ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）

所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番　他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩2分、都営大江戸線　月島駅　徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に　店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階


【物件情報の一部を追加しました　2017.12.17 管理担当】

[5769: マンション検討中さ]

5765
ポイントは、
ー パーインパーアウトで出口を迎えることができたら、それだけで結構なキャピタルゲイン。勿論五年後以降の売却になるけどね。

ー あくまでもマーケットの相対評価でMTGが優れていると言いたい。買った瞬間儲けが出る物件って、ある？ 港区の大富豪向けの物件は除いてね。そもそも比較対象じゃないから。

ー 儲けの源泉は金利だけじゃなくて、税制メリットの教授もあるんだけどさ。会計税務もっと勉強してね。

[5770: マンション検討中さ]

5765

賃料単価と、売買単価相場の上昇について語ってるのに、債権だとか、転勤だとか、アパートローンだとか。

住宅ローンとアパートローンの違いをわざわざ言う必要あんのか？
そんなわかりきったことをさ。

それとアパートローンは木造か鉄骨だからRCと比べて高め。
それとプロパーローン引ければ、住宅ローンよりもさらに低い金利で融資引けるの知ってる？

さあ、何パーセントくらいでしょうか？

こんなの、不動産の投資と評価について、実践経験あれば、楽に答えられるでしょ。

[No.5765と本レスは､一部テキストを削除しました。管理担当]

[5771: マンコミュファンさん]

次期は増税の影響ありますかね？
投資用の1ldkなら煽り受けるから、多少はあるんですかね？

[5772: マンション検討中さん]

>>5770
詳しそうだから教えてほしいんだけどさ、住宅ローンを借りてる物件を賃貸に回した場合、超低金利だからイールドスプレッドがそれなりに取れて、
キャッシュフロー上は良い数字になるんだけど、銀行に支払うお金の大半がアモチになる（費用計上できる利息が少ない）関係で、PLが大きく出過ぎない？
そこに所得税率で40%とか50%とか課税されると、キャッシュアウトの方が大きくなりそうなんだけど…。
新築マンションだから減価償却も知れてるし。
この問題はどう対処するの？

[5773: 匿名さん]

税率含め言ってることが恐ろしくいい加減で大雑把だけど
一度、真面目に取得から売却まで含めたシミュレーションしてみることをお勧めします。何事も自分で手を動かさないとわかりませんよ。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/01.html

[5774: 5772]

>>5773
いや、俺は30代前半だけど本業の年収だけで3000万円以上あるから、それだけで所得税率40%なんだよね。
そんな中、不動産事業で利益が出たら、所得税率分の40%が課税されるよね？
何かおかしいこと言ってる？

こちとら投資銀行業務で不動産投資のプロジェクションなんて死ぬほど回してるけど、住宅ローン使用時の過剰利益に対するtaxインパクトについて、詳しい人から話を聞きたいだけ。

三井不動産リアルティのシミュレーションなんざ持ち出す素人の意見は聞いてないんですよ。

[5775: マンション掲示板さん]

5774

投資銀行事業で不動産投資のプロジェクションを死ぬほど回してるんだったら、タックス後のセンシティビティー自分で計算できないの？
ビック4とかの専門家集団を使い倒してディールやってるんだろうからさ、彼らに指示できるくらいの会計税務知識持ってないとおかしくない？

わざわざ掲示板で、どんな相手かわからない相手にわざわざ聞く？

計算するまでもなく、個人で購入して賃貸に出した時の税後のCFプロジェクションと、数年先の想定売却か描きと税後の利益とか、すぐわからないのかなぁ。。。

[5776: マンション掲示板さん]

5774が投資銀行マンかどうかは疑問だが、
（仮にそうだったとしても、プロジェクション回す時点でアソシエイトレベル）私の周りでは、（本業で●●やっているから、いざ個人で●●投資やっても、絶対に儲けられる！」って言って、実際にやってみて投資に失敗するのが8割。

掲示板に書き込む内容から推測すると、失敗するタイプだろうな。

[5777: 5772]

