【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

[匿名さん]

お前いら、忌憚無く語れや！

[221: 匿名さん]

>>218
>それは管理組合内の合意。
意思表示の方法を「全員」が合意してるなら外野が否定するもんじゃないだろ。

>総会不成立で流会
総会には参加したが棄権者続出という可能性はないの？極論って言ってるんだし。

>第61条は区分所有法そのものだよ。
そんなことは分かってる。「区分所有法第61条を十分考慮した上で作成された管理規約」と言い直せば理解してもらえるかな？

[222: 匿名さん]

>>219
>ここに書きこみはしませんが（１円の足しにもなりませんしね）
>ブログを同じマンションコミュニティ上でやっているのでその
>ついでに稀に見に来ることはあって、楽しく読ませていただいています。

へばりついて読んでるのでは？
RJC48のメンバーもみな読んでますよ、勉強会よりも面白いって 笑

[223: 匿名さん]

もう少しまめに反応しないと、実は1人で頑張ってるとかバレますよ（笑）

[224: 匿名さん]

何かと言うと訴訟と言うが、区分所有者が管理組合を訴えるなんて余程のことがない限りしないと思う。
慰謝料とか損害賠償が取れる訴訟ならいざ知らず、規約無効とか決議無効とかは原告として経済的対価は何も得られない。
そして弁護士を立てれば原告は少なく50万円から100万円くらいの裁判費用が必要になる。
それだけの金をかけて何も金銭的対価が得られなければ、普通なら訴訟なんて起こさない。
それだけの金が余分にあるなら、住宅ローンの返済に回したほうが賢い。
金が有り余ってて、趣味で暇つぶしに訴訟起こす奴なんてまずいない。

[225: 匿名さん]

管理会社１０９の管理物件にて管理会社と共謀して規約や法令に違反して組合員から追及され、
総会対策に管理会社１０９関係の弁護士に依頼、総会前に同席料の高さに驚いて理事長は、
別の弁護士探しに奔走した。

バカ弁護士はこの理事長を信じて総会に同席したが、問題外の質問に追い詰められた弁護士は
別の話題にすり替えて逃げた。

その後組債員から法令と規約違反の追及はやまず、弁護士も黙り出し、理事長は泣き叫び出した。

その後理事長は辞任して通院が始まり、副理事長、監事、書記はこつ然とマンションを退去した。

管理会社１０９の支店長、担当課長、担当係長、担当は変更になった。レベルの低さに驚いている。

[226: 匿名さん]

>>224 匿名さん　「区分所有者が管理組合を訴えるなんて余程のことがない限りしないと思う。 」

↑のパターンは、過去の判例や、現在進行中の裁判は、裁判所では、結構おこなわれていますよ。先月の最高裁判決も、↑のパターンです。
もっと裁判をおこすべきですね。管理組合は、裁判を起こされないと思うから、ずさんな業務運営がされてしまうのです。
裁判を起こされると思えば、緊張感をもって、談合や背任などできなくなりますよ。
理事長や役員に、大損害をもたらしますからね。

[227: 匿名さん]

質問ですが、管理規約のある条項と矛盾する内容の使用細則制定は違法ですか？
本来使用細則は、規約の細部を決めるものだと思いますが、理事会は規約の変更は特別決議が必要なので、それを回避するために使用細則を新規に制定し、普通決議で可決承認しました。
その結果、規約と細則が矛盾する内容になってしまいました。

[228: 匿名さん]

議案書と規約と使用細則の比較表を作成して専門家に相談して下さい。
こういう事は管理会社に拠ったら日常茶飯事です。精査して下さい。

裁判すれば勝訴する事例は多々ありますが弁護士費用が高いので諦め
るケースが多いです。

[229: 匿名さん]

>>228
多額の弁護士費用がかかるので組合員から訴えられることはない、とたかをくくって理事会は暴走するのですね。
規約で議決権行使の義務化をするなんて、正にその典型ですね。
そのためには、常に理事会を監視して、いざとなれば管理組合を訴えるくらいのことをしないと理事会の悪政を許すことになりますね。

[230: 匿名さん]

訴えて勝訴したところで罰則規定がないので無意味である。
大体は裏で管理会社との共謀が多いので各マンションに啓蒙
して区分所有者の意識向上を図るしかありません。

[231: 匿名さん]

