【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル

[匿名さん]

お前いら、忌憚無く語れや！

[141: 匿名さん]

棄権は議決権行使の権利を放棄して総会決議に参加しなかったことじゃないの？
だから賛成票にも反対票にも入れないで区分所有者数と議決権数をその分だけ減らす。
当たり前のことですよね。
それを何で賛成票と反対票に無理やり入れるの？筋が通らない。

[142: 匿名さん]

>>141 匿名さん

投票する意思を持たない不良区分所有者が特別決議行使の定足数の不足で特別決議の成立に影響を及ぼすのを禁止するためである。案分することにより特別決議の賛成反対には議決権を行使した真に価値のある区分所有者の意見のみが反映されることになり権利を放棄する不届きな区分所有者を空気として扱うことが可能となる。

[143: 匿名さん]

１４２さんの考えなら全ての総会の案は理事長（議長）の一人で可否されるので、

総会を開催する必要はない。全ての案件は理事会で決めて無駄を省くといいでし
ょう。

マンションが良くなるか悪くなるかは、運、次第でしょうから、どうなるでしょ
うか。？

ワンオーナーの高級な賃貸マンションの方がはるかに優れたマンションでしょう。
ワンオーナーなら利益を上げる為にマンションの管理にはやかましいでしょうか
ら。

他人（一部の悪徳組合員、悪徳管理会社、知識の無い順番制の役員）に、運、を
任せたら、マンションの将来は、スラム化に一直線。

賢い組合員はこの期に売却して買い替えるでしょう。中古物件の売却物件が多い。

[144: 匿名さん]

>>142 匿名さん

全くの驚きです。

投票してない人の票を理事会が恣意的に票操作するなんて不正ですよ。
しかも管理規約で票操作を規定する改正をするなど呆れて物が言えません
公職選挙でよくある不正そのもの、この場合は公職選挙法違反ですから犯罪になります。

現実にそんな不正を平然としてる管理組合があるなんて初めて知りました。
訴えられて裁判になれば負け確定ですね。
それにしても組合員から異議や訴訟を提起されないのが不思議です。
理事会も組合員も完全に不正に対して麻痺してますね。

[145: 匿名さん]

組合員からは異議の申し立てはするが、こんなマンションは大体悪徳管理会社の傀儡政権の
組合員か自治会関係の役員が裏で動いている。

管理会社１０９などは、悪い組合員と共謀して、異議を申し立てる組合員に様々な圧力を掛
けて口封じをする。

弁護士を使って勝訴するだけの価値のあるマンションなら、その手もあるが、組合員の資質や、
建物の構造、設備等の材質、設計等々を考えると、永住する事に不安のあるマンションは、買
い替える方が良いのです。

買い替え資金もなく、永住しなければならなければ弁護士を使って勝訴して自ら先頭に立って
管理をするべきでしょう。

あくまで組合員の資質が最終的にはマンションの資産価値を維持する事になるのです。

[146: 匿名さん]

詳しくないんだけど、総会で決議事項の内容だけ説明して、その後の投票じゃダメなの？者数及び議決権の賛成が3/4以上になるか、どちらかの反対が1/4以上になるまで期日を延長しながらやればいい。ネットポータル上での投票が出来れば、途中の意志変更も容易だろう。
特別決議事項はそれだけ区分所有者への影響が大きいものなので、未投票の人を勝手に委任扱いや母数から外す行為を許すと、やり方次第で一部の人が好き放題決定できるので非常に危険だと思います。

[147: 評判気になるさん]

総選挙において、投票しなかった国民を内閣総理大臣に一任するような制度。
政権側にとってこれほど便利な、伝家の宝刀はない。権力側が欲しがる法律。

それを許す悪徳組合員、管理会社、マンション管理士等が徘徊するのが分譲
マンションの仕組みである。

良い結果がでればいいけど。？

[148: 匿名さん]

>>142
そのマンション、理事会に自浄能力がないのなら、お金かかるけど一度マンション管理士に依頼して、規約の見直し等を含めた理事会の綱紀粛正をコンサルしてもらったほうがいいですよ。重松とかメルとか有名な管理士がいます。

>>146
期末定期総会は、会計期終了後2ヶ月以内に開催しなければなりませんから、総会議案書を会計期終了の翌月には配布して、1ヶ月近くのインターバルをとって欠席議決権を集めることになります。スケジュール的に結構タイトになります。通常は、議案書配布は総会の2週間前がほとんどの管理組合です。

>>147
理事会が恣意的に理事会運用するための方策です。権利の濫用で危険きわまりないです。

[149: 匿名さん]

