ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）

所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番　他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩2分、都営大江戸線　月島駅　徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に　店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階


【物件情報の一部を追加しました　2017.12.17 管理担当】

[364: 匿名さん]

BRTができれば晴海、有明の方が月島や豊洲より新橋や虎ノ門に早く行けるようになる。

[365: マンション検討中さん]

ここは月島のマンションのスレなのに晴海など他の湾岸地域支持の方も関心を寄せているようですね。
市況によってマンションの価格は上がるかもしれないし下がるかもしれない。
ただ、BRTといってもしょせんバスだし、晴海の最も良い条件の物件だとしても、こことの価格差は大きく残ると思う。

[366: 匿名さん]

>>365 マンション検討中さん
晴海と月島の差があり続けるのは誰もが理解してるけど、今現在ある坪100以上の乖離は是正されると言いたいんじゃないですか？

[367: 名無しさん]

>>357 匿名さん
どこの情報？

[368: 名無しさん]

ココは坪単価400超えって予想されてるけど
周りがもんじゃストリートってのが最大のマイナスポイントだよね

[369: マンション検討中さん]

以前に豊洲に住んでいて現在晴海在住でこのマンションを検討しているけど、新橋・銀座・東京勤務であれば晴海も便利ですよ。
トリトンも空いていてららぽーとよりも使い易いし、築地も近いし何かあれば銀座もすぐなので日常生活には全く不便はありません。
上に都内で賃貸に住んだ方が安くなるって書き込みありましたが、買えるなら買ってしまった方が借りて住むよりよっぽどお得です。
このマンションの価格が坪450以上なら見送りですが、それ以下ならば条件によりけりですね。
地権者が多いのが懸念事項でしょうか。

[370: 匿名希望]

>>369 マンション検討中さん
晴海も何気に便利ですよね。
ここ、どう作るのか興味深々。地権者と言えば、もんじゃ屋さんの某オーナーの顔が浮かんでしまう。やり手なので、デベの言いなりにはならずしっかり納得いくように作ってくると思います。

[371: 匿名さん]

>>369
晴海の利便性にある程度満足されているのに、こちらを検討されているのはなぜでしょうか。
やはり駅までの距離でしょうか。450以下なら買いでしょうが、どうかな。
回りになにもなくて、実は八丁堀までけっこうある、あの湊でさえ、そのくらいでしたからね。

[372: 匿名さん]

便利だけど、街として発展していく姿が想像できない。タワマン密集地？

[373: 匿名さん]

>>372

このへん、あいている区画にタワマンしか建たない。まだ売れ残って長期分譲中のタワマン、その横には完成しているのに販売されていないタワマン、オリンピック終了後に放出される選手村を転用する集合住宅。タワマンが無い場所は老朽化したビルや古マンション。ブランド性も無い埋立地への大量供給は資産価値的にどうなのか、現地周辺を歩いてかなり不安を感じました。

[374: 匿名さん]

>>351 匿名さん

下がると思っているのが本当の素人。

[375: 匿名さん]

>>361 匿名さん

有明や晴海を買う人全員が将来は上がりますと言う、ってどこから聞いたんだよw

もっと現実的だよ、買ってる人たちは。

[376: マンション検討中さん]

地権者とはいえ1階にパチンコ店が入るのは大きなマイナスポイントです。

[377: 匿名さん]

曜日や時間を変えて何度か現地を下見していますが、先日は建設地上空にドローンを飛ばしてるのを目撃しました。
最上階付近と思われる高さで、おそらくパンフレットやプレゼン用の夜景の撮影かと思われます。
共用部分はかなりリッチな仕様になりそうなので、いまから楽しみにしています。

[378: 匿名さん]

>>376 マンション検討中さん

パチンコ屋が入るマンションになんて住めないし、人呼べないよ。

[379: マンション検討中さん]

確かにどんなに高級感を打ち出してもパチンコ屋が1階にあるだけで台無し・・・
周りももんじゃストリートで高級感はないし・・・
そもそもそこまで広くとれていないこの立地では共用施設もキラキラしているだけで狭そうです。
マンションを建てるコンセプトを間違っている気がする・・・

