【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

[匿名さん]

お前いら、忌憚無く語れや！

[201: 匿名さん]

>>199
それが組合員軽視の上からの目線そのもの。
組合員を軽視してるとある日突然訴状が届くよ。

[202: 匿名さん]

ここの人って直ぐに訴訟って言い出すね。訴訟せずに合理的な解決策を考えるとが出来ない人たちなの？RJCもタワマン協会も。
区分所有法では特別決議の可決は「3/4以上の賛成」となっており、否決はその逆の「3/4未満の賛成」と解釈される。否決の条件は「1/4以上の反対」とはなっていない。つまりは、棄権・未投票は、「賛成」ではないので本人の同意無く賛成票に入れるのは区分所有法に抵触する恐れがある。
何か間違ってる？理事会は、安易な票操作でなく、議決権行使の割合を増やすこと(出来る限り多い区分所有者の意思確認)に注力すべきと考えます。悪意をもって未投票の人が多いとは思えないんだが…

[203: 匿名さん]

今後出てくるのは、住宅宿泊事業法による民泊を規約で禁止した場合、その規約の無効を求める訴状でしょう。
これも区分所有者の専有部分の利用権利にかかわる問題ですから。

[204: 匿名さん]

>>202 匿名さん

無関心で未踏票は悪意ではないが特別決議の成立を阻害する点では実害がある。

[205: 匿名さん]

話題になっている某マンションですが、総会における議決権の未行使が２回続いた場合の２回目の対応であり、２回目においては、議決権が未行使であっても議決権を行使したものとするとのことだと思います。

[206: 匿名さん]

>>204
「特別決議の成立を阻害する点」と言うが、それは反対票でも同じでしょう。「阻害する」という言い方が理事会の決定(決議案)は成立させるべきという強い思いが有るように感じ、区分所有者の平等な意思決定を妨げているように思う。「賛成が3/4未満かつ反対が1/4未満」という結果は、「決議の未成立」でなく「否決の成立」ですよね？

>>205
すみませんが、どこのマンションの事例か、まとめサイト等を教えていただけないでしょうか？
そもそも否決された議案を、見直しもせず全く同じまま再度起案しているなら、時間の無駄で管理組合活動の妨害とも取れる。議案を見直した(新しい議案扱い)のなら「未行使が２回続いた場合」に該当しないでしょう。

[207: 匿名さん]

ところで、このスレッドのタイトルは【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル なんだが、なぜRJC中心メンバのマンションの規約の話になってんの？

[208: 205]

>>206
>すみませんが、どこのマンションの事例か、まとめサイト等を教えていただけないでしょうか？

２回目とは、「次回の総会」のことです。
詳細は、
https://www.isa515.com/管理組合法人/管理規約-細則/
の「管理規約第４９条（議決権）」および「総会運営細則」で確認してください。

[209: 匿名さん]

↑
第6期臨時総会議案書で、ダーウィンの進化論を引用して説明するとは正に趣味の世界　笑

[210: 208]

区分所有法には、以下の規定があります。
あの「管理規約第４９条（議決権）」および「総会運営細則」でどのように対応するのでしょうね。

第６１条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
【第５項】　第１項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
【第６項】　前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。
【第７項】　第５項の決議があつた場合において、その決議の日から２週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から２月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第14条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第８項】　第５項の決議の日から２週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。
【第９項】　買取指定者が第７項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者（買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第13項において同じ。）は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。
【第１０項】　第５項の集会を招集した者（買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者）は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、４月以上の期間を定めて、第７項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。
【第１１項】　前項に規定する催告を受けた区分所有者は、前項の規定により定められた期間を経過したときは、第７項前段に規定する請求をすることができない。
【第１２項】　第５項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から６月以内に同項、次条第１項又は第70条第１項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第１３項】　第２項、第７項、第８項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第９項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。

第６２条（建替え決議）
【第８項】　前条第６項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。

[211: 匿名さん]

スレ違いだと思うけどね。RJC48の団体の中の１つのマンションの
規約がどうだからで、会の活動とは関係はないから。

[212: 匿名さん]

>>210
その指摘はお見事。
そのことは前スレ>>155でも指摘されている改正された規約の欠点なのに、まったく言及せずに故意にスルーしてる。
棄権者を賛成と反対に按分したら第６１条－第６４条はどう解釈すればいいのか？
区分所有法を理解せずに規約改正するもんだから完全なミスだね。規約改正は無効だ。
議案書に書いてあったが一体どこの外部法律専門家に相談してお墨付きもらったのか？

[213: 匿名さん]