こんなえげつない、マンションRJC48のメンバーのマンション？それともRJC48加入マンションは全部そうなの？
それとも、別のマンションの話？途中から読みだしたので、トンチンカンな質問ですみません。

[150: 入居済みさん]

>>142 匿名さん

たぶんマンションオタクが長期政権を目論んで独善で作った規約だと思います。
今年のRJC48の法務テーマにしてみんなで議論したらいかがですか？
新年会の27日に提案するのが良いでしょう。
弁護士やマン管士もメンバーにいますから申し分ないですよ。
その結果、不合理な規約となれば代表が訴訟を提起すればよいのです。
「総会決議で棄権した不届き者の議決権の票操作をすることに社会通念上合理性があるか？」
これがテーマです。

[151: 匿名さん]

真面な人間はそんな悪徳組合員のいるマンションには住まないでしょう。

[152: 匿名さん]

今年あるかもしれない憲法第9条改正の国民投票、棄権者の票を内閣総理大臣委任として賛成票に入れられたらたまんねーよ。

[153: 匿名さん]

１５１の匿名さん
真面目なつもりだったんですが、無知でした。
周囲も真面目・無知・無関心派が大多数。
一戸建よりマンションと思い、マンションに引っ越してきましたが、失敗かな？
つまり、理事長や理事会が長いこと居座ってるところは駄目ってことですね。
理事長やめても延々理事になり、裏で操ってるマンションもあるそう。マンション管理が生き甲斐みたい。
ブログだけならましですが、本も出すとか言う人もいるそうです。

[154: 匿名さん]

>>152 匿名さん

棄権票は賛成票でなく投票した人の賛成反対に合わせて案分。結果的に最終的な賛成反対の割合は投票した真面目な人の意見と一致する。選挙は投票した人の意見のみが反映され棄権者は賛成反対に一切関わらないので結果として同じ状況となる。

[155: 匿名さん]

>>154
>棄権票は賛成票でなく投票した人の賛成反対に合わせて案分。
>結果的に最終的な賛成反対の割合は投票した真面目な人の意見と一致する。選挙は投票した人の意見のみが反映され棄権者は賛成反対に一切関わらないので結果として同じ状況となる。

区分所有法　第８節　復旧及び建替え（第６１条－第６４条）における取り扱いは？

[156: 匿名さん]

>理事長や理事会が長いこと居座ってるところは駄目ってことですね。
>理事長やめても延々理事になり、裏で操ってるマンションもあるそう。マンション管理が生き甲斐みたい。

うちもそう。要するに守旧派が留任と人を送り込んで延々と長期政権を維持している。
しかし、うちは守旧派打倒に2回革新理事長が誕生した。
だけど1回目の革新理事長は守旧派の猛攻で僅か3ヶ月で辞任に追い込まれた。2回目の革新理事長は守旧派の猛攻を跳ね除けて任期を全うして引退したが、その途端守旧派政権に戻ってしまった。
今、2回目の革新理事長だった人は守旧派理事会に対して一組合員の立場で訴訟爆弾を落として掃討作戦を展開している。

[157: 匿名さん]

>>154
そのやり方って意思表示がない人/議決権を母数から除外してるのと結果的に同意だよね？
「賛成」と「反対」だけでなく、「棄権(他の区分所有者の意志に従う)」という意思表示があってもいいとは思うけど、意思表示していない人を勝手に「棄権」扱いにするのは問題無いんですかね？
同意なのに未投票分を案分なんて面倒なことやるからには、区分所有法の「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議」において、母数を投票者のみにするという解釈は難しいんでしょうね。

[158: 匿名さん]

管理組合、管理会社への訴訟は、どんどんやって、判例を多く作って、今の現状を打破すべきです。
そうでないと、マンションの区分所有者は、先々まで、余計な金を取られ続けることになる。

[159: 匿名さん]

管理費等が１００円/㎡がボーダーライン。これより多くなると何らかの原因がある。
例えば、組合役員や管理会社の担当の着服や工事の水増し、若しくはは架空工事費、
等々の疑いを持つべし、
実務経験のあるマンション管理士であれば会計報告の中から不正を推測する能力はある。
毎期の会計報告書（議案書）は保管しておいてください。

数字は嘘はつきません。

[160: 匿名さん]

>>159 匿名さん

どこの零細管理会社だよ。
そんな管理費でまともな会社なら無理。
駐車場が平置きで全戸割当てありの利用料が一万以上ならわかる。
それが全て管理費に補填可能だから。

[161: 匿名さん]

