プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[1: 通りがかりさん]

ここも普通に坪三百万越え？

[2: 匿名さん]

駅徒歩2分かあ。強気に350万超えかもな。

[3: 匿名さん]

豊洲が坪単価450万で出してきたら、普通に350万超えだろうね。

[4: 匿名さん]

2分と言ってもゆりかもめの駅で、しかも今は周りに何もありませんね…。
仮設の競技場が出来ても生活利便施設がないと暮らせませんし、もしBRTが通ってもバス停も遠いしですし、300越えなら凄い事ですよ。

[5: 匿名さん]

多分3年前ならそうでしょうけど、今から売り出す事を考えると350万超えもあり得るんだよな。

[6: 匿名さん]

300超えは確定。
350万超えもあり得るが、もう少し時間はかかるんじゃ無いかなあ？

[7: 匿名さん]

>>4 匿名さん
何だかんだ言って、駅近は高くなりますからねえ。駅近は強いよ。

[8: 匿名さん]

>>4 匿名さん
BRTの予定停留所まで徒歩1～2分ですよ。ゆりかもめより近い。

[9: 匿名さん]

長谷工なので実際のとこ平均300万ってところでしょう。それ以上ならCTTBに流れる人が多くなるし、以下なら即完売すると予想。

[10: 匿名さん]

そんな激安で売るわけないでしょ。
350万超えてくるよ。

[11: 匿名さん]

>>8 匿名さん

BRTの停留所って、テニスの森にも出来るんでしたっけ？
失礼しました。それなら新橋方面は意外に便利かもしれませんね。
スーパー必須の人は導線上にありませんが、ネット派には問題ないでしょう。
ここの販売内容によってはスミフの購入者も一喜一憂ですからね。価格と仕様が楽しみです。

[12: 通りがかりさん]

>>10 匿名さん

マジか～

[13: 匿名さん]

300超えは確定だとしても、350万円越えるかどうかは、スミフ次第かな。
スミフが値上げしながら販売してるから。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん
大和ハウスは周辺マンションの金額を参考に、割と限界ぎりぎりの高値を付ける印象がありますね。
駅近というストロングポイントはあるっちゃあるので、300超えは必至かと。

[15: 匿名さん]

BRT停留所予定通りできれば徒歩1分なので、玄関から新橋まで15分以内でいける。BRTできてから売った方がよかったな。

[16: 匿名さん]

整備に着手するという情報が確定するタイミングに合わせて販売開始しそうですね。

[17: マンション検討中さん]

駅徒歩15分の晴海が坪300なんだから、ここは300後半でしょう。武蔵小山や三鷹など駅近はまだまだ絶好調だから400超えもありますね。大和さんがどう出るか注目。

[18: マンション比較中さん]

>駅徒歩15分の晴海が坪300なんだから、ここは300後半でしょう。

いやいやさすがにそれはないのでは。
晴海は「腐っても中央区」ということを織り込んだうえでの値付けです。
案の定売れ行きが悪くてちょっと下げたりしてるみたいですが。
いくら駅歩2分でも、有明でゆりかもめですよ。大和ハウスもそこまで空気読めなくはないと思います。

[19: マンション検討中さん]

ここは15階建て？
それならシティタワーズ東京ベイの15階以下の平均価格と比べるのが良いと思う。シティタワーズの15階以下の平均はざっと310くらいなので、ここがそれより高かったら割高になると思いますよ。タワマン嫌いに買ってもらおう。

[20: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん
長谷工のイタマンとタワマン比較して高ければ割高って緩い条件やな。あちらの方が立地もいいし。

[21: マンション検討中さん]

>>20 匿名さん
意外と見ている人いるんですね。
仰る通りかと思います。私だったら坪280くらいでないとここは買わない。

[22: 匿名さん]

ダイワハウスの価格設定は基本的に空気読まないですよ。。。

[23: マンション検討中さん]

>>22 匿名さん
350とかマジでやっちゃうのかな？笑

[24: 匿名さん]

この辺りは高層階からなら夜景がきれいなんでしょうね。
お台場も近いですし、ワンちゃんを買っている方にとっては住みやすい場所
お台場はワンちゃんOKのレストランがたくさんありますし、とっても住みやすいと思いますよ
豊洲のららぽーともドックランがありますから、ワンちゃんにとっては天国ですね

逆に家族住まいの場合子育て環境としてはどうなんでしょう？

[25: 匿名さん]

ここは有明小中の学区ですよね？
確か有明中はイマイチというお話だったような

[26: 匿名さん]