ポイントは総会への議決権欠席を禁止する規約改正と併せて成立している部分。
棄権する権利があるという主張をしないと、この無効が主張できない。
該当する規約では棄権者は規約への違反者となる。
この規約そのものが違法と主張して通るかどうかはかなり微妙かな。
裁判を起こしてみなければわからないし、そのためにはまず同じマンションの
オーナーにならないといけない。

うちの規約なら真面目に考えるけど議論するだけ無駄な気はするね。

[214: 匿名さん]

セコンドからタオルが投げ入れられましたな。試合終了！

[215: 210=155]

>>214
>試合終了！

了解しました。

[216: 匿名さん]

>>208
ありがとうございます。ざっとしか見ていませんが、標準管理規約に満足せず、よく考えられ工夫された規約と思います。案分の規約が区分所有法に触れるかは微妙だが、区分所有者全員がその意思表示方法を合意しているなら問題ないと思うね。違法を訴えられるのは規約改正決議で反対か棄権した人だけでしょうね。その他、運用上で気になる点も有りますが、長くなるので別の機会に。

>>211
いいんじゃないの？RJCの中心メンバーが考えた規約なら、RJCの議論内容が多く反映されてるだろうし。逆にタワマン協会側の成果物は何かないの？

>>210
第61条7項が問題ということですかね？棄権票は案分されていて、可決された場合はその人の議決権の3/4以上が賛成票なんだし、棄権者は賛成者扱いでいいんじゃ無いかな。でないと、極論だけど仮に賛成1票、反対0票、残り全員棄権となって可決された場合、その1人にマンション全体を買い取る責任が生じてしまう。わざわざ建替決議だけ議決権を1戸1票とする対象外としてるし、第61条は十分考慮した管理規約だと推測します。

[217: 匿名さん]

こりゃ、おかしいの一言。

[218: 匿名さん]

>標準管理規約に満足せず、よく考えられ工夫された規約と思います。
代表の独善。外部法律専門家の名前を教えろ。直接聞くから。

>区分所有者全員がその意思表示方法を合意しているなら問題ないと思う教えろ。
それは管理組合内の合意。それを問題として司法の場に持ち込み裁判官に裁定してもらうのが訴訟。

>極論だけど仮に賛成1票、反対0票、残り全員棄権となって可決された場合
これだと賛成・反対の可決以前に総会不成立で流会。

>第61条は十分考慮した管理規約だと推測します。
第61条は区分所有法そのものだよ。

修行が足りん、もっと勉強せーよ！そうじゃないと訴訟できんぞ！

[219: 匿名さん]

いやいや熱く議論されているようですね。

ここに書きこみはしませんが（１円の足しにもなりませんしね）
ブログを同じマンションコミュニティ上でやっているのでその
ついでに稀に見に来ることはあって、楽しく読ませていただいています。

うちの規約は他からの輸入ものです。その人のとこにまた某氏から
メールがいって迷惑かけるだけですから、外部の法律専門家のお名前は
言えません。

[220: 匿名さん]

棄権案分で棄権禁止規約のマンションを中古で買った人は棄権禁止に同意して買ったと見なされるから棄権の権利を主張することはできないということかな？相続や贈与で区分所有者チェンジの場合はどうなんだろう？

[221: 匿名さん]

>>218
>それは管理組合内の合意。
意思表示の方法を「全員」が合意してるなら外野が否定するもんじゃないだろ。

>総会不成立で流会
総会には参加したが棄権者続出という可能性はないの？極論って言ってるんだし。

>第61条は区分所有法そのものだよ。
そんなことは分かってる。「区分所有法第61条を十分考慮した上で作成された管理規約」と言い直せば理解してもらえるかな？

[222: 匿名さん]

>>219
>ここに書きこみはしませんが（１円の足しにもなりませんしね）
>ブログを同じマンションコミュニティ上でやっているのでその
>ついでに稀に見に来ることはあって、楽しく読ませていただいています。

へばりついて読んでるのでは？
RJC48のメンバーもみな読んでますよ、勉強会よりも面白いって 笑

[223: 匿名さん]

もう少しまめに反応しないと、実は1人で頑張ってるとかバレますよ（笑）

[224: 匿名さん]

何かと言うと訴訟と言うが、区分所有者が管理組合を訴えるなんて余程のことがない限りしないと思う。
慰謝料とか損害賠償が取れる訴訟ならいざ知らず、規約無効とか決議無効とかは原告として経済的対価は何も得られない。
そして弁護士を立てれば原告は少なく50万円から100万円くらいの裁判費用が必要になる。
それだけの金をかけて何も金銭的対価が得られなければ、普通なら訴訟なんて起こさない。
それだけの金が余分にあるなら、住宅ローンの返済に回したほうが賢い。
金が有り余ってて、趣味で暇つぶしに訴訟起こす奴なんてまずいない。

