【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

[匿名さん]

お前いら、忌憚無く語れや！

[321: 匿名さん]

>>318
そういう意味ではないでしょう。
不動産を所有してない者が、何で不動産の売買契約や賃貸借契約をするのか？他人物売買、他人物賃貸借に相当する。他人物賃貸借は契約としては無効ではないが、賃貸人が真の所有者から賃貸権原を取得することができなかった場合には、賃借人は賃貸借契約を解除することができ、善意であればさらに損害賠償を請求できる、というリスクがある。
だから管理組合は区分所有者の代理人としての地位か、転貸借のサブリースしかないと言ってるのだと思う。不動産を所有しているのは区分所有者だから。
そして区分所有者は自分に配分される利益が少ないこと等を理由に、自分の持分を管理組合に賃貸することを拒否できる。

[322: 匿名さん]

区分所有法
第18条（共用部分の管理）
１　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
３　前条第２項の規定は、第１項本文の場合に準用する。（※）

※：専有部分の所有者の承諾を得る必要があるのは、共用部分の管理に関する事項が【専有部分の使用に「特別の」影響を及ぼす場合】に限られる。

[323: 匿名さん]

マンション標準管理規約（単棟型）
第16条（敷地及び共用部分等の第三者の使用）
１　管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ当該各号に掲げる者に使用させることができる。
　一～三（略）
２　前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に使用させることができる。

＜第16条関係コメント＞
① 有償か無償かの区別、有償の場合の使用料の額等について使用条件で明らかにすることとする。
② 第２項の対象となるのは、広告塔、看板等である。

[324: マンション検討中さん]

ところでスレッドタイトルは
タワーマンション協会　vs RJC48 ですよね。
どっちが強いかは決着ついたの？
まるで関連が理解できない。

[325: 匿名さん]

>>322
原告は不動産の所有権を論点としているが、被告は共用部分の管理を論点としている。管理は別次元の話。

>>323
東電借室電気室、通信業者の弱電盤室がこれに該当する。原則無償貸与。
賃料を取ると国税に収益事業と判断されるので注意。

[326: 匿名さん]

>不動産を所有してない者が、何で不動産の売買契約や賃貸借契約をするのか？他人物売買、他人物賃貸借に相当する。
>東電借室電気室、通信業者の弱電盤室がこれに該当する。原則無償貸与。

一般にマンションは、竣工以前に売主が東電や通信業者と無償賃貸借契約を締結しているので、その時点ではマンションの所有者が売主のため、他人物賃貸借契約ではない。
ところが、マンションが竣工し管理組合が設立されると、上記売主の賃貸借契約を管理組合が継承（名義変更）するので、その時点で管理組合は他人物（区分所有者の共有物）賃貸借契約になってしまう。

[327: RJC48非会員理事長]

コンメンタールマンション区分所有法[第3版]の第19条（共用部分の負担及び利益収取）の解説（P.119）でも、「共用部分の利益収取とは、たとえば、共用部分を賃貸した場合の借賃や専用使用権を設定した場合の使用料収取をいう。なお、共用部分から生じた利益について、区分所有者に配分せずに、規約や集会の決議に基づいて管理費用に充当したり次年度への繰り越し処理をすることは認められる」と解説されている。
従って、規約や総会決議をしなければ、原則、利益は区分所有者に帰属するので、区分所有者は利益配分を要求することができる

[328: 匿名さん]

ここのスレ違いの書き込みが必死にされているようだが、スレタイに添って
書き込みをしようとしている者にとっては大迷惑だよ。
他のスレにいってやりなさい。
削除も検討します。

[329: 匿名さん]

↑ネタ投下しないからだよ。

[330: 匿名さん]

>>328
マンション管理の問題や有るべき姿について、タワマン協会とRJC48の中の人が熱く議論するスレじゃないの？
どちらの見解か第三者の見解か区別が難しいけど、現状でも外野としては参考になる情報が得られて有益ですよ。
特にタワマン協会は有償でサービス提供してるんだし、会員を増やしたければ、理事や区分所有者にここでその価値をアピールすればいいのに。それをする能力が無いのか、このレベルの書き込みで会で+αの価値を提供できないのか。少なくとも私のマンションでタワマン協会に加入の話が出たら、猛反対しますね。理事長が個人の趣味でRJC48に参加するのは別にいいですが。

[331: 匿名さん]

タワマン協会は開店休業状態で、ホームページにもろくな情報ないので、対決する前に勝負は決してしまったよ。

タワマン向けサービス業者を紹介するユニオンを標榜するタワマン協会の創立記念講演を心待ちにしてたけど、中抜きする営利団体っぽいので人が集まらなかったみたいですね。

[332: 匿名さん]

創立記念講演は中止になったんじゃないか？

[333: 匿名さん]

