【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

[匿名さん]

お前いら、忌憚無く語れや！

[221: 匿名さん]

>>218
>それは管理組合内の合意。
意思表示の方法を「全員」が合意してるなら外野が否定するもんじゃないだろ。

>総会不成立で流会
総会には参加したが棄権者続出という可能性はないの？極論って言ってるんだし。

>第61条は区分所有法そのものだよ。
そんなことは分かってる。「区分所有法第61条を十分考慮した上で作成された管理規約」と言い直せば理解してもらえるかな？

[222: 匿名さん]

>>219
>ここに書きこみはしませんが（１円の足しにもなりませんしね）
>ブログを同じマンションコミュニティ上でやっているのでその
>ついでに稀に見に来ることはあって、楽しく読ませていただいています。

へばりついて読んでるのでは？
RJC48のメンバーもみな読んでますよ、勉強会よりも面白いって 笑

[223: 匿名さん]

もう少しまめに反応しないと、実は1人で頑張ってるとかバレますよ（笑）

[224: 匿名さん]

何かと言うと訴訟と言うが、区分所有者が管理組合を訴えるなんて余程のことがない限りしないと思う。
慰謝料とか損害賠償が取れる訴訟ならいざ知らず、規約無効とか決議無効とかは原告として経済的対価は何も得られない。
そして弁護士を立てれば原告は少なく50万円から100万円くらいの裁判費用が必要になる。
それだけの金をかけて何も金銭的対価が得られなければ、普通なら訴訟なんて起こさない。
それだけの金が余分にあるなら、住宅ローンの返済に回したほうが賢い。
金が有り余ってて、趣味で暇つぶしに訴訟起こす奴なんてまずいない。

[225: 匿名さん]

管理会社１０９の管理物件にて管理会社と共謀して規約や法令に違反して組合員から追及され、
総会対策に管理会社１０９関係の弁護士に依頼、総会前に同席料の高さに驚いて理事長は、
別の弁護士探しに奔走した。

バカ弁護士はこの理事長を信じて総会に同席したが、問題外の質問に追い詰められた弁護士は
別の話題にすり替えて逃げた。

その後組債員から法令と規約違反の追及はやまず、弁護士も黙り出し、理事長は泣き叫び出した。

その後理事長は辞任して通院が始まり、副理事長、監事、書記はこつ然とマンションを退去した。

管理会社１０９の支店長、担当課長、担当係長、担当は変更になった。レベルの低さに驚いている。

[226: 匿名さん]

>>224 匿名さん　「区分所有者が管理組合を訴えるなんて余程のことがない限りしないと思う。 」

↑のパターンは、過去の判例や、現在進行中の裁判は、裁判所では、結構おこなわれていますよ。先月の最高裁判決も、↑のパターンです。
もっと裁判をおこすべきですね。管理組合は、裁判を起こされないと思うから、ずさんな業務運営がされてしまうのです。
裁判を起こされると思えば、緊張感をもって、談合や背任などできなくなりますよ。
理事長や役員に、大損害をもたらしますからね。

[227: 匿名さん]

質問ですが、管理規約のある条項と矛盾する内容の使用細則制定は違法ですか？
本来使用細則は、規約の細部を決めるものだと思いますが、理事会は規約の変更は特別決議が必要なので、それを回避するために使用細則を新規に制定し、普通決議で可決承認しました。
その結果、規約と細則が矛盾する内容になってしまいました。

[228: 匿名さん]

議案書と規約と使用細則の比較表を作成して専門家に相談して下さい。
こういう事は管理会社に拠ったら日常茶飯事です。精査して下さい。

裁判すれば勝訴する事例は多々ありますが弁護士費用が高いので諦め
るケースが多いです。

[229: 匿名さん]

>>228
多額の弁護士費用がかかるので組合員から訴えられることはない、とたかをくくって理事会は暴走するのですね。
規約で議決権行使の義務化をするなんて、正にその典型ですね。
そのためには、常に理事会を監視して、いざとなれば管理組合を訴えるくらいのことをしないと理事会の悪政を許すことになりますね。

[230: 匿名さん]

訴えて勝訴したところで罰則規定がないので無意味である。
大体は裏で管理会社との共謀が多いので各マンションに啓蒙
して区分所有者の意識向上を図るしかありません。

[231: 匿名さん]