[225: 匿名さん]

管理会社１０９の管理物件にて管理会社と共謀して規約や法令に違反して組合員から追及され、
総会対策に管理会社１０９関係の弁護士に依頼、総会前に同席料の高さに驚いて理事長は、
別の弁護士探しに奔走した。

バカ弁護士はこの理事長を信じて総会に同席したが、問題外の質問に追い詰められた弁護士は
別の話題にすり替えて逃げた。

その後組債員から法令と規約違反の追及はやまず、弁護士も黙り出し、理事長は泣き叫び出した。

その後理事長は辞任して通院が始まり、副理事長、監事、書記はこつ然とマンションを退去した。

管理会社１０９の支店長、担当課長、担当係長、担当は変更になった。レベルの低さに驚いている。

[226: 匿名さん]

>>224 匿名さん　「区分所有者が管理組合を訴えるなんて余程のことがない限りしないと思う。 」

↑のパターンは、過去の判例や、現在進行中の裁判は、裁判所では、結構おこなわれていますよ。先月の最高裁判決も、↑のパターンです。
もっと裁判をおこすべきですね。管理組合は、裁判を起こされないと思うから、ずさんな業務運営がされてしまうのです。
裁判を起こされると思えば、緊張感をもって、談合や背任などできなくなりますよ。
理事長や役員に、大損害をもたらしますからね。

[227: 匿名さん]

質問ですが、管理規約のある条項と矛盾する内容の使用細則制定は違法ですか？
本来使用細則は、規約の細部を決めるものだと思いますが、理事会は規約の変更は特別決議が必要なので、それを回避するために使用細則を新規に制定し、普通決議で可決承認しました。
その結果、規約と細則が矛盾する内容になってしまいました。

[228: 匿名さん]

議案書と規約と使用細則の比較表を作成して専門家に相談して下さい。
こういう事は管理会社に拠ったら日常茶飯事です。精査して下さい。

裁判すれば勝訴する事例は多々ありますが弁護士費用が高いので諦め
るケースが多いです。

[229: 匿名さん]

>>228
多額の弁護士費用がかかるので組合員から訴えられることはない、とたかをくくって理事会は暴走するのですね。
規約で議決権行使の義務化をするなんて、正にその典型ですね。
そのためには、常に理事会を監視して、いざとなれば管理組合を訴えるくらいのことをしないと理事会の悪政を許すことになりますね。

[230: 匿名さん]

訴えて勝訴したところで罰則規定がないので無意味である。
大体は裏で管理会社との共謀が多いので各マンションに啓蒙
して区分所有者の意識向上を図るしかありません。

[231: 匿名さん]

>>227
違法ではないですが、規程と矛盾する部分は規程の内容が優先されるので無効でしょうね。「区分所有法＞管理規約＞管理規約細則」であり、上位規程を覆す決定を下位規程ではできません。ただし、細則が管理規約と同等の承認プロセスの場合は、細則も管理規約の一部として扱われる可能性はあります。

[232: 227]

>違法ではないですが、規程と矛盾する部分は規程の内容が優先されるので無効でしょうね。
無効といっても理事会が是正しない限り有効ですよね。
やはり訴訟で無効にするしかないのですか？

>細則が管理規約と同等の承認プロセスの場合
管理規約は特別決議が必要ですが、今回の細則は普通決議でした。
同等の承認プロセスではないですよね。

[233: 匿名さん]

だから、言っているではないですか、規約と使用細則は曖昧な取り決めが多いのが、
元々可笑しいのですが、それ等を一部の組合員や、管理会社が共有して組合運営を
している事例がほとんどです。
よって、規約、使用細則、議案書、議事録の比較表を作成してプロに相談して下さ
い。

特別決議事項を普通決議で可決したり、その反対に普通決議を特別決議だと偽って
否決したり、これ等は日常茶飯事に行われております。

[234: 匿名さん]

判例を調べてみたら参考になるかも。

●普通決議の細則制定が特別決議の規約制定にあたるとして総会決議が無効とされた
（駐車場使用細則制定の普通決議が規約制定の特別決議に当たると決議が無効にされた判例）
http://www.retio.or.jp/attach/archive/62-056.pdf
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた
（修繕積立金の返還決議が管理規約違反として総会決議が無効にされた判例)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

[235: 匿名さん]

