【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

[匿名さん]

お前いら、忌憚無く語れや！

[81: 匿名さん]

>あれ難しい宿題をこなさないといけないからなぁ
宿題なんて出されるなら脱退するわ。飲み会が目的だから。

[82: 匿名さん]

タワマン協会に言って規約改正してもらう必要があるな。

[83: 匿名さん]

実際にネタさがして訴訟起こしたらどうか？勉強会するよりも実践的だ。

[84: 匿名さん]

RJC48で訴訟の実践をするには最適のネタがある。
それはメンバーの管理組合だが、特別決議対策として棄権者の議決権を議長委任にして総会時の賛成票と反対票に按分して強制的に議決権を行使させるという規約である。これは憲法の保障する思想・信条の自由を侵す暴挙と言える。棄権は賛成でも反対でもない、特別決議の成立を阻止する議決権数の減数なのである。
これをメンバーの管理組合理事に訴訟を提起させ、控訴・上告まで持って行って理事長解任判決と同様に最高裁判決をとることである。
原告の裁判資金はメンバーでカンパして応援する。RJC48には弁護士メンバーもいるから心強い。代理人弁護士になってもらえばいい。

[85: 匿名さん]

>>84
それが最高裁でお墨付きが得られれば、今後は特別決議の票集めで苦労することはない。
ぜひとも司法判決をとるべきだ。RJC48の輝かしい成果になる。

[86: 匿名さん]

RJC48側の弁護士って？一人じゃないの？
標準管理規約改正の時にかかわった？
あの人ちょっと偏ってるね。
改正の際の諮問委員の全うなF先生をブログで攻撃していた記憶がある。

[87: 匿名さん]

規約に制定された理事の定数２５名が多いと言う事で定数を１０名に変更する議事を
特別決議で賛成数が大幅に不足するので欠席者（意思表示なき者）を理事長（議長）
に一任したとして賛成票に投じて規約を変更した。
この１０名の理事の互選で理事長を選任して組合運営がなされているので理事会の
無効の異議が出ている。

※区分所有法３１条違反で成立した理事会は無効であり。無効の理事会の互選での
理事長就任も無効であるとの主張である。

依ってこの偽理事長の招集した総会も無効であるとの主張もなされている。それと
合せて管理委託契約も偽理事長との契約であるので無効が主張されている。

しかも、この偽理事長名で支払われた定額管理委託費は偽理事長は返還するべしと
の主張もなされている。

[88: 匿名さん]

>>87
無効の異議が出ていても理事会がそれを正さない限り管理組合内では有効です。
うちでも本来なら規約変更を伴う特別決議議案を規約を変更せずに普通決議で強行可決承認
したので、特別決議の区分所有法第31条違反で組合員から総会決議無効の異議が出されました。
しかし理事会は全く聞く耳を持たずそれを是正せずに総会決議の内容を執行しようとしたので、
組合員が区分所有法第31条違反による総会決議無効確認等請求事件として管理組合を提訴し、
半年が経過しましたが現在係争中です。
その結果、訴訟沙汰になったため管理費から多額の支出を伴うその総会決議の執行は現在留保中です。

[89: 匿名さん]

実はRJCのメンバーで1番多い仕事は弁護士で、確か6人ほど加入と
代表の人が一年くらい前にツイートしてたよ。

[90: 匿名さん]

ではなぜ、コミュニティ条項削除の際、M弁護士に国交省への意見書提出の面倒見てもらったの？
６人も弁護士がいてるんだったら。

[91: 匿名さん]

>>89
それなら訴訟起こすの楽だね。
是非とも棄権者の議長委任について判決とって欲しいな。
代表ならやれるよね。RJC48の今年の勉強会テーマになる。

[92: 匿名さん]

コミュニティー条項の削除はなんの意味があるのか。？
其れよりも区分所有法に強行規定としての制定して欲しいです。

[93: 匿名さん]

92さん
バカなんで強行規定の意味がわかりません。
詳しく、お願いします。

[94: 匿名さん]

法令通り、

[95: 匿名さん]

分譲マンションにおいて区分所有法の規定と異なる規約は」無効である。

例えば規約の設定、変更、廃止、は区分所有者総数及び議決権総数の五分の四
といった規約は無効である。

四分の三以下はさらに無効であり、

棄権者を議長（理事長）に一任する規約などは最も悪質な規約として実行した
役員は厳罰に処罰される。

これ等を悪用して合法化する管理会社１０９及び仲間のマンション管理士等及
び組合役員等などは明らかに悪質な管理会社でありマンション管理士等である。

[96: 匿名さん]

【区分所有法】

第三十一条　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

２　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

[97: 匿名さん]

>>95 匿名さん

>棄権者を議長（理事長）に一任する規約などは最も悪質な規約として実行した役員は厳罰に処罰される。

代表の北千住のマンションの管理規約はそのような規約になってますよ。
第49条第1項と第8項です。役員は処罰されないのですか？

[98: 匿名さん]