このスレが立つ前にこのマンションに関するスレッドがありました。
今は閉鎖されていますが。

メリットデメリットがよくわかるので、参考までに貼っておきます。

プレミスト有明１丁目（仮）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/621568/res/1-1000/

[27: 匿名さん]

350万なら普通にあり得る価格帯かと。
商業施設も出来るし、オリンピックも来る最高に高く売れるタイミング。

購入者には厳しいタイミングだけどね。

[28: 匿名さん]

>>25 匿名さん

有明小中は、かなり評判は良いですよ。
子育てには良いエリアになりそうです。

[29: 匿名さん]

>>27
裏手の10年物が坪200ぐらいだから、
新築プレミアムでも坪250がいいとこでしょｗ

[30: 評判気になるさん]

意味わからん（笑）
一番古いオリゾンマーレですら250万超えて来てるんだし、新築なら坪単価350万超えてもおかしくないかと。

[31: 匿名さん]

オリゾンマーレが築13年で、坪単価250万だね。
毎年5パーセント安くなると計算しても、350万は妥当な価格かと思いますが。

[32: 匿名さん]

一番安い部屋でも、坪単価300万超えるってさ。

[33: 匿名さん]

坪350ならPT晴海が買えるじゃんｗ
それでも苦戦してんのに・・・

まあ周辺相場を鑑みると坪300前後の攻防になるのは致し方ないけどね。
僻地の板マンじゃあ将来的な中古市場で周辺のタワマンと戦えない・・・
BRTも延期になったことだし、焦ることはないというか、いよいよ選手村を視野に入れてもいい頃合い。

[34: 匿名さん]

有明のポジは気持ち悪すぎる
資産と値上がりしか興味がないのか

[35: マンション検討中さん]

>>32 匿名さん
誰がそんなこと言ったの？

[36: 匿名さん]

オリゾンの陰でしかも西向きと北東向き。
都心方面もいつかはタワマンで遮られる。
ここで15階建てって意味あるの？

[37: 有明王子]

300切る部屋も出てくるのではないかな。スミフも一期は300切る部屋が結構あったし。広めの部屋が増えてくれるといいなぁ。、

[38: マンション検討中さん]

>>37 有明王子さん
ぼくもそう思う。270〜330くらいのレンジで、平均が300くらいじゃない？

[39: 有明王子]

>>38 マンション検討中さん
広めの部屋を出してくるとしたら、それくらいの価格でしょうね。
越中島あたりがライバルになりそうですねぇ。共用施設と眺望が気になりますー

[40: マンション検討中さん]

>>31 匿名さん
考え方は良いと思うけど、このオリゾンは相場より高く成約してる気がするよ。235くらいが相場じゃない？

[41: 匿名さん]

>>40 マンション検討中さん

235で売買されてるのは北西15階以下でここに眺望を塞がれる部屋。

[42: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん
なるほど。でもここは全部屋15階以下だから、235を基に算出すれば良いって結論は変わらなそう。これを基にすると330くらいが適切かな？高いなあ。。

[43: 有明王子]

>>42 マンション検討中さん
330なら70平米で7000万超えないくらいですよねー。相場観を反映した良い値段ですね。

[44: 匿名さん]

損益分岐点から企業としては平均300で売りたいんだろうけど、リセールは厳しいだろな。

[45: 有明王子]

>>44 匿名さん
なんで？？

[46: 匿名さん]

>>45
有明の物件間競争にすでに負けてるから。

[47: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん
タワーじゃない時点で坪50万くらい安くないと釣り合わないよね。

[48: 匿名さん]

時期が違うから安値は難しいね。
350万超えてくる可能性が高いと思う。

ただ、まだまだ有明は上がると思うよ。

[49: 有明王子]

>>46 匿名さん
そういうことですかぁ。有明では貴重な板マンですよね？意外と欲しい人いるかもよ。

[50: マンション検討中さん]

>>49 有明王子さん
そうかなあ。
僕の勝手なイメージだけど、湾岸好きとタワー好きって連動してる気がする。タワマン嫌いは湾岸も嫌いみたいな。

[51: 匿名さん]

>>49
結局不動産屋の回し者なんだな・・・

都心高台の低層レジデンスならいざ知らず、
長谷工系板マンに積極的に住む理由なんか安さ以外にないだろ・・・
※安かろう悪かろうってことではない、
金太郎飴商法で物件そのものに新鮮味はないけど実績や安全性は十分。

