ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）

所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番　他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩2分、都営大江戸線　月島駅　徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に　店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階


【物件情報の一部を追加しました　2017.12.17 管理担当】

[4851: マンコミュファンさ]

今まで2回タワーマンションを住み替える中で、合計7千万の税引後利益を残しました。
売った時の利益は、購入マンションの頭金二階入れています。

物件1: 東京タワーズのミッドタワー高層階中古を250万で購入して、280で売却

物件2: プラウドタワー東雲を210万で購入して、260万で売却

物件3: MTG高層階を購入。引き渡し待ち。


晴海ドゥトゥールの高層階も検討しましたが、売却時の高値がつきにくい（供給ガ多いエリア）ので、MTGを買って、じっくり時間をかけて高値で売れると判断しました。高層階なので、入居時に、ラグジュアリーな家具を入れて住んで（売却時に富裕層が好みそうな部屋の雰囲気）、10年後に4500万の売り上げをとる予定です。

3回のマンション売買で、一億前後の現金が残せると思います。

皆さん、このマンションは、条件良い部屋は、高値で売れますよ。

[4852: マンション掲示板さん]

1期3次でも4000万台の1LDKあるの？
ホームページみたら三次も4000万台からになってたけど。
4000万台は3Fの40Awnだけだと思ってたが。
第1期三次で4000万台がつく部屋はどこなんだろう？
気になるわ

一期一次だと6倍の部屋があり、二次だと4倍の部屋があったから
今年と来年では注目度がトップクラスのタワマンには変わりないけど

[4853: 匿名さん]

>>4851　マンコミュファンさ
宣伝はそのくらいにして、マンションブロガー、コンサルの話に戻ろうよ。

[4854: 匿名さん]

また中の人が工作してるの？白々しいし不自然だからやめた方が良いかと。。

[4855: 匿名さん]

今朝の日経によるとG20の国際協調は失敗したと書かれていました。

[4856: 検討板ユーザーさん]

>>4851 マンコミュファンささん

4棟！すごい！
勉強になります。
夫婦2人なので2LDKを検討しています。
リセールバリューを考えるとファミリータイプの3LDKクラスじゃないと、リセールは難しいですかね？

[4857: マンコミュファンさ]

4856

MTGのリセールを考えて、基本2LDKも3LDKも差はありません（部屋の大きさや、階数は考慮しません）。

もちろんエリアによって、需要が異なるので、3LDKの方がリセールは良いエリアはあります。

月島においては、3LDKの供給がそもそも少ないので、希少性はあります。そしてそれを値段に反映して売却することも可能です（せいぜい5-10万/坪）ただ2LDKの需要も高いエリアなので、不動産会社を上手に使えるだけの能力や、売却のタイミング、部屋の見せ方等
工夫しないと、値段の差をつけるのは難しいと思います（差をつけても良いが、売るまでに時間がかかる）。


結論として
− MTGは2Lも3Lもリセールは大きく変わらない
− リセール重視であれば、良い間取りの部屋、又は眺望の良い部屋のどちらか、又はその両方に該当しる部屋を買うことをお勧めします。（モデルルームの72Aseの高層階は、間違いなくリセール良いです）

[4858: マンコミュファンさ]

「新築/中古マンションは資産である」という考え方の元、マンションの資産価値や、将来のリセールについて、取引事例等客観データをベースに検証している投資家がいます。

その方は、不動産を中心に投資をやっている人ですが、そもそも不動産は毎日取引するようなものではなく、普段は暇みたいなので、マンション購入を検討している人々にマンションごとの分析レポートを有料 で販売していたり、面談コンサルをしています。

レポートは、一物件あたり1万
面談は90分1万

みたいです。

ご紹介しましょうか？

[4859: 匿名さん]

最近ニュースで不動産業の人が脱税で東京地検に捕まっているニュースが流れていました。

[4865: 匿名さん]

[No.4860～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[4866: 匿名さん]

