ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）

所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番　他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩2分、都営大江戸線　月島駅　徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に　店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階


【物件情報の一部を追加しました　2017.12.17 管理担当】

[5272: マンション掲示板さん]

5267
5268

都心3区すら理解していない一般知識に欠ける人は、坪単価400万代のマンションの掲示板に入ってあらさないでね 笑

森ビルが世界に向けて無料で公開している都市力ランキング
http://mori-m-foundation.or.jp/ius/jpc/

[5273: マンション掲示板さん]

これも

[5274: マンション掲示板さん]

最後

[5275: マンション掲示板さん]

5268

アルファグランデ千桜タワーが坪350
ミナトフロントタワーが坪400

ミナトはMR行ったけど、首都高速道路とこれから出来る大和ハウス工業の大型ホテルに囲まれて、売りに眺望が無くなっちゃうから、見送った。売主も良くないしね。浜松町と田町再開発付近というのは魅力的だけど、日の出駅１分だからね。。

アルファは、初めて知ったけど、売主がスターツで見送りです。どうりで初めて聞くマンション名だと思った。
場所もやばい場所だしね（何故やばいかは、足を運べばわかるよ 笑)

[5276: 匿名さん]

>>5268 匿名さん
都心3区は都心3区でしょ。上も下もない。

[5277: 匿名さん]

>>5272 マンション掲示板さん

公表情報をそのまま鵜呑みにせず、内容を分析できる能力をぜひ身に着けてほしい。

「環境」をみると皇居がある千代田が21位、緑化された高級住宅地域が多い港区が7位。区内の大半が建ぺい率80%で雑居ビルが多い商業地域の中央区が2位。普通はココでおかしいと気づく。

まずは評価手法に問題があると疑ってみる。細分化された「環境」の項目を見ると、住宅地として重要な「都市地域緑化率」には皇居は含まれず、緑化した住宅の庭も含まれない。公園だけの面積でポイントを付けており実態とは程遠い。

さらに、居住には関係のない「環境パフォーマンス」や都内であればほぼ同じ値の「快適性」らの項目が、「自然環境」と重みづけが一緒という評価手法の矛盾に気づく。

それに加えて中央区南側は川や海に面している面積が大きく、ふ頭・倉庫といった用途に関わらず「水辺の充実度」が加点される。「環境パフォーマンス」が高評価なのは事業用不動産が多いことが主たる理由と推測できる。

この辺が「環境」で中央区が2位という結果に違和感が生じる理由であろう。

[5278: 匿名さん]

続いて「生活・居住」。中央区は東京23区で1位となっている。同じ評価手法で全国の都市をランキングしたものがこれ。「生活・居住」で23区で1位になることが自慢できることなのかが疑問。

[5279: 匿名さん]

5272

中央区は「交通・アクセス」で1位。これも普通に考えれば当たり前の話しで、この主役は隅田川以北の高度商業地域のポイントが高いだけ。

「合計スコア」が3位である理由も今までの説明で解かる通り、銀座、日本橋を中心とした高度商業地域の「交通・アクセス」での高評価と、「環境」における居住に関係のない「環境パフォーマンス」の高ポイントと隅田川以南のふ頭・倉庫街の面積の寄与が原因と分かる。

ランキングの表面だけを切り取って主張すると、たいへん恥ずかしい思いをするから気をつけた方が良い。

[5280: 口コミ知りたいさん]

>>5279 匿名さん

中央区がとても凄いことがわかりました。
商売するのも住むのにも最適なんですね！

[5281: 匿名さん]

>>5277 匿名さん
同意。
客観データっぽく見せてるが、計算項目だけ示して実際のデータがない以上、何らかの改ざんや操作が存在する可能性はあります。
この手のランキングはすべてポジショントークと思っても、そう検討はずれでない。

[5282: 匿名さん]

自分が買ったもの自慢に同意してもらって安心したいだけなんよ、わかってあげなよ。コテンパンにされちゃって、、可哀想に。

[5283: マンション検討中さん]

どちらもものすごい工数かけて書き込みしてるね
これ業者じゃなくて一般人なら理解に苦しむ

[5284: マンション検討中さん]

中央区でも日本橋界隈や銀座と月島とは全く違うし。むなしくなるからその話題はいいんじゃの。
港区でもいわゆる3Aと海岸では全く評価も価格も違うし

[5285: マンション掲示板さん]

5277 のよう客観的なデータを信用せずに、自身の考えを持つのは勝手だが、それをいかにも自分が正しいかのように主張する所は、判断能力に欠けた人物であるということを自ら明るさまにしている。

5277 こそ、レポートの目的や、前提条件についてもっと調べた方が良い。
分析と言う前に、洞察力を身につけた方が良い。


日経新聞が参照した上での記事を書いている。
https://www.nikkei.com/article/DGXMZO36070140T01C18A0L83000/

