ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）

所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番　他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩2分、都営大江戸線　月島駅　徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に　店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階


【物件情報の一部を追加しました　2017.12.17 管理担当】

[5151: マンション検討中さん]

あと階数信仰は、半分当たりだが、半分は違う。
抜けていれさえすれば、20階あれば眺望は十分。
高過ぎても、下界が小さくなり過ぎるんだよ。
事実だれか出したレインズの情報は、20階も30階もそんな単価違わない。

[5152: 匿名さん]

5151に同意。
例えばCGPの30階とMTGの20階の南東向きを比較してみると、MTGの20階の方が価値が高いと思うよ。CGPは目の前タワーが被るけど、MTGは遮るものがなく抜けてるからね。

[5153: 匿名さん]

>>5150

駅直結は価値あります。
雨が降っても傘がいらない。

駅１分の差だけでなく、パチンコやもんじゃが見えないという立地の差ですよ。
CGPは月島のランドマークに変わりはなく、MTGはアイマークタワーと同レベルですね。

[5154: 匿名さん]

>>5153 匿名さん
もはやあれだけ駅近にタワーが乱立してればランドマークもなにもないと思います。
たしかに駅直結の付加価値はあるけど、駅徒歩2分との比較なら大した差ではない。それよりも眺望含む部屋位置や築年数や共有施設など建物グレードの方が重要。

[5155: 通りがかりさん]

>>5152 匿名さん

月島の40階以下はドングリだよ。

[5156: マンション検討中さん]

だからねえ、直結と言ってもエレベーター１台では
通勤ラッシュ時大変な待ち時間だよ。
それから直結で月島駅には行けても、そのあとはどうせ
傘いるし(笑)
傘さしても濡れるような雨って年間何日あるの？
それより毎日在宅する空間(天井高)が広い方がいいと
考える人たくさんいると思うよ。
まあ、君が駅直結信仰なのは自由だが。

[5157: 匿名さん]

通勤では普通使わないよ。メインゲートから脇を通れば、地下鉄入り口前の道を横切るだけだから、よっほどの豪雨じゃない限り大丈夫。
それに、その後って何？都心は地下街でほとんど移動可能だよ。
そもそも、直結エレベーターは3階分しかないからそんなに待たない。

[5158: 匿名さん]

リセール価値の無いマンションの天井高にこだわるなら、戸建てをオススメする。

[5159: マンション検討中さん]

あら、『直結』に価値があるんじゃなかったの(笑)。
脇を通るとか。
毎朝スーツで使う人にこそ雨に濡れないは価値があるはずだけど。ユニクロは多少濡れたって。
地下街充実は、ターミナルくらいだろ。
つまらん反論痛いねえ。

[5160: マンコミュファンさん]

そうそう。
高さより、眺望が取れるかどうか、それと間取りで中古の値段変わってくるよ。

特にファミリーが住むようなマンションはね。

月島に限らず、どこもそうだ。

中古は部屋を見て帰るから、特に条件の差で値段格差出やすい。

それとCGPとMTGの室内天井高は10センチ以上違うからね。

[5161: 匿名]

>>5155 通りがかりさん
ドングリ…笑

[5162: マンション検討中さん]

戸建とマンションを同列に論じるなんて
、苦し紛れに馬脚をあらわしましたか。
戸建なんてそれこそリセール厳しい。

[5163: 匿名さん]

CGPの前面道路の幅員は約40m、一方のMTGは約11m。前面道路の幅員によって建てられる建物の高さが決まる。商業地の価値は前面道路の幅員がすべて。例外はない。

MTGは容積率500％地域。しかし前面道路の幅員が狭く商業地としてのポテンシャルが相当低い。CGPは広幅員の都道に面し商業地としてのポテンシャルを目一杯発揮できている。

CGPとMTGでは土地の格がまるで違う。実際に路線価も3倍違う。銀座の中央通りと一本裏通りの路線価は5倍、実勢価格では10倍以上も違う。商業地とはそういうもの。

中古マンションになったときは土地の価値がリセールバリューを下支えしてくれる。こことCGPを比較対象とすること自体がナンセンス。リセールは前面道路幅員10mの商業地マンションと比較すべき。

[5164: 匿名さん]

直結は直結であること自体に圧倒的な価値。
濡れた傘持って地下鉄乗る生活には戻れない。

[5165: 匿名さん]

>>5160 マンコミュファンさん

10センチも違わんだろ。

[5166: マンション検討中さん]

ああナンセンス。
そもそもタワーって、１部屋あたりの持ち分って
少なくて、相続税安くて、眺望いいから人気がある≒高いわけで、マンション≒住宅として共されている以上、商業地だからはナンセンス。
君の理屈だと、商業地の低層マンションが高くてしかるべきともなる。

[5167: マンション検討中さん]