>>227
違法ではないですが、規程と矛盾する部分は規程の内容が優先されるので無効でしょうね。「区分所有法＞管理規約＞管理規約細則」であり、上位規程を覆す決定を下位規程ではできません。ただし、細則が管理規約と同等の承認プロセスの場合は、細則も管理規約の一部として扱われる可能性はあります。

[232: 227]

>違法ではないですが、規程と矛盾する部分は規程の内容が優先されるので無効でしょうね。
無効といっても理事会が是正しない限り有効ですよね。
やはり訴訟で無効にするしかないのですか？

>細則が管理規約と同等の承認プロセスの場合
管理規約は特別決議が必要ですが、今回の細則は普通決議でした。
同等の承認プロセスではないですよね。

[233: 匿名さん]

だから、言っているではないですか、規約と使用細則は曖昧な取り決めが多いのが、
元々可笑しいのですが、それ等を一部の組合員や、管理会社が共有して組合運営を
している事例がほとんどです。
よって、規約、使用細則、議案書、議事録の比較表を作成してプロに相談して下さ
い。

特別決議事項を普通決議で可決したり、その反対に普通決議を特別決議だと偽って
否決したり、これ等は日常茶飯事に行われております。

[234: 匿名さん]

判例を調べてみたら参考になるかも。

●普通決議の細則制定が特別決議の規約制定にあたるとして総会決議が無効とされた
（駐車場使用細則制定の普通決議が規約制定の特別決議に当たると決議が無効にされた判例）
http://www.retio.or.jp/attach/archive/62-056.pdf
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた
（修繕積立金の返還決議が管理規約違反として総会決議が無効にされた判例)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

[235: 匿名さん]

うちのマンションなどは解約騒動が出たので、管理会社１０９の傀儡政権を
造る為に議決権総数が２９６の内僅か３１名の賛成で理事長を総会で決めた。

規約上は理事は総会で可決し、理事長は理事の互選によらなければならない
のですが。上記のような状況で現在もその流れで運営されています。

[236: 匿名さん]

うちの総会議場欠席の場合の①委任状と②議決権行使書の取扱ルール

1)①委任状と②議決権行使書の双方を提出した場合は②議決権行使書を有効とする。
2)①委任状で代理人の記載がない場合は総会の議長に一任する。
2)②議決権行使書において賛否の意思表示がない議案は棄権とする。
3)②議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。

1)は、用紙が一枚つづりになっているので、毎回誤って両方書く組合員がいるから。
2)は、白紙委任は総会議長委任とする。
3)は、議案ごとに棄権を規定している。
4)は、所謂「白票」の規定で、賛否のカウントはしないが議決権はカウントする。

[237: 匿名さん]

>>236
>議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。
>　↓
>所謂「白票」の規定で、賛否のカウントはしないが議決権はカウントする。

この場合、「議決権行使書において賛否の意思表示がない議案は棄権とする。」の取り扱いで何か問題がありますか？

[238: 匿名さん]

この場合の白票とは、全議案に賛否の印を付けなかったということ言うことになる。
公職選挙の場合、投票所に行ったが、投票用紙に何も書かず投票用紙を投函したことに等しい。

[239: 237]

臨時総会で議案が一つの場合は、どのように取り扱うのでしょうか？

[240: 匿名さん]

欠席議決権行使は、委任状または議決権行使書を提出すれば、区分所有者数と議決権数にカウントされる。これにより普通決議成立か特別決議成立かが決まる。
あとはその決議の賛否だけである。白票は賛否にカウントされない。議案が一つでも考え方は同じ。

[241: 239]

ならば、

>議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。

の規定は不要です。

[242: 匿名さん]

（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す
る組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

標準管理規約を採用している管理規約では、総会は「成立」と「決議」の2段階になっている。
「成立は」は議決権数の過半数以上、普通決議は出席議決権の過半数以上。
これは区分所有法の普通決議の規定と異なる。ただし、特別決議と建替え決議は区分所有法通り。

[243: 匿名さん]

>>234
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた
（修繕積立金の返還決議が管理規約違反として総会決議が無効にされた判例)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

修繕積立金を返還してくれるなら誠に有り難いことなのに、規約違反を理由に訴訟する人がいるんだ。
一体何が目的で訴訟しているのか？正義か？義憤か？それとも理事長と犬猿の仲なのか？

[244: 匿名さん]

