プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[10901: マンション検討中さん]

スミフがイースト値上げを断念したのはダイワマン値下げも理由の1つか？
ハルミフラッグとの兼ね合いもあって300まで上げると厳しいので290から295に調整するかも。

結果論だが2018年3月からMRオープンして当初は6月販売開始から2回も延期して10月末から販売。
一時はバルクの噂も出ながらよく盛り返した。
やはり安さは武器だよ。

[10902: 検討中]

ここのネックはこの立地だね。たしかにゆりかもめ2分で商業施設も近いけど、南側をかなり近い至近でタワマンが塞いでるのはあまり印象よくない。友達を呼んで案内するときちょっと情けない位置かも。それにこの立地は半永久的に続く。一生タワマンの影に暮らすのはなかなか気が滅入りそう。夏は良いでしょうけど、冬は中庭に日がはいらんですよ。

[10903: 匿名さん]

>>10902 検討中さん
南側にタワーがあることはもちろん分かってますが、何でそれが情けないって気持ちになるんでしょうかね。笑
バルコニーが南側にあるなら分かりますが、それを避けるように東西に作られてるので別に気にならないかと。

どのマンションにもデメリットはあるので、この立地と仕様でこの値段が気に入らないなら、あなたは辞めた方が良いですよ！
良い他のマンション見つかると良いですね！頑張ってください！

[10904: マンション検討中さん]

久し振りにネガが現れたね。笑

ネガに一言。
なら購入しなければいい！

ネガが購入しなくても、2週間で41戸売れてるから、新しい検討者がどんどん買うだろうし問題ない。

あとまた一方的な中傷的な投稿だから、削除依頼から投稿禁止要請しないとね。

[10905: 匿名さん]

でもたしかに、南側に高い建物があることは、このマンションにとって最台のネックには違いないね。
そのおかげで、板マンにとっては重要な南向きの部屋が作れなくなったわけだから、その点は認識しておく必要があるね。

[10906: 匿名さん]

昨日からの書き込みでどれくらい背中押されて購入する人が出るかですね。この掲示板で何を書かれようが売れ行きに影響しないというのが定説でしたが果たしてどうなるか。41戸売れたかどうかもMR行って価格表全体を見れば自分で確認できますし。

[10907: 検討中]

一度マンション立ててしまったらもう立地は変えられないからね。だからこそ慎重に土地を選ばなければいけない。タワマンの影で一生過ごすことに問題ないならいいと思いますけど、リセールの時にも影響しますからね。有明歩いててもここは影に隠れて目立たない。シンボル性や地域の中で目立つということはリセールに直結しますよ

[10908: 検討中]

選ぶのは自由なので。ネガ投稿一切禁止なの？このマンションは仕様も悪くないし、商業施設近いしいいと思うけど、ネガ要素も検討必要でしょう？いいことばかり書き込んで、ネガは封殺がここのスタイル？

[10909: マンション検討中さん]

>>10901 マンション検討中さん
可能性あるかも。スミフとしては市況が厳しいので、潜在顧客を少しでも多くキープしたかったけど、向こうに価格戦略取られちゃったから、打ち手がない。イーストの解放は苦肉の策だと思った

[10910: 検討者]

>>10908 検討中さん
検討者の為の掲示板なので、悪いところしか見えてない、検討者でないあなたのコメントは必要無いかと。

[10911: 匿名さん]

ネガがまた孤独に吠えてるけど、2週間で41戸売れてるから、どれだけネガアピールしても無駄なのにね。。

[10912: 検討中]

アピールというか検討してるだけだけど…

[10913: マンション掲示板さん]

検討してないネガには反応せずに、粛々と削除依頼から投稿禁止要請しましょうね。

[10914: 匿名さん]

タワー駐車場、白なんですね。所々青

[10915: 検討中]

会話にならないね…

[10916: 検討中]

検討しててポジコメしかないからあえてネガコメ書いたら、削除依頼で投稿禁止要請とは…言論封殺がすごいね

[10917: マンコミュファンさん]

>>10916 検討中さん
同意です。自作自演の人も多いし、課題なポジコメの人を封殺すべきですよね。

[10918: 匿名さん]

>>10916 検討中さん
検討してるのに、悪いところしか目に付かないなら辞めといた方がいいですよ。
それともここの掲示板で悪いところだけ目立たせたい目的なんですか？

[10919: 匿名さん]