施工は未定のままだし、
スーゼネと組んで低層でもPH豊洲ぐらいまで仕上げてきたら前言は撤回する。

[52: マンション検討中さん]

シティタワーズ東京ベイと比較して坪80万くらいの差であればトントンかなあ。シティタワーズはいま平均370くらい？だから、ここは坪290ならいい勝負になるんじゃない？

[53: 有明王子]

>>51 匿名さん
そうかなぁ。僕はタワマン好きだけど、もしかしたら今までと違う層にヒットすることも、あるんじゃないかなぁと思ったよ。有明全体の発展には、いろんな人が集まることが大事だからさ。

[54: 匿名さん]

どなたかカキコミしてくださいー

[55: 有明王子]

>>54 匿名さん
スミフの商業施設発表まで待ちましょうよー

[56: 匿名さん]

ゆりかもめ徒歩2分で国際展示場10分。BACよりは立地いいのかね？

[57: 匿名さん]

立地はここのがいいと思いますよ。

[58: 匿名さん]

りんかい線とゆりかもめ豊洲行き使うならこっちが良いですね。ゆりかもめ新橋行きならBACやブランズ豊洲（仮称）のほうがいいかも。お台場海浜公園駅が近いから。

[59: 匿名さん]

現実問題、坪300、或いはそれ以上の価格で売れるのか？という気はするねえ。ここらの板マンに6400万出すなら、俺なら周辺中古、東陽町、越中島辺りを買うかなあ。
建物仕様が高いとか何かこれっていうのがないと中々厳しいと思う。

[60: 匿名さん]

>>59 匿名さん
同意。これといって魅力がないよね。ゆりかもめ駅に近いっていってもねえ。
価格しか魅力にできない気がします。。

[61: 匿名さん]

>>59
だからどこも売れてないんじゃない？
ご指摘の越中島も坪300で大苦戦っぽいし、
東雲のクレヴィア（坪300弱）も竣工後半年以上経過してようやく完売。
ここも同じような道を辿るんじゃないの？
売れ残りはユニクロ社員に押しつけるとか物流の自社寮に回したりしてねｗ

じゃあ坪250で叩き売っちゃおう！って状況でも全くないし、
我慢比べで身動き取れなくなってるのは売り手も買い手も同じだね。

[62: 匿名さん]

越中島は平均300だけど、上層と下層で価格が違いすぎて、下層だけ売れて他が伸び悩んでる。ここは平均300で価格幅280～320で売ればそこそこうれるんじゃないかな。

[63: 匿名さん]

昨日チラシ入ってた

[64: 匿名さん]

イメージでてますね。
周辺のタワマンに負けないようエントランスには力を入れてるみたいですね。
すみふ商業がかなりの好感触のようですので、この物件にとってもプラスに働きそうです。

[65: 有明王子]

>>63 匿名さん
それほど大規模ではないのに保育施設が入るのですね。
リラックス空間には何ができるんでしょうね？

[66: 匿名さん]

リラックスもアクティブも殆ど日が当たらなくて
ただ寒いだけのスペースになるだろうな。
これは付近に住んでなきゃ分からないけどね。

[67: 有明王子]

>>66 匿名さん
絶妙な角度で建物は計画されてますねー

[68: 匿名さん]

>>66 匿名さん

リラックスは西日が入りそうですが、アクティブは1日陽が当たらなそうですね。植栽ちゃんと育つんでしょうか。

[69: 匿名さん]

いやーたのしみですねー。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん
いいわあ。にやけちゃうわ。

[71: 匿名さん]

公式サイト大分更新されてますね。
マンションは外観・内装とも力入れてそうです。
・・・が、サイトの閲覧にフルHDを前提としているのかアクセシビリティが最悪ですね。
ノートPCだとまともに閲覧できません。せめてスクロールバーは使わせてくれ。。デザインも微妙にダサい。

[72: マンション掲示板さん]

>>62 匿名さん

坪単価350万だってさ。

[73: 匿名さん]

>>72 マンション掲示板さん
誰も買わんわ。
どこ情報でしょうか？？

[74: 通りがかりさん]

>>72 マンション掲示板さん

大爆笑

[75: 検討板ユーザーさん]

シティタワーズの-70万が適正。

[76: 匿名さん]

>>75 検討板ユーザーさん
そんなもんでしょうね！

[77: 匿名さん]

どうやらアイランドキッチンのあるプランもあるようですが、キッチン後ろにパウダールームがあったり、廊下クランクを洋室の配置で作ってたり、色々変態的なプランですね(笑)
素直に家具を配置した場合、廊下からリビングに通じるドアを開けるとダイニングテーブルがドーンときてしまうので正直使いにくそう。