２４３さん、へ
では、修繕積立金の増額は普通決議で決議したのは区分所有法違反で無効だから、
増額分は返還しなければなりませんよね、そうならないと、、成らなければ可笑
しいでしょ。？

うちのマンションは管理費等の値上げ値上げで剰余金がありすぎです。議案書と
議事録を調査したら全て普通決議で可決している。法令違反ですので返還請求を
したら、おそらく敗訴でしょうね。？

分譲当時の規約には管理費等各戸負担額一覧表を明記されていたのに、新しく製
本された規約には、削除されている。

[245: 匿名さん]

>修繕積立金の増額は普通決議で決議したのは区分所有法違反
違反ではないでしょう。
区分所有法の特別決議には当たりません。管理規約でも普通決議で可です。
243で引用されている判例は、修繕積立金は規約で使途が限定されており、返還はそにの使途に該当しないからということです。

[246: 匿名さん]

>正義か？義憤か？
大義があってもそのために金使うのは金持ちにしかできない。

>それとも理事長と犬猿の仲なのか？
要するに人間関係、金使ってでも会田に一撃わ食らわす、これも金持ちにしかできない。

まさか借金してまで訴訟はしないだろう。普通ならあきらめる。

[247: 匿名さん]

>>244 氏の投稿は、毎度のことながらピント外れですが・・・
各区分所有者が負担する修繕積立金の額を規約の一部として記載しているケース（この場合、修繕積立金の額を変更することは、規約の変更に該当するので特別多数決議が必要）を前提にしたレスですね。

[248: 匿名さん]

額は変動する可能性があるから規約には明記せず細則で定めるのが一般的。

[249: 職人さん]

案外規約の別表とかに相乗りしていたりして、規約の一部になってるケースは
あるので、その場合は特別決議ですね

[250: 匿名さん]

初期の管理費とか修繕積立金計画は、管理規約ではなく売買契約書や重説書に別表で添付されている。
その後の値上げ等は管理組合が決めるものだから規約か細則かは好きにすればいい。

[251: 匿名さん]

いきなり訴訟なんて普通はあり得ない。
そこに至るまでに組合員と理事会とのすったもんだがあったはず。
判例見ても、そのすったもんだは殆ど書かれていない。
提訴に至る経緯を知りたい。
例えば理事長との差しの話し合いで決裂したとか、内容証明郵便で脅したとか。
少なくとも話し合いをしてるはず。

[252: 匿名さん]

>>249 職人さん

マンション標準管理規約では、管理費等の額を規約には定めず、総会議決事項（単棟型規約：第４８条第３号）として普通決議で決する（単棟型規約：第４７条第２項）と定めていますね。

[253: 職人さん]

標準管理規約通りに、あるいはその趣旨にそって規約が作られて
いれば普通決議ですが、そのマンションの規約がもちろん標準管理規約
よりは優先されますから規約本体の中とみなせる部分にべた書きされて
いたら標準管理規約での決議レベルは・・・とか言っても意味はありません。
ー共用持ち分を定める別表に積立金や管理費が相乗りしているパターン
ー規約集のなかにどこにも引用をうけずに表が細則などのページが始まる
前に挟み込まれている（規約の一部なのかどうかも不明）
というパターンは結構見かけます。

標準管理規約は別にそれに準拠する義務もないひな形にすぎないので
規約の中に書いてあるとか、
規約で特別決議になっているとか
それだけでは区分所有法違反というわけではありませんね。

[254: 252]

＜参考＞
管理費等請求控訴事件
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

[255: 職人さん]

この裁判の場合も、規約側では通常決議となっているのに、
規約の一部でないことが明確でない形で徴収表があったために裁判に
なってしまっていますよね。
裁判になってしまった時点で、組合理事会としては失敗だと思うわけです。

[256: 匿名さん]

訴訟起こして控訴審まで行ったので、滞納金を払うよりも裁判費用の方が相当高くついてしまったようだ。おとなしく払ってればよかったのに。

[257: 匿名さん]

このパターンだと遅延損害金も免除されないでしょうしねぇ

[258: 匿名さん]

>>254
その裁判、本人訴訟なの？
代理人訴訟だったら、弁護士に相談した時点で弁護士は勝訴の見込みは薄いと判断すると思うが。

[259: 匿名さん]