駐車場使用料は月額１万円以上で合計すると修繕積立金よりおおい。
勿論修繕積立金会計へ繰り入れている。

分譲当時から管理規約に有ります管理費等負担額一覧表では管理費等
は８０円/㎡で設定されている。

大規模マンションですからそれだけ個人負担は少ないが、数人のマン
ション管理士や建築士がいて、管理会社はそれだけ厳しい注文に従っ
てくれている。

つまり、これだけで充分２回目の大規模修繕費や設備等の更新費は足
りている。

お金持ちの組合員のマンションでしょうから馬鹿にする気持ちもわか
りますが、建物や設備等には大差はないと思っております。

安い費用で良いマンション管理をしようと試みる組合であれば参考に
なるマンション管理の組合ではあります。

[162: 匿名さん]

>>154
致命的間違いをしている。
総会の棄権者は投票をしていないのに、154は棄権者を投票した白票扱いにしている。
これは明らかな棄権者票操作の不正である。

>>157
区分所有法では普通決議（第39条）も特別決議（第31条）も、分母は区分所有者総数と議決権総数である。
同法では、普通決議は別途規約で定めることが出来るが、特別決議は同法以外は法令違反になる。
154は、分母は区分所有者総数と議決権総数であるが、棄権票を白表扱いにして賛成・反対とも票の水増しをしている。

結論から言うと、154の方法は特別賛成決議を得んがための票の不正操作と断言できる。
訴訟になると、信義則違反（民法第1条第2項）と公序良俗違反（民法代90条）が問われるであろう。

[163: 匿名さん]

管理会社１０９の担当や課長支店長も総会に同席して棄権票は議長

（理事長）に一任すればいいとのアドバイスで、棄権票の議決権総
数の３分の１を賛成票に投じて規約の設定、変更、廃止の案を可決
しました。

その規約によって選任された役員によって組合は運営されている。

[164: 匿名さん]

>>162
そうですよね。>>154が許されるなら、もっと厳密な投票のルールや罰則まで法律で定めないと、いくらでもグレーな方法で特別決議できちゃいますよね。
そんな方法で特別決議した事例が有るなら、今後の為にも訴訟して欲しいですね。

[165: 匿名さん]

>>162 匿名さん

やれやれ、区分所有法で都合が悪くなると民法を持ち出して駄々をこねてきたよ。

[166: 匿名さん]

RJC48で第三者委員会を立ち上げて、該当マンションの管理規約を調査したらいい。
その結果で訴訟をおこせばいい。

[167: 匿名さん]

白票なら議決権を行使したわけだから、その扱い上で無効とするか賛成・反対に振り分けるかは議論のしどころだと思う。
ところが棄権は議決権を放棄して総会に参加しなかったのだから票自体が初めからないことになる。議決権を行使した白票ではない。

[168: 匿名さん]

>>167 匿名さん

区分所有法は棄権で議決権が行使されない状況を考慮していないザル法である。反対と明確な意思を持った棄権と無関心の棄権を判別することは不可能である。区分所有者が無関心で不真面目な場合を想定していない区分所有法の穴を埋めるための棄権票の案分である。

[169: 匿名さん]

総会に参加してない棄権者の票を何で案分するの？票がないのに。不正でしょう。

[170: 匿名さん]

未投票の人を勝手に「棄権」とか「無関心」とか決めつけるのは危険と思います。
議案に対し事前に十分な説明や質疑応答、意見交換の機会や投票期間が確保されていて、なお総投票数が一定割合に届かない場合かつ議案を決議できないことの時間経過が管理組合に明らかな不利益を与える場合にのみ発動可能とかなら理解できる。
あとは、区分所有法では議決権の委任は現在は特定の誰かにしかできないように読めるけど、投票者の総意に従う(案分と同意)という意思表示区分があってもいいと思う。明確な意思を示さず周りに同調する日本人の気質に合ってるよね。

[171: 匿名さん]

>管理組合に明らかな不利益を与える場合にのみ発動可能とかなら理解できる。
そうは思わない。管理組合の不利益とは区分所有者の不利益、それを決するのが総会決議。

[172: 匿名さん]

>>171 匿名さん

棄権で重要事項が決められないのは明らかに管理組合の不利益。総会は議決権を行使し区分所有者が意見を表示する場であり棄権で意思表示しない輩は決する資格に値しない。無関心で棄権する不良区分所有者の影響で総会の不成立が許されるのは区分所有法の初期設定の欠陥である。それを是正するための規約改定は当然あってしかるべきである。

[173: 匿名さん]

マンションの総会において議決には、区分所有法などで決まった定足数の「議決権数（各持分、またはその有する専有部分の床面積の割合）」と「区分所有者数（登記簿上の所有者。区分所有者1人1票）」の両方を満たさなければいけません。
今回の判例では、マンション建替え決議の際に、議決権数では定足数を満たしていましたが、区分所有者数では定足数を満たしていませんでした。区分所有法第62条1項によると「区分所有者及び議決権の各4/5以上の多数」とされています。
・議決権数＝各持分、またはその有する専有部分の床面積の割合
・区分所有者数＝登記簿上の所有者。区分所有者1人1票

