プレミスト有明ガーデンズってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト有明ガーデンズについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/ariake/

所在地：東京都江東区有明一丁目5番地25（従前地）
交通：東京臨海新交通臨海線（ゆりかもめ） 「有明テニスの森」駅から徒歩2分
東京臨海高速鉄道 「国際展示場」駅から徒歩10分（サブエントランスより）
間取：2LDK～4LDK
面積：55.90m2～82.60m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【モデルルーム訪問】プレミスト有明ガーデンズ（東京都江東区）
https://www.sumu-log.com/archives/18493/

[7300: 通りがかりさん]

>>7297 通りがかりさん
それはおかしいだろw
値段で物件の立地も仕様も測れるのであれば苦労はしない。
不動産投資だって存在しなくなるよw

[7301: 匿名さん]

>>7298 通りがかりさん

普通に割安ですよ。
ここより安くて良い物件があるなら教えて下さい。
割とマジで。

[7302: 検討板ユーザーさん]

最初は坪単価350万で売ろうとして1期販売前に305万に、そして今回の再値下げで285万くらいになった
採算考えたら完全に赤字です

[7303: 匿名さん]

安いよね。

[7304: マンション検討中さん]

>>7302 検討板ユーザーさん
完全赤字なのかなー。有明という土地プレミアムに期待して、値付けを奮発し過ぎちゃっただけで、それが完全に赤字かは分かりません。当初設定価格から利益がふんだんに削られてる、それだけは完全（絶対）と言い切れますが。完全という根拠はありますかね。あったら、内部告発としか考えられない笑

[7305: 匿名さん]

赤字で値付けとは考えられませんが、今の販売ペースを考えると、1期1次から今の価格のまま出していれば今頃半数近く売れていただろうにね。
駅近、商業施設近という立地なだけに欲を出し過ぎた感が否めない。

[7306: 匿名さん]

>>7301 匿名さん

条件が悪いから安いのです。割安ではありません。割とマジで。

[7307: 匿名さん]

選手村との単純比較ならまだまだ高い。
ま、選手村も特殊案件（駅無、4年後）だし一概に比較はできないけどさ。

[7308: 通りがかりさん]

>>7300 通りがかりさん

一般論と言ってるでしょ。よく読んでね。条件の良い物件は高い。これは、当たり前。

[7309: 通りがかりさん]

>>7299 匿名さん

一般論としては、条件が良ければ高く、悪ければ安い。これだけです。仰るようなことは多少あるにせよ、それは誤差の範囲であり、3Aの新築マンションが坪300万で出るようなことはないのです。

この物件については、価値なりの価格なだけであって、割安というわけではありません。

[7310: 匿名さん]

色々懸念点はあるけど、新築好きで板マン好きだったらいい選択肢になってきたかも。でも有明中古タワマンの方が資産維持率は期待できるのは変わらずだけども。あとここはキッチン通らないとバスまで行けない間取り２種あるはずだから注意。下記参照。

◆ポジティブ
・ゆりかもめ、BRT駅徒歩2分。テニスの森駅、最近マンション。
・商業施設2分
・湾岸地区の新築で最安値

◆ネガティブ
●眺望・日照
・オリゾンに南側を塞がれ、日照と南側の眺望を奪わている
→冬は中庭に日が入らない
・東西に倉庫やオフィスなどあり囲まれ感あり
・眺望は北側だけで、北側の抜けも今後の開発次第
→有明レガシーエリアの開発で、テニスの森駅直結の開発予定有り。西棟や共有施設からレインボーブリッジビューが消える可能性も
●騒音
・隣の隣が大規模消防署、有事の際はマンション前を通る
・東棟の１Fが保育園。園庭あり。東棟の入り口付近は朝騒音注意。
●間取り
・キッチン通らないとバスまで行けない間取りが複数有り注意
●共有施設
・大規模マンションですが24Hごみ置場一箇所（出入り口逆の東棟奥）
→東棟の真上やゴミ置場近い部屋は匂いやゴミ出し住人に朝頻繁に遭遇しそう。
●値段
・値段がスミフ有明の1期と同等。有明中古タワマンより高い。
●その他
・のらえもんがブログで酷評。また湾岸で売れていないマンションとして雑誌ダイヤモンド内でも紹介されてしまう。リセールバリューを考えらお勧めできないと名言。このマンションがリセールで上がるとしたら、他のマンションの方が上がってると、マンマニ、のらえもん から言われてしまっている。

[7311: 通りがかりさん]

