プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[7340: eマンションさん]

この物件が好き！と投稿するのはいいんだけど、そのために周辺の中古タワマンを貶める投稿が非常に多いですね。

自分を良く見せるために他者を貶めるような考えの方が、検討者（もしくは検討者）に多いというのは残念です。

[7341: eマンションさん]

>>7340 eマンションさん

訂正、（もしくは契約者）でした。

[7342: 通りがかりさん]

こちらも参考になるまとめなので、上げておきます！

◆ポジティブ
・ゆりかもめ、BRT駅徒歩2分。テニスの森駅、最近マンション。
・商業施設2分
・湾岸地区の新築で最安値

◆ネガティブ
●眺望・日照
・オリゾンに南側を塞がれ、日照と南側の眺望を奪わている
→冬は中庭に日が入らない
・東西は倉庫などあり囲まれ感あり
・眺望は北側だけで、北側の抜けも今後の開発次第
→有明レガシーエリアの開発で、テニスの森駅直結の高層タワー立つ公算有り。西棟や共有施設からレインボーブリッジビューが消える可能性も
●騒音
・隣の隣が大規模消防署、有事の際はマンション前を通る
・東棟の１Fが保育園。園庭あり。東棟の入り口付近は朝騒音注意。
●間取り
・キッチン通らないとバスまで行けない間取りが複数有り注意
●共有施設
・大規模マンションですが24Hごみ置場一箇所（出入り口逆の東棟奥）
→東棟の真上や周囲の部屋は匂いやゴミ出し住人に朝遭遇しそう。
●値段
・値段がスミフ有明の1期と同等。有明中古タワマンより高い。
●その他
・のらえもんがブログで酷評。また湾岸で売れていないマンションとして雑誌ダイヤモンド内でも紹介されてしまう。リセールバリューを考えらお勧めできないと名言。このマンションがリセールで上がるとしたら、他のマンションの方が上がってると、マンマニ、のらえもん から言われてしまっている。

[7343: 買い替え検討中さん]

初めてコメントします。
色々な考え方の人がいらっしゃるので、様々な意見が出るのは参考になります。
買わない人がネガティブな意見を言うのかが不思議ではありますが、
自分の知らないことも勉強になるので、いつも参考にさせて頂いています。
この度こちらのマンションを購入することにしました。
実際にモデルルームに足を運んで、木を基調にした内装がとても気に入りました。
現在有明のタワー高層階に住んでいます。
こちらを終の住処にしたくて買い換えます。
オリゾン以外の有明の高層マンションすべて住みました。
どこのマンションも一長一短があり、住んでいる方にも左右されると思います。
現地やMRに行って自分の目で確かめて自分が納得できなければ買わない。
それで良いのではないかと思うのですが^^

[7344: 検討板ユーザーさん]

>>7340 eマンションさん
いやいや、
別にタワマンは全然、貶めてるとは思いませんよ。
自身達が気にいれば、よいんでない？
それを、わざわざ、プレミストの掲示版に、
「ここは、最悪」的なネタ、のっけっから
でないの。。

自分なら、気にいらん物件にわざわざ、コメントしないがね。。
余程、恨みがあったりしない限りね。

[7345: 匿名さん]

ネガはライバルでしょ。そういうことする会社ってのも判断材料。

[7346: 匿名さん]

この物件はまだ完成してないし大丈夫だよね？このご時世、コンプライアンスはしっかり順守して欲しいね。不祥事1発で物件価値が毀損しかねない。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6327954

[7347: 匿名さん]

>>7342 通りがかりさん
また出た。笑
本当にこの物件のことを気に入ってて、ここの掲示板から離れられないんだね。笑

ネガティブ要素が甘すぎるし、根拠に欠けるね。笑
そもそも湾岸の南側眺望は必要無い（北と西が人気）だろうし、中庭に入らないのも冬の昼間だけだし（バルコニーには問題なく入る）、駅直結の高層タワー構想とかないし（容積率200%でどう建てるの？）、消防署騒音に関しては、寝室は内側の間取りだからバルコニー側壁がかなり軽減してくれるはずだし（付近のマンションもさほど距離変わらない、高速道路や大通り沿いよりマシ）、どこの新築マンションだって今は保育園付けるし、ゴミは普通の盤上と何ら変わらないし、値段も付近では安い方だし（付近の中古タワマンより高いのは当たり前。）、2個人の意見はあくまで参考で、その2人の意見は値段が高い時の意見ですよ。