いやいや、だから、普通に計算すれば利益が出過ぎて税金負けすることになりそうだけど、ここで賃貸に出すことも想定して語ってる人はその辺をどう対処してるか知りたいってだけだよ。
まさか税金納めてないことはないよね？
このマンションを買える属性なら最低でも税率33%以上はあるわけだし、個人で所有して賃貸に回すなら、その辺気にしてるのかなーって。

バカにする趣旨じゃなくて、ほんとに詳しそうだから聞いてるだけですよ。

[5778: 5772]

住宅ローンで賃貸に出しても、結局税金負けしねぇ？
っていうのが質問の趣旨です。
ちなみにアソシエイト時代からExcelぶん回してますが、SVPの今もたまに回してますよ…

[5779: マンション掲示板さん]

イールドギャップのスプレッドが高いから都心物件でもPLキャッシュフローが良い数字！？

区分賃貸にかかる運営コスト全部見込んでるの？

死ぬほどプロジェクション回してる割には、、、
エクセル人材でこき使われているだけじゃない？

[5780: 匿名さん]

赤字運営して税金戻ってくるのがお得だと勘違いしてる痛い人みたい。

[5781: 5772]

>>5779
だって費用計上できる利息も減価償却も僅かな数字になるから、一般的な賃貸管理コストを入れてもPLは大幅な黒字になるはずだよ。

[5782: 5772]

>>5780
そんなこと一言も言ってないが…。
赤字運営って償却をめいっぱい取ればできるけど、結局簿価が下がるから売却時の課税が増えるだけだし。

[5783: マンション掲示板さん]

5778

年間のCFはトントン、又は入居者入れ替えあれば、20万くらいのマイナス（ざっくり計算）。

この物件の投資ストラテジーは、購入価格よりちょっと良い価格で10年後に売却。

1億で部屋を買っていたら、金利0.5p 35yrで3000のキャピタル（3000万控除利用）をとる。それを考えると年間の若干の持ち出しなんて、鼻くそレベル。

更には、市場価格VS残債で比べて15パー以下になると、銀行も新規住宅ローン貸し出ししてくれるから、この物件を購入から5年後に、更に高単価の物件を購入。

借入しただけで、4-5千万の税後のキャッシュを10-15年で残せる計算。

まあ、物件単体でで考えた場合のストラテジー。

[5784: 匿名さん]

>>5770 マンション検討中さん
>>それとアパートローンは木造か鉄骨だからRCと比べて高め。
アパートローンのアパートはそのアパートじゃないでしょ。

[5785: 匿名さん]

価格高騰期に買って、将来同じ価格で売れると考えてるのがまじ痛い。高値つかみになるのが落ち。

[5786: マンション掲示板さん]

5778

それと、現金どんくらい持ってんの？
投資に回せる現金のこと。

それ次第では、投資先が不動産でも、だいぶ変わってくるよ。

一時間10万円でコンサルティングしてあげても良いけどね。

[5787: 5772]

>>5783
3000万円控除は自己居住しなくなってから3年以内じゃないと使えないよ。
一度も住まずに賃貸運用してたら使えない制度。
最初数年自己使用して、3年以内の定借で回して、空室になったタイミングで実需向けに売ればリターンは最大化できそうだが、
最初から賃貸運用の前提で3000万円控除を想定しているのは、ストラテジーというより脱税行為じゃないか？

[5788: 5772]

>>5786
脱税行為を堂々とストラテジーと言ったり、アパートローンの定義を知らなかったりする無知なオジサンに
コンサルをお願いすることなんてないですよ(笑)

[5789: マンション掲示板さん]

5785

価値高騰期？

価値はどいやって決まってるのか、考えを述べてくださいね、ど素人さん。新聞読んだコメントパクって書かないでね。笑

MTGをこの単価で買えば、下がる可能性は低いよ。
（10年先のことを言っている）

ヒントあげるよ。
? 高層集合住宅
? 都心
? 人口構造と増加率
? 希少性

[5790: 5772]