>>10912 検討中さん
いやいや他のマンションと比べて情けない思いしそうとか、貶してるのに検討してますよっていうのか笑
とんでもない奴だな笑
投稿禁止要請受けるのが怖くて、検討者ぶってるだけだろうな

[10920: 匿名さん]

>>10918 匿名さん
>>10919 匿名さん

>10913

[10921: マンション検討中]

あからさまなポジコメやネガコメは中立性や客観性が失わられるからよろしくないと思う。

[10922: マンション掲示板さん]

西って9階ならレインボーブリッジ見えるんでしたっけ？
10階じゃないとだめ？

[10923: 匿名さん]

>>10920 匿名さん
そうでしたね。
一方的なネガに反応せずに粛々と要請対応でしたね。

[10924: 匿名さん]

>>10922 マンション掲示板さん
9階から見えたはずですよ！

[10925: マンション検討中さん]

最近、ネガ！ネガ！言ってるポジさんいらっしゃいますが、最近のネガコメント書いてる方は一度は少なくとも検討された方で、誰もが検討する上で考え得るネガ思考だと思うので私は良いと思ってます。
わたしも本気で悩んでいる身なので、真っ当なネガコメントは逆に有り難いです。

[10926: マンション検討中さん]

建設的な意見は大事だから、ネガな部分書くとすると、ここは埋立地であること。ただ水害リスクはハザードマップ見ればわかる通り、海抜ゼロ地帯ではないので、台風による高潮や津波の被害リスクは低い。大地震による液状化リスクは未知数だね。
あと学区は有明小学校で徒歩8分の距離。途中、交通量の多い信号道路をひとつ渡らないといけないので小さい子は危ないかも。
これらを許容できない人にはオススメできないその場合は武蔵野台地の方に住んだ方がいいね。

[10927: マンション検討中]

ネガティブて否定的という意味だからな。ポジをウリ、ネガはデメリットや懸念点等に改めるべきだと思う。

[10928: 匿名さん]

>>10841 検討板ユーザーさん

西棟の状況ご存じの方いませんか

[10929: 匿名さん]

>>10926 マンション検討中さん
それは住友のタワーも同じですね。
有明の土地に住む人なら埋め立てくらい知ってるでしょう。

横断も住友も同じですね。

デメリットだけしか目に付かないなら辞めといた方がいいですよ。

どんどん売れてるから悩んでるうちに無くなるとは思いますが、、

[10930: 匿名さん]

シティタワーズ東京ベイは通学路によっては信号無しになると思う。

[10931: 匿名さん]

メリット
有明テニスの森駅徒歩2分（実際は改札出て1分ちょい、本当に目の前）、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・ゆりかもめは通勤時山手線とほぼ変わらない運行本数で新橋、豊洲方面へ座って通勤が可能。同じくりんかい線も新宿方面へも現状座って通勤可能。
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・欲しい物がすぐに揃う大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超） →東京都心近くで駅、大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションは滅多に生み出せないので希少価値が高い。
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。 （容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低いので西側眺望も○） →有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献 →現状最駅近のこの物件の価値も向上
・有明はもちろん近くの市場前や豊洲でも再開発が進み大型オフィスビルが建設（豊洲よりも坪単価が安い有明の需要増加）、千客万来施設等周辺地域のさらなる発展。
・周辺新築マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い （築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いことはアピールポイントとなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い （モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い （ゲストルームやカーシェア等使用しやすい） ・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。 （都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有 （タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。 （周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）

価格改定してから1ヶ月半で既に80戸近く売れているから、有明で最も勢いのある物件なのは間違いないね。

[10932: 検討板ユーザーさん]

どなたか西棟の販売状況知ってる方いらっしゃいませんか？

当方少々遠方に住んでおり、先週1週間ちょっとで40戸ちょっと売れたと見て焦っております。
9月の休日しかモデルルームに行けず、情報知っている方いらっしゃいましたらお教えいただけますと幸いです。

[10933: 匿名さん]

>>10932 検討板ユーザーさん
西棟の価格表だけ載らなかったのですが
本気で検討していて西棟が良いなら、少し急いだ方が良いかもしれませんね。
単純計算でもう4分の3は埋まっているはずですね。

[10934: マンション検討中さん]

まじで気づいたらなくなってる感じになりそうだね。しょうがないから平日MR行くかなー。

[10935: 匿名さん]

>>10930 匿名さん

え？どうやって有明通りを信号無しで渡るの？

[10936: マンション掲示板さん]