９５、９６さんの投稿通り、規約の設定、変更、廃止は、この区分所有法３１条の１、２と
異なる規約は無効なんです。

ましては棄権者も議長（理事長）一任で賛成と反対を案分して賛成票を水増ししての可決は
絶対に無効。

その後の理事長もそれを知らなかったとしてもこの理事長この悪を引き継いだ理事長として
無効である。

よく投稿されている偽理事長の件ですが、偽理事長から引き継いだ理事長も偽者には変わり
ませんので最高裁は無効にするでしょう。

福岡の久留米市のタワーマンションでの理事長解任が理事の互選でできると言った当然の判決
を見れば、一審、二審のボンクラ裁判官の判決は当然に無効となるのです。

[99: 匿名さん]

特別決議対策で棄権者を議長委任として議決権を行使させる目的は、議案の賛否が目的ではなく特別決議の成立（区分所有者数の3/4以上かつ議決件数の3/4以上）が目的である。従って、棄権は特別決議不成立を狙う棄権者の意思表示、と解される。

[100: 匿名さん]

棄権（欠席）するのもい意思表示です。意思表示なき者などはあり得ません。

黙秘権も意思表示の一つです。管理会社１０９や共謀している役員も勘違い
している。

ある弁護士の言葉、総会の賛否は選挙と同じである。

のに対して、では立候補者が総会の前日に各戸を訪問して自分に投票した投
票用紙を回収して投票したらどうなりますかとの質問に、ム”とした顔をした
。

棄権（欠席）の意思表示している組合員の自宅訪問をして賛成票に投票する
為に理事が回収して賛成に投票して可決した議案は有効であるとの弁護士の
回答である。？

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん

区分所有法では棄権票が反対の意思表示であり、明確に反対票と取り扱うべきと記載はされていない。
そこに棄権票を中立な立場での委任と解釈し案分しても良いという余地がある。
つまり棄権は反対でもなく賛成でもない空気のような存在である。

反対と書けばすむことをなぜ棄権という手段でであえて反対の意思表示する必要性があるのか？
つまり棄権は反対ではなく怠慢である。
怠慢住民を尊重して特別決議を実施できない事態になるのを回避するための棄権住民の無害化の仕組みなのである。

棄権の自由の権利など無意味である。
そんなものに自由など存在しない。

[102: 匿名さん]

規約の設定、変更、廃止について、棄権票を反対に投じるか、賛成に投じるか、
あるいは案分するかは議長（理事長）に一任は区分所有所有法３１条の１と２
に違反はしないでよろしいでしょうか。？

[103: 匿名さん]

>反対と書けばすむことをなぜ棄権という手段でであえて反対の意思表示する必要性があるのか？

棄権は反対ではない。もちろん賛成でもない。議決件数を減じる意思表示と介される。

区分所有法第31条第1項で、特別決議は「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする」と規定されているので、3/4以上なければ特別決議は成立しない。特別決議が成立して初めて、3/4以上の賛成で規約改正が成立するのである。

棄権者が多ければ特別決議は成立しない。

総会の特別決議の議決権行使は、①議場出席②欠席議決権行使書③欠席委任状④棄権のうち、①+②+③が区分所有者及び議決権の各四分の三以上必要なのである。

[104: 匿名さん]

であれば、やはり否決でよろしいでしょうか。よって、この規約は無効でよろしいでしょうか。？

[105: 匿名さん]

棄権は議決件数を減じて特別決議の賛成可決を阻止する狙いがあるので、実質は反対したことに等しい。
ただし棄権は総会決議に参画しない意思表示でもあるから、反対議決権行使とは異なる。棄権は議決権を行使しないのである。

総会に参加する義務は区分所有法では一切規定されていない。区分所有法では決め事は総会の決議を経ると規定されているだけである。

従って、棄権は区分所有者の憲法で保障されている思想・信条の自由であるから、何人もこれを侵してはならない。

おそらく訴訟になれば棄権者議長委任による議決権行使の規約は無効判決されるだろう。
ただし、これは訴訟してみないと判決は得られない。だれか該当規約を見つけて是非訴訟してほしい。
当方のマンション管理規約では、そのようなナンセンスな規定はないので訴訟は起こせない。

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん

総会に参加する義務は区分所有法では一切規定されていないが、義務ではないもしくは義務としてはならない旨も一切規定されていない。

つまり、投票を義務とし、義務を果たせない場合は自動的に委任されるものと解釈し、かつ議決権をきちんと議決権を行使した方の賛成率、反対率に影響しないよう賛成反対の割合で議決権を案分するよう管理規約で規定してしまえば良いのである。