不動研のレポートだから信用できるでしょう。何でこんなド高めの時期に買っちゃうかね。実需ならまだ仕方ないけどね。

[4867: 匿名さん]

23区平均のレポートね。
都心三区に絞ったレポートだと、違う傾向だと思うよ。

都心３区でオフィスエリアへのアクセスが良いところは、賃料上昇傾向であって、
再開発エリアは価格自体も、まだ上昇傾向です。

[4868: 検討板ユーザーさん]

港区は、坪平均600ですね。
千代田区で580万。
いったいどこまで上がるのか？

[4869: 匿名さん]

住宅ローンの金利が上がらない限りは下がらないと思うんだけど…

[4870: 購入経験者さん]

4866さんのグラフはむしろ「大して価格は下がらないし、むしろ賃料はこれからも上がっていく」という希望の持てるグラフではないでしょうか。

このグラフに従えば、いま50平米・5000万円の新築マンションは、2025年に買えば確かに4750万円で買えるのかもしれませんが、いま金利0.6％で買っておけば2025年には残債は4000万円にまで減っています。果たして2025年まで待って買うのが得策でしょうか？

しかもこのグラフは足立区や江戸川区など足を引っ張っている区域を含めてのものです。中央区では更に強気の見通しになるでしょう。

[4871: マンション検討中さん]

いよいよここに書き込んでる人たちの話、飽きてきた。

[4872: 検討板ユーザーさん]

このスレの人達は価格意識の高い人達ですよね。

そしてその価格が妥当な価格かどうかについては、信用できる情報源から入手して、各自精度の高い推測を行なっているように見えます。

[4873: マンション検討中さん]

>>4872 検討板ユーザーさん
ここにそんなに意欲的に書き込んでる人は買う気の人なんですか。そうも思えないし。

単純に時間もて余してるのでしょうか。

[4874: 匿名さん]

>>4873 マンション検討中さん

本気で買おうとしている人は掲示板を眺めるだけで書き込まない。

[4875: マンション検討中さん]

制震装置大丈夫かな？

[4876: 匿名さん]

>>4875 マンション検討中さん
頼む該当しないでくれー

[4877: 匿名さん]

>>4876 匿名さん

該当していてもダンパー、住みながら変えられるみたいですね?！

[4878: 検討板ユーザーさん]

4876

該当しても、売主の瑕疵担保責任が二年間あるので、むしろ該当してもらって、耐震強化してくれた方がありがたいですよ！

[4879: 匿名さん]

まだ基礎工事着手中な感じですので、制震装置（？）もこれからなようですから、まあ、大丈夫かと！

[4880: 匿名さん]

>>4878 検討板ユーザーさん

新築マンションの構造部については、法人売主に課される瑕疵担保責任は10年間です。投資目的で新築マンション購入してるのに、そんな当たり前の事を知りませんでしたか。壁紙はがれたんじゃないんですよ。

[4881: 検討板ユーザーさん]

4880

10年なら安心ですね！

[4882: 匿名さん]

MTGはKYBの件、電話で販売センターに確認しましたが大丈夫みたいですね。良かったです。

[4883: 匿名さん]

ここの制震は可逆的なオイルダンパーではなく、大きな揺れの時は自身が壊れてエネルギーを吸収するタイプのダンパー。問題なのは壊れることが前提なのに、長期修繕計画では事前災害は考慮されていないこと。計画外の費用をどう徴収するか。

売る側は売った後のことは知らない。

[4884: 匿名さん]

壊れるという前提の設計なので瑕疵担保責任も対象外。

[4885: マンション掲示板さん]

そんなに長く住む気なの？

[4886: マンション検討中さん]

壊れるの？

[4887: 匿名さん]

タワマンの乾式壁やALCも壊れることが前提の設計。３・１１の時に結構あちこちで壊れている。免震、制震にかかわらず。

[4888: マンション掲示板さん]

4884

修繕計画と瑕疵担保責任はどう関連するの？


そんなこと言ったら、都内のマンション全部影響するから、MTGに限った影響ではない。。。

[4889: マンション掲示板さん]