そもそも10～15年の投資期間でパーインパーアウトができると信じきれるのが凄い。
2012年とかに仕込んだ物件ならともかく、オリンピック後の竣工物件でその想定は甘すぎると言わざるを得ない。

[5791: マンション掲示板さん]

5788

アパートローンの定義を教えてください。

脱税行為！？
これが脱税行為だとしたら、日本の投資銀行が組んでいる投資ストラクチャーこそ脱税行為だし、額もでかいので、それこそ取り締まられないといけないよね。

プライド高い投資銀行ボーイだね 笑

[5792: マンション掲示板さん]

5970

投資銀行ボーイが、本当に不動産投資やってきたのかとても疑問。

[5793: 5772]

>>5791
アパートってついてるけど、基本は投資用マンション向けのローンですよ。
木造だの何だののストラクチャーとは一切関係ないです。
あなた、無知なのに知ったかぶりする癖がありますね？

それより何より、賃貸運用前提の物件でありながら、居住用家屋の3000万円控除制度を使うと平然と書き込むのが一番マズいですよ。
明確な詐害行為であり、脱税ですから。
投資銀行の方がダメだろー！とか、意味不明ですから。

[5794: マンション掲示板さん]

5970

世界主要都市の過去25年間の売買価格推移、イールドギャップ、比較して勉強してね。

港区のタワマンは、利回り1パーで取引されていて、ここが4パーセント。

1パーで勝っている投資家は、キャピタルゲインできる買ってるよ。

日本の過去の常識にとらわれないでね。

海外系オポエクイティだったら、それくらい当たり前だから、お前の知識とマーケット情報だと投資家説得できないね。

まあエクセルボーイだからね。

[5795: 5772]

このやり取りでレベルが知れました。
結論として、自分より不動産投資及び会計税務の知識はない方でしたね。しかも犯罪宣言してるし(笑)
スレ汚し失礼しました。

[5796: マンション掲示板さん]

5793

ボーイに付き合って、時間の無駄だったよ 笑
とりあえずMTG又は区分を賃貸前提では買わないという結論だよね。

[5797: 匿名さん]

ここは専門的知識を持たない人も多く見ている掲示板なので、専門用語を多用して相手を威嚇などせず、分かりやすい言葉で簡潔に説明した方が良いです。優秀な方なら見る人のレベルに合わせて書く配慮をするものです。

[5798: 検討板ユーザーさん]

5794
過去の推移とか言ってるけど、今後の月島の不動産価格なんて誰にも確定的なことは言えないと思うよ。

[5799: 5772]

>>5793
高層階3LDKを実需で契約済みです。
とりあえずあなたは脱税行為についてこの場できちんとした釈明をしておいた方が良いですよ。
同じマンションの購入者に脱法すとらてじーを嬉々として書き込む年寄りがいるというのは、我々としても困りますし。
とりあえず夜が明けたら、マンションコミュニティの運営会社と税務署の方には一連の書き込みを通報しておきます。
犯罪推奨の自称投資コンサルと同じコミュニティには所属したくありませんので

[5800: 5772]

>>5796
の間違いでした。

[5801: マンション掲示板さん]

5799

はい、物件引き渡し前なのに脱税行為で税務署に通報してくれ。

アホちゃうか、ほんまに 笑笑


5798
月島の将来予測読みにくい。

じゃあ、丸の内Sクラスオフィスの賃料持ち出し読みにくいってことだね？

自分たちの年金が、このような将来予測で運用されているとは知らないんだろうな。。。

月島がパーインパーアウト成り立たなければ、日本経済は、終わってるよ。

株式市場とリート市場、機関投資家、全て相関性があるからね。

[5802: マンション検討中さん]

いい加減にしろよあんた。
恥ずかしくないのかな。知識浅いし。

[5803: 匿名さん]

3000万円控除の適用要件を知らなかったことについては、何もそれらしいコメントはしていない。
投資銀行君に致命的な指摘をされてから挽回できてないね

[5804: 匿名さん]