それにより思想・信条の自由を侵してはならないという明文化もされていないピント外れの見解をもっともらしく言い立てる極めてナンセンスな意見が成り立たないのは明白である。

[107: 匿名さん]

相手しなくてもいいのに…

[108: 匿名さん]

>つまり、投票を義務とし、義務を果たせない場合は自動的に委任されるものと解釈し、かつ議決権をきちんと議決権を行使した方の賛成率、反対率に影響しないよう賛成反対の割合で議決権を案分するよう管理規約で規定してしまえば良いのである。

それが代表のマンションの規約です。平成27年に臨時総会を開いてまでわざわざ規約改正されました。
しかし法令に規定がないからといって何でもかんでも規約で定めればよいというものではありません。
例え管理組合内でその規約が有効であっても、その規約が本当に有効か無効かを司法に採決してもらうのが訴訟なのです。
参政権は権利ではあるが義務ではありません。これは管理組合の総会においても同様に言えることです。

[109: 匿名さん]

>それにより思想・信条の自由を侵してはならないという明文化もされていないピント外れの見解をもっともらしく言い立てる極めてナンセンスな意見が成り立たないのは明白である。

勉強会でなに勉強してるの？飲んでるだけ？

【日本国憲法】
第十九条　思想及び良心の自由は、これを侵してはならない。

[110: 匿名さん]

憲法違反だと主張する人って例外なく素人なんだよね...

[111: 匿名さん]

>>109 匿名さん

なぜ棄権が思想及び良心の自由に反するとなるのかイミフ

[112: 匿名さん]

>>108 匿名さん

つまり区分所有法に認められてもいないし反してもおらず区分所有法だけでは判断がつかないということだね。すなわち区分所有法に反するというのは明記されておらず最高裁の判決が出るまでは規約による特段の扱いは真に有効という事でOK？

[113: 匿名さん]

話は簡単である。代表が規約無効確認または規約変更決議の無効確認等の訴訟を提起する。
RJC48の実践的訴訟の勉強テーマであることを代表が理事会で説明すれば全く問題ない。裁判費用はRJC48のメンバー理事長のカンパで調達し、M弁護士に訴訟代理人になってもらえばよい。
できれば最高裁まで戦ってほしい。非常に重要な判決になる。最高裁でのお墨付きが得られれば、もはや特別決議は100%成立させられる。
これにより、代表が言う「理事会相手に訴訟を起こして勝っても手に入るのは流会し続けて成立しない理事会トップの座かも」も同時に検証できる。

[114: 匿名さん]

>最高裁の判決が出るまでは規約による特段の扱いは真に有効という事でOK？
最高裁で無効判決が出たら、今までの棄権者議長委任議決権行使した特別決議は全て見直さなければならなくなる。場合によっては、特別決議自身が無効になる恐れがある。

[115: 匿名さん]

もし棄権者の議長委任議決権行使がＯＫだとして、なぜ賛成と反対に按分する必要があるのか？
議長委任の白紙委任状と同じでいいと思う。特別決議可決が目的なら議長が賛成で全部賛成票でいいはず。

[116: 匿名さん]

>>115
棄権者を議長委任にするから賛成だの按分だのの話になる。
棄権者は全て反対票にカウントすればいい。
棄権者は総会決議に参加しないのだから、もともと賛成の意思はないとみなせばいい。
議決権数を減じる棄権者は、反対票を投じたのに等しい。

[117: 匿名さん]

>>116 匿名さん

面倒だから棄権するケースは反対票と解釈するのは不適切である。

[118: 匿名さん]

そもそも、脱退の自由がないという区分所有法の世界で総会への参加を
義務化する規約は有効かどうかという議論からのスタートだよね。　
棄権する「権利」をなくする規約改定は法的に有効なのか、否か。
大規模マンションが特別決議を落とすケースでは、反対率が1/4を超えて
いるというよりは総会の票を集めきれないケースが多いわけなので。

74人総会にきて全員賛成なのが残りの26人が総会に議決権参加しなかった
ために可決できないというのと、　残りの26人がきちんと参加して反対だったと
いうのはかなり違う。

[119: 匿名さん]

面倒かどうかは棄権者に聞いてみないと分からない。聞いて賛否が明確ならその場で議決権行使書を書かせて回収すればいい。特別決議の票集めは、棄権者宅をローラー作戦でしらみつぶしに訪問して議決権行使書を取り集める必要がある。

理事会が怠惰で恣意的に特別決議を成立させることが目的の棄権者議長委任議決権強制行使の規約改正なら、棄権者は議長委任の意思表示をしていないのだから、反対票に議決権を強制行使させる規約が道理だと思う。
これなら後で棄権者から文句は出ないと思う。

[120: 匿名さん]

>>119 匿名さん
議決権行使書に棄権の場合は～の扱いとするので不満があるなら明確に賛否を書けと記載すれば済む話である。それを読まない輩の棄権する権利とやらをおもんばかる必要性は認められないだろう。

