ＭＩＤ ＴＯＷＥＲ ＧＲＡＮＤ（ミッドタワーグランド）

[匿名さん]

売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社、大成建設株式会社
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社（予定）

所在地：東京都中央区月島１丁目５０００番　他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線　月島駅　徒歩2分、都営大江戸線　月島駅　徒歩2分
総戸数：503戸（販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に　店舗29戸）
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上32階地下1階


【物件情報の一部を追加しました　2017.12.17 管理担当】

[5769: マンション検討中さ]

5765
ポイントは、
ー パーインパーアウトで出口を迎えることができたら、それだけで結構なキャピタルゲイン。勿論五年後以降の売却になるけどね。

ー あくまでもマーケットの相対評価でMTGが優れていると言いたい。買った瞬間儲けが出る物件って、ある？ 港区の大富豪向けの物件は除いてね。そもそも比較対象じゃないから。

ー 儲けの源泉は金利だけじゃなくて、税制メリットの教授もあるんだけどさ。会計税務もっと勉強してね。

[5770: マンション検討中さ]

5765

賃料単価と、売買単価相場の上昇について語ってるのに、債権だとか、転勤だとか、アパートローンだとか。

住宅ローンとアパートローンの違いをわざわざ言う必要あんのか？
そんなわかりきったことをさ。

それとアパートローンは木造か鉄骨だからRCと比べて高め。
それとプロパーローン引ければ、住宅ローンよりもさらに低い金利で融資引けるの知ってる？

さあ、何パーセントくらいでしょうか？

こんなの、不動産の投資と評価について、実践経験あれば、楽に答えられるでしょ。

[No.5765と本レスは､一部テキストを削除しました。管理担当]

[5771: マンコミュファンさん]

次期は増税の影響ありますかね？
投資用の1ldkなら煽り受けるから、多少はあるんですかね？

[5772: マンション検討中さん]

>>5770
詳しそうだから教えてほしいんだけどさ、住宅ローンを借りてる物件を賃貸に回した場合、超低金利だからイールドスプレッドがそれなりに取れて、
キャッシュフロー上は良い数字になるんだけど、銀行に支払うお金の大半がアモチになる（費用計上できる利息が少ない）関係で、PLが大きく出過ぎない？
そこに所得税率で40%とか50%とか課税されると、キャッシュアウトの方が大きくなりそうなんだけど…。
新築マンションだから減価償却も知れてるし。
この問題はどう対処するの？

[5773: 匿名さん]

税率含め言ってることが恐ろしくいい加減で大雑把だけど
一度、真面目に取得から売却まで含めたシミュレーションしてみることをお勧めします。何事も自分で手を動かさないとわかりませんよ。
https://www.mf-realty.jp/tebiki/mtebiki/01.html

[5774: 5772]

>>5773
いや、俺は30代前半だけど本業の年収だけで3000万円以上あるから、それだけで所得税率40%なんだよね。
そんな中、不動産事業で利益が出たら、所得税率分の40%が課税されるよね？
何かおかしいこと言ってる？

こちとら投資銀行業務で不動産投資のプロジェクションなんて死ぬほど回してるけど、住宅ローン使用時の過剰利益に対するtaxインパクトについて、詳しい人から話を聞きたいだけ。

三井不動産リアルティのシミュレーションなんざ持ち出す素人の意見は聞いてないんですよ。

[5775: マンション掲示板さん]

5774

投資銀行事業で不動産投資のプロジェクションを死ぬほど回してるんだったら、タックス後のセンシティビティー自分で計算できないの？
ビック4とかの専門家集団を使い倒してディールやってるんだろうからさ、彼らに指示できるくらいの会計税務知識持ってないとおかしくない？

わざわざ掲示板で、どんな相手かわからない相手にわざわざ聞く？

計算するまでもなく、個人で購入して賃貸に出した時の税後のCFプロジェクションと、数年先の想定売却か描きと税後の利益とか、すぐわからないのかなぁ。。。

[5776: マンション掲示板さん]