[78: 有明王子]

パンフレット届いてましたーーー
何を一番にPRされるのか、早くMR行きたいなぁ

[79: 匿名さん]

ハセコーがコストをかけずに工夫した間取りが一番のウリでしょう。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[80: マンション検討中さん]

厚化粧したハセコーだがcタイプ70平米だと高値で売る気満々だな。

[81: 匿名さん]

市況に乗って高値で売りさばこうとしている感が垣間見えますね。タワマンが立ち並ぶなか、本来長谷工の板マンなんて見向きもされないだろうに。

[82: 匿名さん]

専有面積は広めにとってあるし、収納もたっぷりあるし
実際に暮していく分には特に悪くないんじゃないかなとは思います。
長谷工が作っていると言ってもグレードによって仕上がりは違ってくるからなぁ。
お値段なりにかなりわかりやすく比例してくるのではないでしょうか。

あとはまだ細かいことがわからないのでなんとも言えないですね。販売までまだまだ先みたいですし。

[83: マンション検討中さん]

有明は元々坪単価安いから投資用の小さい間取りとファミリーの80平米オーバーが中心だったよね。スミフも70平米だがここも70平米中心とするとグロス抑える為の狭小化以外の何者でも無い。売りが無いのに高そう。

[84: 匿名さん]

まあそういう時代ということです。
湾岸も広い家を求めるファミリーにとって選択肢ではなくなって来たということ。

[85: マンション比較中さん]

デザイン性は高そうで敷地計画も魅力的…には見えます、住友にそれなりに対抗するためでしょうね。

それにしてもMRが佃にあるというのはこれまたどういうわけでしょうか。

[86: 匿名さん]

有明は中古だと90平米の2LDKとかなかなか魅力的な間取りも多い。

[87: 匿名さん]

Cタイプの間取りが掲載されていました。他のマンションと違うのが、納戸があることです。約0.7畳。それぞれのクローゼットもそれなりに広く感じます。バスルームはちょっと広くて1418でした。

残念だったのは、リビングと隣接する洋室のドアが収納できるタイプではないので、ひとつづきに開放して使うことができないことです。これ、最初はLDKを広くして使って、子供がうまれたら洋室として使えたらよかったかなと思いました。

[88: 有明王子]

ネットでみれる間取りだと、柱の食い込みと窓の小ささが気になりましたねー
天井が高ければいいですねー

[89: マンション検討中さん]

シティタワーズ東京ベイより勝るところを教えてください

[90: 匿名さん]

>>89 マンション検討中さん
マンション名に地名が入っている事！！

[91: 匿名さん]

最近気になるプレミストシリーズ。頑張れ！

[92: 匿名さん]

>>87 匿名さん

Ctypeもよくよく見ると、ん？と思うところが散見されますね。。
PSが変なところにあってキッチンカウンターがフルに使えない。将来のリフォームにも影響与えそうな位置ですね。。
ご指摘の通りリビングも開口部が狭い。
当然のようにパウダールームはリビングIN。行灯部屋作るなら廊下に面した所に配置できそうなものですが。。
奥行き出した方がパッと見広く感じるのでそれを優先したのでしょうか。
実際の部屋見たらガッカリしそうな間取りですね。

[93: 匿名さん]

>>89 マンション検討中さん

修繕費が安い。
タワーマンションは、10年後、20年後は修繕費が高騰する

[94: 匿名さん]

>>88 有明王子さん

天井高は、普通で良いよ。
天井高は、価格に反映されてしまうから。
なるべく価格は抑えてほしい。

[95: 匿名さん]

>>85
最近まで売ってた（まだ売ってる？）佃のプレミストのモデルルームの流用じゃないの？

[96: マンション検討中さん]

>>93 匿名さん

ありがとうございます。
未定と記載されていたので。

[97: 匿名さん]

有明玉子さんとは懐かしいな！

[98: 名無しさん]

以前ならDグラフォートっていうやつだね

[99: 有明王子]

>>94 匿名さん
ということは、ここのアピールポイントは何になるんでしょうかー

[100: 匿名さん]

オリンピックが行われるエリアということで、デベ側も売っているのだなぁと言うのは伝わってきました。
マンションが出来上がるのは平成32年ということでした。オリンピックには間に合う、ということなのかな。マンションから見えればいいのですが、なかなかそれは難しくなってくるのかも？