[121: 匿名さん]

棄権する権利があるとかいう人に忖度する必要はないでしょうね。
さすがに議決権行使は認めているんだから堂々と反対できるわけだし。

[122: 匿名さん]

>74人総会にきて全員賛成なのが残りの26人が総会に議決権参加しなかったために可決できないというのと、　残りの26人がきちんと参加して反対だったというのはかなり違う。

７４人しか賛成しないなら特別決議不成立でいいのでは？それが法令・規約通りだから。無理に可決する必要はない。
それでは困るというのなら、初めから法令違反・規約違反して特別決議回避の普通決議に無理やり落とし込んで可決承認したらいい。
法令違反・規約違反していても罰則がないなら、組合員から幾ら「総会決議無効」の異議を唱えられても問答無用の強権で理事会は押し切れる。
その理事会の横暴に怒りの鉄槌下すためには訴訟しかないのである。それが巷で訴訟されている総会決議無効確認等請求事件。

[123: 匿名さん]

裁判所でも、管理組合の総会決議無効の訴訟が増えているかんじがする。みんなで、議長委任議決権行使を争点にあげれば、法務省の区分所有法と国交省の標準管理規約の欠陥と怠慢が、あからさまになる。先月の最高裁判決も、両者の欠陥を、司法が指摘した結果だ。怠慢をしている役所を正すのが、民意の役割でもある。

[124: 匿名さん]

>>121
棄権は賛成・反対ではない、3/4以上の区分所有者数と議決権総数を減じる目的がある。

>>123
法令違反、管理規約違反、公序良俗違反も総会賛成決議をとってしまえば管理組合内では有効である。
それを是正するのが訴訟による司法判決である。

[125: 匿名さん]

管理会社１０９と共謀して法令違反で誕生した偽理事長や、監事、他の役員に定額委託管理費
の返還請求をしている

ところが条件が不利と見たいくらかゆとりのあった役員はマンションを買い替えてそのマンシ
ョンの区分所有権を放棄した。

[126: 匿名さん]

>>124 匿名さん

棄権により、3/4以上の区分所有者数と議決権総数を減じるのは、結果としてそうなるだけである。それが棄権の目的だから棄権は正当な権利というのは明らかなミスリードでありそのような曲解は戯言である。

そして存在しえない棄権の権利を認めない総会決議は明らかに合法である。

[127: 匿名さん]

会社法で判断した方が良いと思います。株主総会や取締役会における判例が結構あります。
特別決議成立の要件は、区分所有者数と議決権数が3/4以上あるかどうかですから、棄権は「賛成」でない以上、反対と同様の取扱いになると解されます。
訴訟を検討中なら早く弁護士に相談してください。

[128: 匿名さん]

>>127 匿名さん

会社法を当てはめることが適切と考える理由は？畑違いで判例が多くてもあまり影響はなさそうだけど。会社法にならった、管理組合訴訟の判例はあるんでしたっけか？

[129: 匿名さん]

管理組合の総会決議無効確認等請求事件、会社法や社団法人法の類推じゃなかったっけ？
最近の理事長解職も社団法人等の理事会決議を援用していたけど。

[130: 匿名さん]

最高裁でひっくり返ったやつですよね。
判決は区分法の範囲内のみでの判断だと思うんですが
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/311/087311_hanrei.pdf

[131: 匿名さん]

その理事長の解任の訴訟、一審と二審の判決が初めから間違ってる。
だから管理組合が控訴・上告して最高裁まで行ったのだよ。

ところで区分所有法の範囲内のみの判断と言うなら、「区分所有者及び議決権の各過半数以上、区分所有者及び議決権の各3/4以上で決する」としか規定されてないから、棄権は賛成も反対もしてないから区分所有者と議決権に入れないことになるね。

[132: 匿名さん]

決議の賛成と反対は、決議に参加して意識的に賛否を表明して初めてできるものです。
一方、棄権はそもそも決議に参加しないことです。棄権者は決議に参加していないのです。
そうなると、棄権者を議長委任で強制的に決議に参加させることは、棄権者の不参加の意思に反して虚偽の決議参加になります。

選挙で投票に行かなかった（棄権した）のに、自分の票が候補者に按分して投票されていた・・・・
違法と言うよりも公序良俗違反（民法代90条）を問われるのでは？
RJC48の6人もいる弁護士メンバーで吟味してください。裁判する価値のあるテーマです。

民法第90条（公序良俗）
公の秩序又は善良の風俗に反する事項を目的とする法律行為は、無効とする。

[133: 匿名さん]

>>130 匿名さん

その最高裁判決は、むしろ、区分所有法ではなく、管理規約の理事会決議として判断しろ、ということ。
その理事会決議の有効性を、改めて、差し戻し高裁で、検討するということ。