[174: 匿名さん]

>>171
「管理組合=区分所有」という意図です。あと「時間経過が不利益を与える場合」と限定したい。
例えば、大規模修繕や建て替えに係る特別決議は可決も否決(1/4以上の反対)もされずに時間だけが経過すると老朽化が進行し、明らかに区分所有者全体の不利益になると言える。一方、役員の選任方法の変更等は決議されないことが直接的に全体の不利益になるとは言えないので、時間をかけてでも総数の3/4以上の賛成を得るべき。

[175: 匿名さん]

>>172
趣味でやってる代表の上からの目線そのもの。

[176: 匿名さん]

RJC48で問題解決しないのならタワマン協会で審議してもらったらいい。

[177: 匿名さん]

議決権は権利ですから行使するしないは区分所有者の自由で権利を放棄することである棄権も自由です。
従って、自由であるグ結権の権利行使を義務化する定めは区分所有者の権利侵害になります。

[178: 匿名さん]

>>177 匿名さん
議決権を行使するのは権利である。棄権により議決権を放棄するのも権利であるが、放棄が決議の成立に多大な影響を及ぼす権利を与える必要はなくそのような不届きな輩を影響の範囲外に置く規約を制定することは実務上適切な行為である。一部の理事の不法行為というとんちんかんな輩がいるが議決権を放棄し管理組合の総会運営を妨害する不届きものこそ不法行為の体現者でありそのような障害を実務的に修正し取り除く極めて合理的な手法である。

[179: 匿名さん]

それなら、そういう不法行為を行う棄権者を訴えたらどうですか？
そうしたら棄権者から同じく不法行為を理由に反訴されて泥沼の訴訟合戦になって管理組合は活性化します。
このようにすれば組合員も訴訟の行方に興味を持ち管理組合業務や法令・管理規約に対して意識が向上します。

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん

棄権者を訴える意味のない行為より規約の制定で一括して網にかけて対処するのが合理的であり適切な判断となる。不満な組合員が訴訟を提起した場合ば理事会として粛々と対応すれば良い話である。

[181: 匿名さん]

組合員に棄権させないために、一罰百戒で見せしめに棄権者の一人を訴訟で血祭にあげるのが効果があります。

[182: 匿名さん]

理由は、理事会は裁判費用は組合費で賄えますが、組合員は応訴するのは自腹です。
うん十万円から百万円前後を自腹で負担しないとなりませんので。

[183: 匿名さん]

滞納もそうだけど法的措置ちらつかせたら、ほとんどの組合員は降参するよ。

[184: 匿名さん]

うちは逆に守旧派牛耳る理事会の悪政を正すために、元革新派理事長の組合員から管理組合に対して法的措置をとられたよ。理事長が訴訟見て仰天してた。

[185: 匿名さん]

理事会が不良組合員を訴えれば、組合員は不良理事会を訴える。道理にかなう。
それでお互い訴訟で切磋琢磨して管理組合は成長していく。いい傾向だ。

[186: 匿名さん]

>>178
議決権の未行使者を「総会運営を妨害する不届きもの」ということを立証したければ、相当な努力をしないと難しいだろうね。議案書を見逃していたり、投函漏れやたまたま長期出張で不在の可能性もあるし、賛成と反対を判断する十分な判断材料が与えられていない可能性もある。
事前の説明会や意見交換会を複数回した上で、決議案を配布し、1ヶ月以上等の十分な検討・回答期間を与える。更に期日前に未回答者に対し複数手段(議案書再配布、掲示、配達記録郵便や電話、訪問による督促等)による回答依頼を行えば、未行使分を他の投票結果の割合に案分(実質的に母数から除外)してもいいと思いますね。
逆にそこまでしないなら横暴としか言いようがない。

[187: 匿名さん]

当然にその程度はやってるのではないかなと

[188: 匿名さん]

逆に私は棄権ですから余りしつこいと法的措置とるよ！と理事長を脅せばいいのでは？

[189: 匿名さん]

議決権は権利であって行使するしないは自由だから、理事長が強制することはできないね。
それをしつこく強制するのは不法行為で精神的苦痛に対する慰謝料の損害賠償請求訴訟ができる。
10万円くらいでいいかも。

[190: 匿名さん]

>>189
議決権は「権利」だけど、同時に建物を適切に維持管理する「責任(義務)」も区分所有者にはある。建物の存続に関わるような特別決議について、意図的に無視し続けると区分所有法第六条に抵触するかもね。
明確に「棄権」という意思を示す人や意思を全く示さず委任もしない人は、その理由を示すべきですね。

