ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）

所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番　他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩2分、都営大江戸線　月島駅　徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に　店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階


【物件情報の一部を追加しました　2017.12.17 管理担当】

[4605: マンション検討中さん]

4600

物件の個別要素はあえて説明は省きます。

価格に大きな影響を与えるのは、金利動向と、賃料単価推移。

おまえの金利動向って、この先10年どのような見通し？

月島は現状4パーのマーケットだけど、港区、渋谷区が何パーで、それらとどう相関性あるか説明できる？ 笑

キャップレートが低下して、賃料単価がさらに上がるって、どういうことかわかる？

月島の賃料単価ってわかる？

ぜんぶ答えてね 笑

答えられもしない人が、パチンコ屋とかもんじゃとか、繰り返し書き込むんだよね。

もっと根拠ある説明をしてほしいね。

[4606: 匿名さん]

>>4596 マンション検討中さん

わたし不動産鑑定士だよ。基準地や公示地の評価もやってるんですが…。

[4607: マンション検討中さん]

4606

鑑定士なら、不動産の収益還元法わかるよね？

[4608: 匿名さん]

>>4596 マンション検討中さん

時頭のある人なら論理的に考えて解るはず。不動産の価格は、その不動産を購入検討している人の視点から考える事が一番大切で、近くに聖路加病院があることは「何かあった時に安心」というメリットがある反面「多くの人が死ぬ場所」「救急車のサイレンがうるさい」「かかりつけ医としては利用できず有用性は少ない」などデメリットもある。仮に価格への影響があったとしても、病院の規模や評判の良否、医者の質、建物の品等でどの程度の影響があるかの調査事例はなく客観的な測定はできない。だから営業マンが使う挨拶程度でしかない。

月島の希少性にしても同じように、月島限定でマンションを検討する人より、湾岸一体で探す人がほとんどでしょう。購入者の視点で考えれば、月島の供給が限定的であれば他の駅近を探せば良いだけで、そのことをもって月島物件の評価額が上がる事はないのです。

「不動産鑑定」という言葉が出てきたので反応してでしゃばり過ぎて申し訳ないが、専門的な言葉や内容を書くなら正しい事を書いていただきたい。

[4609: 匿名さん]

>>4607 マンション検討中さん
直接還元のことかそれともDCFのこと？

[4610: 契約済みさん]

マンションなんて人生に一度の買い物じゃないんだから、あまり神経質になる必要ないでしょ。欲しいと思えば買えばいいし、いらんと思えば買わなければいい。神経質だと勝機逃すのよ。デフレの時に買う勇気もない、今がてっぺんか底辺かなんかわからんよ。

[4611: 匿名さん]

4604 4605 4607 ・・・必死すぎ、苦笑
スルーすればよかろうに。

[4612: 匿名さん]

>>4608 匿名さん
「多くの人が死ぬ場所」「救急車のサイレンがうるさい」病院だから当たり前でしょw

[4613: 匿名さん]

どっちもどっちだよねｗ
病院が近くにあると嬉しいってことではなく、そこで働く医師の需要が期待できるってことでしょ。
文京区ほどではないにしてもね。
実際銀座のネーチャン需要もあるし勝どきには験を担ぐタイプの勝負師が集まると聞くｗ

じゃあ月島が代替不可能な、大いに指名買いの期待できるエリアか？
と言われると全くそんなこともないと思う。
最近は経年もあってあんまり聞かなくなったけど界隈だと佃ぐらいじゃないの？
あそこだけは三井の広告塔であり続けてるから凄い。

[4614: 通りがかりさん]

聖路加ってここから遠くて関係ないよね

[4615: 匿名さん]

>>4604 マンション検討中さん
タワマンは大体高層から埋まるよ。むしろまだ8割しか出てないのは逆に問題では？

[4616: マンション検討中さん]

4608

JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。

新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。

収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。

家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。

わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。

次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。

（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万


この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として日本に外資が持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に根付いています。

昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。


ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

4608のような、全くの素人で、本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです。

私は、投資でMTGの1LDKを購入しました。

理由は、簡単で時価よりも安い単価で売り出された上に、このエリアは賃料単価が上昇しているからです。


国債利回りは、グローバル政治経済によって決まりますし、エリアごとのリスクレートは、ベンチマークとなるエリアによって決まります。

麻布、虎ノ門エリアの再開発によって、国内以上に海外富裕層の別荘宅としての需要下支えもあるので、坪1000万以上で分譲される計画になっています。

少しだけ世界で一番住宅が高いロンドンに近づくかもしれませんね。

[4617: 匿名さん]

>>4616 マンション検討中さん
Jリートって勤める所ではなくただの箱です。

[4618: 匿名さん]

>>4605 マンション検討中さん

こことライバル関係にあるパークシティ武蔵小山についての考察もお願いできませんでしょうか

[4619: 匿名さん]

4616のような自称プロが能書き垂れるマンションは止めた方がいいよ。

[4620: 匿名さん]

>>4616
社内capレートってふつは機密事項だよ。投資法人しかも上場してるならコンプライアンス違反どころじゃない大問題だぞ。しかもココの1LDK買ったなんて言ったら個人を特定できるじゃないか。悪い事は言わん、早く削除した方がいい。

[4621: 匿名さん]

ペントハウス契約した人とか怪しいポジが多いねココ

[4622: 名無しさん]

>>4616
どこから来るのだろうこのファンタジー感

[4623: 匿名さん]

>>4619 匿名さん
お前に言われたく無い

[4624: マンション検討中さん]

4620

4616は社内キャップじゃなくて、一般的なキャップ相場を記述しただけじゃない？

社内キャップなんてそんなもの無いしね。

Jリートドットコムに、各リートの取得利回り出るよ。

もっと数字に詳しくなった方があなたいいね。

[4625: 名無しさん]

東京湾北部地震の中央区の被害予想は、
木造の戸建の25％が全壊だそうです

液状化と火災で月島はひどい状態だろうな

[4626: 匿名さん]

J-REITはマーケットメイクどころか、近年は価格競争力なくて、特にレジREITなんかは物件取得すら覚束ない状況が続いているよね。
償却後利回りの縛りがあるから、仕方ないと思うけどね。
投資主の立場からすると、個人投資する前に、利回り出せる物件頑張って探せと申したいわ。

[4627: マンション検討中さん]

4618

パークシティ武蔵小山はライバル関係にあるんですか？ 初めて知りました。

正直エリアについてあまりよく知りません。
（これは個々の好き、嫌いだけです)

賃料単価や、分譲単価は把握していませんが、パッと見たところ駅直結で、あり程度大きな再開発マンションで三井不動産物件ですから、過去の例から考えても、再開発前の相場よりも高く売り出されるものの、完成後は、更に高値で取引される場合が多いですね。

虎ノ門や、麻布再開発がこれに似ていますが、それらの再開発ほどの上昇は見込めないと思います。

本物件に限りませんが、駅直結のタワーですから、相続税対策投資家に売却を前提で、眺望の良い高層階なら、資産価値も落ちづらいでしょうね、

[4628: 名無しさん]

>>4616 マンション検討中さん

先生の購入した1LDK、いくらで貸す計画ですか？

[4629: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[4630: マンション検討中さん]

4626

グローバルで見ても、不動産市況は、過去のサイクルに見ない、新しい傾向を描き始めているのご存知ですか？

ドイツのリートは銀行預金がわりに購入されていたり、利回りを求める日本の投資家は、マイナス金利導入後、米国でリートを買っていたり。

何が言いたいかというと、日本のマーケットは、過去の延長線上にないということです。
資産運用に長けた人はすでに米国リートに資産を入れ替えたり、違う代替え資産に乗り換えています。

一方で国内のリート投資口は、海外の投資家に沢山買ってもらっています。これは、自国で運用するより、まだ日本のリート利回りは安定していて、かつ破綻リスクがとても低いからです。

[4631: マンション検討中さん]

4628

まずお前だったら、いくらで貸すのか教えろ。

[4632: 名無しさん]

>>4631 マンション検討中さん
23万くらいですか！？

[4633: マンション検討中さん]