[134: 匿名さん]

>違法と言うよりも公序良俗違反（民法代90条）を問われるのでは？

管理組合の規約制定における権利の乱用による民法第1条第2項の信義則違反と思われる。

[135: 匿名さん]

この100%特別決議の票数を集められるか否かは、今どこの管理組合も頭を痛めてる。
民泊新法による民泊の届出が開始される3月15日までに、管理規約を改正して民泊新法による民泊を承認しないとの条項を追加しないと、管理組合は民泊を承認したことになってしまう。
この間に定期総会があればいいが、ほとんどのマンションは臨時総会で規約改正の特別決議をとらないとならない。
大問題である。

[136: 匿名さん]

裁判しないとわからないことをここで議論しても意味があるかどうか。


訴えるためには、自分がそのマンションのオーナーであるなど利害関係者であることは必須で、
かつ訴えて認められれば実際に利益を得られることの証明は必須になる。

「棄権する権利がある」からで、既に成立している規約の違法無効を訴えて勝てるかどうかは
やって見なければわからない。ここに書いてる人は単にネットで見てこれは違法とか
主張してるだけでそもそも原告となりうる資格があるかどうか。
そうでないなら議論する意味はないな。

[137: 匿名さん]

>>135
うちは全く理事会で検討してないよ。
ということは民泊新法の民泊はＯＫになるんだ。
当然と言えば当然かも。今までの違法民泊ではなく合法民泊なんだから。

[138: 匿名さん]

>>136

訴えの利益とは、 国家の裁判機関を用いて紛争を解決するに値するだけの利益・必要性のことである。これを欠く訴えは不適法として却下される。民事訴訟においては、原告の請求に対し本案判決をすることが当事者間の紛争を解決するために有効かつ適切であること。

形成の訴え（形成訴訟）は、法規の定める形成権の行使による権利義務関係ないし法律関係の形成・変更を目的とする訴訟であるから、法律に規定がある限り、訴えの利益が認められるのが通常である。しかし、事情の変更等の理由により、形成権の行使が無意味であると認められる場合には、訴えの利益を欠くことになる。

[139: 匿名さん]

>原告となりうる資格があるかどうか。

原告適格の問題でそのマンションの区分所有者じゃなければ原告になれない。
だから前スレ>>113で指摘されているように代表が原告になって自身の管理組合を訴える。
RJC48の実験的法務問題として取り組む。そして控訴・上告で最高裁の判決をとる。
最高裁が棄権者議長委任議決権強制行使の判決を下せば、鬼に金棒。
そうなれば全国のマンションで採用され、もはや特別決議は必ず成立させることが出来る。
これがRJC48の輝かしい最大の成果になる。勉強会で無駄に酒を飲んでるわけではないことが証明できる。

[140: 匿名さん]

ずっと読んでたけど、書き方ひとつでニュアンスが変わり、馬鹿な私にはわかりずらかったですが、
121さんのおっしゃるとおりでしょうね。
棄権は権利を放棄した人、忖度する必要なし。
賛成でも反対でもなし。それはそれで仕方がない。理事会としては次回からは関心を持ってもらうように
努力することです。

[141: 匿名さん]

棄権は議決権行使の権利を放棄して総会決議に参加しなかったことじゃないの？
だから賛成票にも反対票にも入れないで区分所有者数と議決権数をその分だけ減らす。
当たり前のことですよね。
それを何で賛成票と反対票に無理やり入れるの？筋が通らない。

[142: 匿名さん]

>>141 匿名さん

投票する意思を持たない不良区分所有者が特別決議行使の定足数の不足で特別決議の成立に影響を及ぼすのを禁止するためである。案分することにより特別決議の賛成反対には議決権を行使した真に価値のある区分所有者の意見のみが反映されることになり権利を放棄する不届きな区分所有者を空気として扱うことが可能となる。

[143: 匿名さん]

１４２さんの考えなら全ての総会の案は理事長（議長）の一人で可否されるので、

総会を開催する必要はない。全ての案件は理事会で決めて無駄を省くといいでし
ょう。

マンションが良くなるか悪くなるかは、運、次第でしょうから、どうなるでしょ
うか。？

ワンオーナーの高級な賃貸マンションの方がはるかに優れたマンションでしょう。
ワンオーナーなら利益を上げる為にマンションの管理にはやかましいでしょうか
ら。

他人（一部の悪徳組合員、悪徳管理会社、知識の無い順番制の役員）に、運、を
任せたら、マンションの将来は、スラム化に一直線。

賢い組合員はこの期に売却して買い替えるでしょう。中古物件の売却物件が多い。

[144: 匿名さん]

>>142 匿名さん

全くの驚きです。

投票してない人の票を理事会が恣意的に票操作するなんて不正ですよ。
しかも管理規約で票操作を規定する改正をするなど呆れて物が言えません
公職選挙でよくある不正そのもの、この場合は公職選挙法違反ですから犯罪になります。