あるマンションでは、革新派の元理事長を名誉棄損罪で刑事告訴する臨時総会決議をとられて、実際に刑事告訴されてるよね。
理由は、理事会と管理会社の悪政を糾弾するビラをマンション外の近隣にばらまいたことが原因。
民事じゃなく刑事で、しかも臨時総会で決議されたことが驚きに値する。

[260: 匿名さん]

>>259 匿名さん

そりゃあ近隣にゴミをばらまいたらマンションの品位を汚す行為と見なされてもしょうがないさね。

本人は不正を暴いてるつもりかもしれないけど、近隣住民にとっては風俗のビラと同じだよな。

[261: 匿名さん]

その件は昨年末に地検で不起訴処分になっている。

管理会社と共謀した理事会の過去の金銭疑惑を暴こうとした新理事長が、守旧派牛耳る理事会から理事長辞任勧告を受けて辞任し、一組合員に下野して不正糾弾をマンション内だけでなく広くマンション外にまでビラ撒きをしたために、管理組合から刑法第２３０条・２３３条に定める名誉棄損罪・信用棄損罪で告訴された事件である。

簡裁の調停を経ているが、理事会との交渉が決裂し、臨時総会で刑事告訴の決議をとられて告訴されていた。

[262: 匿名さん]

なんで管理組合の裁判スレにここ化けてるんだろう

[263: 匿名さん]

>>261 匿名さん

それはマンション内部でやることでしょ。他のマンションにやめろと言われてるのに無断で何度も確信犯的にポスティングしたら訴えられてもやむなしではないか。

それに本当に不正かどうかは客観的に見てみないとわからないしね。

[264: 匿名さん]

>>261
無罪になったのですね。
これから理事会にお礼参りが始まりますね。
代表が言う「流会し続ける理事会トップの座」を実践できます。
是非、RJC48で講演お願いします。

[265: 匿名さん]

>>263
会社に例えると、社長が内部不正の疑いを持って調査しようとしたら、他の役員に阻まれて平社員に降格させられた。内部監査部門や裁判所を使っても不正は立証でなかった。
納得のできない元社長は、取引先の会社の受付前で、自社の不正を訴えるビラ配りを繰り返した。それが禁止行為と伝えたが止めないため、取引先は自社に迷惑だと伝えた。社内で注意しても止めないため、仕方なく株主総会で大多数の賛成を得た上で元社長を訴えた。迷惑行為が不正侵入まで至っていなかったため、結果は不起訴。
さて、元社長の次の一手は？

[266: 匿名さん]

ちと疑問に思うのは、刑事告訴と併せて告訴のための弁護士費用200万円を修繕積立金から取り崩す総会決議をしていることである。
これは使途を限定した修繕積立金取崩しを定めた管理規約違反で、訴えれば>>243の判例もあり勝訴するはずである。
管理組合の刑事告訴の反訴としてなぜ管理組合を提訴しなかったのか？
訴訟や告訴に対しては訴訟をぶつけて示談や和解に持っていくのも一つの手であるが。

[267: 匿名さん]

>>266
当該マンションの管理規約は知らないけど、「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」に該当するんじゃない？総会の特別決議で承認されているし十分な根拠かと。
>>243の判例は、返還は過去にマンション修繕のために積み立てて既に転居して区分所有者でなくなった人にとって何のメリットもなく、その時点の区分所有者にしか恩恵が無い決定で不公平なので敗訴したと思われる。
そうでないと、3/4の賛成で異様に修繕積立金を値上げして、払いきれなくなった1/4が退去(3/4の人の関係者に買わす)してから余剰といって値上げ分を返還すれば、事実上1/4の人から搾取できてしまう。

[268: 匿名さん]

>>267

本件告訴の弁護士費用は修繕に関わる費用ではない。争えば勝てると思う。
本来なら一般会計から支出するもの。一般会計剰余金が不足するなら組合員から特別徴収すればいい。
そうすれば、告訴なんてしないと思う。

>>243の判例はそういう意味ではない。
「修繕積立金の使途を建物の修繕等に限定することで、管理費との混合を防ぎみだりに修繕積立金が散逸することを防ぐことにあると解される」
「修繕積立金の取崩しは、これまで積み立てられてきた修繕積立金を被告が出えんした何らかの費用に対し、これを穴埋めするという性質を有さない」
が裁判官の判断。

[269: 匿名さん]

なんで刑事告訴に200万円も必要なの？

[270: 匿名さん]