>>5797 匿名さん

その通り。
所詮、足し算引き算の世界なのに、なに言ってんだろうね。

[5805: マンション掲示板さん]

脱税行為、笑っちゃうね！

物件が自分に移転される前なのにね。
相手してもらえないからと言って、いきなりそー言う事を言い出す。きっとエクセルばかりいじって、人間と話す機会が少ないと、こー言う人物になっちゃうんだろう。

投資銀行全社（大手だけね）には、いつも仕事手伝ってもらってるから、SVPなのにエクセル回しまくるアホを探してみよかな 笑

きっと不動産も買った事ないと言うことがバレバレだったね。

[5806: 匿名さん]

第三者だが、負けてるのはあんたの方だと思うぞ…
みっともない

[5807: マンション掲示板さん]

不動産買ったこともない、エクセルしか仕事で触ってない、そんな人物と比較 笑！

[5808: 口コミ知りたいさん]

物件が移転される前とか後とかの問題じゃなくて、脱税行為を脱税と認識しないまま「俺のストラテジー（ｷﾘｯ」とか言っちゃってることがもう恥ずかしすぎて赤面ものじゃないの？
皆が呆れてるのはそこだと思うよ。

[5809: 口コミ知りたいさん]

>>5806 匿名さん
関係ないけど負けとか勝ちとかもどうでもいい

[5810: マンション掲示板さん]

そもそも脱税行為ではないんだけどね。

これがもし本当に脱税だったら、過去事例たくさんあるはずだけど、だれか事例知ってる？

[5811: マンション掲示板さん]

なんで脱税行為なの？

同僚転勤なってリース会社に任せて賃貸出してる人結構いないか？

[5812: 口コミ知りたいさん]

「居住用」不動産の譲渡特例を賃貸物件に使うのは違法だよ。
投資銀行君が言ってるように、自分が居住しなくなってから3年以内であれば使える。
最初から最後まで賃貸に回す前提ではその特例は使えないし、使えば脱税行為になる。
何でそんなことも知らなくて投資を語ってるの？

[5813: 口コミ知りたいさん]

そもそも住宅ローンを借りて最初から賃貸運用するのは、銀行との関係で言えば詐欺にあたるし、下手すれば即時全額返済を求められる。
フラット35含め、基本的に住宅ローンを借りてる場合はやむを得ない事情が無い限り賃貸には回せない決まりになっているはず。
なんかこの人賃貸運用しながら住宅ローン控除まで使おうとしそうで恐いわ。
無知は仕方ないが、こういう場で偉そうに語る場合はきちんと勉強してからにした方が良いよマジで

[5814: 匿名さん]

>>5813 口コミ知りたいさん
脱税ですね。

[5816: マンション掲示板さん]

ホントだね。感覚ずれちゃってるんだね。

投資銀行君も、不動産投資仕事でしているのに、基本的なところわかってないところも笑えた。

誰かのコメントで見かけたけど、仕事でやっている人ほど失敗しがち、っていうのは俺にもわかる。

[5817: マンション掲示板さん]

5812
保有期間の、賃貸9割、1割居住で3000万控除使えないの？
自分の会社で海外転勤になった人とか、普通にこれやってるけどなぁ。

5813
一括返済について、銀行に聞いたことがある。青いメガバンクに。

回答としては、返済が滞らない限り、銀行としてはそのような権利を履行することは出来ないので、静観するしかない、と言われたよ。

[5823: 口コミ知りたいさん]

[No.5815から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および､削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[5824: 匿名さん]

法人にマンション貸しているけど、今年の確定申告ではマイナンバー提出させられたわ。国税に所得などを全部把握され始めたら追徴される人増えるだろうな。怖い怖い…。

[5825: 匿名さん]

MTGは、ブランズ豊洲や晴海フラッグ販売開始前に、ほぼ全部屋完売ですね。

[5826: 匿名さん]

>>5817
そんな条件じゃ3000万円控除は使えないよ。「普通にこれやってる」って、どんな会社だよ。
あと、青いメガバンクも住宅ローンで賃貸を容認するわけないんだから、勝手に都合の良い解釈しちゃダメだよ。

