プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[1128: eマンションさん]

>>1127 匿名さん

あ、そう言うの大丈夫です。
有明で良いのでは？

[1129: 匿名さん]

価格も安いし、商業施設も近い、駅近2分は相当なメリットだよ。
他にある？ここより安いマンションで。

[1130: 匿名さん]

>>1128 eマンションさん

もしかして、存在しないシーサイド物件の話だったの？

[1131: eマンションさん]

知りません。
シーサイドの物件を勧めてるのはわたくしではないので。
安くて良い物件見つけたのでしたらこちらを買えば良いだけのこと。
あなたの財布なんだから。

[1132: 匿名さん]

そうだよ。
水没都市のシーサイドなんて買ったら大損だよ。
水没したら住めなくなるんだよ？

[1135: 匿名さん]

この品シーの物件初めて見たけど、ポーチとかなかなか見ない間取りに、贅沢な庭、樹々で、駅近だしショッピングセンターもあれば
隣駅までの地元商店街も近いみたいで良いね

[1144: マンション検討中さん]

割高という指摘に対して、ここのポジ君の見解は？まだ聞かせてもらってないんだよなぁ。
スミフより1000万安いとか言ってる人もいるけど、そんなこともないみたいだし。

[1146: eマンションさん]

>>1144 マンション検討中さん

水没するくらいなら安いもんだ、と言うことなんでしょう。

[1148: 匿名さん]

有明は狭い部屋は横ばいですが、2LDK以上は右肩下がり。総じて横ばいでした。

https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/kokusaitenjijo-st/

お隣の東雲は大幅上昇。有明の不人気ぶりがより際立ちますね。

https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/shinonome-st/

ポジが必死に煽るのも仕方ないかも。住不有明も晴海でのテッシュ配りに必死ｗ

[1151: 匿名さん]

ええやん、人気あるみたいで。
ここ、逃したらもう湾岸安く買える見込みないもんな。
ほんと、最後のチャンス、そりゃ安く買いたいやつは必死やろ。

[1152: 匿名さん]

事例を見ても有明は値下がりしてますね。
ここより安くて良いマンションしかないから、高値掴みした有明民のことを考えると、ちょっとお気の毒きゃも。

[1153: 匿名さん]

転載になるけど、、、

https://www.re-port.net/article/news/0000055063/

これによると坪単価は320-330。 

つまり70m2だと、6800万-7000万ってことですね。おそらく平均で。 これが7Fとか8Fとかの価格だとすると、有明でタワマンでもなく、駅近と言ってもゆりかもめでりんかい線までは遠く、スミフのように商業施設隣接でもないのにこんな価格で買うとか、正気とは思えない、、、

[1154: 匿名さん]

>>1153 匿名さん

これは冷静にならざるを得ないね。
いくら相場が上がってるとは言え、これはひどすぎ。

[1155: 匿名さん]

>>1152 匿名さん

値下がりどころか、値上がり始まってるぞ。

[1156: 匿名さん]

>>1154 匿名さん
まあ、スミフより1000万安い上に管理費と修繕積立金が安いんだから、ここは良い選択肢になるでしょう。

何度も言うけど、此処より安くて此処より良いマンションが出てこない限りは、この価格が適正価格なんだと思うよ。

[1157: 匿名さん]

安い、高い、意見が入り乱れてて良いねー。
参考になる。

[1158: 匿名さん]

>>1156 匿名さん

スミフより1000万安いというのは、あなたのデマだよね。
ここの平均が70m2で6800-7000、スミフの平均が7400ぐらいだから。

[1159: 匿名さん]

>>1158 匿名さん

真実を指摘され、黙っちゃったね。

[1160: 匿名さん]

あくまでひとつの参考意見だけど、のらえもんのブログ見といたほうがいいんじゃない？ 
https://wangantower.com/?p=14997 

マンションマニアも否定的 
https://twitter.com/mansionmania/status/976775554220216320?s=21

[1161: マンコミュファンさん]

>>1158 匿名さん

スミフよりは1000万安い。これは事実。

更に、管理費や修繕積立金も安い。

これ以上やすくする必要無いのでは？

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1162: 匿名さん]