区分会計してるのに一般会計と修繕積立金会計との間で資金の振替をやってる。規約違反。
一般会計の剰余金は翌期に充当するのに内部留保してため込んでる。規約違反。
これをネタに訴訟出来るか？

[271: 匿名さん]

>>270
訴状は裁判所に受理されるが、裁判で「原告に訴えの利益がない」と棄却されるだろう。
管理組合が自治会費を管理費と一緒に徴収する総会決議に対する無効確認訴訟で、「原告に訴えの利益がない」と横浜地裁で棄却された例がある。

[272: 匿名さん]

管理組合が自治会費を、引き落とし手数料共用化のために管理費等と一緒に口座引き落としすることは一般的に行われているね。
だからと言って、これが自治会への加入を強制しているわけではない。自治会員でない区分所有者からは自治会費は徴収されないから。
あくまでも引き落とし手数料を削減するための徴収方法の話であるから。
ただ、徴収した自治会費を一般会計の収入に計上してるアホな会計やってる管理組合はある。一般会計に計上してはならない。

自治会で訴訟になるのは、任意加入団体である自治会への入退会に制限を課する場合。

ところで、都内でよくある例だが、既存の町会内にマンションがある場合、マンションが一町会員になって町会費を納め、各区分所有者は町会に加入せず町会費も納めない、これって強制加入じゃないか？組合員から徴収した管理費から町会費払ってるのだから。

[273: 匿名さん]

↑おかしいじゃないか。
管理組合は自治会と委託契約を結んでいないのに、誰の手を介して事務処理を
行うんだ。結んでいたり対価を支払ってる場合は別だけど。

[274: 匿名さん]

>>272
管理組合が一町会員の場合、区分所有者の会員権は共有持分割合で有する。

>>273
普通は自治会が管理組合承認の下で管理会社に会計処理委託する。
口座引き落とし手数料は管理組合相乗りにし、口座振り替え手数料のみ自治会負担。

[275: 匿名さん]

>>274
自治会のイベントも管理会社に委託できますね。

[276: マンション住民さん]

イベント企画ならタワマン協会に相談したらいい。業者も紹介してくれると思うよ。

[277: 匿名さん]

>>274
自治会費くらい自分たちで集めろ！！
うちは２～３か月に一度、班長が集めに回ってるぞ。
管理費からの引き落としなど論外。
こんにちは！おげんきですか？とコミュニケーション取りながら
集めてる。

[278: 匿名さん]

個別訪問する自治会の班長は、居住者情報を全て把握している。
それを基に、コミュニケーションの名のもとに室内を覗き込み身辺調査をしている。
それを嫌うから自治会費も口座引き落としになってきている。
個人情報保護がうるさい時代だから。最近のマンションは、表札すら出していない。

[279: マンション住民さん]

今のマンションはモニター付きの完全オートロックだから、班長といえども解錠してもらわないと入れないよ。しかもモニターに顔が写るから班長だったら居留守使われて出てもらえない。
自治会費の口座引き落としにしないと自治会費は徴収できない。

[280: 277]

すみません、マンション内自治会です。

[281: 匿名さん]

エレベーターが自分の家の階以外には止まってくれない
うちみたいなマンションでは集めようがないと思うけどな

[282: 匿名さん]

うちは自治会が役所の区会に認定されているので、役所から区会業務委託費が入り潤ってるので、自治会費は集めてない。

[283: 入居済みさん]

自治会のイベント、ハーバリューム教室、はとバス日帰りツアー、ライザップ健康セミナー、色々ありそう。
詳しくはタワマン協会に相談したらいい。

[284: 匿名さん]

代表理事の分際でなんで専有部分への立入調査権があるのか？その法令根拠は？
建築基準法、旅館業法、住宅宿泊事業法、消防法等、法律で立入検査権が規定されている。
代表理事にはその権限がない。

[285: 匿名さん]

ルールがあればＯＫでしょう。

[286: 匿名さん]

それなら組合員の代表理事宅への立入検査権もルール化しないと公平性に欠ける。
これが管理組合法人の組合運営の原則である。

[287: 匿名さん]

組合員の代表理事とは何の意味。？

[288: 匿名さん]

理事長、副理事長、代表理事、理事の序列。

[289: 匿名さん]

唐突で何のことやら全く理解できないな？？

[290: 匿名さん]