すみふ様の商業施設できたらりんかい線の改札口増えたりしないのかなぁ。恩恵ちゅぱちゅぱしたい

[10937: 匿名さん]

>>10933 匿名さん
価格表を見る限り西棟は146戸全部であり、計算すると一昨日時点で97戸
は申し込みが入ってることになるので、西棟は全体の7割ほど申し込みで埋まっている計算になりますね。

確かに西棟人気だけど、東棟もぼちぼち売れてきましたね。

[10938: マンション掲示板さん]

>>10937 匿名さん
西棟まだ3割残ってるんですね！
勝手に1割ほどしか残ってないのかと思ってました。笑
でもこのままだと西から先に完売しそうですね。
新規の人は東棟の中から検討という風になりそうですね。

個人的には西の奥なら、目の前との距離も十分ある東の方が良いと思いますけど。。。。。。

[10939: 匿名さん]

>>10935 匿名さん

湾岸道路沿いを通学路にするなら信号無し

[10940: マンション検討中さん]

すみふの恩恵ちゅぱちゅぱ…笑
地下鉄できないかな、都の恩恵ちゅぱちゅぱもひたいな

[10941: 匿名さん]

東O2の安い部屋申し込み入り始めたね。
やはり坪280と気付いて欲しがる人はいるだろうな。

[10942: 匿名さん]

>>10937 匿名さん
すごい細かいですが、私数えましたら西の申込済戸数は97でしま。

[10943: マンション検討中さん]

4LDKだと買った値段で売れそう

[10944: 匿名さん]

>>10943 マンション検討中さん
むしろ有明の今後の開発次第では坪350万とかで売れるかもしれないですね。

[10945: 匿名さん]

>>10841さんはなぜもう半分はUPしないのでしょうか

[10946: 匿名さん]

>>10945 匿名さん
確かに西のどの部屋がまだ残ってるのか知りたいから載せて欲しいな。

[10947: マンション検討中]

>>10941 匿名さん
02の5580万の部屋を買われた方は賢いね。

[10948: 匿名さん]

>>10947 マンション検討中さん
そうだね。
全体的に言えるかもしれないけど、坪280万で買えれば、この後有明が坪300くらいになった時に売っても400万の利益でるからな。

[10949: 検討板ユーザーさん]

どうぞ

[10950: マンション検討中]

>>10949 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
夏休中に2ldkがガッツリ売れたんですね。ほとんど成約になっています。

[10951: 匿名さん]

>>10949 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！！！
恐ろしいほど西側の売れ行きが進んでますね。。。。。

[10952: マンション掲示板さん]

まじで41戸売れてる。笑

この価格でも売れないとか言ってた奴どこだよ。笑

[10953: 匿名さん]

ここでネガしてた輩はとっくに買ってたってことね。これから彼らはポジ派になるだろうから、ここも安泰ですな。

[10954: 匿名さん]

なんだ。ネガが我慢できず2LDKを買っていた。
選手村から落ち武者も流れていた。

それがこの一週間の事実。

[10955: 匿名さん]

晴海フラッグの第1期抽選落ち組がなだれ込んだのかな？
私自身そうなのですが。

[10956: 検討板ユーザーさん]

>>10949 検討板ユーザーさん
ありがとうございます。
まさかの41戸、、次期以降の部屋も案内してくれるんですかね？

[10957: 匿名さん]

>>10955 匿名さん
私もです笑

[10958: 匿名さん]

>>10949 検討板ユーザーさん

ありがとうございます！東も同じ8/24付と仮定して。

東棟
成約21申込11販売中26成約+申込率28.6%
西棟
成約70申込14販売中34成約+申込率57.5%
東西合計
成約91申込25販売中60成約+申込率45.0%

>10410と比較すると
成約+9申込+18販売中+5次期以降-32

一気に月32～33戸のペースに。このペース以上を維持なら竣工前に完売ですね。

[10959: 匿名さん]

>>10958 匿名さん

減った次期以降32が第一期12次で追加した32と合いますね。その32戸の現在8/24現在が
成約4申込15販売中13

[10960: マンション検討中]

売れてない売れてないと散々言われてきたので騙された気分ですよ。

[10961: マンション掲示板さん]

>>10958 匿名さん
数え間違えてますよ。
西棟の成約申込もっと多いですよ。

[10962: 名無しさん]