[5827: 匿名さん]

5817

税理士にも確認するけど、保有期間中実際に住んだ上で、賃貸、その後売却だと控除使えないんだ！？

アオイメガバンクの件は、同じマンション内でエアビーをやっていた中国人がいて、何度も理事会で注意しても効果なかったので、理事会メンバーの一人だった弁護士乗り換え案で、マンションの謄本から借り入れ銀行と支店を調べ、そしてその支店に理事会から通報したところ、返済が滞ってない限り、静観せざるえない、という回答書を受領しています。

一連のやりとりは、理事会から毎月発行される住民向け新聞に詳細が記載されてたけどね。

[5828: 匿名さん]

>>5827
税理士に確認するまでもなく、自己居住しているか、しなくなってから3年以内に売らないと使えないって国税庁のHPに書いてあるでしょ。
っていうか周りに偉そうなコメントしている割に、エビデンスの確認能力が不足しすぎてません？
銀行の件も詳細エピソードを書いてくれてるけど、だからって銀行を騙して住宅ローンを借りちゃダメでしょって話だよ。
良い大人なんだから、ちゃんとルールを守りなさいよ。

[5829: 匿名さん]

>>5827 匿名さん
掲示板でいろいろ書くと脱税の教唆とも取られかねないよ。
削除依頼したら？

[5830: 匿名さん]

>>5829
その人の「ストラテジー（失笑）」らしいから、削除には応じないのでは？
結局、投資銀行の人が言ってたことが全部合ってたんだから、掲示板とはいえまずは訂正と謝罪をした方が良いとも思うけどね。

[5836: マンション掲示板さん]

[No.5831～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[5837: マンション掲示板さん]

ここは買ったら、買った値段よりも高く売れますか？

[5838: 匿名さん]

上からよく読んでないけど、税金の話しをしてるのかな？

最初から投資目的で居住しないのに住宅ローンを借りるのは、当たり前だけど詐欺です。

居住しなくなった物件を売却して、最大の節税をしたいのなら、下の方法があります。ただし、売却を遅らせたことで、売却額が下がるリスクはありますけど。
http://tokyocity.co.jp/column/201705121/

[5839: マンション検討中さん]

>>5837 マンション掲示板さん
もちろんでございます！

[5840: 販売関係者さん]

部屋あとどのくらい残ってるんですかね

[5841: マンコミュファンさん]

完全に過疎りましたね。
今期から増税価格ですから、買う人は余程の情弱か金持ちくらいですね。

ここは増税前に買った人の勝ちです。今からでは階も間取りも選べないし、値段も高いから利回りも悪いし、デメリットしかないね。

[5842: マンコミュファンさん]

>>5841 マンコミュファンさん
増税前に買わなきゃって購買に走るほうがよっぽど情弱じゃないんですかね!？

[5843: マンコミュファンさん]

>>5842 マンコミュファンさん

買った人同士の比較なので、あなたのコメントは的を得てませんよ。他人にコメントする前にしっかり読んでくださいね。

[5844: 検討板ユーザーさん]

ストラテジーおじさんかな、この人

[5845: マンコミュファンさん]

>>5843 マンコミュファンさん

そのとおりですね

[5846: ご近所さん]

>>5845

いや、掲示板にはりついている自称投資銀行マンだと思う。

[5847: マンコミュファンさん]

>>5844 検討板ユーザーさん

誰それ？
証明する気もありませんが、おじさんって歳じゃないんですよ。投資銀行でもないです。

同じマンションなら、増税後が損だなーと思って投稿しただけです。

[5848: 匿名さん]

住まい給付金ってのがあってね、少しは増税分が還付されるけど
適用条件が厳しい。

[5849: マンション検討中さん]

増税前価格とか、増税後価格とか関係あります？

[5850: マンション検討中さん]

今から購入する新築マンションのほとんどが増税後価格ですよね？新築マンション購入は向こう10年間住宅控除があります。

[5851: 評判気になるさん]