ようやくスレタイの書き込みになってきたね。

[334: 匿名さん]

しかしタワマンの管理を委託するのは難しいよね。
殆どデベ系の管理会社が委託しているようだし。
小規模な管理会社や独立系の管理会社では到底太刀打ちできない。
合人社なら取るかもしれないが。

[335: 匿名さん]

何か参考になることは？と読み始めましたが、しんどい投稿でした。
これこそ、趣味人だったみたい泣きがします。
タワマンの中に医者や店があるタワマンはややこしい。

[336: 匿名さん]

タワマンも大規模マンションも管理していくのは
難しいですよ。
弁護士、医者、建築士、上場会社の役員、官僚、商売人等いろんな
曲者がいますからね。

[337: 匿名さん]

一番の曲者は不動産ブローカーの宅建士だろう。海千山千だからな。

[338: 匿名さん]

そんなマンションには安心して住めない。ネギが鴨を背負うか、鴨がネギを背負うか。？

[339: 匿名さん]

うちのマンションは管理組合とは別に自治会が設立されましたが、全世帯加入の自治会会則になっています。
これって強制加入ですから違法ですよね。

[340: 匿名さん]

自治会会則は違法ではありません。強制的加入は違法です。

[341: 匿名さん]

>>340
会則で全世帯加入ってことは強制加入と同じだよ。違法だ。

[342: 339]

補足しますが、全世帯強制加入なので会則には退会規定はありますが、入会規定がないのです。
例えて言うと、マンションに住んでいたために、ある日突然本人の入党意思確認なしに、
特定の政党の政党員にされてしまい、嫌なら脱退してもいい、と言うのと同じです。

[343: 匿名さん]

自治会費の徴収方法を聞かせて下さい。

[344: 339]

会則には、自治会費を徴収すると規定されていますが、徴収方法は何も規定に書かれていません。
ただ、自治会費は当面0円です。理由は、この後すぐに行政区の申請をするので、
役所から行政区の認可が下りれば、世帯数に応じて行政事務委託費が入るからです。

強制入会にした理由は、行政区認可基準の組織率である60%以上にしなければならないからです。
要するに、全世帯強制加入で組織率100%で自治会を立ち上げ、退会者を差し引いていくという算段です。
自治会を憚って退会届は安易に出さないだろう、これなら60%以上確保できるとの目論見です。
もともと自治会を作る目的が、なんとも不順な業務委託費目当ての行政区なのです。
仮に全世帯100%の組織率なら、この行政事務委託費は年間80万円近くになります。

[345: 匿名さん]

うちは管理会社１０９が組合員の口座から管理費等と一緒に差し引いております。、
通常総会の収支報告に収支の報告がありません。再三収支報告はするように要請
しましたが、そのままです。分譲当時は自治会費と町内会費が別々に通常総会で
収支報告され、次は自治会費だけになり、５～６年前から収支の報告がなくなり、
現在に至りました。収支の報告をするのが憚られるのでしょうか。？

私は、自治会費を組合員の口座から管理費等とまとめて徴収して自治会費を自治
会口座に支払う収支の報告はしてもなんのお咎めもないと解釈します。

条件は総会で可決するか、規約の制定は必要であると思います。

[346: マンション検討中さん]

>>345
お咎めはないが、訴訟になると負ける。ただ訴訟する人がいるのかどうか？

■東京簡裁平成19年8月7日判決
マンション管理組合が，町内会費相当額を管理組合費に含めて徴収することを規約等で定めても，その拘束力はないとされた事例
http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/205/035205_hanrei.pdf

[347: マンション検討中さん]

これ↓　町内会費の徴収は共有財産の管理に関する事項ではなく区分所有法第３条の目的外の事項

ところで，区分所有法第３条，第３０条第１項によると，原告のようなマンシ
ョン管理組合は，区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理
を行うために設置されるのであるから，同組合における多数決による決議は，そ
の目的内の事項に限って，その効力を認めることができるものと解すべきである。
しかし，町内会費の徴収は，共有財産の管理に関する事項ではなく，区分所有法
第３条の目的外の事項であるから，マンション管理組合において多数決で決定し
たり，規約等で定めても，その拘束力はないものと解すべきである。
本件では，原告の規約や議事録によると，管理組合費は月額５００円となってお
り，親和会当時からの経緯によると，そのうちの１００円は実質的に町内会費相
当分としての徴収の趣旨であり，この町内会費相当分の徴収をマンション管理組
合の規約等で定めてもその拘束力はないものと解される。

[348: 匿名さん]

成程、だから管理会社１０９は自治会費を組合員の口座から引き落としていながら
定期総会で自治会費の収入と支出の報告をしないのですね。

[349: 匿名さん]

