ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）

所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番　他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩2分、都営大江戸線　月島駅　徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に　店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階


【物件情報の一部を追加しました　2017.12.17 管理担当】

[424: 匿名さん]

>>422
日経の記事だと、関係者談として、来年中には売り出したい、ってのがあったけどね。
そりゃーあんだけの規模だし景気の良い間に一日でも早く、って思惑は働くと思う。
ただ新規タワマンやリノベ物件も含めて引き渡しはそのぐらいになるんだろうけどね。
ま、いずれにしても予定は未定のお楽しみ！ってやつだね。
値段や売り方も含めて興味が尽きないｗ

[425: 匿名さん]

>>424 匿名さん
BRTが長期延期となった影響で販売も延期するみたいな話をききましたね。関係者の知り合いからなんで確証は持てませんが。

[426: マンション検討中さん]

陸の孤島晴海選手村 BRT＝バス便とこことは全く被らないんじゃないかな。
あちらがいつ売り出されようが、なんの影響もないと思うよ。

[427: 通りがかりさん]

>>424 匿名さん
タワー棟だけの話ですよね？
景色だけでもある程度売れるかもしれませんが、中層棟となるとどうリノベするかなかなか決められないでしょうから、相当遅れるのでは？

[428: 検討者]

パチンコの件もあるけど、やっぱり猥雑な月島より敷地にゆとりがあって落ち着いた雰囲気の佃が良いな。でも佃のタワマン中古もかなり強気の価格なんだよなぁ。
逆にそういうのが気にならない人には、ここはおすすめだと思う。

[429: 匿名さん]

>>420 検討板ユーザーさん

いま、デベも無理して売らないからね。

http://toyokeizai.net/articles/-/200570?display=b

「大手は財務内容が良好なため、目先のマンションを売り急いで資金化する必要がない。価格が高止まりして需要が衰えても、供給戸数を絞ることで“適温”状態を作り出している。」

[430: 通りがかりさん]

>>429 匿名さん

今の新築マンション在庫とメジャー7が出している今後の新規供給数の見通しからいけば、全くもって焦って出す必要のない状況だね。

東京都心は新規用地も今まったくと言っていいほど出てきてないので、デベはどこも賃貸物件の開発とかリノベ、建替参画など多角化しながら収益化を図っているよ。

もっとも彼らの本業はレジでなく、オフィス商業施設開発保有だから、そもそも低利のレジは管理やリフォームなどのストック型収益の安定確保のためにやっているからね。

結論、稀少な大規模再開発タワーを安く供給する理由がひとつもないと言うことです。

[431: 匿名さん]

>>430 通りがかりさん

まさにそうだよね〜
ここもそうだし、東急豊洲も強気の価格で出してくるんだろうね。

[432: 匿名さん]

https://twitter.com/mansionmaster/status/952851724456181765

資料が届き始めてるようだね！うちにはまだ届いていない。気になるのはやはりパチンコ屋、飲食店の位置だね。ら

[433: 匿名さん]

>>425 匿名さん
ぜんぜん関係ないじゃんw
デマはやめてください。

[434: 名無しさん]

平均420〜450で調整中みたいですね。
先日現地行きましたが、焼肉屋の煙がすごくてやっぱり匂いは気になると思います。
ただそれがあっても売れるんでしょうけど。

[435: 匿名さん]

昨日資料届きました！
参考資料の間取り図は、16プラン出ていたけど、そのうち11プランが75平米までの間取り図。あとは、77、81、109、125、130。ミニマムな60～70辺りが中心の物件になりそうですね。

[436: マンション検討中さん]

うちも資料届きました！
集客開始前のこの段階にしては、十分な情報量。
間取りも１６タイプ掲載がありました。これくらい載せてくれてると検討しやすい。
資料から推察すると、パチンコ屋・店舗等は、
商店街側にあって、マンションのエントランスは商店街側と反対に設置して、
動線をわけているように見える。

[437: 匿名さん]

さすがに中央区でNo. 1の住宅地 月島ですね。
ライバルの湊とは違いファミリーでも住めそうです。

[438: 匿名さん]