>>7308 通りがかりさん
いやいや。笑
あなた、ここは安いんでしょ？だったら立地や仕様が悪いということなのでは？
と仰ってますよ。
そこに対して値段で全てが測れるという考え方がおかしいのではと仰ったまでです。

まー考え方は人それぞれなので、それがあなたの考え方なんでしょうが。

[7312: 匿名さん]

また周辺の売れない中古マンション住民か、この物件を安くないと買えないような人たちが、この物件の根拠のないデメリットをひたすらに述べて、検討者の人を遠ざけて、販売不振にしたり、値段を下げさせる為に掲示板に来ましたね笑

デメリットをたくさん感じるのであれば、何故この検討版に来るんですかー笑

[7313: 検討版ユーザーさん]

>>7312 匿名さん
もはや気にしなくて良いのではw
値下げしてから販売好調のようなので粘着質なネガが破茶滅茶なこと言っても、もう勝手に売れていくと思いますよ！

[7314: 匿名さん]

>>7312
あれこれネガティブに考えても仕方ありません。所詮は誰でも投稿できる匿名掲示板なので。

[7315: 匿名さん]

私なりにこの物件のメリット、デメリットまとめてみました。

メリット
・有明テニスの森駅近徒歩2分、国際展示場駅徒歩9分（現状は10分だが住友開発で入居時には9分に）
・新橋方面への高速輸送BRT駅まで徒歩2分、その他門前仲町等多方面の都市バス停までも徒歩2分
・大型商業施設徒歩2分（延床面積はららぽーと豊洲超、）
→東京都心近くで駅、大型商業施設にこれほどまで近い新築マンションは滅多に生み出せないので希少価値が高い。
・有明テニスの森駅近くに商業等の賑わい施設ができる都の構想。
（容積率も200%の為、限られたスペースの中で大型高層タワーが建設される可能性は低い）
→有明テニスの森駅の地価の上昇に貢献
→駅近のこの物件の価値も向上
・周辺マンションと比較して坪単価が安い
・管理費、修繕積立金、駐車場料金が周辺タワーマンションと比較してかなり安い
（築10年時等のリセール時にも月々の支払いが周辺マンションと比較して安いのでアピールポイントととなる。）
・高速道路や大通りに面していないので日々の騒音指数が低い
（モデルルームでデータ提示有）
・近隣マンションに比べて、戸数に対しての共有設備数が多い
（ゲストルームやカーシェア等使用しやすい）
・駅近にも関わらず、居住者限定の庭がある。
（都心でコンクリ固めの生活の中で、帰宅すれば緑を身近に感じられる）
・盤上マンションの為、長期修繕実績が多数有
（タワーマンションは大型地震等の際の影響や、長期修繕実績に欠けるので想定修繕積立金しか集めていない。未知な部分が多数ある。）
・周辺マンションと比べ、戸数が少ない上にコンセプトが差別化されている為、リセール時にライバルが少ない。
（周辺タワーマンションは管理費や修繕積立金が高い代わりに豪華さ等を演出。こちらは安い代わりに、豪華さではなく落ち着きを提案している。）

デメリット
・南側に高層タワーマンションがあるので、太陽の低い冬場の昼の時間帯のみ中庭への日照が心配
・東側に高層ホテル建築中の為、東側住戸の眺望に難あり
（道路を挟んでいるので、圧迫感はそこまで無いかと。）
・西側には会社倉庫があり、約9階まではレインボーブリッジビューが享受できない。
・駅周辺施設や、10年後の北側オリンピック競技施設の跡地利用の開発詳細が不明瞭
（構想の概要は東京都HPに記載有）

不動産というだけあって、何より駅近商業施設近という点は最大のメリットかと。
デメリットは周辺施設の詳細が決まっていない中での購入となることですかね、、

高速道路脇とタワーマンションでも良いならば、シティタワーズ東京ベイと悩むべきかと思います。
周辺の中古タワーマンションは管理費修繕積立金が高い割に、駅からも遠く、アピールポイントが少ないかと。
何よりも湾岸部での耐震工法のタワーマンションというのが怖すぎますね。
（リセールにも?がるかと）

個人的な見解ですので、いち参考になればと思います。

[7316: 匿名さん]

値下げしたのは検討者にとっては朗報ですね！
ただ、リセールも弱いということの裏返しでもあるので、複雑ではありますが。

[7317: 通りがかりさん]

>>7316 匿名さん
何故リセール弱いん？

[7318: 匿名さん]

この値段ならリセール強そう。

[7319: 匿名さん]

一気に湾岸最安値。
これ、どう考えてもお買い得よ。