代表理事なんて肩書きはタワマン特有だね。
理事長、副理事長を除く理事の代表者ってことだね。

[291: 匿名さん]

うちは監事が3人いるので、うち1名を代表幹事の肩書きを規約で与えてる。

[292: 匿名さん]

法人化してるなら、登記されてるのが代表理事でしょ。
規約で一人あるいは少人数に制限しないと、何もしないと全員が法人を代表するのが
方のデフォルトの規定ですから、普通は監事をのぞく1人だけを代表理事として
登記しますね。

[293: 匿名さん]

うちは駐車場用地の買収を予定して組合を法人化して、代表理事を登記した。

[294: 匿名さん]

5名も理事として法人登記してる管理組合法人があるが、
5名も登記するのなら理事全員登記しないと不公平になる。

[295: 匿名さん]

法例に反してはいないからマンションの事情に拠るのでしょう。うちは４００戸の
マンションで理事は２１名で、代表理事は１名です。

[296: 匿名さん]

管理組合で不動産取得する場合以外は法人化は不要だと思う。
地歩自治法で認可自治会に法人格を付与しているのは自治会館を所有させるのが目的。

[297: 匿名さん]

普通預金、定期預金、国債、等々の管理費等の保管口座名が個人名が良いか、
法人名が良いかにもよる。
やはり法人化しておいた方が色々な利点の方が多いのかもしれません。

[298: 匿名さん]

登記する人数を何人とか決めている会社など存在しないでしょう。
役員会の任意規定にするのが自然でしょうね。　
規約に定めがないと全員登記しないといけないとかなってしまいます。
これは現実的ではないですから通常は理事長１名のみを代表理事に
しますが無論その設定はマンションごとの自治範囲で任意です。

法人化しても口座名には代表者名をつけてくれと言われる場合が多いと
思います。　〇〇管理組合　理事長XXXX　が管理組合法人になるだけの
場合が多いときいています。

一番大きな差は、理事長のみを管理者にあてる通常の非法人とちがって
管理者が廃止されて理事の多数決できめなさいという規定が強行規定に
なることですね。　普通に理事会精度をもうけていれば理事会の多数決で
決めるとかはあたりまえではあるのですが、その規約そのものまで変えて
しまって管理者は△△さんで理事会はなしですと規約改正してもかまわん
とこになます。法人化されていれば解散されない限りはそれが法律的に
固定保証されますね。　監事の権限などもかなり法的に強化されるわけ
で外部監事の登用などを考える場合には法人化の仕組みは利用したほうが
楽になりますね。

[299: 匿名さん]

>理事の多数決できめなさいという規定が強行規定になることですね。

区分所有法見るべし、第2項は強行規定ではない。規約で別途定められる。

第四十九条　管理組合法人には、理事を置かなければならない。
２　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。
３　理事は、管理組合法人を代表する。
４　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。
５　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。
６　理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。
７　理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。
８　第二十五条の規定は、理事に準用する。

[300: 匿名さん]

この条文は法人化していないと適用されないですよね？

理事会内で多数決をした結果には理事長が拘束されるという
非法人の理事会はもっとその根拠を持たないことになります。
理事会で解任決議をくらった理事長は理事長でなくなるか
どうかでごく最近も最高裁まで裁判になった通り。

[301: 匿名さん]

理事長が期中で辞任届を出し理事会がその辞任を了承した。
これは理事会が理事長の辞任により理事長職を解くことに当たるので、解職すなわち解任したことになる。
なにをいまさら最高裁で争ったのか？

[302: 匿名さん]

理事長を解任して平理事にして新しい理事長を選任するというのが
本人がそえを望んでいない場合に理事会の過半数決議でできるかどうか。

ある意味当然解任できる気がするけど地裁・高裁では元理事長側
の勝ちで　最高裁までいってようやく解決した（理事会側の言い分を認める）
のはごく最近の判決があり新聞などでもとりあげられて話題になっていました。

[303: 匿名さん]

理事長職に固執するのは何が目的？
自分から辞めると言っても「ならぬ、任期を全うせよ！」と言われるのだから、解任してもらったらむしろ感謝しなければ。

[304: 匿名さん]

タワマンの理事長は地元の名士と勘違いしてる奴がおる。

[305: 匿名さん]