間取りファミリー中心で良さそうですね。
共有も占有も良さそうだし、問題はあとは価格か。
参考になりそうなのは同じ三井の駅近の武蔵小山タワーかな。
向こうは構造も占有共有もコストカット激しいけど、坪470。
こちらは全てしっかりしてそうだから下限が470ってとこかな。

[439: 匿名さん]

>>437 匿名さん
確かに湊のタワマンは、プレミアム以外は70平米台が一番広い部屋というカツカツ仕様なので、さすがにそれだと子供が惨め。
こちらはパチンコ・湊は工場という嫌悪施設がそれぞれマンションと一体化しているので、好みはわかれるところ。
広さ的には、単身者用が湊・ファミリーが月島というので異論はなさそうです。

[440: 匿名さん]

ファミリーというより、
昨今増えているDINKSがターゲットかもですね。
60〜70平米中心で、
最上階の共用施設も大人向けで、
キッズルームとかなさそうですし。

[441: マンション検討中さん]

キャピタルが駅直結で過去販売の坪単価、最安値2017年1月の坪単価384万円。最高値2016年の坪単価488万円。
直近が2017年10月に坪単価448万円で売れている。
これから推測すると、ここは坪単価430万～くらいでしょうか？

[442: 匿名さん]

でしょうね。
最近のアップトレンドとは勘案しても、
さすがに島で450超は厳しいでしょう。

[443: 匿名さん]

湊が今ちょうど坪400弱らしいから、ここは少し高めとしてそんなもんか。

[444: 匿名さん]

？？
湊がちょうど坪４００弱とは、何を指してでしょうか？？
そんな物件あります？？

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん

ここは月島だし関係ないでしょうね

[446: 匿名さん]

平均坪450と予想！

[447: マンション検討中さん]

平均坪425万と予測！！

[448: 匿名さん]

ちなみにのらえもんは、＠４２０との予想だったね。

[449: 匿名さん]

440の方が指摘の通り小さな部屋ばかりで一人当たり資金力のあるDINKS狙いですね。それだけ高いってことでしょうね。75平米≒22.7坪×420万で9500万、確かに高い！
晴海パークが300ぐらいですよね。400万ぐらいじゃ無いですか〜？？陸の孤島と駅2分比べても仕方ないですか。
家族4人で子供が大きくなると窮屈。プレミアムフロアは高そうだし、ちょっと無理かな。撤退か〜

[450: 匿名さん]

>444
パークホームズ湊タワーというのが坪390くらいらしい。スレに書いてた。

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん

探したけどもう売ってないじゃん。新築で比較したいんだけど。シティータワーはどうかなあ。

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん

仕様はだいぶ落ちるけど、同じ三井の駅近だと武蔵小山が今人気みたい

[453: 匿名さん]

>>451：匿名さん
入居直前にもかかわらず、実はまだ売れ残ってますよ。
最後は三井が無理やり手仕舞いにして、今塩漬けにされてます。
あの住戸がいくら値下がりして売られるかで、湊タワーのリセールが左右されるでしょう。

[454: 匿名さん]

>>450
それ、地権者住戸の再販。
平均だと坪450弱

>>453
そうなの？
早々に完売というかサイト落としてた気がするけど、そこまでする？


CGPが坪330ぐらいだったと記憶してるけど、20～30パーは上昇してるだろうから、
実勢400～430ぐらい？（雑な計算でゴメン）
築浅直結≒新築駅近、強気相場ってことで上限の坪430ぐらいかな～と考えてる。
将来的にはCGPマイナス5パーぐらいで評価されるとして、その差額が新築プレミアムだね。

サプライズは湊並み。（下値のサプライズはちょっと期待できない・・・）
都心距離では負けるけど二路線の利便性では負けてない。
地権者の手前だったり、武蔵小山との単純比較でも十分ありそうで怖い・・・

[455: 匿名さん]