[380: 匿名さん]

>>379 マンション検討中さん

まぁ、パチンコ屋は入るわもんじゃ屋は入るわですが、マイナスを打ち消すため高級仕様にするのは当然の戦略では。晴海も、駅遠のマイナスを打ち消すためにオリエンタルランド起用したわけだし。極めて真っ当だと思うよ。

[381: 匿名さん]

パチンコ屋が入っていようが、立地が良くてこのデザインなら関係なく売れるだろうね。

[382: 匿名さん]

パチンコ屋が入るのは確かにマイナスだけど、目立たないようにはするんだろうし、日常生活には影響ないでしょ。

[383: 検討板ユーザーさん]

エントランスが店舗と逆側だから友人の目に触れないだろう。

[384: マンション検討中さん]

パチンコ屋に来る人たちがたむろしたりすると思うと、配置にもよるがかなりマイナスでしょ。タバコ臭いのが個人的に嫌だ。
そんなパチンコ屋が入ったタワーマンション今まであった？ 聞いて驚いたわ

[385: 匿名さん]

パチンコ屋が入ったマンションは聞いたことないけど、工場が入ったマンションなら対岸に実在している。（実話）

[386: 匿名さん]

>>384 マンション検討中さん

地権者対応で仕方なかったんでしょ。
たむろしたり、タバコの臭いも、あるていど店側の自主規制入るし、警察に通報しまくるとか対応すれば大丈夫だよ。
ここの価値を大きく毀損する要因にはならないね。

[387: 近隣さん]

どうも、パースを見てみると、もんじゃ通り沿いにもマンションエントランスが設置される様子ですね。
これは、利便性はいいけど、マイナスかな？

[388: 検討板ユーザーさん]

パチ屋の入ったマンションなんぞ、このスレの序盤でいくつかあがっているでしょ。

[389: 匿名さん]

パチ屋が入っても、このマンションの本質的な価値には影響ないですよ。

[390: 匿名さん]

>>389 匿名さん
三井の営業さんお疲れ様。

このマンションの本質はパチモンタワーですから

[391: 匿名さん]

>>390 匿名さん

いえ、本質は2路線使える月島駅から徒歩2分のタワマンです。
マンションの共用施設使えるけど、

[392: 匿名さん]

>>391 匿名さん

「マンションの共用施設使えるけど」はミス

[393: 匿名さん]

>391
本質だってｗ
詭弁にしか聞こえないけど・・・

そしたら財閥のブランドも設備や仕様も本質ではなくオマケってことだよね・・・
確かに言われてみればその通りなのかもだけど、オマケにしてはまあ主張が強すぎるよねｗ

つか下駄パチは揺るぎない事実だし、取り繕ったところで最上位の嫌悪施設に違いないんだから、
異論反論は逆効果だと思うよｗ
今後も延々ネガられると思うけど（もちろん住んでる間も売り貸しする時も）、スルーが吉でしょう。
どうせファミリー辺りは敬遠するだろうし、
本質（笑）が分かってる人や気にしない人が買うんだからそれでいいんじゃないの？

[394: 匿名さん]

工事ドッキングマンションよりマシだべ。

[395: 住民板ユーザーさん1]

まあパチ屋が嫌悪施設であって価値下落要因である事は間違いないわけで、あとはそれがどれだけ価格に反映されるかだよね。いくら一階に嫌悪施設が入っていても坪350なら瞬間蒸発でしょう。

[396: 匿名さん]

パチもんタワーw
でも買えそうにない　泣

[397: 匿名さん]

>>395 住民板ユーザーさん1さん

随分と夢見てるんですね
パンダ部屋でも400はするでしょうね
それがパンダ部屋と呼べるかは疑問ですけど

[398: マンション検討中さん]

先日、インフォメーションデスクに電話で問い合わせた結果、
以下、２点は確認が取れましたので、共有します。

①内廊下設計（想定通り）

②天カセエアコン標準設置（※２ＬＤＫ以上、ＬＤのみ設置）

[399: マンション検討中さん]

