩圏でも枝川アドレスと塩浜アドレスは要注意ね。

[12035: 匿名さん]

ごめん、リンク大失敗・・・

お勧め豊洲の板マン
https://sumaity.com/mansion/used/tokyo_prop/prop_1863988/

お勧め豊洲のタワマン
https://www.athome.co.jp/mansion/1022819836/

[12036: マンション検討中さん]

珍しくやりとりがすごくまともに見える。

[12037: 匿名さん]

>>12036 マンション検討中さん
そうですか？プレミスト板でやらなくて良くないですか笑？？

[12038: 匿名さん]

スターコート、私も検討しました。ここはビッグコミュニティなんですよね。おまけにコミュニティも完全に出来上がっていて子供が馴染めないと思い断念しました。シティタワーズは大学増築の懸念が。。
湾岸新築ならプラウドシティやブランズがありますが、ここが一番良いと思いますよ。

[12039: 匿名さん]

その選択肢の中だったら、設備も生活面でも値段でもプレミスト有明が良いと思う。
予算が坪400超えても良いなら他の選択肢も入ってくるね！

[12040: 匿名さん]

豊洲シティタワーズわたしも内覧しました。仰る通りこちらは芝浦工大の増築があり西側？低層が、かなり安く売り出されていますね。これから建築が進んでくると多少拓けていた眺望や日照も遮られてしまうかと思うと逆にタワマンに住んでいるのが虚しく感じそうで辞めました。内廊下は暗いしエントランスから廊下にかけての臭いも何だか独特でわたしは無理でした。ベランダでの洗濯干しもNGのため部屋干しor乾燥機となります。
これまでタワマンで外干し出来なかった立場から言うと広々洗濯物干せるベランダが欲しいなーと心底思います。意見は人それぞれですがね。

[12041: 匿名さん]

豊洲勤務で価格重視なら塩浜や枝川や辰巳の中古もアリ

[12042: 匿名さん]

>>12041 匿名さん
気になされないのであれば枝川はありです。塩浜は豊洲まで交通量多くて少し危ないかな？辰巳は団地群。

[12043: 匿名さん]

>>12041 匿名さん

治安的にあまり宜しくないとされている場所なのでお子さんがいる方は避けた方が良い気もします。

[12044: 匿名さん]

有明て歩こうと思えば豊洲から歩けるんですね！ウォーキングや飲んだ帰りに酔い覚ましに歩いてみようかな。

[12045: 匿名さん]

西側のAタイプBタイプあたりだと神田コーポレーションと被らないのでしょうか？
となると9階以下でも多少眺望抜けてきますか？
何階あたりだと、ゆりかもめの線路とかぶりますか？分かる方教えていただけると助かります。

[12046: マンション検討中さん]

>>12045 匿名さん
3階刻みで眺望の想定写真があるので確認するといいかもしれません。
たしかBあたりからの眺望もあったはずです。
6階くらいなら抜けるのかなぁ

[12047: 匿名さん]

ありがとうございます！聞いてみます！

[12048: 匿名さん]

>>12043 匿名さん
なぜ治安が悪い？

[12049: 匿名さん]

>>12044 匿名さん
歩けますよー、レンタサイクルもあるのでそちらでもいいかもしれません^ ^

新豊洲や、豊洲市場を通るので開発状況もわかりやすいです

[12050: 匿名さん]

>>12048 匿名さん

子供の安全
https://www.city.koto.lg.jp/056153/bosai/bohan/15199.html

枝川は無いですね。東雲が目立ちます。

[12051: 匿名さん]

枝川はイメージですよね。

[12052: 匿名さん]

>12050
東雲?辰巳あたりが異様に多い…
その辺りを根源に有明にも一部来てるってな感じか…

[12053: 匿名さん]

有明で子育てをしている友人から、有明はとても治安が良いと聞いています。1番はじめにそれを聞いたので有明も検討に入ってきた、という感じでした。商業施設ができて更に賑やかになりますから有明は東雲、辰巳などに比べたらかなり安全のように感じます。しかし、商業施設やホール、ホテル等が多くある環境なので外からの出入りは多くそれが懸念点ではありますが。

[12054: 匿名さん]

有明は交番が必要ですね。

[12055: 匿名さん]

>>12054 匿名さん

そのうち出来るんじゃないでしょうか

[12056: 匿名さん]

>>11969 匿名さん

2019/9/12 7:43
ネット修復されてました！

[12057: 匿名さん]

アプローチから入り口の実物がイメージ通りになるとかなり好印象ですよね。

[12058: 買い替え検討中さん]

ネットは外れてしまっていたのではなく，台風養生のためにはずしていたようです。

[12059: 匿名さん]