>>227
違法ではないですが、規程と矛盾する部分は規程の内容が優先されるので無効でしょうね。「区分所有法＞管理規約＞管理規約細則」であり、上位規程を覆す決定を下位規程ではできません。ただし、細則が管理規約と同等の承認プロセスの場合は、細則も管理規約の一部として扱われる可能性はあります。

[232: 227]

>違法ではないですが、規程と矛盾する部分は規程の内容が優先されるので無効でしょうね。
無効といっても理事会が是正しない限り有効ですよね。
やはり訴訟で無効にするしかないのですか？

>細則が管理規約と同等の承認プロセスの場合
管理規約は特別決議が必要ですが、今回の細則は普通決議でした。
同等の承認プロセスではないですよね。

[233: 匿名さん]

だから、言っているではないですか、規約と使用細則は曖昧な取り決めが多いのが、
元々可笑しいのですが、それ等を一部の組合員や、管理会社が共有して組合運営を
している事例がほとんどです。
よって、規約、使用細則、議案書、議事録の比較表を作成してプロに相談して下さ
い。

特別決議事項を普通決議で可決したり、その反対に普通決議を特別決議だと偽って
否決したり、これ等は日常茶飯事に行われております。

[234: 匿名さん]

判例を調べてみたら参考になるかも。

●普通決議の細則制定が特別決議の規約制定にあたるとして総会決議が無効とされた
（駐車場使用細則制定の普通決議が規約制定の特別決議に当たると決議が無効にされた判例）
http://www.retio.or.jp/attach/archive/62-056.pdf
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた
（修繕積立金の返還決議が管理規約違反として総会決議が無効にされた判例)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

[235: 匿名さん]

うちのマンションなどは解約騒動が出たので、管理会社１０９の傀儡政権を
造る為に議決権総数が２９６の内僅か３１名の賛成で理事長を総会で決めた。

規約上は理事は総会で可決し、理事長は理事の互選によらなければならない
のですが。上記のような状況で現在もその流れで運営されています。

[236: 匿名さん]

うちの総会議場欠席の場合の①委任状と②議決権行使書の取扱ルール

1)①委任状と②議決権行使書の双方を提出した場合は②議決権行使書を有効とする。
2)①委任状で代理人の記載がない場合は総会の議長に一任する。
2)②議決権行使書において賛否の意思表示がない議案は棄権とする。
3)②議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。

1)は、用紙が一枚つづりになっているので、毎回誤って両方書く組合員がいるから。
2)は、白紙委任は総会議長委任とする。
3)は、議案ごとに棄権を規定している。
4)は、所謂「白票」の規定で、賛否のカウントはしないが議決権はカウントする。

[237: 匿名さん]

>>236
>議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。
>　↓
>所謂「白票」の規定で、賛否のカウントはしないが議決権はカウントする。

この場合、「議決権行使書において賛否の意思表示がない議案は棄権とする。」の取り扱いで何か問題がありますか？

[238: 匿名さん]

この場合の白票とは、全議案に賛否の印を付けなかったということ言うことになる。
公職選挙の場合、投票所に行ったが、投票用紙に何も書かず投票用紙を投函したことに等しい。

[239: 237]

臨時総会で議案が一つの場合は、どのように取り扱うのでしょうか？

[240: 匿名さん]

欠席議決権行使は、委任状または議決権行使書を提出すれば、区分所有者数と議決権数にカウントされる。これにより普通決議成立か特別決議成立かが決まる。
あとはその決議の賛否だけである。白票は賛否にカウントされない。議案が一つでも考え方は同じ。

[241: 239]

ならば、

>議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。

の規定は不要です。

[242: 匿名さん]

（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す
る組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

標準管理規約を採用している管理規約では、総会は「成立」と「決議」の2段階になっている。
「成立は」は議決権数の過半数以上、普通決議は出席議決権の過半数以上。
これは区分所有法の普通決議の規定と異なる。ただし、特別決議と建替え決議は区分所有法通り。

[243: 匿名さん]

>>234
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた
（修繕積立金の返還決議が管理規約違反として総会決議が無効にされた判例)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

修繕積立金を返還してくれるなら誠に有り難いことなのに、規約違反を理由に訴訟する人がいるんだ。
一体何が目的で訴訟しているのか？正義か？義憤か？それとも理事長と犬猿の仲なのか？

[244: 匿名さん]

２４３さん、へ
では、修繕積立金の増額は普通決議で決議したのは区分所有法違反で無効だから、
増額分は返還しなければなりませんよね、そうならないと、、成らなければ可笑
しいでしょ。？