454さんの分析が適正っぽい印象。
湾岸エリアを長く見ている人からすると、いくら今のアップトレンドでも、
月島で450オーバーとかは、さすがに厳しいと思う。
川渡ると、中央区の内陸からもなかなか降りてこないし。港区等からはもっての他だし。
全然物件力は違うとは言え、直前まで住友の月島駅1分が385で50戸売るのに3年かかったし、
プレミスト佃も月島駅3分で355、今も残物売っているし。
月島駅1～3分の築10～15年の中古相場、300くらいだし。
中央区・江東区の方がメインの購入者だとすると、400～430ぐらいが妥当じゃないかな。

[456: 匿名さん]

>>455
お褒め頂き、ありがとうございますｗ

懸念事項としては下駄パチは言うまでもないけど、
30階規模の駅近タワマンって月島では珍しくも何ともない。
直結50階建てのCGPは別格としても、
外観や共有施設等、埋もれない為にも差別化に力を入れて欲しいところ。
強みは北西方向が綺麗に抜けそうなところかな、月島は囲まれマンばっかりだから。

[457: 匿名さん]

>>454 匿名さん

武蔵小山との単純比較できた場合は、恐ろしい価格になりそうですね。
武蔵小山がコストカットしまくりの安普請で470ですから、ここがこれだけ仕様が良いと500位？と想像してしまいます。
高くても450位に収まってくれると良いですが。

[458: 匿名さん]

安値を予想するなら、PT晴海＋駅近10パー増で380～400ってところだよね。
坪400ならCGPとの整合性も取れる。
まあ今の駅近ブームの中ではちょっと期待できない価格帯かなｗ
ただ大方の予想で坪420だとするなら、PT晴海比較で二割増し・・・
ちょっと駅近信仰が加熱し過ぎな気もしないでもない・・・

※だからといってPT晴海がお買い得！と言ってる訳では全くないので誤解無きよう。
あそこはあそこで十分高いｗ

[459: 検討板ユーザーさん]

>>457 匿名さん
武蔵小山ネガはあっちでやってくんない？全く競合関係にないので。
向こうはアク禁にでもなったの？

[460: 購入検討中さん]

>>458 匿名さん
さすがに橋を渡って12分のマンションは、いくらディズニーとはいえ資産価値は維持できないと思うので、もっと差がつく(ここは相当高くなる)ような気がします。

[461: 匿名さん]

>>458 匿名さん

パークタワー晴海は、西北と東南で価格が違いすぎるからなんとも言えないよね。個人的には西北は妥当もしくは割安な価格だと思うが、東と南は高すぎ。

それに比較対象とするなら、パークタワー晴海よりも周辺の新築や中古が妥当かと。400-420ぐらいじゃないですかね。

[462: マンション検討中さん]

初歩的な質問で恐縮ですが、キャピタルは販売してから入居後の2年後くらいには、かなり価格上昇していて転売していた人が多いイメージですが、ここは販売が今年6月スタートで、実際の入居が約3年後くらいですよね？オリンピックが終わって他の販売も始まるし、価格価値としては入居時にかなり下がってる気がするんです…。入居開始時に新築未入居で買った方が安く買える気がするのは素人判断でしょうか？

[463: 匿名さん]

>>462
先のことは誰にも分からないんだから思った通りに行動すればいい。
来るべき日の為に貯金だけは忘れずにね。
相場がおかしくなった時にモノを言うのはやっぱりキャッシュだから。

[464: 匿名さん]

>>462 マンション検討中さん

なぜ入居時に下がってる気がするんですか？
たぶん、下がってないと思いますよ。
それに中古買うときは仲介手数料というものがかかるし、金利が上がるかもしれないのをご存知ですか？

[465: 匿名さん]

462さんでは無いですが、現況下では、金利が上がればマンション価格は下がります。

[466: マンション検討中さん]

>>463 匿名さん

ありがとうございます。
そうですよね。先のことは分からないですもんね。
今は貯蓄を頑張って、ここの価格が発表されたら無理のない範囲で検討しようと思います(^ー^)

[467: マンション検討中さん]

>>464 匿名さん
コメントありがとうございます。
入居時に下がっていると思うのは、オリンピック終わりには選手村の後に6000戸予定されているのと、その頃には月島にも3丁目に54階建てのタワーと58階建てのタワー建築予定と聞いたので…。
確かに中古になると、仲介手数料がかかりますよね。金利のことも考えると難しいですね。