現実にそんな不正を平然としてる管理組合があるなんて初めて知りました。
訴えられて裁判になれば負け確定ですね。
それにしても組合員から異議や訴訟を提起されないのが不思議です。
理事会も組合員も完全に不正に対して麻痺してますね。

[145: 匿名さん]

組合員からは異議の申し立てはするが、こんなマンションは大体悪徳管理会社の傀儡政権の
組合員か自治会関係の役員が裏で動いている。

管理会社１０９などは、悪い組合員と共謀して、異議を申し立てる組合員に様々な圧力を掛
けて口封じをする。

弁護士を使って勝訴するだけの価値のあるマンションなら、その手もあるが、組合員の資質や、
建物の構造、設備等の材質、設計等々を考えると、永住する事に不安のあるマンションは、買
い替える方が良いのです。

買い替え資金もなく、永住しなければならなければ弁護士を使って勝訴して自ら先頭に立って
管理をするべきでしょう。

あくまで組合員の資質が最終的にはマンションの資産価値を維持する事になるのです。

[146: 匿名さん]

詳しくないんだけど、総会で決議事項の内容だけ説明して、その後の投票じゃダメなの？者数及び議決権の賛成が3/4以上になるか、どちらかの反対が1/4以上になるまで期日を延長しながらやればいい。ネットポータル上での投票が出来れば、途中の意志変更も容易だろう。
特別決議事項はそれだけ区分所有者への影響が大きいものなので、未投票の人を勝手に委任扱いや母数から外す行為を許すと、やり方次第で一部の人が好き放題決定できるので非常に危険だと思います。

[147: 評判気になるさん]

総選挙において、投票しなかった国民を内閣総理大臣に一任するような制度。
政権側にとってこれほど便利な、伝家の宝刀はない。権力側が欲しがる法律。

それを許す悪徳組合員、管理会社、マンション管理士等が徘徊するのが分譲
マンションの仕組みである。

良い結果がでればいいけど。？

[148: 匿名さん]

>>142
そのマンション、理事会に自浄能力がないのなら、お金かかるけど一度マンション管理士に依頼して、規約の見直し等を含めた理事会の綱紀粛正をコンサルしてもらったほうがいいですよ。重松とかメルとか有名な管理士がいます。

>>146
期末定期総会は、会計期終了後2ヶ月以内に開催しなければなりませんから、総会議案書を会計期終了の翌月には配布して、1ヶ月近くのインターバルをとって欠席議決権を集めることになります。スケジュール的に結構タイトになります。通常は、議案書配布は総会の2週間前がほとんどの管理組合です。

>>147
理事会が恣意的に理事会運用するための方策です。権利の濫用で危険きわまりないです。

[149: 匿名さん]

こんなえげつない、マンションRJC48のメンバーのマンション？それともRJC48加入マンションは全部そうなの？
それとも、別のマンションの話？途中から読みだしたので、トンチンカンな質問ですみません。

[150: 入居済みさん]

>>142 匿名さん

たぶんマンションオタクが長期政権を目論んで独善で作った規約だと思います。
今年のRJC48の法務テーマにしてみんなで議論したらいかがですか？
新年会の27日に提案するのが良いでしょう。
弁護士やマン管士もメンバーにいますから申し分ないですよ。
その結果、不合理な規約となれば代表が訴訟を提起すればよいのです。
「総会決議で棄権した不届き者の議決権の票操作をすることに社会通念上合理性があるか？」
これがテーマです。

[151: 匿名さん]

真面な人間はそんな悪徳組合員のいるマンションには住まないでしょう。

[152: 匿名さん]

今年あるかもしれない憲法第9条改正の国民投票、棄権者の票を内閣総理大臣委任として賛成票に入れられたらたまんねーよ。

[153: 匿名さん]

１５１の匿名さん
真面目なつもりだったんですが、無知でした。
周囲も真面目・無知・無関心派が大多数。
一戸建よりマンションと思い、マンションに引っ越してきましたが、失敗かな？
つまり、理事長や理事会が長いこと居座ってるところは駄目ってことですね。
理事長やめても延々理事になり、裏で操ってるマンションもあるそう。マンション管理が生き甲斐みたい。
ブログだけならましですが、本も出すとか言う人もいるそうです。

[154: 匿名さん]

>>152 匿名さん

棄権票は賛成票でなく投票した人の賛成反対に合わせて案分。結果的に最終的な賛成反対の割合は投票した真面目な人の意見と一致する。選挙は投票した人の意見のみが反映され棄権者は賛成反対に一切関わらないので結果として同じ状況となる。

[155: 匿名さん]