>>10960 マンション検討中さん
ね。
売れてないとか他デメリット言う事で
ライバル牽制し、しっかり本命部屋をご成約。
って事ですかね。

[10963: マンション検討中さん]

晴海フラッグ落ちた人はなんでシティタワーズではなくこちらを選んだんですか？やはり価格差？

[10964: マンション検討中]

やはり板マン需要てのは一定数いるんでしょうね。そうとしか思えない。

[10965: マンション検討中さん]

>>10963 マンション検討中さん

そうでしょう価格です。
選手村は坪単価240万から中庭ビューが買え
永久眺望オーシャンビューでも坪単価280万から選べました。
その単価の予算だとスミフは買えません。
ダイワハウスに流れ込むのは当たり前の展開。

[10966: マンション検討中さん]

契約者の声

早く値上げして！

[10967: マンション検討中さん]

都心近くで、駅徒歩2分で、ショッピングモール徒歩2分で、坪単価280万円ですからね。売れない理由ないですよ。同業者を困らせるレベルかと思います。

[10968: 匿名さん]

>>10963 マンション検討中さん

シティタワーズは予算オーバー

[10969: 匿名さん]

>>10965 マンション検討中さん
別に晴海フラッグの人も住友タワー買えない訳じゃないでしょ。
予算はもっとあったけど、できる限り安く買いたいと思うのは当然でしょう。

決めつけは良くないかと。

[10970: 匿名さん]

>>10963 マンション検討中さん
私はシティータワーズも検討しましたが、どうしても許容できない所があったので、こっちにしました。まぁ好き嫌いは人それぞれですからね。

[10971: 匿名さん]

>>10961 マンション掲示板さん

ご指摘ありがとうございます。よく見たら西角部屋Aの内容が昨日と今日の画像で違いますね。2戸申込→成約に変わってますね。ということはたぶんそれぞれ8/23、8/24の価格表なんですね。8/24の東棟を見たい所ですがとりあえず訂正します。

東棟
成約21申込11販売中26成約+申込率28.6%
西棟
成約72申込12販売中34成約+申込率57.5%
東西合計
成約91申込25販売中60成約+申込率45.0%

※月32～33戸のペース

>10410と比較すると
成約+11申込+16販売中+5次期以降-32

この-32が第一期12次で追加した32
その32戸の8/24現在の状況
成約5申込14販売中13

[10972: マンション検討中さん]

>>10967 マンション検討中さん
選手村は1期1次で完売出来なかった背景にプレミスト有り

[10973: 検討板ユーザーさん]

2週間で41戸の成約はすごいな。
8月のあと1週間でどれだけプラスされるのかね。

特に西側を検討してた人は焦って申し込みで抑えようとするだろうな。

[10974: マンション検討中]

私もギリギリまで待って値下げを狙ってますけど難しそうですね。悩ましいです。

[10975: 匿名さん]

焦って申し込んでも契約に至らないケースも有ります。
そのタイムリーな情報をMRに行かないと得られません。
値上げされる前に早く行くべきです。

[10976: 匿名さん]

>>10974 マンション検討中さん
間取りも広さも階層も方角も何でもいい、ぐらいの覚悟じゃないとそのスタンスは現状得策ではなさそうですね。。。

[10977: 匿名さん]

>>10971 匿名さん

すいません訂正漏れ

東西合計
成約93申込23販売中60成約+申込率45.0%

[10978: 匿名さん]

値上げするとしたら第二期ですかね。半分売れたら第二期かな？

[10979: 匿名さん]

>>10978 匿名さん
正直にこの価格のまま最後まで売ることは無いでしょうね、、
二期がいつかは分かりませんが坪10から20くらいの範囲で上げると思いますね。
少なくとも西は上げるでしょうね。

[10980: 検討板ユーザーさん]

妥当ですね。
多分坪310で販売進まなかった過去もあるから坪300くらいで残りを売っていくつもりでしょうね。

[10981: 匿名さん]

>>10978 匿名さん

9月から2期に向けた商談になりそう
価格がどうなるか

[10982: マンション検討中さん]

都心のコスパ最高のマンションに住める最後のチャンスだから、みんな焦ってきたね。

[10983: 匿名さん]

マンションって不思議なもので、売れてるマンションってイメージ付くと全て良く感じるよね。

まあ元々ゆりかもめユーザーなら生活利便的な立地は最高で、仕様も文句は無いし、価格も都心では安いんだけどね。

[10984: マンション検討中さん]