462さん
ありがとうございます。
金利が上がるとマンション価格は下がるんですね。勉強になります。
ますます難しいですね。。

[468: 匿名さん]

>>467 マンション検討中さん

周囲の供給増は価格低下につながるわけではありません。需要がないエリアに供給増となれば価格低下を招きますが、ここのような都心近接では、需要が絶えることはないので、価格低下にはつながりません。むしろ、新築の集客効果で価格維持あるいは上昇につながります。
もともと何もなかった湾岸エリアに今まで何万戸と供給されてきても、価格低下せず、むしろ上がっていることも裏付けです。

[469: 匿名さん]

ところで、物件資料が届きましたが、間取りで気になることがありました。
タイプによって、バルコニー側の柱がアウトフレームが出来ている部屋と、内側にガッツリ食い込んでいる部屋があります。
これは何故なんでしょうねぇ、、、？

[470: 匿名さん]

>>468 匿名さん
月島は都心と言うには少し微妙では。
リバーシティみたいに街全体が整備されて初めて付加価値が出る立地であって、マンション単体ではそこまで評価されにくいと思います。CGPのように駅直結ならまた別ですが。

[471: 匿名さん]

>>470 匿名さん

都心に近く、駅近というだけで価値があるでしょ。

[472: 匿名さん]

>>470 匿名さん
それと、文中ではあくまで「都心近接」と表現してますので。

[473: 匿名さん]

>>472 匿名さん
ならなおさら無理では？

[474: 匿名さん]

>>469
価格、単価、総額、顧客満足、顧客不満足、デベの利益、デベの不利益、
容積率等規制の壁だったり構造上の技術的な壁だったり・・・
そういったものを最適化した結果でしょう。

柱分を考慮した値段設定になることも少なくないから、
意外なお値打ち品に出会える場合もあるし、悪いことばかりではない。
賃貸に出すならあんまり関係ないからね。

[475: 匿名さん]

>>473 匿名さん

なおさら無理とは？
何が無理なの？

[476: 匿名さん]

銀座一丁目へ２駅４分で都心でないなら、都心のマンションって相当限られるよね。
六本木のど真ん中にでも住んでなければ、都心じゃないのか？

[477: 匿名さん]

>>476 匿名さん

まぁ、ほっときましょう。
そのうち「本当の江戸とは！」「本来の山手とは！」といった時代錯誤・自意識過剰な投稿が来ると思いますが。
ここが、利便性高い立地であることに間違いはないわけですからね。

[478: 匿名さん]

>>476
定義が曖昧なんだからどっちでもいいんじゃないの？
行政区としては間違いなく都心だけど、イメージはもんじゃであり下町だよね。
同様に芝浦や港南、晴海勝どきの扱いも難しい。
ただ麻布十番なんかも下町のイメージだったけど、ここ20年で一変したし、
パークコートまで建っちゃうし、受け止め方は時代や世代で変わってくるんだろうね。

[479: 匿名さん]

都心でもありますし、下町でもあるんでしょう。
都心と下町って併存しないものでもないと思います。日本橋とか都心だけど下町って感じですし、もともと下町って城下町って意味ですし。

[480: 匿名]

六本木は不便じゃない？

[481: 匿名さん]

>>477 匿名さん

「地位（じぐらい）とは！」も追加してください笑笑

[482: 匿名さん]

あんまり強気の値付けにすると、パークタワー湊みたいに三井史上初の売れ残り＋竣工売りタワーになる可能性までありますからね。

湊は対岸ですが、少しだけあちらより高いくらいの値付けがベストでは。

[483: 匿名さん]

>>482 匿名さん

北仲みたいにパンダ部屋たくさん用意して、プレミアムフロアと角部屋を高くするような気がする。

[484: 匿名さん]

>>482 匿名さん

最近だとパークタワー武蔵小山のコストカットだらけの低仕様にもかかわらず500弱の高値で売れに売れてる事例がありますので、
ここの高仕様を考えると500を上回る可能性ありますよ。
駅近タワーであればどれだけ仕様が低くても売れるという事例ができてしまったのは嘆かわしいことです。

