プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[7457: 検討板ユーザーさん]

こちらも参考になるまとめなので、上げておきます！

◆ポジティブ
・ゆりかもめ、BRT駅徒歩2分。テニスの森駅、最近マンション。
・商業施設2分
・湾岸地区の新築で最安値

◆ネガティブ
●眺望・日照
・オリゾンに南側を塞がれ、日照と南側の眺望を奪わている
→冬は中庭に日が入らない
・東西は倉庫などあり囲まれ感あり
・眺望は北側だけで、北側の抜けも今後の開発次第
→有明レガシーエリアの開発で、テニスの森駅直結の高層タワー立つ公算有り。西棟や共有施設からレインボーブリッジビューが消える可能性も
●騒音
・隣の隣が大規模消防署、有事の際はマンション前を通る
・東棟の１Fが保育園。園庭あり。東棟の入り口付近は朝騒音注意。
●間取り
・キッチン通らないとバスまで行けない間取りが複数有り注意
●共有施設
・大規模マンションですが24Hごみ置場一箇所（出入り口逆の東棟奥）
→東棟の真上や周囲の部屋は匂いやゴミ出し住人に朝遭遇しそう。
●値段
・値段がスミフ有明の1期と同等。有明中古タワマンより高い。
●その他
・のらえもんがブログで酷評。また湾岸で売れていないマンションとして雑誌ダイヤモンド内でも紹介されてしまう。リセールバリューを考えらお勧めできないと名言。このマンションがリセールで上がるとしたら、他のマンションの方が上がってると、マンマニ、のらえもん から言われてしまっている。

[7458: 匿名さん]

随分、抜けてないですか？
こちらもどうぞ。


48 eマンションさん 3時間前

メリット
・有明テニスの森駅徒歩2分、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超、） →東京都心近くで駅、大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションは滅多に生み出せないので希少価値が高い。
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。 （容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低い） →有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献 →駅近のこの物件の価値も向上
・周辺マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い （築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いのでアピールポイントとなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い （モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い （ゲストルームやカーシェア等使用しやすい） ・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。 （都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有 （タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。 （周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）
デメリット
・南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い冬場の昼の時間帯のみ中庭への日照が心配 ・東側に高層ホテル建築中の為、東側住戸の眺望に難あり （道路を挟んでいるので、圧迫感はそこまで無いかと。） ・西側には会社倉庫があり、約9階まではレインボーブリッジビューが享受できない。 ・駅周辺施設や、10年後の北側オリンピック競技施設の跡地利用の開発詳細が不明瞭 （構想の概要は東京都HPに記載有） 不動産というだけあって、何より駅近商業施設近という点は最大のメリットかと。 デメリットは周辺施設の詳細が決まっていない中での購入となることですかね、、 高速道路脇とタワーマンションでも良いならば、シティタワーズ東京ベイと悩むべきかと思います。 周辺の中古タワーマンションは管理費修繕積立金が高い割に、駅からも遠く、取り柄は何かと。 何よりも湾岸部での耐震工法のタワーマンションとかは特に怖すぎますね。 （リセールにも繋がるかと）

[7459: 匿名さん]

>>7457 検討板ユーザーさん
ネガティブ要素が甘すぎるし、根拠に欠けるね。笑
そもそも湾岸の南側眺望は必要無い（北と西が人気）だろうし、中庭に陽が入らないのも冬の昼間だけだし（バルコニーには問題なく入る）、駅直結の高層タワー構想とかないし（容積率200%でどう建てるの？）、消防署騒音に関しては、寝室は内側の間取りだからバルコニー側壁がかなり軽減してくれるはずだし（付近のマンションもさほど距離変わらない、高速道路や大通り沿いよりマシ）、どこの新築マンションだって今は保育園付けるし、ゴミは普通の盤上と何ら変わらないし、値段も付近では安い方だし（付近の中古タワマンより高いのは当たり前。）、2個人の意見はあくまで意見で、その2人の意見は値段が高い時の意見ですよ。 もう検討できるって意見に変わってるかと。

適当なデメリットはあげないでほしいですねー

[7460: 匿名さん]

>>7459 匿名さん

冬日の昼間の日照が無いというのは
日照における一番価値あるものが無い
という事。

[7461: 匿名さん]

皆様情報ありがとうございます。
まさに気にしていた情報でした。人口増やすって言っても空き地は限られているので、ここからの眺望を気にしていました。

[7462: eマンションさん]

>>7458 匿名さん

コンセプトが差別化？
あまり特徴のない板状マンションだと思うけど。管理費や修繕積立金も、板状にしては高いし。

[7463: 匿名さん]

>>7460 匿名さん

直射日光に価値なんか無いよ。
健康に悪いだけかと。

[7464: 匿名さん]

>>7463 匿名さん

夏日はね。
冬日は最高。

[7465: 匿名さん]

>>7460 匿名さん
中庭でそんなに必要ですかね、、？
バルコニーに入るなら全く問題ないかと

[7466: 匿名さん]

>>7464 匿名さん
冬で良いわけ無いだろ。
直射日光は体にも害しかない。

[7467: eマンションさん]

とにかくこの物件のポジ面を無理やり押し付けてくる契約者さんの投稿が目立ちますね。検討者としては、ネガ面もしっかり把握したいものですが。

[7468: 匿名さん]

>>7467 eマンションさん
あなた本当に検討者ですか？
以前この物件貶してたじゃないですか

[7469: 検討版ユーザーさん]

>>7467 eマンションさん
検討者じゃない人が言っても全くもって説得力無いかと。

[7470: マンション検討中さん]

昨日モデルルーム行ってきました。
何より本当に駅前（実質徒歩1分程じゃないですか？）で、コンセプトも非常に好きで、値段もこの近辺の新築にしては抑えられていて気に入りました！
住友商業施設の中身が気になりますね(＞＜)

[7471: 匿名さん]

>>7459 匿名さん
寝室内側の間取りだと、
殆ど部屋には陽が入らないって事で良いですか？

[7472: 匿名さん]

>>7466 匿名さん
西向きの部屋って貴方の言う、
害しかない直射日光がガンガン部屋に入りますけど。。

[7473: マンション掲示板さん]

>>7468
>>7469

あなた方みたいな投稿が荒れるもとだよ。
スルーすればいいって何回言われたら分かるの？
契約者なんだろうけど、自重しましょう。削除依頼すればいいじゃない。不適当な投稿なら管理人が消してくれるから。ね？

[7474: 匿名さん]

>>7471 匿名さん
ネガの皆さんの中で意見統一した方が。笑
直射日光は害なのかどうなのか笑
この物件貶したいのか褒めたいのか分からんよ笑笑

[7475: マンション検討中さん]

うちも、駅近なところと板マンションなところが気に入って購入はほぼ決めて、間取り検討中です。
悩ましいですね?！

[7476: マンコミュファンさん]

>>7467 eマンションさん
あなた本当に検討してるの？
ただただ物件に対して悪口や、評判を落としたいだけの内容のネガ・アンチなら要らんさ。