>>5164 匿名さん

開き直りと、個人の考えは自由です

[5168: 匿名さん]

駅直結の圧倒的価値を個人の考えという方が
開き直っていると思う今日この頃。

[5169: 評判気になるさん]

>>5166 マンション検討中さん

彼は商業地の持つ法律上の制約が価値に反映すると言っているのであって、あなたの反論の方がナンセンスだと思うよ。

[5170: マンション検討中さん]

↑やりとりの経緯の問題だよ。
頭悪いんじゃないの。

[5171: マンション検討中さん]

>>5169 評判気になるさん

そんな事ない。
なら、同じ条件の商業地において、
持ち分の大きい低層マンションが
中古価格高いのか。

[5172: マンション検討中さん]

>>5164 匿名さん
わかったわかったすごいすごい。

[5173: マンション検討中さん]

高さが建てられるから、下支えになるも意味わからん。
戸数も増えるわけで、1戸あたり持ち分は減る。
土地部分の評価的には変わらなくなってもくる。
あくまでマンションなんだから、マンションとして貸していくらになるとか、そういう要因のが大きいはずであり、
商業地で前の道路広いからはやはりナンセンス。

[5174: 匿名さん]

>>5171 マンション検討中さん

当たり前でしょう。商業地に低層マンションなんか建てたら高すぎて誰も買えない。そんなマンションどこのデベが作るのか？

[5175: eマンションさん]

>>5133 マンション掲示板さん

そうです！

[5176: マンコミュファンさん]

CGPは、清澄通りと佃大橋という大通りに囲まれているので、騒音が凄いですよ。まあ、だからこそ超高層が建つんですけどね。

MTGは、一本大通りから入っており、CGPが佃大橋からの騒音をブロックしてくれ、清澄通りからは、南側に建つ15階程度のマンションがブロックしてくれるので静かです。（実際に朝、昼、夜で騒音を確認してます)

[5177: マンコミュファンさん]

CGPは、騒音問題と、間取り等部屋のスペース問題があるので、買い替えでMTGを買っている人がある程度いますよ。営業マンに聞いています。

三丁目計画で二本計画ありますが、あちらは最寄り駅は勝どきだからね。

昨今販売されているマンションの中で、明らかに一番良いマンション

[5178: 匿名さん]

どうやって確認したんだ？
気球にでも乗った？

[5179: マンション検討中さん]

>>5177 マンコミュファンさん

営業マンの自作自演。それを引用するのも自演。

[5180: マンション掲示板さん]

>>5179 マンション検討中さん
まあ、それはそうかも知れませんが、そこまでこのマンションを認めたくないのであれば検討する価値ないわけで、何ゆえここに書き込んでるのかがわからない。不思議。

[5181: マンション掲示板さん]

5179

営業マンに直に聞けば？

[5182: 匿名さん]

CGP比で何を熱くなってんだろ？
ここは中古市場でCGP比5～10パーマイナスで取引されるのはほぼ確実だし、
CGPが基準で永遠に比較されるんだからそれが嫌だったら素直にCGP買ったほうがいい。
CGP比っていっても厳密にはCGPは孤高で、それ以外の駅5分未満の物件がライバルだね。

その前提があって（その前提を受け入れた上で）、
やっぱり新築に住みたいとか三井系だから間違いないとか建物のクオリティに惚れたとか、
色々購入理由はあるんだから別にいいんじゃないの？

[5183: マンション検討中さん]

そう、MTGもCGPも同じ島なんだから争う意味なし。
港区や千代田区からすれば50歩100歩。

[5184: 匿名さん]

ハルミフラグの影響はいかがですかー？

[5185: マンコミュファンさん]

新築MTGと築年数約7年も違うCGPが中古市場で同じ値段で取引されるわけないでしょ！

CGP 築年数 2015年7月 施工 清水建設
MTG 竣工 2021年1月 施工 大成建設

CGPは駅直結で便利には違いないですが、仕様や設備等、部屋のグレード感が全く違いますよー
自分の目で確かめましょう。
私は中古で何部屋か検討しましたが、部屋の中を見てどうしても決断できませんでした。

[5186: 匿名さん]

まあ、マンション価値の大部分が土地だからね。
今はオンリーワンの気分かもしれないけど
中古の評価は以外と低いよ。

[5187: 匿名さん]

CGPで登記面積が95m2、専有面積換算では100ちょいの住戸だから50階前後かな。今年前半の成約で坪410万、分譲時とほぼ同じ。

ちなみに幅員11mしかない西仲通り沿いの最近の土地取引事例を調べたけど、だいたい坪250万から300万。500％商業地なのにひどい安さだ。道路が狭くて容積率を半分しか消化できない地域なのね。