　近く定期総会がありますが、民泊新法対応の規約改正が特別議案としてあがっています。

　当マンションは、今まで細則の制定や変更の普通決議はありましたが、規約改正の特別決議は初めてです。
　例年、総会の議決権（議場出席議決権と欠席委任状・議決権行使書）は60%が最高で、75%以上となると100人以上の議決権が更に必要となり、かなりのハードルの高さです。

　そこで理事会は「議決権行使は権利かつ義務である」との文書を全戸に配布し、議決権行使を呼びかけています。

　ところで、議決権行使は権利ですが、義務ではないですよね。前者の権利は区分所有法と管理規約に規定されていますが、後者の義務は同法・同規約には一切規定されていません。

　理事会は区分所有者の無知に付け込んで「議決権行使は義務」などとデタラメなことを言っています。総会当日、議場で抗議することを考えています。

[306: 匿名さん]

>>305
「義務」の言葉の用法次第であり、総会でクレームするほどではないと思います。
辞書を調べれば分かりますが、「義務」には、「倫理的・道徳的にすべきこと」という意味もあり、「議決権を行使しないと罰則がある」や「規約や法律違反になる」等の記載がなければ完全に問題と断定するのは難しいです。
それでも誤解を与える可能性もあるので、それを問題視するのであれば、あなたがすべき事は、総会当日のクレームではなく、より適切な案内文で議決権行使依頼を総会前に再度行うように理事会へ要望することです。

[307: 匿名さん]

それでは総会当日は質問に変更します。
「議決権行使が義務であることの法令・規約根拠を示せ」と。
そうすると、おそらく議長（理事長）は区分所有法第19条を回答とするでしょう。
同法第19条の「負担に任じ」は経済的負担だけではなく議決権行使の義務も含むと。

恣意的超拡大解釈！

第十九条　各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。

[308: 匿名さん]

普通にやれば総会の議決権出席率は少なくても９５％はいくと思うけど
どうさぼったら７５％で可決できる特別決議を出席者不足で落とすのか
よく理解ができない。その家にいけば普通はオーナーがいると思うし
不在なら連絡先にがんがん電話するだけでしょう。１月もかからずに
いつもほぼ全戸総会に参加になるけどな。

[309: RJC48非会員理事長]

>>307
第19条は、共用部分の「負担と利益収取」がペアになってるから義務に関する規定ではない。
コンメンタールマンション区分所有法[第3版]の第19条（共用部分の負担及び利益収取）の解説（P.118）でも、「共用部分の負担とは、管理費用や固都税、下水道負担金などの公租公課の負担をいう」と経済的負担と解説されている。

>>308
それは議決権行使は区分所有者の自由で強制することが出来ないから。
どうしても75%以上の議決権を集めたければ、理事長が戸別訪問し玄関先で土下座してでも委任状や議決権行使書を出してもらうしかない。反対の意思表示しなくても棄権してしまえば賛成にはならないので、反対なら棄権しても良い。
ただ戸別訪問も良し悪しで、理事長が戸別訪問し出すと、逆に組合員が理事長宅に夜討ち朝駆けされる恐れがある。難しいところ。
特別決議は何も賛成可決するために行うのではない、反対が多数ならそれがマンション内の民意である。
決めるのはあくまでも区分所有者であって理事会ではない。理事会は決めるためのお膳立てをするだけである。


ところで民泊新法対応の規約改正であるが、うちは3月の定期総会に上程することになっている。
ただ、理事会内でも意見が二分している。違法はもちろんだめだが、合法なら区分所有者の権利をむやみに制限するものではないと。
そこで、定期総会にはかり民意で決定することにしている。合法的な民泊新法による民泊を認める認めないは区分所有者の民意次第と。

[310: 匿名さん]

>>309
できる限り全員の意見に従うのが民主主義の大原則なんだから、棄権(未行使)者を賛成と反対に強制的に案分するのも問題だが、賛成を阻止しだいがために未行使者の権利行使促進策(もちろん強要するのは良くないが)を否定するのも同じように問題だな。反対なら堂々とそれを主張して1/4以上の反対を集めればよい。
問題は議案(理事会案)への反対意見を主張し、他の区分所有者の理解を得る機会が十分にないということだろう。個人で活動するのは時間面、経済面での負担が大きく現実的ではないし、総会で主張しても理事長への委任が多ければ、理事長の心を動かさない限り大勢を変えるのは容易ではない。事前のアンケートや理事会への要望書で意見を上げても、どこまで区分所有者に伝えられるかは理事会次第。
改善のポイントは、監事が本質的に機能することと委任の方法だと考えている。