[191: 匿名さん]

それはおかしい。
共同の利益になるかどうかを決めるのが集会の決議。
その決議の結果を順守すればいい。
例えば、特定の区分所有者を「永世代表理事」と定める規約改正、永世代表理事の年間報酬を120万円と定める規約改正、これが区分所有者の共同の利益になるか否かを総会で決議するのである。

[192: 匿名さん]

棄権も権利であるということだが無関心でその権利を消極的に行使される不利益を管理組合が被るのであれば規約を改正し棄権票を実質無効化するための十分な根拠になる。区分所有法の実務上の瑕疵を補うための手段であるからして当然に認められる手法である。

[193: 匿名さん]

認められるかどうか？司法判断を得るために訴訟してみては如何ですか？
誰か組合員に頼んで管理組合に対して訴訟を起こさせ、法務担当代表理事の立場で応訴して司法決着した方がいいとおもいます。原告組合員の裁判費用は管理組合で負担する。

[194: 匿名さん]

>無関心でその権利を消極的に行使される不利益を管理組合が被るのであれば
それを被告として立証してた反論しなければならない。
原告の方は権利侵害の立証と主張で済む。

[195: 匿名さん]

裁判は立証主義だから証拠が全て。
原告の権利侵害の立証は管理規約の該当条文が証拠になる。
被告は組合員の棄権によって管理組合が不利益を被った証拠が必要。
予防措置として棄権禁止の規約を制定しても、今時点で管理組合が不利益を被っていないのだから証拠は出せない。
そうなると判決は推して知るべし。

[196: 匿名さん]

棄権者多数によって総会特別決議が不成立または否決され、それに起因して管理組合運営に著しい不利益（経済損失で×××万円）が生じたという事実が必要なのですね。だから規約で議決権行使を義務化し棄権禁止にしたと原告の訴えに反論する。

[197: 匿名さん]

>>195 匿名さん

あなたの理論だと規約に規定する時点では棄権者の権利を奪った事実はない。規定しただけである。その規約で実際に議案が可決された場合に権利が侵害されたと申し立てることは可能だがその権利の侵害によって賛否の意思表示をしていないにも関わらずどのような不利益をこうむったのか立証することは無理であろう。訴えられたら管理組合が訴え返せば立証は不可能である。

[198: 匿名さん]

趣味で規約作ったもんだから代表は必死だなー　笑

[199: 匿名さん]

>>198 匿名さん

外野が何を言おうが今のところ規約は有効という事実しかないため批判は空論。外野でガヤガヤは当事者になったら口つぐんで理事会に従う所謂ネット弁慶。実務家でない外野の意見は無意味。

[200: 匿名さん]

規約が無効であることを確認する訴訟は出来ますが、できればその規約改正をした総会決議の無効確認請求の方が係争しやすいと思います。

[201: 匿名さん]

>>199
それが組合員軽視の上からの目線そのもの。
組合員を軽視してるとある日突然訴状が届くよ。

[202: 匿名さん]

ここの人って直ぐに訴訟って言い出すね。訴訟せずに合理的な解決策を考えるとが出来ない人たちなの？RJCもタワマン協会も。
区分所有法では特別決議の可決は「3/4以上の賛成」となっており、否決はその逆の「3/4未満の賛成」と解釈される。否決の条件は「1/4以上の反対」とはなっていない。つまりは、棄権・未投票は、「賛成」ではないので本人の同意無く賛成票に入れるのは区分所有法に抵触する恐れがある。
何か間違ってる？理事会は、安易な票操作でなく、議決権行使の割合を増やすこと(出来る限り多い区分所有者の意思確認)に注力すべきと考えます。悪意をもって未投票の人が多いとは思えないんだが…

[203: 匿名さん]

今後出てくるのは、住宅宿泊事業法による民泊を規約で禁止した場合、その規約の無効を求める訴状でしょう。
これも区分所有者の専有部分の利用権利にかかわる問題ですから。

[204: 匿名さん]

>>202 匿名さん

無関心で未踏票は悪意ではないが特別決議の成立を阻害する点では実害がある。

[205: 匿名さん]

話題になっている某マンションですが、総会における議決権の未行使が２回続いた場合の２回目の対応であり、２回目においては、議決権が未行使であっても議決権を行使したものとするとのことだと思います。

[206: 匿名さん]

>>204
「特別決議の成立を阻害する点」と言うが、それは反対票でも同じでしょう。「阻害する」という言い方が理事会の決定(決議案)は成立させるべきという強い思いが有るように感じ、区分所有者の平等な意思決定を妨げているように思う。「賛成が3/4未満かつ反対が1/4未満」という結果は、「決議の未成立」でなく「否決の成立」ですよね？