＞＞５８４７

この掲示板で、３０代前半で年収３０００万くらいという自称投資銀行に勤務している人物が、この掲示板を荒らしまくったあげく、誹謗中傷等で管理者に削除されたということがあってね。

てっきり、またそいつか！と思っただけ。

投資銀行勤務で不動産投資も仕事で関わっている割には、自分が物件持った場合の計算もちゃんとできないやつだったけど、気に触ることを言われたせいか、頻繁にネガコメントを書き込んでたんです。

[5852: 評判気になるさん]

このマンションの足元にあるもんじゃストリートも、だいぶ綺麗になるそうですね。
最近物件下見も兼ねてもんじゃいきました。

そしたら結構洒落た店ありましたよ。

オイスタバーとか、立ち飲み日本酒屋とかにぎわってたなー

[5853: 匿名さん]

昔からのレバーフライ売ってる店もあれば焼肉屋も多いです。

[5855: デベにお勤めさん]

投資銀行勤務でMTGの高層階を買った人は以下の将来予測に対してどういう意見をもっているのかな？

不動産関係の仕事なので、投資銀行の実力がしりたいですね。

＞＞５８０１

[5856: 匿名さん]

素人が集まる掲示板で専門用語を使いまくる人に本物の専門家はいません。

[5857: デベにお勤めさん]

ちなみに、私はストラテジーおじさんではありませんよ。

それにしても、高層階を買ったと言っているが、実際に住むのであれば、高層階以外のフロアを購入した住民をバカにするような発言はやめたほうがいいですよ。
マンションに住んでいれば、色々なところから住民の情報がはいってくるからね。

それにしても、このマンション検討者は中途半端なやつが多い印象。
港区マンション購入している層とは、やっぱり違うね。

[5859: 検討板ユーザーさん]

>>5855
東京プライム立地の賃料の推移、三鬼商事とかで過去10年分拾ってみな。
上昇下降のサイクルがあるからさ。
期待したい気持ちはわかるが、10年後にこの物件が購入価格と同額以上で売れるかなんて、誰にもわからないんだよ。

パーインパーアウトとか、この掲示板で使うなよ。
中途半端な不動産ファンド勤務でしょ、どうせ。
金がほしいなら、外資系のイケイケに転職するのが一番早いですよ

[5861: 通りがかりさん]

[No.5854から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[5862: 通りがかりさん]

＞＞5859

ここ数年の賃料推移は過去のトレンドにない動きしてるけどね。
オフィスしか見たことないのかな？
三鬼商事はオフィスでは有名だけど、住宅は力入れてないしね。

[5863: 検討板ユーザーさん]

>>5862
そんなこと言っても、まだ2006年とかその辺りの水準に戻ってないんじゃなかったっけ。
10年後もサイクルの上の方をキープできると確信できる材料にはなり得ない。

レジの賃料調べてどうすんのよ。
基本、不動産マーケットはオフィス賃料とキャップレート、イールドギャップで説明つくけどな。
どこの不動産ファンドなん？ちょっとレベル低すぎるよ

[5864: 通りがかりさん]

>>5863

2006年辺りの水準？？
だから都心の賃貸住宅の賃料って、過去のトレンド上にないところに来てるって言ってるじゃん。そうなっている要因もあるし。

機関投資家に同じ事聞かれて、「ミキ商事」とか、「オフィス賃料…」って説明されたら、お金は絶対に預けてくれないね。

わからないことは、あまり言わない方が良いよ。どのレベルで仕事してるかバレちゃうから。
ってかもうバレてるね。

[5865: 匿名さん]

>>5864 通りがかりさん
金の預け先なんて政治ですよ

[5866: 検討板ユーザーさん]

>>5864
レベル低いなー(笑)
中層階しか買えないのは結局そういうところですよ。
まずは自分の無知を恥じることから始めなさい。

[5867: eマンションさん]

市場ならともかく、固有のマンションの将来性なんて不確実性ありすぎて、予想なんてできるはずないね。占い師と同じレベル。
過去の延長線上で将来を予測するという、楽な仕事だこと。