ネットは台風で外れてしまっていたのではなくて，台風養生のためにそうしていたようです。

[12060: 匿名さん]

西はほぼ完売だ。
キャンセル待ちにしよう。

[12061: 入居前さん]

なんだかんだ言うてますが、ここ人気なんすね

[12062: 匿名さん]

商業施設の情報も少しずつ出てきたことで
最終決断された方も多いのではないでしょうか。
これから広告がバンバン出てくると有明を知らなかった方にも関心を持たれイメージはかなり変わってくる気がします。

[12063: マンション検討中さん]

悩んだけど諦めました。
年収1,000万ジャストでは都会のマンションは厳しいですね。
会社の補助が出る賃貸に住みます。
買いたかったなぁ。

[12064: 匿名さん]

ひと昔前なら年収1000万あればもっと主要沿線の駅近買えたんだけどね。今は年収1500万でも物件を自由に選べない時代。

[12065: 匿名さん]

>>12063 マンション検討中さん
年収1千万未満ですが購入した私て一体・・低層階なら購入可能と思いますよ。

[12066: 匿名さん]

確かに商業施設情報が出ちゃうと、今より確実に検討者は増えるな。

[12067: 匿名さん]

年収1千万未満で高層階契約しましたけど…
フルローンです

[12068: 匿名さん]

私もフルローンです。今は低金利に加えてローン減税で10年で最大400万還付あるから年収ベースで見ても仕方ないと思う。貯金や世帯数で判断すべきでしょう。

[12069: マンション検討中さん]

年収1000万でも、1馬力か2馬力かで状況は異なるよね。35年ローンといっても35年間ずっと収入が続く保証はないし、退職や離婚とか将来リスクはあるからね。だからこそマンションの資産性が大事。
ところで東京五輪終わったら、マンション価格が暴落すると信じてる人が周りに非常に多くて、まんな買い控えしてるけど、それらの人はいつ買うんだろつか。

[12070: 匿名さん]

>>12069 マンション検討中さん
株と同じでマンションも暴落したタイミングで買うのは至極難しいんですよ。底と思ったら落ちる時は無限に落ちますし。暴落説を唱えてる人がいる限りはスルスルと上昇してしまうのが定説ですよ。

[12071: マンション検討中さん]

私もう40歳なので、20年で借金返そうと思うと厳しいんですよね。双子の幼稚園児もおりまして。
みなさん、どんな返済計画なんですか？？

[12072: マンション検討中さん]

仮に数年後プチバブルが弾けたとしても
有明は将来性込みでプラマイ0で落ち着きそうと思ってます。（元がお高いすみふは知らん）

[12073: 匿名さん]

>>12071 マンション検討中さん
スミフが下げるなら、ここにも下落圧力が掛かって、下手したらそれ以上に下がるでしょう。

今後このエリアはスミフが1つの指標になるわけだからさ。

[12074: 匿名さん]

>>12071 マンション検討中さん
フルローン変動35年ですが有明ならリセールバリューありますので、住み替え前提です。それにしても35年後の有明はどうなるんでしょうね。

[12075: 匿名さん]

>>12073 匿名さん
スミフが指標になったとしても、ここは購入価格がスミフより低く済んでるから、この坪100万の差（スミフウェストと比較）は実際かなり大きいと思うよ。
20坪の部屋の売却で考えた時に、スミフとここでは購入価格で2000万差がある。
中古検討者は同じエリアで且つ同じ広さで2000万もの差があっては手を出さないと思う。
となると売却を考えるならここの方がスミフより損益はプラスになると思う。

[12076: 匿名さん]

>>12075 匿名さん
貴方、いつも同じ投稿してますね。
価格は需要と供給で決まるんですよ。
新築だろうが中古だろうが、スミフと同じ価格で需要があればスミフと同じ価格です。

[12077: 匿名さん]

>>12075 匿名さん
20坪くらいだと3LDK中住戸でしょ？
同階で比較したら2000万差もないけどね。

[12078: マンション掲示板さん]

>>12076 匿名さん
新築だろうが、から先が何言ってるか理解できない。

[12079: 匿名さん]

>>12076 匿名さん
あなたみたいに長い期間ここに張り付いてる人向けに言った訳ではないのでね。
そして価格は需要と供給で決まるのは当たり前の話で、私は売却価格だけではなく、購入価格からの差し引きでの損益の話をしております。

[12080: 匿名さん]

失礼、わかりやすく。
需要が同じであれば、同価格で売れるということです。
それは、新築市場でも中古市場でもかわりません。

スミフ＝大和＝坪600万
にしてもいいわけです。
だけど、なってませんよね。なぜですか。
需要がないからです。
お互い需要を探っていったら、
スミフ坪350万、ダイワ坪300万に落ち着いた。