[311: 匿名さん]

議案に対する賛成反対以前に、議案を総会に上程すること自体を是としない場合は、棄権の意思表示しかないよ。賛成反対は上程された議案に対しての意思表示だから、議案を上程することの賛成反対ではない。

さて第十九条が話題だが、「共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する」の後半は、規約で別段定めがない場合は区分所有者に利益配分されることになる。
携帯基地局賃料、駐車場外部貸し賃料、これらは区分所有者に利益配分できる。
もともと管理組合は不動産の所有権がないので、土地建物の賃貸借契約の契約主体にはなれない。
管理組合として契約するなら、あくまでも全区分所有者の代理人として契約し、賃料収益は全区分所有者に配分されるのが原則である。
当然、所得税を払うのは管理組合ではなく各区分所有者になる。

[312: 匿名さん]

議案の総会上程決議は理事会決議だから理事にしか賛否はできない。
だから組合員は議案の総会上程を阻止することは一般的にできない。

[313: 匿名さん]

>>311
議案の賛否の意思表示は区分所有者の権利だけど、議案上程自体の適切性を管理組合(総会)に訴える権利は無いと思うね。理事会か監事にでも意見書を出せば？
一方、賛成でも反対でもない意思表示として「棄権」も必要ということには同意です。完全に賛成でも反対でもない一部賛成とかね。そのためには、白票で出すルールとするか、「棄権」という選択肢を作るか、「反対または棄権」という選択肢にするかですね。
ただし、明確に「棄権」の人と、議決権行使が出来ていない人は分けて考える必要がある。

[314: 匿名さん]

>理事会か監事にでも意見書を出せば？
意見書出しても無視されるのが通常でしょう。
理事会は常に組合員を見下した上からの目線かつ独善的にことを進めている。
監事に期待しても、監事は理事会を阿て何も言わず業務監査も「問題なし」で済ます。
うちの場合、かつては組合員からの運営に関する意見書や質問書に対して、理事会で審議して理事長名で文書回答していたが、ある時組合員から訴訟を起こされ、その時の訴状に理事長からの回答書が全て書証として添付されてた以来、うかつに回答を出さなくなった。訴訟の証拠にされることを恐れて。

[315: 匿名さん]

裁判は証拠主義だから、口頭で言った言わないではなく、全て文書で証拠が残っていれば強い。
組合員から文書による回答を求められた場合は警戒した方がいい。
訴訟を目論んでる組合員は必ず文書証拠を欲しがるものだ。

[316: 匿名さん]

監事が業務監査した結果、管理組合に法令違反・規約違反が発見され、監事から理事会に是正勧告したにも関わらず、理事会はそれに従わなかった場合、管理組合を訴える監事は果たしているのか？

[317: 匿名さん]

>もともと管理組合は不動産の所有権がないので、土地建物の賃貸借契約の契約主体にはなれない。
サブリース方式なら管理組合は不動産賃貸借契約の契約主体になれる。
まず全区分所有者と管理組合が不動産賃貸借契約を締結し、次に管理組合が携帯会社や駐車場運営会社と不動産賃貸借契約を締結する。要するに転貸方式。
借賃は、携帯会社や駐車場運営会社→管理組合→全区分所有者、で区分所有者に収益配分する。
これだと、国税が言う管理組合の収益事業に合致し、管理組合は全区分所有者からの借賃を経費として落とせるので、事業利益を極力圧縮すし節税が可能。

[318: 匿名さん]

共用部分の賃貸借は管理に関する事項であるから、区分所有法３条団体である管理組合が賃貸借契約の当事者となることに問題はない。

[319: 匿名さん]

この場合の賃貸借は共済事業としての賃貸借ではないのでは？
例えば、うちの場合、鉄道ガード下の空き地を駐輪場として鉄道会社から借りてるけど、これは収益事業ではなく共済事業としての賃貸借です。
携帯基地局屋上貸し、駐車場外部貸しは、国税の言うところの明らかに収益事業ですから、本来の管理組合の共済事業管理ではありません。

[320: 匿名さん]

↑　これは法人税と消費税の課税に関する区分であり、管理組合の管理行為とは別次元の話です。