>>1160 匿名さん


のらえもんの意見も分かるけどさ、此処より安くて此処より良い条件のマンションが出てこない限りはこの価格が適正価格ってことなんじゃ無いかな。

俺も安くして欲しいけど、ここより安くて良いマンション無いんだよ。

[1163: 匿名さん]

>>1161 マンコミュファンさん

君のその発言がデマ。
スミフより1000万安いというのはウソ。
これが事実。
価格表は確認済み。

[1165: 検討板ユーザーさん]

パンダ部屋はいくらですか？

[1166: 匿名さん]

>>1165 検討板ユーザーさん

坪330で出てくるとしたら、パンダでも坪295とかじゃない？

[1168: 匿名さん]

>>1165 検討板ユーザーさん

てか、まだ予定価格も発表されてないからね、このマンション笑

[1169: 匿名さん]

価格発表前にこれだけ盛り上がるんだから予定通りのプライスになりそうですね。

[1171: 匿名さん]

>>1166 匿名さん

住民説明会では一番安い部屋でも300以下にはならないとダイワ社員が言ってたよな。

[1172: 匿名さん]

どつちも削除依頼で良いのでは？
何度も同じ投稿して馬鹿みたい。

[1174: 匿名さん]

ここまで、物件の話がほぼ出ない、ネガの思う壺になってますね。

[1176: 匿名さん]

有明、値上がり始まってないよ。有明の検討者はエリート層が多いからベタベタの表には騙さないよ。

https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/kokusaitenjijo-st/

あと、なぜかお隣の東雲は大幅上昇。

https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/shinonome-st/

[1177: 匿名さん]

あなたの基準では
ここより安くて良い新築マンションは無いんでしょうね。

ただ、330だと、購入してすぐに

誰から見ても、ここより高くて悪い中古マンションは無いという現実が・・・

[1178: 匿名さん]

>>1175 匿名さん
もうウザいって言われてんだから退場しなよ

[1179: 匿名さん]

>>1175 匿名さん

でも、一般的な指標・コンセンサスは、晴海よりもシーサイドよりもここはリセール厳しいんですよね。今のままの予定価格で出てしまえばね。

[1180: 匿名さん]

>>1175 匿名さん

削除依頼しましたので。
もう投稿はおやめください。

[1181: 匿名さん]

>>1179 匿名さん

有明の成約の中心が260程度だからねー
それは330でうるとは、、、

いやはや(´ｰ｀)

[1184: 匿名さん]

此処より安くて、此処より良いマンションが出てこない限りは、この価格が訂正価格だって言うのがコンセンサス。

ここより安くて、良い条件のマンションが出てきたら教えて下さい。

コンセンサス。

[1186: 匿名さん]

>>1184 匿名さん

また出たよ。
もうやめときな。

[1187: 匿名さん]

>>1184 匿名さん
訂正価格w

まぁ、あくまでひとつの参考意見だけど、のらえもんのブログ見といたほうがいいんじゃない？

https://wangantower.com/?p=14997 


マンションマニアも否定的だよね。
https://twitter.com/mansionmania/status/976775554220216320?s=21

「条件が良い」というのは、個々人によって違うから何とも言えないけど、ある程度主観の入らない「資産価値」という面においては、リセール時にどれだけ価格が維持できているかが重要。

そのような意味では、この界隈ではスペックや立地などで劣るこのマンション、それが割高すぎる価格で出されては、資産価値は低いと言わざるを得ないね。

いまや、プレミスト（大和）はスミフ以上に空気読まない価格で出してくるというのが市場関係者の認識。

[1189: 匿名さん]

水害水害と湾岸をいうけど、西のほうは立川断層という活断層があるからね。直下型地震の脅威がある。

[1190: 匿名さん]

内陸の戸建密集地帯は、火事もこわいね。

[1191: 匿名さん]

新築って、モデルルームマジックがあるから
つい舞い上がっちゃて、>>1184さんのように
ここが唯一無二のように思えたり
ここより良い物件は無い
なんて勘違いしちゃうけど、
中古になった時の市場評価はボロボロという事が
よくあるから、リセールバリューの視点はしっかり
考えるべきなんだな。
売る側は、あの手この手で、それをさせない工夫
をする訳だが。

[1192: 匿名さん]