うちのマンションは管理費等の値上げ値上げで剰余金がありすぎです。議案書と
議事録を調査したら全て普通決議で可決している。法令違反ですので返還請求を
したら、おそらく敗訴でしょうね。？

分譲当時の規約には管理費等各戸負担額一覧表を明記されていたのに、新しく製
本された規約には、削除されている。

[245: 匿名さん]

>修繕積立金の増額は普通決議で決議したのは区分所有法違反
違反ではないでしょう。
区分所有法の特別決議には当たりません。管理規約でも普通決議で可です。
243で引用されている判例は、修繕積立金は規約で使途が限定されており、返還はそにの使途に該当しないからということです。

[246: 匿名さん]

>正義か？義憤か？
大義があってもそのために金使うのは金持ちにしかできない。

>それとも理事長と犬猿の仲なのか？
要するに人間関係、金使ってでも会田に一撃わ食らわす、これも金持ちにしかできない。

まさか借金してまで訴訟はしないだろう。普通ならあきらめる。

[247: 匿名さん]

>>244 氏の投稿は、毎度のことながらピント外れですが・・・
各区分所有者が負担する修繕積立金の額を規約の一部として記載しているケース（この場合、修繕積立金の額を変更することは、規約の変更に該当するので特別多数決議が必要）を前提にしたレスですね。

[248: 匿名さん]

額は変動する可能性があるから規約には明記せず細則で定めるのが一般的。

[249: 職人さん]

案外規約の別表とかに相乗りしていたりして、規約の一部になってるケースは
あるので、その場合は特別決議ですね

[250: 匿名さん]

初期の管理費とか修繕積立金計画は、管理規約ではなく売買契約書や重説書に別表で添付されている。
その後の値上げ等は管理組合が決めるものだから規約か細則かは好きにすればいい。

[251: 匿名さん]

いきなり訴訟なんて普通はあり得ない。
そこに至るまでに組合員と理事会とのすったもんだがあったはず。
判例見ても、そのすったもんだは殆ど書かれていない。
提訴に至る経緯を知りたい。
例えば理事長との差しの話し合いで決裂したとか、内容証明郵便で脅したとか。
少なくとも話し合いをしてるはず。

[252: 匿名さん]

>>249 職人さん

マンション標準管理規約では、管理費等の額を規約には定めず、総会議決事項（単棟型規約：第４８条第３号）として普通決議で決する（単棟型規約：第４７条第２項）と定めていますね。

[253: 職人さん]

標準管理規約通りに、あるいはその趣旨にそって規約が作られて
いれば普通決議ですが、そのマンションの規約がもちろん標準管理規約
よりは優先されますから規約本体の中とみなせる部分にべた書きされて
いたら標準管理規約での決議レベルは・・・とか言っても意味はありません。
ー共用持ち分を定める別表に積立金や管理費が相乗りしているパターン
ー規約集のなかにどこにも引用をうけずに表が細則などのページが始まる
前に挟み込まれている（規約の一部なのかどうかも不明）
というパターンは結構見かけます。

標準管理規約は別にそれに準拠する義務もないひな形にすぎないので
規約の中に書いてあるとか、
規約で特別決議になっているとか
それだけでは区分所有法違反というわけではありませんね。

[254: 252]

＜参考＞
管理費等請求控訴事件
http://www.kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

[255: 職人さん]

この裁判の場合も、規約側では通常決議となっているのに、
規約の一部でないことが明確でない形で徴収表があったために裁判に
なってしまっていますよね。
裁判になってしまった時点で、組合理事会としては失敗だと思うわけです。

[256: 匿名さん]

訴訟起こして控訴審まで行ったので、滞納金を払うよりも裁判費用の方が相当高くついてしまったようだ。おとなしく払ってればよかったのに。

[257: 匿名さん]

このパターンだと遅延損害金も免除されないでしょうしねぇ

[258: 匿名さん]

>>254
その裁判、本人訴訟なの？
代理人訴訟だったら、弁護士に相談した時点で弁護士は勝訴の見込みは薄いと判断すると思うが。

[259: 匿名さん]

あるマンションでは、革新派の元理事長を名誉棄損罪で刑事告訴する臨時総会決議をとられて、実際に刑事告訴されてるよね。
理由は、理事会と管理会社の悪政を糾弾するビラをマンション外の近隣にばらまいたことが原因。
民事じゃなく刑事で、しかも臨時総会で決議されたことが驚きに値する。