>>205
すみませんが、どこのマンションの事例か、まとめサイト等を教えていただけないでしょうか？
そもそも否決された議案を、見直しもせず全く同じまま再度起案しているなら、時間の無駄で管理組合活動の妨害とも取れる。議案を見直した(新しい議案扱い)のなら「未行使が２回続いた場合」に該当しないでしょう。

[207: 匿名さん]

ところで、このスレッドのタイトルは【タワマン協会vsＲＪＣ４８】白熱のバトル なんだが、なぜRJC中心メンバのマンションの規約の話になってんの？

[208: 205]

>>206
>すみませんが、どこのマンションの事例か、まとめサイト等を教えていただけないでしょうか？

２回目とは、「次回の総会」のことです。
詳細は、
https://www.isa515.com/管理組合法人/管理規約-細則/
の「管理規約第４９条（議決権）」および「総会運営細則」で確認してください。

[209: 匿名さん]

↑
第6期臨時総会議案書で、ダーウィンの進化論を引用して説明するとは正に趣味の世界　笑

[210: 208]

区分所有法には、以下の規定があります。
あの「管理規約第４９条（議決権）」および「総会運営細則」でどのように対応するのでしょうね。

第６１条（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
【第５項】　第１項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
【第６項】　前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。
【第７項】　第５項の決議があつた場合において、その決議の日から２週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から２月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第14条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第８項】　第５項の決議の日から２週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。
【第９項】　買取指定者が第７項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者（買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第13項において同じ。）は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。
【第１０項】　第５項の集会を招集した者（買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者）は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、４月以上の期間を定めて、第７項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。
【第１１項】　前項に規定する催告を受けた区分所有者は、前項の規定により定められた期間を経過したときは、第７項前段に規定する請求をすることができない。
【第１２項】　第５項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から６月以内に同項、次条第１項又は第70条第１項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
【第１３項】　第２項、第７項、第８項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第９項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。

第６２条（建替え決議）
【第８項】　前条第６項の規定は、建替え決議をした集会の議事録について準用する。

[211: 匿名さん]

スレ違いだと思うけどね。RJC48の団体の中の１つのマンションの
規約がどうだからで、会の活動とは関係はないから。

[212: 匿名さん]

>>210
その指摘はお見事。
そのことは前スレ>>155でも指摘されている改正された規約の欠点なのに、まったく言及せずに故意にスルーしてる。
棄権者を賛成と反対に按分したら第６１条－第６４条はどう解釈すればいいのか？
区分所有法を理解せずに規約改正するもんだから完全なミスだね。規約改正は無効だ。
議案書に書いてあったが一体どこの外部法律専門家に相談してお墨付きもらったのか？

[213: 匿名さん]

ポイントは総会への議決権欠席を禁止する規約改正と併せて成立している部分。
棄権する権利があるという主張をしないと、この無効が主張できない。
該当する規約では棄権者は規約への違反者となる。
この規約そのものが違法と主張して通るかどうかはかなり微妙かな。
裁判を起こしてみなければわからないし、そのためにはまず同じマンションの
オーナーにならないといけない。

うちの規約なら真面目に考えるけど議論するだけ無駄な気はするね。

[214: 匿名さん]

セコンドからタオルが投げ入れられましたな。試合終了！

[215: 210=155]

>>214
>試合終了！

了解しました。

[216: 匿名さん]

>>208
ありがとうございます。ざっとしか見ていませんが、標準管理規約に満足せず、よく考えられ工夫された規約と思います。案分の規約が区分所有法に触れるかは微妙だが、区分所有者全員がその意思表示方法を合意しているなら問題ないと思うね。違法を訴えられるのは規約改正決議で反対か棄権した人だけでしょうね。その他、運用上で気になる点も有りますが、長くなるので別の機会に。

>>211
いいんじゃないの？RJCの中心メンバーが考えた規約なら、RJCの議論内容が多く反映されてるだろうし。逆にタワマン協会側の成果物は何かないの？

>>210
第61条7項が問題ということですかね？棄権票は案分されていて、可決された場合はその人の議決権の3/4以上が賛成票なんだし、棄権者は賛成者扱いでいいんじゃ無いかな。でないと、極論だけど仮に賛成1票、反対0票、残り全員棄権となって可決された場合、その1人にマンション全体を買い取る責任が生じてしまう。わざわざ建替決議だけ議決権を1戸1票とする対象外としてるし、第61条は十分考慮した管理規約だと推測します。

[217: 匿名さん]

こりゃ、おかしいの一言。

[218: 匿名さん]