[5286: マンション掲示板さん]

中央区、港区、千代田区、江東区、渋谷区、文京区の主要エリア（乗客、下車人数の多い駅)ごとに、
費用をかけて有料の人口統計レポートを取ってみた。

面白い結果がわかったが、月島は、まず中央区内で圧倒的に平均所得が高く、人口も多いということ。

考えてみれば、駅付近にスーパーが4つ、又は5つあったかと思うが、何故それだけ多いか、結果を知って納得した。

[5287: 匿名さん]

庶民的な小さなスーパーだけだけどな。
朝、オープン前に野菜をカゴにいれた老人の列が路上にまで並ぶスーパーもある。

[5288: 匿名さん]

なかなか無益なマウント合戦が繰り広げられてますなー

[5289: 匿名さん]

>>5285 マンション掲示板さん

内容の解釈に対する反論はないのね

[5290: 匿名さん]

いずれにしても株価爆下げで景気後退不安が顕著化してる今、高掴みは高掴みですわ。

[5291: 評判気になるさん]

港区渋谷区なら高値掴み(景気後退による下げが
きつい)としても、月島はそこまで上がってはいない。
いい物件あったら買わないといつまでも買えない。
株と違って住めるんだから。

[5292: 匿名さん]

株安になってから随分静かになりましたね。

[5293: 匿名さん]

みんな株の仕込みに忙しいからね。まあ一昨日の買い場を逃した時点で今日慌てて買ってもそんなうま味はないけどね。
今年は株価が不安定で新築マンション比較よりも面白かった。来年も株の方が面白そう。

ここは買ってないけどいいマンションだと思うよ。

[5294: マンション検討中さん]

私もそう思います。
パチンコ屋さんもありますがエントランス別ですし、立地、仕様、売主、施工主文句ありません。価格は抑えてると思います。近隣にできる住友不動産の価格が楽しみです。

[5295: 匿名さん]

>>5291 評判気になるさん

港区、渋谷区は鉄板ですよ。
下がるときは他より傷は浅く、上がるときは他よりも上昇する。

[5296: マンション検討中さん]

5295

そんな事も分からん人、相手しない方がいいですよ 笑

[5297: 評判気になるさん]

投資マネーで上がってんだから、
投資マネーが引けば下がるよ。
鉄板なんて幻想だよ。
鉄板(下が堅い)なら、番町のが下がりにくいと思う。

[5298: 匿名さん]

>>5295 匿名さん

結局はどこの区でも利回りを無視して上がる部分がバブルってこと。ここは下値固いと思うよ。

[5299: 匿名さん]

>>5298 匿名さん
その理論でここだけ下値固いの根拠が全然わからん

[5300: 匿名さん]

うん、まったくわからない。

[5301: マンション検討中さん]

中央区で一番人口が多くて、平均年収が吐出して高いエリアって月島です。（佃は勝どきと人口と年収がほぼ同じくらい)

要は、住まいの需要が底堅いエリアです。
ホームズの人口統計レポートで見れますよ！

湾岸エリア全体で月島は吐出してます。

[5302: 匿名さん]

あれ？利回りの話は？？
需要の話をするなら、港区、渋谷区が億ション取引の上位２つです。
この２つは、物がよければ幾らでも出すというお金持ちが集まります。つまり上値はあってないようなもの。
くれぐれも湾岸で億ションは、買ってはいけません。上値は逆の意味で鉄板です。 笑
素人さんはマーケットの質が全く違うのでご注意を。

[5303: 評判気になるさん]

ていうか鉄板の言葉の使い方は
おかしいぞ。

[5304: 匿名さん]

>>5301 マンション検討中さん
「吐出」じゃなくて「突出」でしょうが。。
こんなんで年収高いって言われてもねぇ。。

[5305: マンション検討中さん]

>>5304 匿名さん

単なる誤字の指摘でドヤられてもねぇ、、、笑

[5306: マンション検討中さん]

>>5302 匿名さん

それは億ションが単に多いというだけで、中央区でも億ションの取引はあるわけなので、あとは広さや間取り、好きな街を選べばいいんですよ。

[5307: マンション掲示板さん]

日経新聞の記事で、MTGが紹介されてましたね。

[5308: 匿名さん]

>>5306 マンション検討中さん
もともと地価が高くて金持ち好みの場所か、異次元緩和での価格高騰が理由で最近億になった場所かは差が大きい、って言いたいんじゃないの？

[5309: 匿名さん]

しょうゆうこと。

[5310: 匿名さん]

表面4.5%位ないと割高。坪400なら月額坪1.5で貸せるかがポイント。ここは大丈夫だが、港区あたりで2%位になってるのはバブル。金融相場に振られやすい。

[5311: マンション掲示板さん]