>>154
>棄権票は賛成票でなく投票した人の賛成反対に合わせて案分。
>結果的に最終的な賛成反対の割合は投票した真面目な人の意見と一致する。選挙は投票した人の意見のみが反映され棄権者は賛成反対に一切関わらないので結果として同じ状況となる。

区分所有法　第８節　復旧及び建替え（第６１条－第６４条）における取り扱いは？

[156: 匿名さん]

>理事長や理事会が長いこと居座ってるところは駄目ってことですね。
>理事長やめても延々理事になり、裏で操ってるマンションもあるそう。マンション管理が生き甲斐みたい。

うちもそう。要するに守旧派が留任と人を送り込んで延々と長期政権を維持している。
しかし、うちは守旧派打倒に2回革新理事長が誕生した。
だけど1回目の革新理事長は守旧派の猛攻で僅か3ヶ月で辞任に追い込まれた。2回目の革新理事長は守旧派の猛攻を跳ね除けて任期を全うして引退したが、その途端守旧派政権に戻ってしまった。
今、2回目の革新理事長だった人は守旧派理事会に対して一組合員の立場で訴訟爆弾を落として掃討作戦を展開している。

[157: 匿名さん]

>>154
そのやり方って意思表示がない人/議決権を母数から除外してるのと結果的に同意だよね？
「賛成」と「反対」だけでなく、「棄権(他の区分所有者の意志に従う)」という意思表示があってもいいとは思うけど、意思表示していない人を勝手に「棄権」扱いにするのは問題無いんですかね？
同意なのに未投票分を案分なんて面倒なことやるからには、区分所有法の「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議」において、母数を投票者のみにするという解釈は難しいんでしょうね。

[158: 匿名さん]

管理組合、管理会社への訴訟は、どんどんやって、判例を多く作って、今の現状を打破すべきです。
そうでないと、マンションの区分所有者は、先々まで、余計な金を取られ続けることになる。

[159: 匿名さん]

管理費等が１００円/㎡がボーダーライン。これより多くなると何らかの原因がある。
例えば、組合役員や管理会社の担当の着服や工事の水増し、若しくはは架空工事費、
等々の疑いを持つべし、
実務経験のあるマンション管理士であれば会計報告の中から不正を推測する能力はある。
毎期の会計報告書（議案書）は保管しておいてください。

数字は嘘はつきません。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん

どこの零細管理会社だよ。
そんな管理費でまともな会社なら無理。
駐車場が平置きで全戸割当てありの利用料が一万以上ならわかる。
それが全て管理費に補填可能だから。

[161: 匿名さん]

駐車場使用料は月額１万円以上で合計すると修繕積立金よりおおい。
勿論修繕積立金会計へ繰り入れている。

分譲当時から管理規約に有ります管理費等負担額一覧表では管理費等
は８０円/㎡で設定されている。

大規模マンションですからそれだけ個人負担は少ないが、数人のマン
ション管理士や建築士がいて、管理会社はそれだけ厳しい注文に従っ
てくれている。

つまり、これだけで充分２回目の大規模修繕費や設備等の更新費は足
りている。

お金持ちの組合員のマンションでしょうから馬鹿にする気持ちもわか
りますが、建物や設備等には大差はないと思っております。

安い費用で良いマンション管理をしようと試みる組合であれば参考に
なるマンション管理の組合ではあります。

[162: 匿名さん]

>>154
致命的間違いをしている。
総会の棄権者は投票をしていないのに、154は棄権者を投票した白票扱いにしている。
これは明らかな棄権者票操作の不正である。

>>157
区分所有法では普通決議（第39条）も特別決議（第31条）も、分母は区分所有者総数と議決権総数である。
同法では、普通決議は別途規約で定めることが出来るが、特別決議は同法以外は法令違反になる。
154は、分母は区分所有者総数と議決権総数であるが、棄権票を白表扱いにして賛成・反対とも票の水増しをしている。

結論から言うと、154の方法は特別賛成決議を得んがための票の不正操作と断言できる。
訴訟になると、信義則違反（民法第1条第2項）と公序良俗違反（民法代90条）が問われるであろう。

[163: 匿名さん]

管理会社１０９の担当や課長支店長も総会に同席して棄権票は議長

（理事長）に一任すればいいとのアドバイスで、棄権票の議決権総
数の３分の１を賛成票に投じて規約の設定、変更、廃止の案を可決
しました。

その規約によって選任された役員によって組合は運営されている。

[164: 匿名さん]

>>162
そうですよね。>>154が許されるなら、もっと厳密な投票のルールや罰則まで法律で定めないと、いくらでもグレーな方法で特別決議できちゃいますよね。
そんな方法で特別決議した事例が有るなら、今後の為にも訴訟して欲しいですね。

[165: 匿名さん]

>>162 匿名さん

やれやれ、区分所有法で都合が悪くなると民法を持ち出して駄々をこねてきたよ。

[166: 匿名さん]

