プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[15458: 匿名さん]

勿論ここだけじゃなくて、住友トリプルタワーにも影響あるでしょうけど、商業施設情報解禁は大きいね。
確実に新規検討者は増えるでしょうね。

[15459: 匿名さん]

ここのスレ板購入しちゃった人が必死過ぎて怖い…
阿鼻叫喚！

[15460: 匿名さん]

↑買えないとこうなるよ

[15461: 匿名さん]

↑買ってしまうとこうなるよ

[15462: 匿名さん]

>>15459 匿名さん
阿鼻叫喚の意味を分かってない
低学歴発見しました

[15463: 検討板ユーザーさん]

>>15445 口コミ知りたいさん
手数料は仲介会社選べば安くなりますよ。

[15464: マンション検討中]

阿鼻叫喚（Wikipedia）
非常な辛苦の中で号泣し、救いを求めるさま。 非常に悲惨でむごたらしいさま。 地獄に落ちた亡者が、責め苦に堪えられずに大声で泣きわめくような状況の意から。

確かに間違われて使用されてますね。

[15465: マンション掲示板さん]

昨日からちょっとあれな人が来たね。ニュースみて来たのかな？
ここは有明ガーデンの開発とは関係ないですよー
イオンは商業のどの辺りに入るんでしょう。一階なのは分かるんですが、南か北かで距離結構変わりますよね。
信号があるので商業に渡るのは便利そう

[15466: 匿名さん]

タワマンスレでネガ投稿は気が引けるからここで書き込むとか笑止千万。これだから低年収と低学歴の買えないヤツは。

[15467: 検討板ユーザーさん]

>>15448 匿名さん
ブリ１ヶ所だけ長期修繕計画と積立額見ましたけど、積立額すでに結構大きかったですよ。
有明なので高さも33階とそんなですし、既存のタワマン修繕でノウハウ掴めるかと。

[15468: 検討板ユーザーさん]

>>15444 匿名さん
知り合いの板上マンション、修繕費足りず、計画練り直して何とか乗り気ってました。

大きさ関係なく、計画と積立と管理が大事かと。

[15469: 匿名さん]

>>15445 口コミ知りたいさん
プラス500万積算の内訳もらえますか？過大見積もりだと思います。
ちなみに築4年のブリリアシティタワーの23階5850万の管理費は26120円　修繕積立金は6600円です。
これよりランニングが2万円安いということは、管理修繕積立金合わせて12000円程度ということですか？
仲介手数料も最大で物件価格の3%＋6万円×1.1です。上記の例なら182万円ですね。手数料半額の業者を使えば91万円です。

[15470: 匿名さん]

BACは一番駅から遠いから、ここの検討者の比較対象にはならんでしょう。
比較するならやっぱりBMA。

[15471: マンション検討中さん]

>>15469 匿名さん
15445じゃないけど、クロスの張替えも入っているようですよ。

[15472: 匿名さん]

＞商業施設はネット通販に顧客を奪われ、取り巻く環境は厳しさを増している。なぜ今、商業施設の運営事業に参入するのか。オフィスビルと住宅の両事業の先行きを懸念していることが背景にあるとみられる。
＞今回、有明で複合開発した街は土地から住友不動産が取得した。従来のオフィスビルだと業況が悪化すれば売却も可能だが、複合開発だと商業施設だけ切り離しにくい。商業施設はイオンやセブン&アイ・ホールディングスなど小売り専業も苦戦している。住友不動産は話題性のある店舗の誘致など高い集客力を維持する工夫が必要となる。

https://www.nikkei.com/article/DGKKZO52698570X21C19A1TJ2000/

[15473: 匿名さん]

>>15472 匿名さん
スミフさんも闇雲に商業施設に手を出すわけじゃないと思うので、「話題性のある店舗の誘致」くらいは考えてると思いたいですね！

[15474: 評判気になるさん]

今一度整理。
張り付きネガポジへの投稿ではなく、新規検討者向けにね。

この物件のメリット
有明テニスの森駅徒歩2分（実際は改札出て1分ちょい、本当に目の前）、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・ゆりかもめは通勤時山手線とほぼ変わらない運行本数で新橋、豊洲方面へ座って通勤が可能。同じくりんかい線も新宿方面へも現状座って通勤可能。
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・欲しい物がすぐに揃う大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超） →東京都心近くで駅と大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションを生み出せるのは未開拓な有明だからこそ。（希少価値がある。）
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。 （容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低いので西側眺望も○） →有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献 →現状最駅近のこの物件の価値も向上
・有明はもちろん近くの市場前や豊洲でも再開発が進み大型オフィスビルが建設（豊洲よりも坪単価が安い有明の需要増加）、千客万来施設等周辺地域のさらなる発展。
・周辺新築マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い （築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いことはアピールポイントとなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い （モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い （ゲストルームやカーシェア等使用しやすい）
・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。 （都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有 （タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。 （周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）

デメリット
南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い時期の昼の時間帯のみ中庭に影ができる （その前後の東西の陽は射す）
・東側に高層ホテル建築中の為、東側住戸の眺望に難あり （道路とホテル駐車場を挟んでいるので、数十メートル建物距離は空いている）
・西側には会社倉庫があり、約9階まではレインボーブリッジビューが享受できない。
・駅周辺施設や、10年後の北側オリンピック競技施設の跡地利用の開発詳細が不明瞭（東京都の構想はある）

[15475: 匿名さん]

>>15474 評判気になるさん
この様な有益な情報は有り難いです。
ありがとうございます。

[15476: 匿名さん]

>>15474 評判気になるさん
商業の延床はららぽ豊洲より少ないですよ。

[15477: 匿名さん]

補足
ららぽーと豊洲　店舗面積
約60000m2
ショッピングシティ有明ガーデン　店舗面積
約40000m2

有明ガーデンの商業については、次期開発も控えてるので合わせたら同じくらいかな。