[485: 匿名さん]

武蔵小山ですか。
繰り返ししつこく全く地域が違う話をしてると、嫉妬してると思われますよ。

湊の話に呼応したようにも見えましたが、購入してしまった方でしょうか。
まぁ仕方ないじゃないですか。こことは至近距離ですし、明らかな比較物件。
高値で摑まされた売れ残りタワーの値下がり率の酷さを反面教師にして値付けをして欲しいと願うのは、この物件の検討者の良心の表れでは？

[486: 匿名さん]

どうしたのでしょうか、急に興奮されて。
現在販売している三井が販売している駅近の地権者の多いタワーは他にはないので、価格予想のベンチマークと考えるのは不自然ではありませんよ。

[487: 匿名さん]

>>486 匿名さん
明らかに不自然だよ。
言われるまで全く思いつかなかったもの。
｢三井｣で｢地権者が多い｣とベンチマークになるの？
何言ってんの？

[488: 匿名さん]

パークホームズ湊タワーの見回り監視チームは、もはや有名ですからね。
あそこは実際どこまで値下がるかの見通しすら立たないので、不安感から新築の武蔵小山にライバル心ムキってるんでしょ。

[489: 匿名さん]

湊の値下がりって、何か裏付けあるんでしょうか。
ネットでググっても現在販売中の住戸はでてきませんし。

[490: 匿名さん]

何か武蔵小山の方がムキになっていますが、どうしたのでしょうか。
さっぱりわかりません。
同じ販売会社の都内の駅近タワーはあまりないので価格予想に使われるのは自然だと思います。
それに武蔵小山は今販売中のタワーでナンバーワンみたいですし。

[491: 匿名さん]

落ち着いて。。。

湊もそこまで悪い物件ではないですから。。。

[492: 匿名さん]

湊も武蔵小山もウザい

[493: 匿名さん]

レス削除されて、アク禁食らわないように緊急避難してるそれぞれのネガなんだろうね。

[494: 匿名さん]

>>490 匿名さん

ナンバーワンは横浜北仲でしょ。どう考えても。

[495: 匿名さん]

>>489
入居目前の嫌がらせ（またはキャンセル狙い）じゃないの？完売物件にはよくある話。
あそこはあそこで高い高いと言われてたけど、何だかんだで早々に完売してた気がする。
直近でポツポツ出てるのは地権者住戸の再販とかじゃないかな？
注視してた訳じゃないから実際のところは分からないけどね。

[496: 匿名さん]

湊、まだ売れ残ってますよ。

有名な話です。三井が販売手仕舞いにした初のタワー物件。
どれだけ人気がなかったのかがよくわかる一件でした。涙

[497: 匿名さん]

>496
そこまで言うんだったらソースというか根拠ぐらい示したほうがいいんじゃないの？
公にはできなくても、
いきなり概要の在庫が数十戸単位で消えたみたいな形跡は（バルク売りの可能性）、
必ずどこかに残るからねぇ・・・ネガは結構だけどガセはダメでしょ。

[498: 匿名さん]

完売してもなお話題になるとは、人気があったんですね。

駅近でスーゼネ×メジャー7の免震タワーに絞ると、今販売中では上でもでていた通り武蔵小山くらいだよね。
ただ、価格は高いけど、ここよりも相当仕様が落ちるのを許容しないといけない。エリアも都心から離れた郊外になってしまうし。

[499: 匿名さん]

>>496 匿名さん

あのねぇ、それは各社の販売手法の違いなんだよ。
例えば住友なんて平気で数年竣工しても売り続けるでしょ。でもそれをもって人気がないと言えるのかな？豊洲のシティタワーズなど、竣工売りしてたけど、価値が上がった事例はいくらでもある。

そして三井だけど、最近は竣工しても売るという選択肢をもっているみたいだが、基本的には竣工までには手仕舞いしてしまう手法を取っている。例えば大崎なんかでは、竣工までに売れなかった部屋は三井で保有し続けて、市況が良くなった今になって売り出したりしている。勝どきザ・タワーでは、残った部屋はさっさと業者に売ったりしてる。

