【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

[匿名さん]

お前いら、忌憚無く語れや！

[251: 匿名さん]

いきなり訴訟なんて普通はあり得ない。
そこに至るまでに組合員と理事会とのすったもんだがあったはず。
判例見ても、そのすったもんだは殆ど書かれていない。
提訴に至る経緯を知りたい。
例えば理事長との差しの話し合いで決裂したとか、内容証明郵便で脅したとか。
少なくとも話し合いをしてるはず。

[252: 匿名さん]

>>249 職人さん

マンション標準管理規約では、管理費等の額を規約には定めず、総会議決事項（単棟型規約：第４８条第３号）として普通決議で決する（単棟型規約：第４７条第２項）と定めていますね。

[253: 職人さん]

標準管理規約通りに、あるいはその趣旨にそって規約が作られて
いれば普通決議ですが、そのマンションの規約がもちろん標準管理規約
よりは優先されますから規約本体の中とみなせる部分にべた書きされて
いたら標準管理規約での決議レベルは・・・とか言っても意味はありません。
ー共用持ち分を定める別表に積立金や管理費が相乗りしているパターン
ー規約集のなかにどこにも引用をうけずに表が細則などのページが始まる
前に挟み込まれている（規約の一部なのかどうかも不明）
というパターンは結構見かけます。

標準管理規約は別にそれに準拠する義務もないひな形にすぎないので
規約の中に書いてあるとか、
規約で特別決議になっているとか
それだけでは区分所有法違反というわけではありませんね。

[254: 252]

＜参考＞
管理費等請求控訴事件
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

[255: 職人さん]

この裁判の場合も、規約側では通常決議となっているのに、
規約の一部でないことが明確でない形で徴収表があったために裁判に
なってしまっていますよね。
裁判になってしまった時点で、組合理事会としては失敗だと思うわけです。

[256: 匿名さん]

訴訟起こして控訴審まで行ったので、滞納金を払うよりも裁判費用の方が相当高くついてしまったようだ。おとなしく払ってればよかったのに。

[257: 匿名さん]

このパターンだと遅延損害金も免除されないでしょうしねぇ

[258: 匿名さん]

>>254
その裁判、本人訴訟なの？
代理人訴訟だったら、弁護士に相談した時点で弁護士は勝訴の見込みは薄いと判断すると思うが。

[259: 匿名さん]

あるマンションでは、革新派の元理事長を名誉棄損罪で刑事告訴する臨時総会決議をとられて、実際に刑事告訴されてるよね。
理由は、理事会と管理会社の悪政を糾弾するビラをマンション外の近隣にばらまいたことが原因。
民事じゃなく刑事で、しかも臨時総会で決議されたことが驚きに値する。

[260: 匿名さん]

>>259 匿名さん

そりゃあ近隣にゴミをばらまいたらマンションの品位を汚す行為と見なされてもしょうがないさね。

本人は不正を暴いてるつもりかもしれないけど、近隣住民にとっては風俗のビラと同じだよな。

[261: 匿名さん]

その件は昨年末に地検で不起訴処分になっている。

管理会社と共謀した理事会の過去の金銭疑惑を暴こうとした新理事長が、守旧派牛耳る理事会から理事長辞任勧告を受けて辞任し、一組合員に下野して不正糾弾をマンション内だけでなく広くマンション外にまでビラ撒きをしたために、管理組合から刑法第２３０条・２３３条に定める名誉棄損罪・信用棄損罪で告訴された事件である。

簡裁の調停を経ているが、理事会との交渉が決裂し、臨時総会で刑事告訴の決議をとられて告訴されていた。

[262: 匿名さん]

なんで管理組合の裁判スレにここ化けてるんだろう

[263: 匿名さん]

>>261 匿名さん

それはマンション内部でやることでしょ。他のマンションにやめろと言われてるのに無断で何度も確信犯的にポスティングしたら訴えられてもやむなしではないか。

それに本当に不正かどうかは客観的に見てみないとわからないしね。

[264: 匿名さん]

>>261
無罪になったのですね。
これから理事会にお礼参りが始まりますね。
代表が言う「流会し続ける理事会トップの座」を実践できます。
是非、RJC48で講演お願いします。

[265: 匿名さん]

>>263
会社に例えると、社長が内部不正の疑いを持って調査しようとしたら、他の役員に阻まれて平社員に降格させられた。内部監査部門や裁判所を使っても不正は立証でなかった。
納得のできない元社長は、取引先の会社の受付前で、自社の不正を訴えるビラ配りを繰り返した。それが禁止行為と伝えたが止めないため、取引先は自社に迷惑だと伝えた。社内で注意しても止めないため、仕方なく株主総会で大多数の賛成を得た上で元社長を訴えた。迷惑行為が不正侵入まで至っていなかったため、結果は不起訴。
さて、元社長の次の一手は？