>>339
管理組合のように強制加入の根拠となる区分所有法みたいな法律は自治会にはない。
地方自治法第260条の2は認可地縁団体の規定で入退会に関する規定とは違う。
これは違法と言うよりも人格権の侵害だと思う。すなわち人権侵害。
「入会の意思決定の自由」を蔑ろにした人格権侵害、だから不法行為（民法第709条）が成立する。
不法行為だから損害賠償（精神的苦痛に対する慰謝料）を請求できる。ただし訴訟で。

>>346
その判例を読む限り、管理費に自治会費を含ませて徴収するのは区分所有法第3条違反と判断されるようだが、管理費と自治会費は会計科目で分離されているが口座引落手数料を共用化するための両者同時徴収は違法とは言えないと思う。

[350: 匿名さん]

そうなると管理組合でコミュニティ活動費なんて計上してイベントやってるのは建物・敷地の管理とは違うから区分所有法第3条の目的外と言うことで違法になるのか？組合員に訴えられたら負けるぞ！

[351: 匿名さん]

だから国交省は標準管理規約からコミュニティ条項を削除したんだね。
管理費でお祭りやってると訴えられるから。
管理組合は本来の使命である建物・敷地の管理に専念しろと。
それに対してRJC48の会員マンションが連名で意見書出した。

[352: 匿名さん]

管理に関係ないイベントは自腹でやるか自治会にやってもらうかした方がいいね。
管理費は管理の目的外のイベントなんかに使うものではないね。

[353: 匿名さん]

>>352 匿名さん

違うでしょ。参加制限されたサークルなど全員参加でないコミュニティへの拠出は全員から集める管理費でやるのは望ましくないとのことで、一律コミュニティ条項削除に走ったから、参加制限されてない広義のコミュニティ活動はあってしかるべきで削るのは誤解されるとのことでは。

[354: 匿名さん]

＞＞353
広義のコミュニティ活動とは、標準管理規約に書かれている、防犯、防災、美化、清掃の意味ですが。
夏祭り、ハローウィンなどは違いますね。良好な居住環境を構築するためのものです。
＞＞349
また同じことを言ってる。違法ですよ。管理会社が自治会の口座引き落とし手数料まで忖度する必要なし。

ところで管理会社109ってどこですか？
ＲＪＣ48も新年会も終わったんでは？。皆、ここ、見てるみたいですよ。

[355: 匿名さん]

>管理会社が自治会の口座引き落とし手数料まで忖度する必要なし。
管理会社→管理組合の間違い。管理会社は口座引落手数料を管理組合に請求している。
管理組合が自治会を忖度して口座引落手数料を共用させあげている。
ただし管理組合口座から自治会口座への振替手数料は自治会持ちになっている。

[356: 匿名さん]

>広義のコミュニティ活動とは、標準管理規約に書かれている、防犯、防災、美化、清掃の意味ですが。
なんで清掃がコミュニティ活動なのか？管理会社の清掃業務だけじゃ足りないのか？

[357: 匿名さん]

防災とか美化は分かるけど、「防犯」って何するの？
夜回りとか自警団結成して巡回するとか？

[358: 匿名さん]

>>349
>「入会の意思決定の自由」を蔑ろにした人格権侵害、だから不法行為（民法第709条）が成立する。
>不法行為だから損害賠償（精神的苦痛に対する慰謝料）を請求できる。ただし訴訟で。

強制加入ではないが、自治会長が自治会への加入を強制し自治会費の支払いを請求したことに対して、自治会員でない事の地位確認と執拗な強制に対する精神的苦痛の慰謝料請求事件の、地裁と控訴審の高裁での判例。高裁で自治会の不法行為責任が認定され、慰謝料は5万円と確定した。


福岡地方裁判所　平成25年9月19日　判決　（第一審）／平成24年（ワ）第898号

本件団地に居住する原告が、本件団地の居住者を会員とする自治会である被告に対し、被告の会員でないことの確認、自治会費の支払義務のないことの確認及び被告の役員の言動により精神的苦痛を被ったとして慰謝料の支払を求めた事案において、原告の権利又は法律的地位に不安が存するとはいえず、即時確定の利益を欠くとして、不存在確認の訴えは却下し、被告の会長が、被告への加入が強制されることがないことを知りながら、あるいはこれを容易に知りうるのに、原告に加入を強制し、自治会費の支払を請求したことについて、使用者責任に基づく慰謝料請求を一部認容した事例。