無知を晒すような投稿はやめたほうがいいですよ。

[500: 匿名さん]

>>498 匿名さん

湾岸スレにはよくいるね、郊外ネガ！
ここは「都心近接エリア」というのが適当ですが、中央区の駅近ということもあり、豊洲有明あたりよりは都心に近く、価値は高い立地ですよ。

てか「都心から離れた」とか言ってるけど、大手町や銀座からの距離は？笑

[501: 匿名さん]

>>500 匿名さん

落ち着きなさいな。
ここのような都心隣接エリアと違って、武蔵小山は郊外だから足切りライン外になるってことだと思うよ。

[502: 匿名さん]

住居における足切りライン外、というのは
一般的には、山手線外側、を指すようです。
なるほど、ムサコは外れていますね。

ちなみに、本当の意味での資産価値がある地域というのは、中央線南側かつ山手線内側の地域、と言われています。

何十年も日々精進を続ければ、いつかは手に入る日がくるかもしれませんね。

[503: 名無しさん]

売れ残り湊の話はどーでもよくね。
ここを検討する連中からすると、敢えて妥協する必要はないでおましょ。

[504: 匿名さん]

浜離宮＞パチモン＞湊＞ミナトフロント＞武蔵小山

[505: 匿名さん]

ん。

湊よりミナトフロントの方がうえだろ。

名前は似てるが後者は港区。

湊、ミナト、港区。ややこしいな。

[506: 匿名さん]

>>505 匿名さん
ミナトフロントは、ちょっと住むところとしては、、、現地に行けばわかります。

[507: 匿名さん]

名前似てるから兄弟みたいだね。

リセール価格もよく似てきそう。

[508: 匿名さん]

資料届きました！早速、事前案内会希望の返信をしました。
送られてきた間取りの中では、この間取りが一番スタンダードかつ全部屋窓でいいかなと思いました。

[509: 匿名さん]

他物件の話を無意味に持ち出してくるネガは放っておきましょう。中身もないし。

[510: 匿名さん]

期待してたが間取りが残念なものが多い。。

[511: 匿名さん]

タワマンだから、こんなもんでしょ。
逆にどんな間取りを期待していたの？

[512: マンション検討中さん]

>>510 匿名さん

普通よりは良いと思いますよ。
最近では有明スミフが行灯部屋なしで素晴らしかったですけどね。
晴海、武蔵小山、北仲など、同じような感じです。

[513: 匿名さん]

>>508 匿名さん

洋室の幅が狭くないですか？ 家具置けるのかなあ。

[514: 匿名さん]

>>512 マンション検討中さん

有明スミフで出来るのになぜここはできないんですかね？単価高くても構わないので、間取り良い部屋作って欲しかったですね。

[515: 匿名さん]

>>508 匿名さん
縦に長いリビングで11帖は狭く感じそう。

[516: マンション検討中さん]

>>514 匿名さん

おなたが単価高くても構わないと思っても、三井が売れると判断した単価はそれより低かったということでしょう。地権者もいますしね、この物件は。

[517: マンション検討中さん]

>>515 匿名さん

おそらく、横幅3m程度は確保されていると思いますから、普通の感覚なら十分かと思いますよ。

[518: 匿名さん]

未だ単価が分からないので、単価が高くても・・やら、三井が売れると判断した単価・・とか言ったところで仕方ないかも。
３Lなら80㎡以上は欲しいところだが、単価が高すぎて売りにくいので70を用意しているのかもしれない。
中住戸の間取りも標準的だと思うが、飽き足らないなら、角部屋も良いのでは。

[519: 匿名さん]

>>518 匿名さん

今のご時世では、グロスを抑えるためには、あまり広い部屋は難しいですよねー、、、

[520: 匿名さん]

柱の食い込みがすごいですね

[521: マンション検討中さん]

>>520 匿名さん

食い込んでいない部屋とそうでない部屋がありますね。

[522: 匿名さん]

ここは地権者が多すぎ

イヤだな

[523: 匿名さん]

共用部で使っている椅子。なんとかならないかなー。

あんなセンスの悪い椅子には座りたくないわ。