CGPの利回りは4パージャストくらい。でも月島一丁目エリアは賃料単価は上昇してるよ。（三井不動産レジデンシャルと取引経験あると、家に3ヶ月に一回レポートが送られてきます)

あとタワマンの高層階だと、相続税評価と実勢価格の差に目をつけて、利回り度外視の取引がある。
銀座アドレスのワンルームは、地方の資産家の相続税対策で、家賃10万のワンルームなのに、1億で取引されてたり（レインズ見れる人は見てね。売主はボルテックスね)。

CGP、ライオンズタワーや、アイマークタワーの上層階部屋は過去相続税投資家に相場からだいぶ高い単価で取引されてるよ。

虎ノ門ヒルズは2.2パーセント利回り。
世界的に見ても東京の利回りはトップ4、5番目に低い。でも金利考慮後のイールド利回りはそれら都市の中で一番高い（金利控除後の収益性が高い)。

利回り低い＝キャピタルゲインしやすいということだよ。

世界で一番マンション高いロンドンは、利回り1.5-2パーだけど、保有期間中のCFはマイナスだけど、キャピタルゲイン前提で世界中の富裕層に買われてるよ。


表面4.5パーないと、とかっていう発想や相場観は、月島じゃなくて、勝どきだね。

[5312: 匿名さん]

「利回り低い＝キャピタルゲインしやすい」ではなくて、「利回り低い＝キャピタルゲインが出ないと正当化されない程の高値」ってこと。
人気の場所なら収益還元を無視して上がると考えるのは、30年前のホンマもののバブルの発想。

[5313: マンション検討中さん]

5302

中央区の方が渋谷区よりも圧倒的に億ション取引件数多いよ。
レインズで確かめたら？

そもそも新築の供給量が圧倒的に中央区が多くて（タワマン供給量半端無いからね。渋谷区のタワマンは今のところ一棟しかなくて、計画含めると2棟のみ)、中央区タワマンの高層階や、眺望の良い部屋は、中古取引時に億以上になってる。

レインズで、中央区と、渋谷区でそれぞれ検索して価格でソートかければ、一発で比べられるよ。

[5314: マンション検討中さん]

「利回り低い＝キャピタルゲインが出ないと正当化されない程の高値」
「人気の場所なら収益還元を無視して上がると考えるのは、」

↑

不動産価格のロジックをわかってないね。
そう考えられるロジックが意味不明。

虎ノ門ヒルズの分譲時坪単価850万が、中古になった途端、坪1000?1100万に上昇する根拠はなぜか？

根拠を持って説明できるかな？ 笑

[5315: マンション検討中さん]

いや、だから中央区って銀座や日本橋じゃなくて、ここは月島でしょ。港区も3Aと海岸とで全く違うように、区でくくらないほうがいいかと思うけど

[5316: 匿名さん]

>>5311 マンション掲示板さん

ロンドンの高級物件で利回り3.3％、一般物件で3.9％、しかも住宅に固定資産税かからないから東京と比較するときは＋0.2％加算。東京と変わらん。

適当なこと書くなよ。

[5317: マンション掲示板さん]

5315

月島でしょ、ってどういう意味なんだろう。
銀座や日本橋はそもそもマンション供給量も少なければ、夜間人口（生活している人口)もかなり少ないよ。
なので、１つのマーケットとして見れない規模。

一方で中央区で一番人口更に、平均年収高い住民が住んでいるのが月島。

ホームズの人口統計レポートに詳しく出てるから、見てみて！

[5318: 匿名さん]

>>5313 マンション検討中さん

レインズのデータです。
https://diamond.jp/articles/-/187615?page=3

中古億ションは港区、渋谷区だけで半分。中央区は渋谷区の半分。おまけに中央区は新築から半減。億ションは買ってはいけない立地。

[5319: 匿名さん]

>>5313 マンション検討中さん

港区と渋谷区が億ションの取引多いのは仰る通りだけど、だから港区で買えというのは個々人の事情があるでしょ？住みたい街だったり広さだったり間取りだったり。

件数多い！件数多い！とまるで子供みたい笑

[5320: 検討板ユーザーさん]

>>5318 匿名さん

この表を見る限りでは、億ションの件数は少なくなるものの、中古騰落率は港渋谷千代田より中央区の方が良いという結果が出ていますね。

まあ、物件によっても違いますから、個々人で見極めるしかないですね。お金がある人は港区でも渋谷区でも中央区でも好きなとこ買えばいい。このデータからは、中央区でもちゃんと選べば価格維持率は高いってことです。

[5321: マンション検討中さん]

5318

供給量割合だからでしょ？ 笑

億ションの流通件数でいうと港区、中央区の順番で渋谷区や千代田とはだいぶ差が生じてる。

だから、供給量の数が圧倒的に違うって言ってるじゃん。
ポイントちゃんと理解しようね！