裁判年月日　平成26年 2月18日　裁判所名　福岡高裁　裁判区分　判決　事件番号　平２５（ネ）９２７号

事件名　地位不存在確認等請求控訴事件　裁判結果　控訴棄却　上訴等　確定　

団地の自治会である一審被告Ｙから自治会員であることを前提とした自治会費の支払を求められた一審原告Ｘが、Ｙの会員でないことの 確認、自治会費の支払義務の不存在確認を求めるとともに、Ｙの役員からＹの会員となることを前提とした言動を受けたとして損害賠償を 求めたところ、原審が各確認請求に係る訴えを却下し、賠償請求を一部認容したため、双方が控訴した事案において、各確認請求につき 訴えの利益を欠き訴訟要件を欠くとした原審の判断を是認し、原判決の事実誤認、判断の脱漏などをいうＸの主張を退ける一方、Ｙに 責任を負わせる必要ないし実益はなく、Ｙの会長が加入強制・会費支払請求をした事実もないなどとするＹの各主張も退け、各控訴を棄却した事例。

[359: 匿名さん]

三井のとある物件では、賃貸住戸のオーナーには議決権を与えないと言ってるらしいぞ。それが可能なら、三井の法務部門が区分所有法を無視しても構わんと判断したわけで、少し前に議論されていた棄権者の議決権を案分するやり方も認められるのでは？

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/591965/

[360: 匿名さん]

またスレタイと関係のない書き込みが出てきましたね。
何故ここのスレを活用するのか理解できない。
ここのスレ主旨と関係ない書き込みがされると、該当者がここのスレ
をみたり書き込みをしようとしても、できない雰囲気があるから大迷惑
しますよ。

[361: 匿名さん]

>358さん
自治会のスレにいってください。

[362: 匿名さん]

>>360
ここの法務ネタは全てRJC48とタワマン協会の会員マンションに関わるネタだということは知る人ぞ知る。

[363: 匿名さん]

>>359

区分所有法第38条によると、議決権は規約で別段の定めをすることができる。

（議決権）
第三十八条　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定める割合による。

（共用部分の持分の割合）
第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するものとする。
３　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

従って、専有部分面積割合によらない一住戸一議決権とか、賃貸オーナーの議決権を0にするとかは違法ではない。
件の議決権を与えないは、売買契約時の重説で説明し、承諾して契約締結するから問題ない。
不満なら売買契約を締結しなければ良い。あるいは訴訟。

>少し前に議論されていた棄権者の議決権を案分するやり方も認められるのでは？
権利侵害だから訴訟を起こせば必ず勝つ。ただし裁判費用は数十万円～100万円くらい見とく必要がある。
訴訟する費用対効果をどう考えるか？そんなに金かけて正義と義憤で代表に一撃を加える奴が果たしているか？

[364: 匿名さん]

>>363
>賃貸オーナーの議決権を0にするとかは違法ではない。

権利濫用であり、また区分所有法第30条（規約事項）違反である。

[365: 匿名さん]

>>364
例えば、役員就任基準が標準管理規約のように「マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」と規定されていれば、賃貸オーナーは役員業務から免責される。その代わり総会での議決権はゼロにする。
これなら、居住区分所有者と非居住区分所有者との間で、管理組合業務に対する権利と負担の衡平性は保たれると主張できそうである。従って区分所有法第30条第3項に違反しない。

[366: 匿名さん]

権利の乱用と言うならば、民泊新法の民泊禁止こそ、区分所有者の権利に制限をかける禁止規約の乱用である。

[367: 匿名さん]

区分所有者には、議決権を総会に出席して直接議決権を行使するほか、書面（および電磁的方法）または代理人による議決権の行使が認められている（法39条2項3項）。これらの議決権の行使は区分所有者の権利であり、制限することはできない。

[368: マンション検討中さん]

>>367
制限することが出来ないことに対する法的根拠は無いと思います。
これは権利侵害の不法行為（民法第709条）だから損害賠償の請求です。訴訟で。
ただ、件のマンションは売買条件のようですから、それを承諾した人が売買契約を締結します。
これと似たようなのは、自治会強制加入（管理費に含ませて自治会費を徴収）の新築分譲マンションです。
これも売買条件ですから、それを承諾した人が売買契約を締結します。

[369: 匿名さん]

だから訴訟起こすには、総会で故意に棄権し、自分の棄権票が議長委任で賛成と反対に按分された事実を管理組合から証拠として入手し、それを事実として管理組合に対して権利侵害による不法行為として慰謝料請求するのが良い。
運営が規約で恣意的に棄権票を不正操作するのは、まさに区分所有者の権利を侵害する規約による権利の乱用である。

[370: 匿名さん]

>中古マンション買うなら要確認 “ダメ管理組合”の見抜き方（2017年12月22日付日刊ゲンダイデジタルより）

普通は管理組合までチェックしないよ。
売買価格と毎月の管理費・修繕積立金額、別途徴収金額（インターネット、CATV、自治会費、等）、それと長期修繕計画と値上げ・一時徴収の可否。
要するに金だよ。