[266: 匿名さん]

ちと疑問に思うのは、刑事告訴と併せて告訴のための弁護士費用200万円を修繕積立金から取り崩す総会決議をしていることである。
これは使途を限定した修繕積立金取崩しを定めた管理規約違反で、訴えれば>>243の判例もあり勝訴するはずである。
管理組合の刑事告訴の反訴としてなぜ管理組合を提訴しなかったのか？
訴訟や告訴に対しては訴訟をぶつけて示談や和解に持っていくのも一つの手であるが。

[267: 匿名さん]

>>266
当該マンションの管理規約は知らないけど、「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」に該当するんじゃない？総会の特別決議で承認されているし十分な根拠かと。
>>243の判例は、返還は過去にマンション修繕のために積み立てて既に転居して区分所有者でなくなった人にとって何のメリットもなく、その時点の区分所有者にしか恩恵が無い決定で不公平なので敗訴したと思われる。
そうでないと、3/4の賛成で異様に修繕積立金を値上げして、払いきれなくなった1/4が退去(3/4の人の関係者に買わす)してから余剰といって値上げ分を返還すれば、事実上1/4の人から搾取できてしまう。

[268: 匿名さん]

>>267

本件告訴の弁護士費用は修繕に関わる費用ではない。争えば勝てると思う。
本来なら一般会計から支出するもの。一般会計剰余金が不足するなら組合員から特別徴収すればいい。
そうすれば、告訴なんてしないと思う。

>>243の判例はそういう意味ではない。
「修繕積立金の使途を建物の修繕等に限定することで、管理費との混合を防ぎみだりに修繕積立金が散逸することを防ぐことにあると解される」
「修繕積立金の取崩しは、これまで積み立てられてきた修繕積立金を被告が出えんした何らかの費用に対し、これを穴埋めするという性質を有さない」
が裁判官の判断。

[269: 匿名さん]

なんで刑事告訴に200万円も必要なの？

[270: 匿名さん]

区分会計してるのに一般会計と修繕積立金会計との間で資金の振替をやってる。規約違反。
一般会計の剰余金は翌期に充当するのに内部留保してため込んでる。規約違反。
これをネタに訴訟出来るか？

[271: 匿名さん]

>>270
訴状は裁判所に受理されるが、裁判で「原告に訴えの利益がない」と棄却されるだろう。
管理組合が自治会費を管理費と一緒に徴収する総会決議に対する無効確認訴訟で、「原告に訴えの利益がない」と横浜地裁で棄却された例がある。

[272: 匿名さん]

管理組合が自治会費を、引き落とし手数料共用化のために管理費等と一緒に口座引き落としすることは一般的に行われているね。
だからと言って、これが自治会への加入を強制しているわけではない。自治会員でない区分所有者からは自治会費は徴収されないから。
あくまでも引き落とし手数料を削減するための徴収方法の話であるから。
ただ、徴収した自治会費を一般会計の収入に計上してるアホな会計やってる管理組合はある。一般会計に計上してはならない。

自治会で訴訟になるのは、任意加入団体である自治会への入退会に制限を課する場合。

ところで、都内でよくある例だが、既存の町会内にマンションがある場合、マンションが一町会員になって町会費を納め、各区分所有者は町会に加入せず町会費も納めない、これって強制加入じゃないか？組合員から徴収した管理費から町会費払ってるのだから。

[273: 匿名さん]

↑おかしいじゃないか。
管理組合は自治会と委託契約を結んでいないのに、誰の手を介して事務処理を
行うんだ。結んでいたり対価を支払ってる場合は別だけど。

[274: 匿名さん]

>>272
管理組合が一町会員の場合、区分所有者の会員権は共有持分割合で有する。

>>273
普通は自治会が管理組合承認の下で管理会社に会計処理委託する。
口座引き落とし手数料は管理組合相乗りにし、口座振り替え手数料のみ自治会負担。

[275: 匿名さん]

>>274
自治会のイベントも管理会社に委託できますね。

[276: マンション住民さん]

イベント企画ならタワマン協会に相談したらいい。業者も紹介してくれると思うよ。

[277: 匿名さん]

>>274
自治会費くらい自分たちで集めろ！！
うちは２～３か月に一度、班長が集めに回ってるぞ。
管理費からの引き落としなど論外。
こんにちは！おげんきですか？とコミュニケーション取りながら
集めてる。

[278: 匿名さん]

個別訪問する自治会の班長は、居住者情報を全て把握している。
それを基に、コミュニケーションの名のもとに室内を覗き込み身辺調査をしている。
それを嫌うから自治会費も口座引き落としになってきている。
個人情報保護がうるさい時代だから。最近のマンションは、表札すら出していない。

[279: マンション住民さん]