4610

賃料は資産価値に直結するってことですね。

だから、丸の内は三菱地所が色々イベントやって、エリア盛り上げに頑張ってたり、渋谷駅周辺は東急電鉄が盛り上げようとビル沢山作ったり、六本木、麻布は森ビルが再開発でビル作ったりして、自分達が保有するビルの資産価値向上の営業努力をしてるってことですね。

リーマンショック前までは、賃料負担能力の高い外資金融をヒルズに良く呼び込んでたけど、昨今のyoutubeとかIT系が増えたよね。時代の流れ的に、金融よりもITの方が賃料負担能力高そうだし（一人当たりの生産性や付加価値は高そう)。

現にITトップのグーグルの誘致で森ビルがヒルズに、東急が渋谷駅直結の新ビルに、誘致合戦してたよな。

あれは、床埋めたいっということもあるけど、それ以上に賃料負担能力の高いテナントを誘致したかったってことなんだね。


月島は、六本木、汐留、丸の内、飯田橋等、大手企業の本社機能が集積するエリアへのアクセスが良い分、それらに勤務している人たちからの賃貸需要は高いんだろうな。

確かにアットホームや、ヤフー、ホームズのサイト見ても賃料単価が上昇傾向にあるのがわかったし。

第2次、そろそろ締め切りなので、頑張ります！

[4634: マンション検討中さん]

今日MR行ってきました。

倍率ついてない部屋もあるけど、やはり間取りや眺望の良い部屋は倍率ついてる..........

抽選避けたいな〜

[4635: 匿名さん]

>>4630 マンション検討中さん
海外のリート市場と比べると日本のリートは時価総額が小さすぎてメジャーな投資対象としては不適格

[4636: 匿名さん]

>>4634 マンション検討中さん
私も先週MRいきましたが、いい部屋は倍率ついてましたね〜
1次申し込めば良かった

[4637: 検討板ユーザーさん]

>>4633 マンション検討中さん

先生の不動産鑑定論だとやっぱりパチンコ屋付きだと利回り低くなるんですか？

[4638: マンション検討中さん]

2次はどの間取りが人気なんでしょう？

[4639: マンション検討中さん]

国内のリートは分配型ファンドによる資金流出が深刻
リートを運用している投資法人も今の物件価格では利回り得られず買い控え
外国人投資家はそもそも興味が低い上に、日本のリートを売り越し続けているのがトレンド

リートの観点だと上がる要素無いですよ
正直、賃料が切り上がるのを待つしかないけど、それがどこまで続くかですね

[4640: マンション検討中さん]

4639

月島の賃料上がってるよ〜

仮に買った後に賃貸に出すかもしれないから、地元の不動産屋に何社か回ったけど、駅近タワマンは、出てもすぐ埋まっちゃうし、昨今は需要更に高まり賃料も上がってきているから、オーナーさんかなり強気だそうだ。

[4641: マンション検討中さん]

早く4608の反撃コメントが見たい！

ーーーーーーー
[2018-09-21 18:39:14]
4608

JーREITで勤務しているものです。
日本の不動産価格相場（賃貸と売買両方)をマーケットメイクしている立場から申します。

実需のマンションも含めて、商業用不動産（ビル等)は、収益還元法によって時価が決まります。

新築であれ、中古であれ、時価よりも高く勝ったから将来売りずらい、安く買えれば余裕を持って保有して、さらには売却時に儲けが大きい。

収益還元法とは、その物件がいくらで貸せるのか？の家賃収入を、市場相場のキャップレート（国債利回りに、物件固有のリスクを上乗せした合計値)で割って算出することができます。

家賃収入はそのエリアごとに相場が決まっています。大きな病院や、丸の内、六本木へのアクセスが良いと、大企業の家賃手当や、高属性会社員、医者等からの需要が高いので、賃料単価は高くなります。

わかりやすい例だと、湾岸よりも、丸の内により近い中央区日本橋アドレスの方が家賃単価は高いです。

次に住宅のキャップレートは、アドレスごとに大体の水準が決まっています。
虎ノ門は2.5、番町は3、中央区月島3.9、勝どきは4.5、豊洲は5です。
銀座だと1。これは節税や相続税対策で購入する層が厚く、キャピタルじゃなくて税金対策が主のエリアだからです（ワンルームが1億で取引されたりしてます)。