月島駅徒歩12分のパークタワー晴海が345万ですからね・・・。
400以上は確実でしょう。

[400: マンション検討中さん]

パチンコが一階にあったら普通の感覚のファミリーは避けるだろうね。
マンションのコンセプトもファミリーではないんだろうけど。

[401: 匿名さん]

>>398 マンション検討中さん

このスペックからすると、450程度からだろうな。

[402: 姫]

>>396 匿名さん

頑張りなさい。
買えるわよ。

[403: 匿名さん]

>>398 マンション検討中さん

確認ありがとうございます！
共有部があの豪華さですから、専有部もやっぱりですね！天カセ付きで安心しました。
武蔵小山は付いて無いようで安普請と酷い言われようですから。

でも、武蔵小山を踏まえるとこちらも470はしてしまうのでしょうか。
せめて低層階に400前半があればいいですけど。

[404: 匿名さん]

>>402 姫さん
この姫は成りすましの荒らしです。相手にしないでください。

[405: 匿名さん]

天カセ付いてると400万越え納得で、付いてないと400万切りじゃ無いとダメってか？
もはやよく分からん

[406: 匿名さん]

違う違う、天カセが付いているということは、相応の専有部分仕様だということがわかる、ってこと。別に天カセだけで決まっているわけではないが、このご時世、天カセが付いている＝相当高単価とみて間違いない。

[407: 姫]

>>406 匿名さん

天カセなんてたいしたことないわ。

[408: 姫]

>>404 匿名さん

そんなこと書いても無駄。
カキコミし続けるわ。

[409: 匿名さん]

ここも武蔵小山と同様、大した中身がなく、割高になりそうですね

[410: 匿名さん]

天カセがあるってことは内装仕様もそこそこ良いと判断できるのかと。
武蔵小山は壁掛けエアコンでキッチン袖の石貼りがオプションでもない低仕様。

[411: 匿名さん]

>>393 匿名さん

どの辺りが詭弁なのか説明してくれる？
本質は中央区駅近タワー、そこがスタートだよ。

次にじゃあパチ屋の影響は、となる。パチ屋をスタートにしている時点で頭の悪いネガさんだね、とバレてしまいますよ。

パチ屋が入ったところで、買い手が納得できる価格で売り出されれば売れるんだよ。それは疑いようのない事実。

パークタワー晴海が駅遠だ駅遠だとネガられていても、結局西と北を安くしたら販売が加速。それと同じことだよ。

[412: 姫]

>>411 匿名さん

いいわね、その考え方に賛成よ。

[413: 匿名さん]

>>409 匿名さん

本物の根拠レスw

[414: 匿名さん]

パチだもんじゃだ言われても、結局売れるよ、この立地とデザイン・仕様じゃ。北仲みたいな価格戦略に出たら大騒ぎになるだろうけど、あそこまではいかない気がする。みんなの予想通りぐらいになるんじゃないかな。

[415: 匿名さん]

>>413 匿名さん
こっちは天カセがあるし、共有部は充実してるから仕様は及第点となりそうですね
あとは価格ですね

[416: 匿名さん]

>>414 匿名さん

北仲の教訓があるから、低層の一部が420程度で、平均で470かな
ただこの価格帯にすると武蔵小山を意識することになるので、月島の方が地の利仕様が良くて何で安いのかという意見が社内で出そう

[417: 住民板ユーザーさん1]

武蔵小山の圧勝でしょう。

[418: 匿名さん]

また北仲契約者の爆撃が始まったみたいだね。

[419: 匿名さん]

豊洲の東急が400くらい？で1200戸、
選手村が300くらい？で4000戸、
勝どき東が400くらい？で2500戸、
でいずれも大量供給が控えているから、
三井もそこを意識して、
あんまり高値にはしないんじゃない？
販売かぶると厳しいでしょ。

[420: 検討板ユーザーさん]

竣工後もダラダラ売るように売り方を変えてきているからどうだろうね。

[421: 匿名さん]