今のマンションはモニター付きの完全オートロックだから、班長といえども解錠してもらわないと入れないよ。しかもモニターに顔が写るから班長だったら居留守使われて出てもらえない。
自治会費の口座引き落としにしないと自治会費は徴収できない。

[280: 277]

すみません、マンション内自治会です。

[281: 匿名さん]

エレベーターが自分の家の階以外には止まってくれない
うちみたいなマンションでは集めようがないと思うけどな

[282: 匿名さん]

うちは自治会が役所の区会に認定されているので、役所から区会業務委託費が入り潤ってるので、自治会費は集めてない。

[283: 入居済みさん]

自治会のイベント、ハーバリューム教室、はとバス日帰りツアー、ライザップ健康セミナー、色々ありそう。
詳しくはタワマン協会に相談したらいい。

[284: 匿名さん]

代表理事の分際でなんで専有部分への立入調査権があるのか？その法令根拠は？
建築基準法、旅館業法、住宅宿泊事業法、消防法等、法律で立入検査権が規定されている。
代表理事にはその権限がない。

[285: 匿名さん]

ルールがあればＯＫでしょう。

[286: 匿名さん]

それなら組合員の代表理事宅への立入検査権もルール化しないと公平性に欠ける。
これが管理組合法人の組合運営の原則である。

[287: 匿名さん]

組合員の代表理事とは何の意味。？

[288: 匿名さん]

理事長、副理事長、代表理事、理事の序列。

[289: 匿名さん]

唐突で何のことやら全く理解できないな？？

[290: 匿名さん]

代表理事なんて肩書きはタワマン特有だね。
理事長、副理事長を除く理事の代表者ってことだね。

[291: 匿名さん]

うちは監事が3人いるので、うち1名を代表幹事の肩書きを規約で与えてる。

[292: 匿名さん]

法人化してるなら、登記されてるのが代表理事でしょ。
規約で一人あるいは少人数に制限しないと、何もしないと全員が法人を代表するのが
方のデフォルトの規定ですから、普通は監事をのぞく1人だけを代表理事として
登記しますね。

[293: 匿名さん]

うちは駐車場用地の買収を予定して組合を法人化して、代表理事を登記した。

[294: 匿名さん]

5名も理事として法人登記してる管理組合法人があるが、
5名も登記するのなら理事全員登記しないと不公平になる。

[295: 匿名さん]

法例に反してはいないからマンションの事情に拠るのでしょう。うちは４００戸の
マンションで理事は２１名で、代表理事は１名です。

[296: 匿名さん]

管理組合で不動産取得する場合以外は法人化は不要だと思う。
地歩自治法で認可自治会に法人格を付与しているのは自治会館を所有させるのが目的。

[297: 匿名さん]

普通預金、定期預金、国債、等々の管理費等の保管口座名が個人名が良いか、
法人名が良いかにもよる。
やはり法人化しておいた方が色々な利点の方が多いのかもしれません。

[298: 匿名さん]

登記する人数を何人とか決めている会社など存在しないでしょう。
役員会の任意規定にするのが自然でしょうね。　
規約に定めがないと全員登記しないといけないとかなってしまいます。
これは現実的ではないですから通常は理事長１名のみを代表理事に
しますが無論その設定はマンションごとの自治範囲で任意です。

法人化しても口座名には代表者名をつけてくれと言われる場合が多いと
思います。　〇〇管理組合　理事長XXXX　が管理組合法人になるだけの
場合が多いときいています。

一番大きな差は、理事長のみを管理者にあてる通常の非法人とちがって
管理者が廃止されて理事の多数決できめなさいという規定が強行規定に
なることですね。　普通に理事会精度をもうけていれば理事会の多数決で
決めるとかはあたりまえではあるのですが、その規約そのものまで変えて
しまって管理者は△△さんで理事会はなしですと規約改正してもかまわん
とこになます。法人化されていれば解散されない限りはそれが法律的に
固定保証されますね。　監事の権限などもかなり法的に強化されるわけ
で外部監事の登用などを考える場合には法人化の仕組みは利用したほうが
楽になりますね。

[299: 匿名さん]

>理事の多数決できめなさいという規定が強行規定になることですね。

区分所有法見るべし、第2項は強行規定ではない。規約で別途定められる。

第四十九条　管理組合法人には、理事を置かなければならない。
２　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。
３　理事は、管理組合法人を代表する。
４　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
５　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。
６　理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。
７　理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。
８　第二十五条の規定は、理事に準用する。

[300: 匿名さん]

この条文は法人化していないと適用されないですよね？

理事会内で多数決をした結果には理事長が拘束されるという
非法人の理事会はもっとその根拠を持たないことになります。
理事会で解任決議をくらった理事長は理事長でなくなるか
どうかでごく最近も最高裁まで裁判になった通り。