5774が投資銀行マンかどうかは疑問だが、
（仮にそうだったとしても、プロジェクション回す時点でアソシエイトレベル）私の周りでは、（本業で●●やっているから、いざ個人で●●投資やっても、絶対に儲けられる！」って言って、実際にやってみて投資に失敗するのが8割。

掲示板に書き込む内容から推測すると、失敗するタイプだろうな。

[5777: 5772]

いやいや、だから、普通に計算すれば利益が出過ぎて税金負けすることになりそうだけど、ここで賃貸に出すことも想定して語ってる人はその辺をどう対処してるか知りたいってだけだよ。
まさか税金納めてないことはないよね？
このマンションを買える属性なら最低でも税率33%以上はあるわけだし、個人で所有して賃貸に回すなら、その辺気にしてるのかなーって。

バカにする趣旨じゃなくて、ほんとに詳しそうだから聞いてるだけですよ。

[5778: 5772]

住宅ローンで賃貸に出しても、結局税金負けしねぇ？
っていうのが質問の趣旨です。
ちなみにアソシエイト時代からExcelぶん回してますが、SVPの今もたまに回してますよ…

[5779: マンション掲示板さん]

イールドギャップのスプレッドが高いから都心物件でもPLキャッシュフローが良い数字！？

区分賃貸にかかる運営コスト全部見込んでるの？

死ぬほどプロジェクション回してる割には、、、
エクセル人材でこき使われているだけじゃない？

[5780: 匿名さん]

赤字運営して税金戻ってくるのがお得だと勘違いしてる痛い人みたい。

[5781: 5772]

>>5779
だって費用計上できる利息も減価償却も僅かな数字になるから、一般的な賃貸管理コストを入れてもPLは大幅な黒字になるはずだよ。

[5782: 5772]

>>5780
そんなこと一言も言ってないが…。
赤字運営って償却をめいっぱい取ればできるけど、結局簿価が下がるから売却時の課税が増えるだけだし。

[5783: マンション掲示板さん]

5778

年間のCFはトントン、又は入居者入れ替えあれば、20万くらいのマイナス（ざっくり計算）。

この物件の投資ストラテジーは、購入価格よりちょっと良い価格で10年後に売却。

1億で部屋を買っていたら、金利0.5p 35yrで3000のキャピタル（3000万控除利用）をとる。それを考えると年間の若干の持ち出しなんて、鼻くそレベル。

更には、市場価格VS残債で比べて15パー以下になると、銀行も新規住宅ローン貸し出ししてくれるから、この物件を購入から5年後に、更に高単価の物件を購入。

借入しただけで、4-5千万の税後のキャッシュを10-15年で残せる計算。

まあ、物件単体でで考えた場合のストラテジー。

[5784: 匿名さん]

>>5770 マンション検討中さん
>>それとアパートローンは木造か鉄骨だからRCと比べて高め。
アパートローンのアパートはそのアパートじゃないでしょ。

[5785: 匿名さん]

価格高騰期に買って、将来同じ価格で売れると考えてるのがまじ痛い。高値つかみになるのが落ち。

[5786: マンション掲示板さん]

5778

それと、現金どんくらい持ってんの？
投資に回せる現金のこと。

それ次第では、投資先が不動産でも、だいぶ変わってくるよ。

一時間10万円でコンサルティングしてあげても良いけどね。

[5787: 5772]

>>5783
3000万円控除は自己居住しなくなってから3年以内じゃないと使えないよ。
一度も住まずに賃貸運用してたら使えない制度。
最初数年自己使用して、3年以内の定借で回して、空室になったタイミングで実需向けに売ればリターンは最大化できそうだが、
最初から賃貸運用の前提で3000万円控除を想定しているのは、ストラテジーというより脱税行為じゃないか？

[5788: 5772]

>>5786
脱税行為を堂々とストラテジーと言ったり、アパートローンの定義を知らなかったりする無知なオジサンに
コンサルをお願いすることなんてないですよ(笑)