>>419
同感だね。
選手村も来年中には売り始めたいだろうし、
ここはいうまでもなく（まあ駅近だし厳密には被らないのかも）、
PT晴海も確実に被りそうな売れ行きだし、
戦略の見直しとまではいかないけど、供給側も頭抱えてそうだよね。
頼みのBRTも延期だし・・・

叩き売りを回避しようと思ったら、
選手村の延期凍結か（BRT延期の大義もある）、10年を目途に小出しにするぐらいしかない気がする。
住不が頭だったら迷わずやるだろうけど、三井はどうだろうね？

[422: 匿名さん]

>>421 匿名さん
選手村の販売は2023年以降ですよ。竣工後販売と聞いてます。

[423: 匿名さん]

>>419 匿名さん
実質被るのは豊洲とだけなので影響は少ないと思いますが、似たような価格帯なので意識はしてると思いますね。

[424: 匿名さん]

>>422
日経の記事だと、関係者談として、来年中には売り出したい、ってのがあったけどね。
そりゃーあんだけの規模だし景気の良い間に一日でも早く、って思惑は働くと思う。
ただ新規タワマンやリノベ物件も含めて引き渡しはそのぐらいになるんだろうけどね。
ま、いずれにしても予定は未定のお楽しみ！ってやつだね。
値段や売り方も含めて興味が尽きないｗ

[425: 匿名さん]

>>424 匿名さん
BRTが長期延期となった影響で販売も延期するみたいな話をききましたね。関係者の知り合いからなんで確証は持てませんが。

[426: マンション検討中さん]

陸の孤島晴海選手村 BRT＝バス便とこことは全く被らないんじゃないかな。
あちらがいつ売り出されようが、なんの影響もないと思うよ。

[427: 通りがかりさん]

>>424 匿名さん
タワー棟だけの話ですよね？
景色だけでもある程度売れるかもしれませんが、中層棟となるとどうリノベするかなかなか決められないでしょうから、相当遅れるのでは？

[428: 検討者]

パチンコの件もあるけど、やっぱり猥雑な月島より敷地にゆとりがあって落ち着いた雰囲気の佃が良いな。でも佃のタワマン中古もかなり強気の価格なんだよなぁ。
逆にそういうのが気にならない人には、ここはおすすめだと思う。

[429: 匿名さん]

>>420 検討板ユーザーさん

いま、デベも無理して売らないからね。

http://toyokeizai.net/articles/-/200570?display=b

「大手は財務内容が良好なため、目先のマンションを売り急いで資金化する必要がない。価格が高止まりして需要が衰えても、供給戸数を絞ることで“適温”状態を作り出している。」

[430: 通りがかりさん]

>>429 匿名さん

今の新築マンション在庫とメジャー7が出している今後の新規供給数の見通しからいけば、全くもって焦って出す必要のない状況だね。

東京都心は新規用地も今まったくと言っていいほど出てきてないので、デベはどこも賃貸物件の開発とかリノベ、建替参画など多角化しながら収益化を図っているよ。

もっとも彼らの本業はレジでなく、オフィス商業施設開発保有だから、そもそも低利のレジは管理やリフォームなどのストック型収益の安定確保のためにやっているからね。

結論、稀少な大規模再開発タワーを安く供給する理由がひとつもないと言うことです。

[431: 匿名さん]

>>430 通りがかりさん

まさにそうだよね〜
ここもそうだし、東急豊洲も強気の価格で出してくるんだろうね。

[432: 匿名さん]

https://twitter.com/mansionmaster/status/952851724456181765

資料が届き始めてるようだね！うちにはまだ届いていない。気になるのはやはりパチンコ屋、飲食店の位置だね。ら

[433: 匿名さん]

>>425 匿名さん
ぜんぜん関係ないじゃんw
デマはやめてください。

[434: 名無しさん]

平均420〜450で調整中みたいですね。
先日現地行きましたが、焼肉屋の煙がすごくてやっぱり匂いは気になると思います。
ただそれがあっても売れるんでしょうけど。

[435: 匿名さん]