>標準管理規約に満足せず、よく考えられ工夫された規約と思います。
代表の独善。外部法律専門家の名前を教えろ。直接聞くから。

>区分所有者全員がその意思表示方法を合意しているなら問題ないと思う教えろ。
それは管理組合内の合意。それを問題として司法の場に持ち込み裁判官に裁定してもらうのが訴訟。

>極論だけど仮に賛成1票、反対0票、残り全員棄権となって可決された場合
これだと賛成・反対の可決以前に総会不成立で流会。

>第61条は十分考慮した管理規約だと推測します。
第61条は区分所有法そのものだよ。

修行が足りん、もっと勉強せーよ！そうじゃないと訴訟できんぞ！

[219: 匿名さん]

いやいや熱く議論されているようですね。

ここに書きこみはしませんが（１円の足しにもなりませんしね）
ブログを同じマンションコミュニティ上でやっているのでその
ついでに稀に見に来ることはあって、楽しく読ませていただいています。

うちの規約は他からの輸入ものです。その人のとこにまた某氏から
メールがいって迷惑かけるだけですから、外部の法律専門家のお名前は
言えません。

[220: 匿名さん]

棄権案分で棄権禁止規約のマンションを中古で買った人は棄権禁止に同意して買ったと見なされるから棄権の権利を主張することはできないということかな？相続や贈与で区分所有者チェンジの場合はどうなんだろう？

[221: 匿名さん]

>>218
>それは管理組合内の合意。
意思表示の方法を「全員」が合意してるなら外野が否定するもんじゃないだろ。

>総会不成立で流会
総会には参加したが棄権者続出という可能性はないの？極論って言ってるんだし。

>第61条は区分所有法そのものだよ。
そんなことは分かってる。「区分所有法第61条を十分考慮した上で作成された管理規約」と言い直せば理解してもらえるかな？

[222: 匿名さん]

>>219
>ここに書きこみはしませんが（１円の足しにもなりませんしね）
>ブログを同じマンションコミュニティ上でやっているのでその
>ついでに稀に見に来ることはあって、楽しく読ませていただいています。

へばりついて読んでるのでは？
RJC48のメンバーもみな読んでますよ、勉強会よりも面白いって 笑

[223: 匿名さん]

もう少しまめに反応しないと、実は1人で頑張ってるとかバレますよ（笑）

[224: 匿名さん]

何かと言うと訴訟と言うが、区分所有者が管理組合を訴えるなんて余程のことがない限りしないと思う。
慰謝料とか損害賠償が取れる訴訟ならいざ知らず、規約無効とか決議無効とかは原告として経済的対価は何も得られない。
そして弁護士を立てれば原告は少なく50万円から100万円くらいの裁判費用が必要になる。
それだけの金をかけて何も金銭的対価が得られなければ、普通なら訴訟なんて起こさない。
それだけの金が余分にあるなら、住宅ローンの返済に回したほうが賢い。
金が有り余ってて、趣味で暇つぶしに訴訟起こす奴なんてまずいない。

[225: 匿名さん]

管理会社１０９の管理物件にて管理会社と共謀して規約や法令に違反して組合員から追及され、
総会対策に管理会社１０９関係の弁護士に依頼、総会前に同席料の高さに驚いて理事長は、
別の弁護士探しに奔走した。

バカ弁護士はこの理事長を信じて総会に同席したが、問題外の質問に追い詰められた弁護士は
別の話題にすり替えて逃げた。

その後組債員から法令と規約違反の追及はやまず、弁護士も黙り出し、理事長は泣き叫び出した。

その後理事長は辞任して通院が始まり、副理事長、監事、書記はこつ然とマンションを退去した。

管理会社１０９の支店長、担当課長、担当係長、担当は変更になった。レベルの低さに驚いている。

[226: 匿名さん]

>>224 匿名さん　「区分所有者が管理組合を訴えるなんて余程のことがない限りしないと思う。 」

↑のパターンは、過去の判例や、現在進行中の裁判は、裁判所では、結構おこなわれていますよ。先月の最高裁判決も、↑のパターンです。
もっと裁判をおこすべきですね。管理組合は、裁判を起こされないと思うから、ずさんな業務運営がされてしまうのです。
裁判を起こされると思えば、緊張感をもって、談合や背任などできなくなりますよ。
理事長や役員に、大損害をもたらしますからね。

[227: 匿名さん]

質問ですが、管理規約のある条項と矛盾する内容の使用細則制定は違法ですか？
本来使用細則は、規約の細部を決めるものだと思いますが、理事会は規約の変更は特別決議が必要なので、それを回避するために使用細則を新規に制定し、普通決議で可決承認しました。
その結果、規約と細則が矛盾する内容になってしまいました。