うちのマンションなどは解約騒動が出たので、管理会社１０９の傀儡政権を
造る為に議決権総数が２９６の内僅か３１名の賛成で理事長を総会で決めた。

規約上は理事は総会で可決し、理事長は理事の互選によらなければならない
のですが。上記のような状況で現在もその流れで運営されています。

[236: 匿名さん]

うちの総会議場欠席の場合の①委任状と②議決権行使書の取扱ルール

1)①委任状と②議決権行使書の双方を提出した場合は②議決権行使書を有効とする。
2)①委任状で代理人の記載がない場合は総会の議長に一任する。
2)②議決権行使書において賛否の意思表示がない議案は棄権とする。
3)②議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。

1)は、用紙が一枚つづりになっているので、毎回誤って両方書く組合員がいるから。
2)は、白紙委任は総会議長委任とする。
3)は、議案ごとに棄権を規定している。
4)は、所謂「白票」の規定で、賛否のカウントはしないが議決権はカウントする。

[237: 匿名さん]

>>236
>議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。
>　↓
>所謂「白票」の規定で、賛否のカウントはしないが議決権はカウントする。

この場合、「議決権行使書において賛否の意思表示がない議案は棄権とする。」の取り扱いで何か問題がありますか？

[238: 匿名さん]

この場合の白票とは、全議案に賛否の印を付けなかったということ言うことになる。
公職選挙の場合、投票所に行ったが、投票用紙に何も書かず投票用紙を投函したことに等しい。

[239: 237]

臨時総会で議案が一つの場合は、どのように取り扱うのでしょうか？

[240: 匿名さん]

欠席議決権行使は、委任状または議決権行使書を提出すれば、区分所有者数と議決権数にカウントされる。これにより普通決議成立か特別決議成立かが決まる。
あとはその決議の賛否だけである。白票は賛否にカウントされない。議案が一つでも考え方は同じ。

[241: 239]

ならば、

>議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。

の規定は不要です。

[242: 匿名さん]

（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す
る組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

標準管理規約を採用している管理規約では、総会は「成立」と「決議」の2段階になっている。
「成立は」は議決権数の過半数以上、普通決議は出席議決権の過半数以上。
これは区分所有法の普通決議の規定と異なる。ただし、特別決議と建替え決議は区分所有法通り。

[243: 匿名さん]

>>234
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた
（修繕積立金の返還決議が管理規約違反として総会決議が無効にされた判例)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

修繕積立金を返還してくれるなら誠に有り難いことなのに、規約違反を理由に訴訟する人がいるんだ。
一体何が目的で訴訟しているのか？正義か？義憤か？それとも理事長と犬猿の仲なのか？

[244: 匿名さん]

２４３さん、へ
では、修繕積立金の増額は普通決議で決議したのは区分所有法違反で無効だから、
増額分は返還しなければなりませんよね、そうならないと、、成らなければ可笑
しいでしょ。？

うちのマンションは管理費等の値上げ値上げで剰余金がありすぎです。議案書と
議事録を調査したら全て普通決議で可決している。法令違反ですので返還請求を
したら、おそらく敗訴でしょうね。？

分譲当時の規約には管理費等各戸負担額一覧表を明記されていたのに、新しく製
本された規約には、削除されている。

[245: 匿名さん]

>修繕積立金の増額は普通決議で決議したのは区分所有法違反
違反ではないでしょう。
区分所有法の特別決議には当たりません。管理規約でも普通決議で可です。
243で引用されている判例は、修繕積立金は規約で使途が限定されており、返還はそにの使途に該当しないからということです。

[246: 匿名さん]

>正義か？義憤か？
大義があってもそのために金使うのは金持ちにしかできない。

>それとも理事長と犬猿の仲なのか？
要するに人間関係、金使ってでも会田に一撃わ食らわす、これも金持ちにしかできない。

まさか借金してまで訴訟はしないだろう。普通ならあきらめる。

[247: 匿名さん]

>>244 氏の投稿は、毎度のことながらピント外れですが・・・
各区分所有者が負担する修繕積立金の額を規約の一部として記載しているケース（この場合、修繕積立金の額を変更することは、規約の変更に該当するので特別多数決議が必要）を前提にしたレスですね。

[248: 匿名さん]

額は変動する可能性があるから規約には明記せず細則で定めるのが一般的。

[249: 職人さん]

案外規約の別表とかに相乗りしていたりして、規約の一部になってるケースは
あるので、その場合は特別決議ですね

[250: 匿名さん]

初期の管理費とか修繕積立金計画は、管理規約ではなく売買契約書や重説書に別表で添付されている。
その後の値上げ等は管理組合が決めるものだから規約か細則かは好きにすればいい。