昨日資料届きました！
参考資料の間取り図は、16プラン出ていたけど、そのうち11プランが75平米までの間取り図。あとは、77、81、109、125、130。ミニマムな60～70辺りが中心の物件になりそうですね。

[436: マンション検討中さん]

うちも資料届きました！
集客開始前のこの段階にしては、十分な情報量。
間取りも１６タイプ掲載がありました。これくらい載せてくれてると検討しやすい。
資料から推察すると、パチンコ屋・店舗等は、
商店街側にあって、マンションのエントランスは商店街側と反対に設置して、
動線をわけているように見える。

[437: 匿名さん]

さすがに中央区でNo. 1の住宅地 月島ですね。
ライバルの湊とは違いファミリーでも住めそうです。

[438: 匿名さん]

間取りファミリー中心で良さそうですね。
共有も占有も良さそうだし、問題はあとは価格か。
参考になりそうなのは同じ三井の駅近の武蔵小山タワーかな。
向こうは構造も占有共有もコストカット激しいけど、坪470。
こちらは全てしっかりしてそうだから下限が470ってとこかな。

[439: 匿名さん]

>>437 匿名さん
確かに湊のタワマンは、プレミアム以外は70平米台が一番広い部屋というカツカツ仕様なので、さすがにそれだと子供が惨め。
こちらはパチンコ・湊は工場という嫌悪施設がそれぞれマンションと一体化しているので、好みはわかれるところ。
広さ的には、単身者用が湊・ファミリーが月島というので異論はなさそうです。

[440: 匿名さん]

ファミリーというより、
昨今増えているDINKSがターゲットかもですね。
60〜70平米中心で、
最上階の共用施設も大人向けで、
キッズルームとかなさそうですし。

[441: マンション検討中さん]

キャピタルが駅直結で過去販売の坪単価、最安値2017年1月の坪単価384万円。最高値2016年の坪単価488万円。
直近が2017年10月に坪単価448万円で売れている。
これから推測すると、ここは坪単価430万～くらいでしょうか？

[442: 匿名さん]

でしょうね。
最近のアップトレンドとは勘案しても、
さすがに島で450超は厳しいでしょう。

[443: 匿名さん]

湊が今ちょうど坪400弱らしいから、ここは少し高めとしてそんなもんか。

[444: 匿名さん]

？？
湊がちょうど坪４００弱とは、何を指してでしょうか？？
そんな物件あります？？

[445: 匿名さん]

>>444 匿名さん

ここは月島だし関係ないでしょうね

[446: 匿名さん]

平均坪450と予想！

[447: マンション検討中さん]

平均坪425万と予測！！

[448: 匿名さん]

ちなみにのらえもんは、＠４２０との予想だったね。

[449: 匿名さん]

440の方が指摘の通り小さな部屋ばかりで一人当たり資金力のあるDINKS狙いですね。それだけ高いってことでしょうね。75平米≒22.7坪×420万で9500万、確かに高い！
晴海パークが300ぐらいですよね。400万ぐらいじゃ無いですか〜？？陸の孤島と駅2分比べても仕方ないですか。
家族4人で子供が大きくなると窮屈。プレミアムフロアは高そうだし、ちょっと無理かな。撤退か〜

[450: 匿名さん]

>444
パークホームズ湊タワーというのが坪390くらいらしい。スレに書いてた。

[451: 匿名さん]

>>450 匿名さん

探したけどもう売ってないじゃん。新築で比較したいんだけど。シティータワーはどうかなあ。

[452: 匿名さん]

>>451 匿名さん

仕様はだいぶ落ちるけど、同じ三井の駅近だと武蔵小山が今人気みたい

[453: 匿名さん]

>>451：匿名さん
入居直前にもかかわらず、実はまだ売れ残ってますよ。
最後は三井が無理やり手仕舞いにして、今塩漬けにされてます。
あの住戸がいくら値下がりして売られるかで、湊タワーのリセールが左右されるでしょう。

[454: 匿名さん]