新築で坪50万の差が、なぜ中古市場で縮まると思うのか。
よく理解できません。

[12081: 匿名さん]

もし仮にスミフが中古になって坪300で売り出される市況なら、ここは坪300でリセール付くと思う？

付かないでしょう。せいぜい250万程度。じゃ280万の市況なら？結局スミフの相場次第で決まるって事。

[12082: 匿名さん]

ここは当初住友の価格に倣って、坪310ー320とかで売り出したけど閑古鳥。それが、値下げされてから今の様に盛り返した。

結局はそういう事。住友が下げる局面なら、ここもそうせざるを得ない。何故なら価格が万が一近似する事になったら検討する層は住友を選ぶから。エリアのランドマーク物件の下落圧力は当然あるよ。検討者・購入者はそういう市況にならないように一緒に願いましょう。

[12083: 匿名さん]

今から先の事読んでも仕方ないでしょ

答え合わせは5年後、10年後

[12084: 名無しさん]

匿名さん1stが言ってるのは一定坪単価が現場の価格差で中古市場で推移する前提の話じゃないの？だとしたら6000万ゆうに越える中古（スミフ)に手を出す層は限られる。
匿名2ndが言ってるようにスミフが300まで落ちれば価格そのものに手が届きやすくなるから、そりゃスミフ次第になるわな。

[12085: マンション検討中さん]

住友西380
大和280の話をしてるんだよね？なんで話変えてるの？

上の人は350と300がここの価値だと思ってるってことでいい？
300の物件を280の割安で買えてたら暴落しても痛みは小さくない？

[12086: 匿名さん]

>>12084 名無しさん
どういうこと？

[12087: 匿名さん]

>>12081 匿名さん
私は損益の話をしてるんですよ。笑
スミフと同じ売値が付くとは思ってません。笑

中古検討者は特にグロスの値段を気にする方が多いので、同じ広さの部屋であれば新築時のスミフと大和の値差は生じず、縮まると思います。
そうなると損益では大和の方がプラスになるのではという話です。

[12088: 匿名さん]

>>12087 匿名さん
そもそも新築時の値差が坪100万っていうのが間違えてるでしょ。そりゃ話噛み合わないよ。

[12089: マンション掲示板さん]

そうですね。
確かに売却額の相場は住友タワー次第になるかもしれませんね。
ですが購入価格から売却額を引いた額が損益額になるので、購入価格が安ければ売却額が安くても問題ないですね。

[12090: 匿名さん]

なんか謎理論の人がいるなあ(笑

[12091: マンション検討中さん]

どちらにしても手が届くのはこの物件だけなので悩みます。
今まで借金したことないから特に不安。
でも買いたい。なやむー

[12092: マンション掲示板さん]

>>12088 匿名さん
セントラルの平均350とここの280で比べても良いんじゃない？
セントラルだと駅まで徒歩6.7分になるし、新築坪70万の差が中古でも出るかと言われると、私は坪40万の差くらいにはなると思うな。
中古で1000万以上の差って相当だよ。

[12093: 匿名さん]

スミフとここの新築の値差が10年後リセール時でも維持できると考える理論を逆に知りたいね。
確かにウェストはりんかい線まで近いけど、平均坪単価差は100万あるよね。

[12094: 匿名さん]

>>12092 マンション掲示板さん
なんで中古だと坪40万になるんですかー？？理由を教えてくださいー！！

[12095: 完売くん]

喧嘩するならここは売り切れです！
みんな仲良くなったらキャンセル住戸が出ます！解散！

[12096: 匿名さん]

>>12092 マンション掲示板さん
同じような条件の特定の部屋のリセールの話なのに、平均坪単価で比べてるのがミスリードだよね。

[12097: マンション検討中さん]

同じくらいの時期にできたパークシティ豊洲とスターコート豊洲を比較したほうがわかりやすいと思うよ。実際、スーモとかに売値がでてるからね。
タワマン、イタマンの価値の逆転チャンスがあるとしたら、タワマンに致命的なデメリットが明るみに出て社会問題になる時かな。ないと思うけど。でも一定数、タワマンは苦手なのでイタマンにしたいという人はいるだろうね。

[12098: マンション検討中さん]

>>12097 マンション検討中さん
具体例で教えてください。

[12099: 匿名さん]

この掲示板で不毛なやりとりがあるうちにも、どんどん販売は進んでいる事実。

[12100: 匿名さん]

>>12099 匿名さん
不毛かな？