>>1184
まあ言わんとすることは分かるｗ
それが不動産相場であり周辺への影響というか波及の仕方だからね。

越中島のプラウドも坪300強だし、クレヴィア豊洲も坪300弱だったし、
開発余力や五輪気運を考えると、予想の坪320～330ってのもまあ適正と言えるかもしれないね。
それぐらい高騰してるし新築に拘ると選択肢がほとんどないのが現実・・・

ただ冷静に考えて欲しい、PH豊洲とクレヴィア豊洲の当時と現状を・・・
住不が常にどういう売り方をしてるのか？その後どうなってるか？
住不物件をベンチマークとしたココの価格が適正なのか高いのか安いのか？
周辺に財閥系タワマンが乱立するエリアで将来的な中古市場で戦えるのか？

悪いこと言わんから同じ坪300なら豊洲駅近の中古買え、周辺新築ならPT晴海（の条件悪い部屋）一択、
一目惚れや商業施設に賭けるなら住不も仕方ない、待てるんだったら選手村。
営業妨害と言われようが三井の回し者と疑われようが、ここが坪300越えなら止めておけ。
それでも欲しければ止めないけど、永住前提で資産性には目を瞑ること。
具体的には新築で住不との差が1割なら中古では最低でも2割開くと割り切っとけば問題ない。

[1193: 有明王子]

このようなタイプのマンションは、一階住戸は高くなるんでしょうかー？
エレベーター待ちが無しで住めるのはいいかなぁと思いましたー

[1194: 匿名さん]

>>1193 有明王子さん

一般的には、庭付きや専用駐車場など、上階にはない付加価値があれば高くなりますよね。

エレベーター待ち無しぐらいでは高くならないでしょう。

[1196: 匿名さん]

永住可能なしっかりしたマンションだから
永住すれば新築との価格差なんて関係無いですよ。
なんて、ふざけた営業マンもいるが、
そんなトークに惑わされてはいけない。
先々、家族状況も変わるし、価値観も変わる。
また、住民間で紛争問題が出てこないとも言えない。
そんな時、経済的に縛られて身動きとれないなんて
地獄だよ。
そもそも、もっと欲しい物件が出てくるかもしれない
から出口戦略も新築検討時に真剣に考えておくべき。
要はリセールバリューは重要だという事だね。

[1197: 匿名さん]

>>1196 匿名さん

同意。

そう考えると、この物件は経済的に縛られることになる可能性が高い、、、

[1198: 匿名さん]

一階は出入りしやすいので老人や足腰にハンデのある人には良いですが、一方で外からの視線や湿気、虫、眺望、日当り等で不利なため、価格はやはり安くなります。エレベータ待ちを避けたいのであれば、二階か三階がおすすめです。

[1199: 匿名さん]

まあ、この物件より安くて、この物件より良い条件がないというのもコンセンサスだからね。

あるなら教えて欲しいよ。あるのならね。

[1201: 匿名さん]

>>1199 匿名さん

都心から少し離れれば普通にあるよね。

[1202: 匿名さん]

何度も言うけど、此処より安くて、此処より良い条件のマンションが出て来ない限りは、この価格で適正なんだと思いますよ。

スミフよりも1000万くらい安く買えるし、高速脇のデメリットも無い。良いマンションだと思います。

[1203: 匿名さん]

>>1202

もう分かったからｗ
>1192 の比較論でも参考にしてください・・・

貴方にとってここがナンバーワンオンリーワンならそれでいいじゃない、
周囲に同意や理解を求める必要もないし、検討板から卒業してくださいね。

[1204: 匿名さん]

>>1202 匿名さん
何度も言うけど、ここより安くて良いマンションはあるよ。ただし、挙げてもあなたがイヤイヤ期の子供のようにイヤイヤ言って認めないだけ。

それとスミフがここより1000万高いと言うのも嘘で、ここの平均が坪330とすると70m2で7000万、スミフの平均は7400万程度です。

まぁ、あくまでひとつの参考意見だけど、のらえもんのブログも見といたほうがいいんじゃない？

https://wangantower.com/?p=14997 


マンションマニアも否定的だよね。
https://twitter.com/mansionmania/status/976775554220216320?s=21

「条件が良い」というのは、個々人によって違うから何とも言えないけど、ある程度主観の入らない「資産価値」という面においては、リセール時にどれだけ価格が維持できているかが重要。