>>450
それ、地権者住戸の再販。
平均だと坪450弱

>>453
そうなの？
早々に完売というかサイト落としてた気がするけど、そこまでする？


CGPが坪330ぐらいだったと記憶してるけど、20～30パーは上昇してるだろうから、
実勢400～430ぐらい？（雑な計算でゴメン）
築浅直結≒新築駅近、強気相場ってことで上限の坪430ぐらいかな～と考えてる。
将来的にはCGPマイナス5パーぐらいで評価されるとして、その差額が新築プレミアムだね。

サプライズは湊並み。（下値のサプライズはちょっと期待できない・・・）
都心距離では負けるけど二路線の利便性では負けてない。
地権者の手前だったり、武蔵小山との単純比較でも十分ありそうで怖い・・・

[455: 匿名さん]

454さんの分析が適正っぽい印象。
湾岸エリアを長く見ている人からすると、いくら今のアップトレンドでも、
月島で450オーバーとかは、さすがに厳しいと思う。
川渡ると、中央区の内陸からもなかなか降りてこないし。港区等からはもっての他だし。
全然物件力は違うとは言え、直前まで住友の月島駅1分が385で50戸売るのに3年かかったし、
プレミスト佃も月島駅3分で355、今も残物売っているし。
月島駅1～3分の築10～15年の中古相場、300くらいだし。
中央区・江東区の方がメインの購入者だとすると、400～430ぐらいが妥当じゃないかな。

[456: 匿名さん]

>>455
お褒め頂き、ありがとうございますｗ

懸念事項としては下駄パチは言うまでもないけど、
30階規模の駅近タワマンって月島では珍しくも何ともない。
直結50階建てのCGPは別格としても、
外観や共有施設等、埋もれない為にも差別化に力を入れて欲しいところ。
強みは北西方向が綺麗に抜けそうなところかな、月島は囲まれマンばっかりだから。

[457: 匿名さん]

>>454 匿名さん

武蔵小山との単純比較できた場合は、恐ろしい価格になりそうですね。
武蔵小山がコストカットしまくりの安普請で470ですから、ここがこれだけ仕様が良いと500位？と想像してしまいます。
高くても450位に収まってくれると良いですが。

[458: 匿名さん]

安値を予想するなら、PT晴海＋駅近10パー増で380～400ってところだよね。
坪400ならCGPとの整合性も取れる。
まあ今の駅近ブームの中ではちょっと期待できない価格帯かなｗ
ただ大方の予想で坪420だとするなら、PT晴海比較で二割増し・・・
ちょっと駅近信仰が加熱し過ぎな気もしないでもない・・・

※だからといってPT晴海がお買い得！と言ってる訳では全くないので誤解無きよう。
あそこはあそこで十分高いｗ

[459: 検討板ユーザーさん]

>>457 匿名さん
武蔵小山ネガはあっちでやってくんない？全く競合関係にないので。
向こうはアク禁にでもなったの？

[460: 購入検討中さん]

>>458 匿名さん
さすがに橋を渡って12分のマンションは、いくらディズニーとはいえ資産価値は維持できないと思うので、もっと差がつく(ここは相当高くなる)ような気がします。

[461: 匿名さん]

>>458 匿名さん

パークタワー晴海は、西北と東南で価格が違いすぎるからなんとも言えないよね。個人的には西北は妥当もしくは割安な価格だと思うが、東と南は高すぎ。

それに比較対象とするなら、パークタワー晴海よりも周辺の新築や中古が妥当かと。400-420ぐらいじゃないですかね。

[462: マンション検討中さん]

初歩的な質問で恐縮ですが、キャピタルは販売してから入居後の2年後くらいには、かなり価格上昇していて転売していた人が多いイメージですが、ここは販売が今年6月スタートで、実際の入居が約3年後くらいですよね？オリンピックが終わって他の販売も始まるし、価格価値としては入居時にかなり下がってる気がするんです…。入居開始時に新築未入居で買った方が安く買える気がするのは素人判断でしょうか？

[463: 匿名さん]

>>462
先のことは誰にも分からないんだから思った通りに行動すればいい。
来るべき日の為に貯金だけは忘れずにね。
相場がおかしくなった時にモノを言うのはやっぱりキャッシュだから。