[260: 匿名さん]

>>259 匿名さん

そりゃあ近隣にゴミをばらまいたらマンションの品位を汚す行為と見なされてもしょうがないさね。

本人は不正を暴いてるつもりかもしれないけど、近隣住民にとっては風俗のビラと同じだよな。

[261: 匿名さん]

その件は昨年末に地検で不起訴処分になっている。

管理会社と共謀した理事会の過去の金銭疑惑を暴こうとした新理事長が、守旧派牛耳る理事会から理事長辞任勧告を受けて辞任し、一組合員に下野して不正糾弾をマンション内だけでなく広くマンション外にまでビラ撒きをしたために、管理組合から刑法第２３０条・２３３条に定める名誉棄損罪・信用棄損罪で告訴された事件である。

簡裁の調停を経ているが、理事会との交渉が決裂し、臨時総会で刑事告訴の決議をとられて告訴されていた。

[262: 匿名さん]

なんで管理組合の裁判スレにここ化けてるんだろう

[263: 匿名さん]

>>261 匿名さん

それはマンション内部でやることでしょ。他のマンションにやめろと言われてるのに無断で何度も確信犯的にポスティングしたら訴えられてもやむなしではないか。

それに本当に不正かどうかは客観的に見てみないとわからないしね。

[264: 匿名さん]

>>261
無罪になったのですね。
これから理事会にお礼参りが始まりますね。
代表が言う「流会し続ける理事会トップの座」を実践できます。
是非、RJC48で講演お願いします。

[265: 匿名さん]

>>263
会社に例えると、社長が内部不正の疑いを持って調査しようとしたら、他の役員に阻まれて平社員に降格させられた。内部監査部門や裁判所を使っても不正は立証でなかった。
納得のできない元社長は、取引先の会社の受付前で、自社の不正を訴えるビラ配りを繰り返した。それが禁止行為と伝えたが止めないため、取引先は自社に迷惑だと伝えた。社内で注意しても止めないため、仕方なく株主総会で大多数の賛成を得た上で元社長を訴えた。迷惑行為が不正侵入まで至っていなかったため、結果は不起訴。
さて、元社長の次の一手は？

[266: 匿名さん]

ちと疑問に思うのは、刑事告訴と併せて告訴のための弁護士費用200万円を修繕積立金から取り崩す総会決議をしていることである。
これは使途を限定した修繕積立金取崩しを定めた管理規約違反で、訴えれば>>243の判例もあり勝訴するはずである。
管理組合の刑事告訴の反訴としてなぜ管理組合を提訴しなかったのか？
訴訟や告訴に対しては訴訟をぶつけて示談や和解に持っていくのも一つの手であるが。

[267: 匿名さん]

>>266
当該マンションの管理規約は知らないけど、「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」に該当するんじゃない？総会の特別決議で承認されているし十分な根拠かと。
>>243の判例は、返還は過去にマンション修繕のために積み立てて既に転居して区分所有者でなくなった人にとって何のメリットもなく、その時点の区分所有者にしか恩恵が無い決定で不公平なので敗訴したと思われる。
そうでないと、3/4の賛成で異様に修繕積立金を値上げして、払いきれなくなった1/4が退去(3/4の人の関係者に買わす)してから余剰といって値上げ分を返還すれば、事実上1/4の人から搾取できてしまう。

[268: 匿名さん]

>>267

本件告訴の弁護士費用は修繕に関わる費用ではない。争えば勝てると思う。
本来なら一般会計から支出するもの。一般会計剰余金が不足するなら組合員から特別徴収すればいい。
そうすれば、告訴なんてしないと思う。

>>243の判例はそういう意味ではない。
「修繕積立金の使途を建物の修繕等に限定することで、管理費との混合を防ぎみだりに修繕積立金が散逸することを防ぐことにあると解される」
「修繕積立金の取崩しは、これまで積み立てられてきた修繕積立金を被告が出えんした何らかの費用に対し、これを穴埋めするという性質を有さない」
が裁判官の判断。

[269: 匿名さん]

なんで刑事告訴に200万円も必要なの？

[270: 匿名さん]

区分会計してるのに一般会計と修繕積立金会計との間で資金の振替をやってる。規約違反。
一般会計の剰余金は翌期に充当するのに内部留保してため込んでる。規約違反。
これをネタに訴訟出来るか？