8月の販売は50から60ってなところで落ち着くのかな。
そしたら、価格改定後2ヶ月で80から90の成約ってことか。
価格改定の威力凄まじいな。

[10985: 匿名さん]

大和も本来もう少し価格上げたいだろうから、竣工前に完売させちゃうよりもこの後多少値段上げてくるだろうな。

いま物件を探してて、この物件に運良く出会った人は正直タイミング的にはラッキーだと思う。

[10986: 匿名さん]

>>10984 マンション検討中さん

6/30成約45申込15計60
8/24成約93申込23計116

7/1～8/24成約38申込18計56

[10987: 匿名さん]

>>10986 匿名さん
8月でもう少しプラスされるだろうから、2ヶ月で70くらいはいくんじゃないかな。

[10988: 通りがかりさん]

>>10985 匿名さん
営業さんも竣工後に見てから買う人向けに数部屋残す、竣工前に売り切るつもりないと言ってました。
まぁ、値下げ交渉しませんよとの牽制でしょうけど(笑)

[10989: マンション検討中]

>>10988 通りがかりさん
私の営業は売り切るつもりと言ってましたよ？売り切ってプレミスト築地や晴海フラッグの販売に注力するとか。

[10990: 検討板ユーザーさん]

プレミストで坪300超えてる部屋あるけど、買う人いるのかな

[10991: 検討板ユーザーさん]

最近の2週間で41戸も売れてたんだ...

これから一気に成約増えていきそうだな。
先週末と今週末でいくつ増えるか。

[10992: 匿名さん]

国家戦略特区の有明は今後発展していって地価も上がって、坪平均300万くらいで売れることにならないかな。
地下鉄通ったら300万以上いきそうだよね。

そしたら坪280万で買っといたら利益出るのに。

[10993: 匿名さん]

ここは値下げしたとき、それ以前に買ってた人にも値下げ価格を適用したんですよね？ 住民間の公平性を確保するためと思われ、それはとても良いポリシーと思いました。

しかしこれから値上げすると、せっかく確保した公平性がまた崩れてしまいますね。それではポリシーの整合性が取れないように思いますが、どうなんでしょうか。

[10994: 匿名さん]

>10410と(>10841+>10949)を比較すると
成約93-82=+11申込23-7=+16合計+27
そのうち
成約5申込14は第一期12次で追加した32戸から8/23～24の間に売れた分なのでそれ以前の2週間で売れた分となると
成約11-5=6申込16-14=2合計8

どっちにしろ41は少し大げさですが、金土2日間の書き込みで背中を押された人達が少なからず19/32戸の中に含まれているとしたら、この掲示板の効果はなかなかどうして、かなり有効と言えますね。ネガレスに敏感になるのも納得。とにかく勢いが付いた以上、完売まっしぐらじゃないでしょうか。

[10995: 匿名さん]

>>10993 匿名さん

期が変わったので

とか？

[10996: マンション検討中]

>>10993 匿名さん

>>10993 匿名さん
1期では当該期間内に成約した顧客に対して値下げ調整したかもしれませんが、2期ではその必要はないと思います。ダイワのポリシー次第かな。

[10997: 匿名さん]

>>10993
不動産屋にポリシーを期待するのが間違い。
売れなきゃ下げる、売れ過ぎれば上げる、ただそれだけ。
好みや賛否はあるだろうけどそこにポリシーを感じるのは住不だけだね。
基本上げっ放しだけど、その住不でさえ最近は値引きが目立つようになってきた。

ちなみにここについても今後の値上げは売主の自由だけど、また売れなくなるだけだよ。
その辺りは皆さんシビアだし、ある意味値段以外で訴求できる材料にも乏しい。

[10998: 匿名さん]

>>10996 マンション検討中さん
そうですね。
値下げ分の還元は、早めに購入してくれた人に損にならないようにする為だと思いますが、販売が好調なマンションであれば、期が終えるごとに一般的には値段も上がっていくので普通のことかと。

[10999: マンション検討中さん]

>>10997 匿名さん
駅徒歩2分、商業施設徒歩2分、共用施設も割と充実、仕様も長谷工の中ではハイスペック。

上記で訴求できなかったら、あなたは何になら魅力を感じるのか。笑
プールとかスパとかの共用施設？

[11000: 匿名さん]

販売好調でも、期ごとに値段を上げるのは一般的ではないと思いますよ。
湾岸ではとなりのスミフの一期以外に当てはまる例が思いつかないんですが、どこかありますか？