プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[1191: 匿名さん]

新築って、モデルルームマジックがあるから
つい舞い上がっちゃて、>>1184さんのように
ここが唯一無二のように思えたり
ここより良い物件は無い
なんて勘違いしちゃうけど、
中古になった時の市場評価はボロボロという事が
よくあるから、リセールバリューの視点はしっかり
考えるべきなんだな。
売る側は、あの手この手で、それをさせない工夫
をする訳だが。

[1192: 匿名さん]

>>1184
まあ言わんとすることは分かるｗ
それが不動産相場であり周辺への影響というか波及の仕方だからね。

越中島のプラウドも坪300強だし、クレヴィア豊洲も坪300弱だったし、
開発余力や五輪気運を考えると、予想の坪320～330ってのもまあ適正と言えるかもしれないね。
それぐらい高騰してるし新築に拘ると選択肢がほとんどないのが現実・・・

ただ冷静に考えて欲しい、PH豊洲とクレヴィア豊洲の当時と現状を・・・
住不が常にどういう売り方をしてるのか？その後どうなってるか？
住不物件をベンチマークとしたココの価格が適正なのか高いのか安いのか？
周辺に財閥系タワマンが乱立するエリアで将来的な中古市場で戦えるのか？

悪いこと言わんから同じ坪300なら豊洲駅近の中古買え、周辺新築ならPT晴海（の条件悪い部屋）一択、
一目惚れや商業施設に賭けるなら住不も仕方ない、待てるんだったら選手村。
営業妨害と言われようが三井の回し者と疑われようが、ここが坪300越えなら止めておけ。
それでも欲しければ止めないけど、永住前提で資産性には目を瞑ること。
具体的には新築で住不との差が1割なら中古では最低でも2割開くと割り切っとけば問題ない。

[1193: 有明王子]

このようなタイプのマンションは、一階住戸は高くなるんでしょうかー？
エレベーター待ちが無しで住めるのはいいかなぁと思いましたー

[1194: 匿名さん]

>>1193 有明王子さん

一般的には、庭付きや専用駐車場など、上階にはない付加価値があれば高くなりますよね。

エレベーター待ち無しぐらいでは高くならないでしょう。

[1196: 匿名さん]

永住可能なしっかりしたマンションだから
永住すれば新築との価格差なんて関係無いですよ。
なんて、ふざけた営業マンもいるが、
そんなトークに惑わされてはいけない。
先々、家族状況も変わるし、価値観も変わる。
また、住民間で紛争問題が出てこないとも言えない。
そんな時、経済的に縛られて身動きとれないなんて
地獄だよ。
そもそも、もっと欲しい物件が出てくるかもしれない
から出口戦略も新築検討時に真剣に考えておくべき。
要はリセールバリューは重要だという事だね。

[1197: 匿名さん]

>>1196 匿名さん

同意。

そう考えると、この物件は経済的に縛られることになる可能性が高い、、、

[1198: 匿名さん]

一階は出入りしやすいので老人や足腰にハンデのある人には良いですが、一方で外からの視線や湿気、虫、眺望、日当り等で不利なため、価格はやはり安くなります。エレベータ待ちを避けたいのであれば、二階か三階がおすすめです。

[1199: 匿名さん]

まあ、この物件より安くて、この物件より良い条件がないというのもコンセンサスだからね。

あるなら教えて欲しいよ。あるのならね。

[1201: 匿名さん]

>>1199 匿名さん

都心から少し離れれば普通にあるよね。

[1202: 匿名さん]

何度も言うけど、此処より安くて、此処より良い条件のマンションが出て来ない限りは、この価格で適正なんだと思いますよ。

スミフよりも1000万くらい安く買えるし、高速脇のデメリットも無い。良いマンションだと思います。

[1203: 匿名さん]

>>1202

もう分かったからｗ
>1192 の比較論でも参考にしてください・・・

貴方にとってここがナンバーワンオンリーワンならそれでいいじゃない、
周囲に同意や理解を求める必要もないし、検討板から卒業してくださいね。

[1204: 匿名さん]

>>1202 匿名さん
何度も言うけど、ここより安くて良いマンションはあるよ。ただし、挙げてもあなたがイヤイヤ期の子供のようにイヤイヤ言って認めないだけ。

それとスミフがここより1000万高いと言うのも嘘で、ここの平均が坪330とすると70m2で7000万、スミフの平均は7400万程度です。

まぁ、あくまでひとつの参考意見だけど、のらえもんのブログも見といたほうがいいんじゃない？

https://wangantower.com/?p=14997 


マンションマニアも否定的だよね。
https://twitter.com/mansionmania/status/976775554220216320?s=21

「条件が良い」というのは、個々人によって違うから何とも言えないけど、ある程度主観の入らない「資産価値」という面においては、リセール時にどれだけ価格が維持できているかが重要。

そのような意味では、この界隈ではスペックや立地などで劣るこのマンション、それが割高すぎる価格で出されては、資産価値は低いと言わざるを得ないね。

いまや、プレミスト（大和）はスミフ以上に空気読まない価格で出してくるというのが市場関係者の認識。

[1205: 匿名さん]

まあ、此処より良い物件ってあるけど、なかなか此処より安いって条件だと無くなりますねえ。

[1208: 匿名さん]

>>1205 匿名さん

あなたの主観ではね。
共通の物差しである「お金」＝リセールバリューは、ここより良い物件、ありますよ。

[1209: マンション検討中さん]

>>1207 匿名さん

同意。

[1211: 匿名さん]

>>1191 匿名さん
ですね。
今のクレヴィア豊洲の中古価格を見れば一目瞭然ですね。
今の値段でのリセールはほぼ絶望。
ここもそうなる予感満載です。
不動産は余程のお金持ちでない限り、ましてローンを組んで購入する層は失敗したらもう生涯潜水艦となりますよ。
良く考えようね。