そのような意味では、この界隈ではスペックや立地などで劣るこのマンション、それが割高すぎる価格で出されては、資産価値は低いと言わざるを得ないね。

いまや、プレミスト（大和）はスミフ以上に空気読まない価格で出してくるというのが市場関係者の認識。

[1205: 匿名さん]

まあ、此処より良い物件ってあるけど、なかなか此処より安いって条件だと無くなりますねえ。

[1208: 匿名さん]

>>1205 匿名さん

あなたの主観ではね。
共通の物差しである「お金」＝リセールバリューは、ここより良い物件、ありますよ。

[1209: マンション検討中さん]

>>1207 匿名さん

同意。

[1211: 匿名さん]

>>1191 匿名さん
ですね。
今のクレヴィア豊洲の中古価格を見れば一目瞭然ですね。
今の値段でのリセールはほぼ絶望。
ここもそうなる予感満載です。
不動産は余程のお金持ちでない限り、ましてローンを組んで購入する層は失敗したらもう生涯潜水艦となりますよ。
良く考えようね。

[1212: 匿名さん]

まあ、今の新築相場だと
最終的に新築を選択するにしても
中古を平行して検討した方が
後悔ないだろうね。
資材の高騰もあり、昔の方が、
余裕のある造りだったり、素材か高級
だったりする事もあるしね。

[1213: 匿名さん]

>>1211 匿名さん

ごもっともなんですけど、一応ここ検討してる層は1500万くらいは稼いでる人が多いわけで、気合い入れれば年間500万の余剰金だって作れるので、ローン地獄とか、まったく身動きできないようにはならないかと。
もちろん、リセールバリューの観点では同意ですけどね。

[1214: 匿名さん]

>>1213
いやいや、それはちょっと違います。予定価格だけが突出して年収1500万ぐらいの層の水準になってるだけですよ。

ここを待ってた検討者はそこまでいってないから、いろいろ噴出してるわけです。。

[1215: 匿名さん]

>>1214 匿名さん
待ってた検討者がそこまでいってないからと言うより、予定価格が相場と乖離した価格だから色々言われているというわけですよね。

[1216: 匿名さん]

いずれにしてもここ検討してる人の多くが1500万クラスとか、何の根拠もない憶測にすぎないね。

[1217: 匿名さん]

>>1216
ロールモデルというか一般的に3人家族70平米を想定するとして、
リーク価格の上限坪330を平均とするなら物件価格7000万円となる。
頭金1000万積んで4～5倍の法則に当て嵌めると自ずと世帯1200～1500万ってのが導き出される。
今の低金利だと6倍1000万層も十分圏内でしょう。

もちろん50平米の人もいれば頭金をもっと積める人もいるし現金だったり、
ローン10倍チャレンジの人もいるだろうから一概には言えないけどね。

[1218: 匿名さん]

>>1211 匿名さん
クレビアより、パークホームズ豊洲の方が近くないか？
クレビア豊洲って駅遠だし、スペック相当低いぞ。

[1221: 匿名さん]

>>1213 匿名さん

リセールバリュー考えるなら、断然タワーマンションになるのでは？
スミフへゴー。

[1225: eマンションさん]

>>1192 匿名さん
実需層にとって不動産はリセールや利回りだけじゃないから。初めてローンを組んで買う新築、会社までの通勤、子供の学校、開発が進む新しい街並み、エリアの治安、縄張り意識や地元地権者の有無など、それら住環境を考慮の上、気に入った所に住んで初めて不動産って言えるんじゃない？そりゃあ仮に数十年後売却を考えた際にに上がってれば御の字だけど、住んで償却してる訳だし、支払いも進んでる訳だから。

過度な煽りは宗教の勧誘見たいで嫌だなぁ。頼むから好きな所住ませてよ〜

[1226: 匿名さん]

東雲クレヴィアでも同じ事言ってた人いたよ。
そいつも何回も連呼してた。

[1227: 匿名さん]

>>1219 匿名さん

数値化できてるじゃん。
坪330ではリセールバリューが非常に低くなるということだよ。