三井さんは良い所に目をつけた。坪250万の住宅地並みに安い土地を再開発の名目で仕入れ、大規模地にまとめ再開発事業として施工すれば容積率500％を使い切れるからね。坪250万で仕入れた土地を坪500万であなた方に売却したわけだから儲けはたっぷり。

[5188: 匿名さん]

誰かがCGPが500万で取引されていて、ここはCGPより設備がいいから高い評価が期待できる。というような事言っていたけど、
そうではなくて、中古になったら、部屋のグレードはまるめられて、土地と眺望のオンリーワンが飛び抜けて評価されるという事かもね。

[5189: 名無しさん]

>>5187 匿名さん

再開発事業のスキームを勉強してから書いた方がいいよ。土地を仕入れてなんかいないから。

[5190: 匿名さん]

>>5189 名無しさん
等価交換だろ。三井は参加組合員で保留床売って利益だすわけだ。地権者の所有権は権利変換計画で権利床に変換されるが、その価格が坪250万ということ。デベにとっての原価なのよ。わかる？

事例添付わすれたわ。

[5191: マンション掲示板さん]

>>5190 匿名さん

土地が坪250万としたとしても建物代が別途あると思うのですが、建物原価は坪いくらなんでしょうかね。ざっくり坪70 万としたら土地建物で原価320万。それに販管費もかかることを考えると、ここの販売価格が410万くらい(でしたっけ？)ならデベの粗利はたいしたことないな。

[5192: 匿名さん]

>>5191 マンション掲示板さん

専有面積あたり坪250万じゃないよ。マンションの敷地面積あたりだよ。専有面積あたりは計算しなきゃわからんけど、坪100万くらいになるんじゃないかな。

[5193: 匿名]

>>5185
CGPとMTGの築年数差は
CGPタワー竣工2015年7月15日　
MTG竣工予定2020年10月
ですのでおよそ5年3か月で7年ではないですね。
このスレの4460～4490あたりでMTGの天井高を実際より高い値で書き込んだり、CGPは柱や梁の食い込みが多いと盛んに書き込んでいた方でしょうか。
結局CGPはアウトフレームで柱や梁の部屋への食い込みが少なく、食い込みの多いのがMTGだと図面を出されて完全否定されてしまったのですが・・・
MTGは人気や評価も高く中々良い物件だと思いますので、不正確な書き込みはマイナスになりかねないので避けた方がよろしいかも知れません。

[5194: マンション検討中さん]

>>5193 匿名さん
CGP保有のMTG契約者ですが、粱の食い込みはMTGの方が間違いなく少ないですよ。

[5195: マンション検討中さん]

直結ならエスカレーターでいけるムーンアイランドタワーのほうがよほど便利
だけど築年やグレードは相当落ちる
そして実勢価格(urフロアじゃなくて分譲フロアね)は大差

やっぱり築年やグレードは大事なんだよなぁ

[5196: マンション検討中さん]

MTGの公式HPのルームプランを見てもよくわかるのですが、9室掲載されている内、柱が完全に室外にあるのは2室のみです。この物件は南東面はアウトフレームなのですがそれ以外はインフレームの様で、柱が室内に食い込んでいます。
CGPはアウトフレームの様ですので食い込みが多いのはMTGと言う事になります。
MTGも全部アウトフレームにすれば良い様に思いますが、専門家が設計して敢えてインフレームにしているのですから、何か制約があるのだと思われます。
同じ床面積を得て躯体を小さくするため、要するにコストの制約があると考えるのが自然です。私見ですが、この物件の最大の弱点はこのインフレームにあるように思います。
しかしながら悪い事ばかりではありません。コストを削った分は販売価格や、規模は小さいけれどキラキラ感のあるペントハウス共用部等に生かされていると考えればよい訳ですから。MTGを押すのであればインフレームには触れずにその他メリットを強調するのが正解かと思います。いずれにしろ良い物件だと思っています。

[5197: マンション掲示板さん]

>>5196 マンション検討中さん

CGPにも柱食いこんでたりとか窓の前に柱がどんって塞がってる部屋もあるからずば抜けて優れているわけではないしね。

MTGの北西側はワイドスパンな部屋が多いのと眺望が抜ける部屋も多いのが魅力なんじゃない。

[5198: 匿名さん]

こういうどうでもいい細かいとこでマウンティング合戦始めるのが、タワマン住民っぽい。

港区山の手でもない川向こうの外れの下町なのに、地方から出てきてよく知らないのか最近の人達は見栄っ張りすぎてちょっと引くわ。

[5199: 匿名さん]

私の知る限り、港区、渋谷区が大好きなのは地方出身者に多い。

[5200: 匿名さん]

>>5198
っていうレスをよく見るけど、
田舎でも超都心でも幼稚園でも大企業でも大なり小なりマウンティングは日々行われてる。
単に戸数や規模があるから湾岸が目立つってだけで・・・