RJC48で第三者委員会を立ち上げて、該当マンションの管理規約を調査したらいい。
その結果で訴訟をおこせばいい。

[167: 匿名さん]

白票なら議決権を行使したわけだから、その扱い上で無効とするか賛成・反対に振り分けるかは議論のしどころだと思う。
ところが棄権は議決権を放棄して総会に参加しなかったのだから票自体が初めからないことになる。議決権を行使した白票ではない。

[168: 匿名さん]

>>167 匿名さん

区分所有法は棄権で議決権が行使されない状況を考慮していないザル法である。反対と明確な意思を持った棄権と無関心の棄権を判別することは不可能である。区分所有者が無関心で不真面目な場合を想定していない区分所有法の穴を埋めるための棄権票の案分である。

[169: 匿名さん]

総会に参加してない棄権者の票を何で案分するの？票がないのに。不正でしょう。

[170: 匿名さん]

未投票の人を勝手に「棄権」とか「無関心」とか決めつけるのは危険と思います。
議案に対し事前に十分な説明や質疑応答、意見交換の機会や投票期間が確保されていて、なお総投票数が一定割合に届かない場合かつ議案を決議できないことの時間経過が管理組合に明らかな不利益を与える場合にのみ発動可能とかなら理解できる。
あとは、区分所有法では議決権の委任は現在は特定の誰かにしかできないように読めるけど、投票者の総意に従う(案分と同意)という意思表示区分があってもいいと思う。明確な意思を示さず周りに同調する日本人の気質に合ってるよね。

[171: 匿名さん]

>管理組合に明らかな不利益を与える場合にのみ発動可能とかなら理解できる。
そうは思わない。管理組合の不利益とは区分所有者の不利益、それを決するのが総会決議。

[172: 匿名さん]

>>171 匿名さん

棄権で重要事項が決められないのは明らかに管理組合の不利益。総会は議決権を行使し区分所有者が意見を表示する場であり棄権で意思表示しない輩は決する資格に値しない。無関心で棄権する不良区分所有者の影響で総会の不成立が許されるのは区分所有法の初期設定の欠陥である。それを是正するための規約改定は当然あってしかるべきである。

[173: 匿名さん]

マンションの総会において議決には、区分所有法などで決まった定足数の「議決権数（各持分、またはその有する専有部分の床面積の割合）」と「区分所有者数（登記簿上の所有者。区分所有者1人1票）」の両方を満たさなければいけません。
今回の判例では、マンション建替え決議の際に、議決権数では定足数を満たしていましたが、区分所有者数では定足数を満たしていませんでした。区分所有法第62条1項によると「区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数」とされています。
・議決権数＝各持分、またはその有する専有部分の床面積の割合
・区分所有者数＝登記簿上の所有者。区分所有者1人1票

[174: 匿名さん]

>>171
「管理組合=区分所有」という意図です。あと「時間経過が不利益を与える場合」と限定したい。
例えば、大規模修繕や建て替えに係る特別決議は可決も否決(1/4以上の反対)もされずに時間だけが経過すると老朽化が進行し、明らかに区分所有者全体の不利益になると言える。一方、役員の選任方法の変更等は決議されないことが直接的に全体の不利益になるとは言えないので、時間をかけてでも総数の3/4以上の賛成を得るべき。

[175: 匿名さん]

>>172
趣味でやってる代表の上からの目線そのもの。

[176: 匿名さん]

RJC48で問題解決しないのならタワマン協会で審議してもらったらいい。

[177: 匿名さん]

議決権は権利ですから行使するしないは区分所有者の自由で権利を放棄することである棄権も自由です。
従って、自由であるグ結権の権利行使を義務化する定めは区分所有者の権利侵害になります。

[178: 匿名さん]

>>177 匿名さん
議決権を行使するのは権利である。棄権により議決権を放棄するのも権利であるが、放棄が決議の成立に多大な影響を及ぼす権利を与える必要はなくそのような不届きな輩を影響の範囲外に置く規約を制定することは実務上適切な行為である。一部の理事の不法行為というとんちんかんな輩がいるが議決権を放棄し管理組合の総会運営を妨害する不届きものこそ不法行為の体現者でありそのような障害を実務的に修正し取り除く極めて合理的な手法である。

[179: 匿名さん]

それなら、そういう不法行為を行う棄権者を訴えたらどうですか？
そうしたら棄権者から同じく不法行為を理由に反訴されて泥沼の訴訟合戦になって管理組合は活性化します。
このようにすれば組合員も訴訟の行方に興味を持ち管理組合業務や法令・管理規約に対して意識が向上します。

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん

棄権者を訴える意味のない行為より規約の制定で一括して網にかけて対処するのが合理的であり適切な判断となる。不満な組合員が訴訟を提起した場合ば理事会として粛々と対応すれば良い話である。