[1212: 匿名さん]

まあ、今の新築相場だと
最終的に新築を選択するにしても
中古を平行して検討した方が
後悔ないだろうね。
資材の高騰もあり、昔の方が、
余裕のある造りだったり、素材か高級
だったりする事もあるしね。

[1213: 匿名さん]

>>1211 匿名さん

ごもっともなんですけど、一応ここ検討してる層は1500万くらいは稼いでる人が多いわけで、気合い入れれば年間500万の余剰金だって作れるので、ローン地獄とか、まったく身動きできないようにはならないかと。
もちろん、リセールバリューの観点では同意ですけどね。

[1214: 匿名さん]

>>1213
いやいや、それはちょっと違います。予定価格だけが突出して年収1500万ぐらいの層の水準になってるだけですよ。

ここを待ってた検討者はそこまでいってないから、いろいろ噴出してるわけです。。

[1215: 匿名さん]

>>1214 匿名さん
待ってた検討者がそこまでいってないからと言うより、予定価格が相場と乖離した価格だから色々言われているというわけですよね。

[1216: 匿名さん]

いずれにしてもここ検討してる人の多くが1500万クラスとか、何の根拠もない憶測にすぎないね。

[1217: 匿名さん]

>>1216
ロールモデルというか一般的に3人家族70平米を想定するとして、
リーク価格の上限坪330を平均とするなら物件価格7000万円となる。
頭金1000万積んで4～5倍の法則に当て嵌めると自ずと世帯1200～1500万ってのが導き出される。
今の低金利だと6倍1000万層も十分圏内でしょう。

もちろん50平米の人もいれば頭金をもっと積める人もいるし現金だったり、
ローン10倍チャレンジの人もいるだろうから一概には言えないけどね。

[1218: 匿名さん]

>>1211 匿名さん
クレビアより、パークホームズ豊洲の方が近くないか？
クレビア豊洲って駅遠だし、スペック相当低いぞ。

[1221: 匿名さん]

>>1213 匿名さん

リセールバリュー考えるなら、断然タワーマンションになるのでは？
スミフへゴー。

[1225: eマンションさん]

>>1192 匿名さん
実需層にとって不動産はリセールや利回りだけじゃないから。初めてローンを組んで買う新築、会社までの通勤、子供の学校、開発が進む新しい街並み、エリアの治安、縄張り意識や地元地権者の有無など、それら住環境を考慮の上、気に入った所に住んで初めて不動産って言えるんじゃない？そりゃあ仮に数十年後売却を考えた際にに上がってれば御の字だけど、住んで償却してる訳だし、支払いも進んでる訳だから。

過度な煽りは宗教の勧誘見たいで嫌だなぁ。頼むから好きな所住ませてよ〜

[1226: 匿名さん]

東雲クレヴィアでも同じ事言ってた人いたよ。
そいつも何回も連呼してた。

[1227: 匿名さん]

>>1219 匿名さん

数値化できてるじゃん。
坪330ではリセールバリューが非常に低くなるということだよ。

[1228: 匿名さん]

>>1225 eマンションさん
そういうこと言ってるんじゃないでしょ。

[1229: 匿名さん]

>>1219 匿名さん

ここより安くて良い物件はあるよ。
教えて欲しい？
君の主観だけでイヤイヤ言わない？

[1230: マンション検討中さん]

ここのマンションに関して、人の考えへの攻撃や中傷をする人が多いですね。
マンション選びに対して自信を持って、自己責任で行いたいです
もし、他のマンションが良いと思えばそこを買って住めばよいだけです

[1231: 匿名さん]

1218
クレヴィア豊洲（伊藤忠＋大末建設）≒プレミスト有明（ダイワ＋長谷工）って感じじゃない？
パークホームズ豊洲（三井＋大林）は圧倒的に格上でしょ・・・

仕様その他が未知数だから想像の部分もあるけど、
ここも長谷工にしては頑張ってるって話だけど（酷い間取りもあるらしいｗ）、
クレヴィアも全面南向きのアウトフレーム、床暖食洗器ディスポ他、
パっと挙がるような設備仕様はほとんど標準だったし言うほど低仕様でもなかったよ。
価格面で酷評されてただけでｗ

[1232: 匿名さん]

>>1231
自己レスだけどランドスケープや都心の眺望、ラウンジまで考慮するなら、
やっぱりクレヴィア豊洲＜プレミスト有明かな？

[1233: 匿名さん]

>>1231 匿名さん
ひどい間取り、これだよね。

[1234: 匿名さん]

>>1233 匿名さん

居室２部屋と洗面所、風呂までもがキッチン通過必須。キッチンですよ！

[1235: 匿名さん]

ビフォーアフター的な

[1236: 匿名さん]

キッチンが身近にあって家族の仲が深まると思う
子供も料理に協力的になるよ

[1237: 匿名さん]

リビングの半分廊下じゃん

[1238: 匿名さん]

東雲にあるクレヴィア豊洲を中古で売りに出している方も、一年前は『ここより安くて良いマンションはない』『値上がり確実』って思っていたのでしょう。

ポジや営業の話は話半分、いや話二割位で受け入れるのがちょうど良い。

[1239: 匿名さん]

>>1237 匿名さん

床暖房あるし、キッチン前にダイニングテーブルを置けば、あとの半分は贅沢に使える

[1240: マンション検討中さん]

>>1223 匿名さん
もうそろそろ一斉削除でいいんじゃない？書いてる内容もワンパターン化して来たし。
スミフの方でも無駄にスレばっか伸ばそうとして。ほんと自作自演の投稿も多いし、ループなやり取りばかりで検討者の邪魔でしかないわな。