[228: 匿名さん]

議案書と規約と使用細則の比較表を作成して専門家に相談して下さい。
こういう事は管理会社に拠ったら日常茶飯事です。精査して下さい。

裁判すれば勝訴する事例は多々ありますが弁護士費用が高いので諦め
るケースが多いです。

[229: 匿名さん]

>>228
多額の弁護士費用がかかるので組合員から訴えられることはない、とたかをくくって理事会は暴走するのですね。
規約で議決権行使の義務化をするなんて、正にその典型ですね。
そのためには、常に理事会を監視して、いざとなれば管理組合を訴えるくらいのことをしないと理事会の悪政を許すことになりますね。

[230: 匿名さん]

訴えて勝訴したところで罰則規定がないので無意味である。
大体は裏で管理会社との共謀が多いので各マンションに啓蒙
して区分所有者の意識向上を図るしかありません。

[231: 匿名さん]

>>227
違法ではないですが、規程と矛盾する部分は規程の内容が優先されるので無効でしょうね。「区分所有法＞管理規約＞管理規約細則」であり、上位規程を覆す決定を下位規程ではできません。ただし、細則が管理規約と同等の承認プロセスの場合は、細則も管理規約の一部として扱われる可能性はあります。

[232: 227]

>違法ではないですが、規程と矛盾する部分は規程の内容が優先されるので無効でしょうね。
無効といっても理事会が是正しない限り有効ですよね。
やはり訴訟で無効にするしかないのですか？

>細則が管理規約と同等の承認プロセスの場合
管理規約は特別決議が必要ですが、今回の細則は普通決議でした。
同等の承認プロセスではないですよね。

[233: 匿名さん]

だから、言っているではないですか、規約と使用細則は曖昧な取り決めが多いのが、
元々可笑しいのですが、それ等を一部の組合員や、管理会社が共有して組合運営を
している事例がほとんどです。
よって、規約、使用細則、議案書、議事録の比較表を作成してプロに相談して下さ
い。

特別決議事項を普通決議で可決したり、その反対に普通決議を特別決議だと偽って
否決したり、これ等は日常茶飯事に行われております。

[234: 匿名さん]

判例を調べてみたら参考になるかも。

●普通決議の細則制定が特別決議の規約制定にあたるとして総会決議が無効とされた
（駐車場使用細則制定の普通決議が規約制定の特別決議に当たると決議が無効にされた判例）
http://www.retio.or.jp/attach/archive/62-056.pdf
●総会決議の内容が規約に違反するとして総会決議が無効とされた
（修繕積立金の返還決議が管理規約違反として総会決議が無効にされた判例)
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol12_01.pdf

[235: 匿名さん]

うちのマンションなどは解約騒動が出たので、管理会社１０９の傀儡政権を
造る為に議決権総数が２９６の内僅か３１名の賛成で理事長を総会で決めた。

規約上は理事は総会で可決し、理事長は理事の互選によらなければならない
のですが。上記のような状況で現在もその流れで運営されています。

[236: 匿名さん]

うちの総会議場欠席の場合の①委任状と②議決権行使書の取扱ルール

1)①委任状と②議決権行使書の双方を提出した場合は②議決権行使書を有効とする。
2)①委任状で代理人の記載がない場合は総会の議長に一任する。
2)②議決権行使書において賛否の意思表示がない議案は棄権とする。
3)②議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。

1)は、用紙が一枚つづりになっているので、毎回誤って両方書く組合員がいるから。
2)は、白紙委任は総会議長委任とする。
3)は、議案ごとに棄権を規定している。
4)は、所謂「白票」の規定で、賛否のカウントはしないが議決権はカウントする。

[237: 匿名さん]

>>236
>議決権行使書において全議案に賛否の意思表示がない場合は無効とする。
>　↓
>所謂「白票」の規定で、賛否のカウントはしないが議決権はカウントする。

この場合、「議決権行使書において賛否の意思表示がない議案は棄権とする。」の取り扱いで何か問題がありますか？

[238: 匿名さん]

この場合の白票とは、全議案に賛否の印を付けなかったということ言うことになる。
公職選挙の場合、投票所に行ったが、投票用紙に何も書かず投票用紙を投函したことに等しい。

[239: 237]

臨時総会で議案が一つの場合は、どのように取り扱うのでしょうか？

[240: 匿名さん]

欠席議決権行使は、委任状または議決権行使書を提出すれば、区分所有者数と議決権数にカウントされる。これにより普通決議成立か特別決議成立かが決まる。
あとはその決議の賛否だけである。白票は賛否にカウントされない。議案が一つでも考え方は同じ。