そうだよね。

森ビル、六本木ヒルズ、丸の内ビル、日本橋ビル、それらにも大分影響出るよね。

月島マンション影響＝日本経済影響大ってこと。

一緒に腹くくりますよ。

[4890: 匿名さん]

>4884

瑕疵ではない＝住民負担。

[4891: 匿名さん]

オイルダンパーは可逆的なので、設計範囲内の揺れであれば壊れない。KYBでなく、ちゃんと作っていればね。

[4892: eマンションさん]

残りの販売住戸は90位だそうです。
一期3次の後は、第2期販売。
一度に全部販売するのではなく、ある程度小刻みにして売っていくみたいです。

引き渡しまで2年あるから、余裕で完売ですね。

[4893: 匿名さん]

>>4866 匿名さん
それは世田谷区や杉並区みたいなふべんな割に割高なマンションが足引っ張ってるからだよ。
週刊東洋経済でも世田谷区と杉並区は割高な割に不便という記事を見た気が
世田谷区や杉並区のブランド力は認めるが
駅から徒歩20分の世田谷や杉並の物件はいらない
港区、千代田区、中央区、渋谷区、文京区、新宿区の駅近マンションは今後も堅調でしょう

[4894: eマンションさん]

4893

東横線沿線のマンションも同じ。
電車はいつも満帆、新幹線や空港、都心へのアクセスは都心3区に比べれば大分劣る。

[4895: 検討板ユーザーさん]

メジャー7のデベロッパー複数社の営業の人が言ってました。

昨今どの不動産会社も、時間をかけて高く売る住友不動産の販売方法と同じ手法で売って行くそうです。

何故ならば、
ー そっちの方が利益率高い。
ー そもそも新しい用地の取得ができおらず、販売用不動産の在庫がないので、販売完了までの時間の制約がない。

また、建築単価は今後も下がらない。何故ならばゼネコンは談合で値段を下げないから。
マンション用地ももうない。
都内であっても今後急速に人口減少が進む。
だから、今後もマンション価格は下がらない。

結論として、今ある販売物件も良い部屋から売れて行くので、早く買うことを決断した人が、結果良い決断を下した、と後になってわかる。

その上でMtGの販売が顕著なのは、やはり資産性に対して割安感が得られるからなんでしょうね。

[4896: 匿名さん]

なんでしょうね。
と言われても、
そういう偏った見方もあるでしょうね。
としか言えない。

[4897: 匿名さん]

>>4895
五輪やインバウンドの反動、融資の締め付けで事業用地がダブつくことも考えられるし、
公共事業絞ったらゼネコンなんか即干上がっちゃうし、
外的要因は常に燻ってるし、
逆のシナリオを描こうと思ったら幾らでも出てくるし、
何よりデベの営業如きが経済の先行きを予測できる訳ないじゃん・・・

[4898: 検討板ユーザーさん]

4897

日銀は、異次元緩和継続少なくても2023年の任期までは。
一方で金融庁が、スルガ問題をたんに、融資審査の厳格化。なので融資は変わらず出やすい

過去のオリンピック前後の建設不動産投資推移見ても、一時的に下がった北京以外は全部軒並み上昇。

これ全て実績です。
日本も建物更新工事ストックがあり、オリンピック後の方が仕事多い状態ですよ。

逆というか、悲観シナリオも当然描かないといけないけど、昨今の政治経済環境からすると、継続的に販売価格は上昇ってことですね。

[4899: 検討板ユーザーさん]

4897

ページ40、41にオリンピック前後の価格推移と建設工事需要もデータで出てるよ。



https://www.mizuho-ri.co.jp/publication/research/pdf/urgency/report180...

[4900: 匿名さん]

供給量の多さが今までの事例と違いすぎる。
デベの思惑に乗ってもイーブンなのは昨年までだよ。
もう遅い。これから買う人はダメダメ。