（例)
家賃収入が100万のワンルーム➗豊洲5パーセント=2000万


この考え方は、バブル崩壊後に米国から担保査定の考え方として日本に外資が持ち込み、現在はこの考え方が日本の不動産に根付いています。

昨今の地方地下上昇は、観光地の賃貸（主に商業不動産)需要が高まった結果です。


ここまで丁寧に説明したのは、不動産の価格は定められるということを皆さんにわかってもらいたかったのです。

4608のような、全くの素人で、本人の印象や経験値に頼った考え方に基づいて不動産を購入するのは、アホだということです。

私は、投資でMTGの1LDKを購入しました。

理由は、簡単で時価よりも安い単価で売り出された上に、このエリアは賃料単価が上昇しているからです。


国債利回りは、グローバル政治経済によって決まりますし、エリアごとのリスクレートは、ベンチマークとなるエリアによって決まります。

麻布、虎ノ門エリアの再開発によって、国内以上に海外富裕層の別荘宅としての需要下支えもあるので、坪1000万以上で分譲される計画になっています。

少しだけ世界で一番住宅が高いロンドンに近づくかもしれませんね。

[4642: 匿名さん]

>>4637 検討板ユーザーさん
相手にされずwクサ

[4643: マンション検討中さん]

ここいいですよね

[4644: マンション検討中さん]

今日、プライド東雲のMR行ってきた。

中央区、千代田区の人口増加伸び率は、まだ高くなるそうだ。

それと、オリンピック選手村は現時点で考えられるのは坪350万程度だそうだ。

[4645: マンション検討中さん]

それと、BRTは、結局はバスだとのこと。一般道で走る車両なので、普通に渋滞に巻き込まれるし、信号待ちにも影響を受けるそうだ。

勝どき、晴海は、まだ9千戸販売計画があるので、資産価値という意味では厳しいそうだ（希少性がない)。

そして、1番資産価値が高いと思った物件はMTGと野村不動産営業マンがいっていたぞ。

ただ、一般の人には手が届かない価格帯なので、買える人は限られると言っていた。

[4646: マンション検討中さん]

野村の営業マンがそんなこと言ってくれますかね
言ってくれるならかなり信頼できる気はしますが

[4647: 名無しさん]

そりゃ、こことプラウド東雲比べたらかわいそうでしょ。そこで自信持ってプラウド進めたらいくら自社商品といえど笑いますよね。

[4648: 検討板ユーザーさん]

野村東雲の競合は、パークタワー晴海やスミフ有明だよなぁ。こことは競合しようもないから、ヨイショしておいたというところだろうか。

[4649: 匿名さん]

同じパチンコ至近物件として持ち上げたという事もあり得る。

[4650: 匿名さん]

プラウドタワー千代田富士見も
パチンコとなりだが、高いよ！

[4651: 匿名さん]

>>4646 マンション検討中さん
この業界、同業他社への転職も多いからこないだまで三井だった人が野村の営業マンやってたりとか普通にある。そうなると古巣は悪く言えなかったりするよね。

[4652: マンション検討中さん]

4651

東雲MRの営業は二十代中盤から後半の女性で新卒から野村に入社したような方々でした。
初々しい反面、対応がお金持ち相手のクオリティではなかった印象。

各営業マンは、湾岸エリアおよび中央区アドレスの物件は、業者として視察に行ったいて、その中の印象としてMTGは資産価値が高いと思ったとのこと。

勝どき晴海については、勝どき駅の改札渋滞や、トリトンに向かう歩道渋滞、又駅距離の問題等、生活利便性は低いという話を、顧客からよく聞くそうだ。

BRT通っても、勝どき、晴海の生活利便性は思ったほど向上しないみたいですよ。

[4653: マンコミュファンさん]

>>4652 マンション検討中さん

まあ、ここをヨイショするとそういった表現になるわな。

[4654: 匿名さん]

>>4644 マンション検討中さん

千代田区は知らないけど中央区は人口増加率を抑えるために参加マンションの建築基準を厳しくしたんじゃなかったっけ？