[7348: 通りがかりさん]

>>7346 匿名さん
むしろ竣工前で良かったね。
不祥事発覚後竣工の物件で、同様の不祥事あったら経営が揺るぎかねないから、むしろ検査厳しくなるでしょ。
ポジティブに考えればここは厳しい検査を享受できる。

[7349: 名無しさん]

この物件について

メリット
・有明テニスの森駅徒歩2分、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超、）
→東京都心近くで駅、大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションは滅多に生み出せないので希少価値が高い。
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。
（容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低い）
→有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献
→駅近のこの物件の価値も向上
・周辺マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い
（築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いのでアピールポイントとなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い
（モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い
（ゲストルームやカーシェア等使用しやすい）
・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。
（都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有
（タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。
（周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）

デメリット
・南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い冬場の昼の時間帯のみ中庭への日照が心配
・東側に高層ホテル建築中の為、東側住戸の眺望に難あり
（道路を挟んでいるので、圧迫感はそこまで無いかと。）
・西側には会社倉庫があり、約9階まではレインボーブリッジビューが享受できない。
・駅周辺施設や、10年後の北側オリンピック競技施設の跡地利用の開発詳細が不明瞭
（構想の概要は東京都HPに記載有）

不動産というだけあって、何より駅近商業施設近という点は最大のメリットかと。
デメリットは周辺施設の詳細が決まっていない中での購入となることですかね、、

高速道路脇とタワーマンションでも良いならば、シティタワーズ東京ベイと悩むべきかと思います。
周辺の中古タワーマンションは管理費修繕積立金が高い割に、駅からも遠く、アピールポイントが少ないかと。
何よりも湾岸部での耐震工法のタワーマンションというのが怖すぎますね。
（リセールにも繋がるかと）

[7350: 匿名さん]

>>7349 名無しさん

ポジもいい加減にしなよ、、、
もう、何度目だよ、コレ。迷惑。
ネガもポジも情報交換を阻害してるね。

[7351: 通りがかりさん]

>>7344 検討板ユーザーさん

あなたは貶めてないのかもしれないけど、ネガティブ投稿に対して「売れない周辺中古タワーの住民さんですか？」などと返すヘンなポジがいるんですよ。

[7352: 匿名さん]

>>7351 通りがかりさん
なぁーにぃー！！？？
やっちまったなー！！

[7353: 匿名さん]

まあ、参考になる意見ですし、ネガ、ボジあって良いのでは？
結局は各自が判断することですし。

私は本物件が値下がりしたあと、こんなに議論が活発化したのは良いことだと思ってます。

個人的には値下げしすぎだと思いますけどね。まあ、商業施設ができたらまた値上げするのかなあとも思ってますが。

[7354: 匿名さん]

私も同意ですね。
ポジ、ネガ両方あってこそ参考になるかと。
でっちあげの悪意のあるネガも一部見受けられましたが、そんなのは論外ですね。

そしてここ本当に売れ行き良くなったらしいので、この掲示板関係なくどんどん売れると思いますよ。
竣工までに完売せずとも商業施設出来上がったら確実に完売すると思います。
時間の問題かと。

[7355: 通りがかりさん]

>>7354 匿名さん

ですね。安売りで売れ行きは好調。

[7356: 匿名さん]

この値段なら普通にお買い得だよ。
間取りは変なのあるけど、それは選択可能だし、建物も悪くない。長谷工とは思えないくらいグレードも良い。
スミフを何らかの理由で諦めた人はこちらに流れてくると思うな。

[7357: マンコミュファンさん]

安く売られるのは、検討者にとっては有り難い。
ただ、ここまで下げないと売れないのか・・・と逆に不安になる。周りと比べて安いからと言って、必ずしも「割安」とは限らない。

[7358: 匿名さん]

>>7357 マンコミュファンさん
ここの物件に魅力を感じて、周辺よりも安いのであれば割安と感じる人が多いのでは。
周辺より安いのは確定なので、割安と感じるかは人それぞれですね。

[7359: マンション検討中さん]

少なくとも今回の値下げで今時の新築としてはリセールはまともな部類になった
10年後は坪単価250万あれば動くから残債割れは余程の市況悪化がなければない