摩耶シティSTATION GATE

[マンション検討中さん]

摩耶シティSTATION GATEはどうですか？
駅直結で全邸南向きの新街区！
外観デザインは、建築家の光井純さんによるデザイン監修らしいですね。
物件のことや周辺の住環境、将来性などについて情報交換しませんか。

公式URL：http://www.maya118.com/shinchiku/K1771001/
所在地：兵庫県神戸市灘区灘南通5丁目5番3の一部、5番5、6番2、6番4（地番）
交　通：東海道本線（JR西日本） 「摩耶」駅 徒歩1分 、阪神本線 「西灘」駅 徒歩4分
　　　　阪急神戸本線 「王子公園」駅 徒歩11分
総戸数：118戸

間取：2LDK～4LDK
面積：56.02平米～102.68平米
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上11階（建築基準法上10階地下１階）
売主・販売代理：JR西日本不動産開発、三井不動産レジデンシャル 　関西支店
売主：西日本旅客鉄道
施工会社：大鉄工業
管理会社：ＪＲ西日本住宅サービス

資産価値・相場や建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[223: 匿名さん]

商業がない以上駅だけがあっても無意味。
商業の開発余地がない以上駅前の発展は見込めない。
すでに摩耶シティシリーズとして350戸以上販売されていて、過去のシリーズより坪40～80程度高い。
今回も100以上販売され、中古市場でシリーズの中で築年数にさほど差がなく高い単価が評価されるのか？

[224: 匿名さん]

平成２３年に須磨海浜公園駅徒歩３分の線路沿いにできたジェイグラン須磨海浜公園は、マンション価格が安い時に建てられたにも拘わらず、ほとんど値上がりしていない。普通のみ停車の評価は低いので当たり前のことだが。
購入検討者が思い込むほどは、ここには駅近の価値はない。その価値も騒音で相殺。プラマイゼロだろうね。

[225: 匿名さん]

甲南山手やさくら夙川も駅前何もなさそうですがやっぱ不便なんですかね？

[226: 匿名さん]

>>224 匿名さん
駅3分物件と直結物件を比較してる地点でわかってないね。
板状マンションとタワマン比べて売れてる売れてないを話してるようなもんです。
3分物件も悪くないが、所詮駅前で駅直結とはわけが違う。駅直結だけで探す人もいるぐらいなんだから。
これが道路隔てたとかになるとさらにステージは下がる。

[227: 匿名さん]

>>224 匿名さん
まぁ、貴殿の価値観はどうでもいいんだけど、なんでココにきてるの？
じゃ、検討している価値ある物件ってどこなん？

どうせ、その辺りはだんまりなんだろうな。(笑)

[228: 評判気になるさん]

>>223 匿名さん

数年前の周辺物件と比べて高いってのはココだけの話じゃないのだよ。
もっと世の中の相場感養ってから発言しような。

[229: 匿名さん]

223、224は毎回、聞き呆れるくらい、列車音が、商業施設がない！普通のみの停車駅だー等々で毎回同じ事を言ってはココは買う価値がないと注意喚起しておられるけど、そんなに頻繁に発していると真実味が薄れてきますよー(笑)
いちいち反論する気はないけど、気に入らないなら他にいけば良いだけなのでは？？

[230: 通りがかりさん]

>>225 匿名さん
甲南山手に住んでましたが駅前はコンビニ程度しかないのでたむろするような人はなく、静かでよかったですよ。南側にセルバがあり、不便もしなかったですのでやっぱりスーパーくらいは駅近に欲しいですね

[231: 通りがかりさん]

いやネガティブな意見もそれなりにわかる。
確かに現状で商業施設がないのは痛い。
しかしまだ開発途中の土地なのでこれからどれぐらい人口が増えて店ができるかが勝負。
20〜30年前なら間違いなく買いだか、これからの時代どこまで人口が伸びるのか・・

とりあえず2〜3年先まで様子見という選択もありだとは思う。

[232: 匿名さん]

直結直結とあおっている輩がいるけどホームページに書いているように

※駅直結とは本物件とJR「摩耶」駅南口の敷地境界が接していることを表現しております。

敷地が接しているだけで屋根つきの通路で繋がっているとかないやん。
それをステータスと言われても・・・

まぁ直結ライフを存分とお楽しみください。

[233: 匿名さん]

屋根付きの通路でほぼ（笑）繋がってますよ。
確か権利関係で境界の４０センチ幅ほどに屋根がなかったと思いますが、傘はいらないと思います。

[234: 225]

>>230 通りがかりさん
騒がしくないのはいいかもしれないですね。ただやはりスーパーくらいはないと少し不便そうですね。

[235: 匿名さん]

>>232 匿名さん
どーでもエエねんけど、そもそも駅近物件に興味ないなら他行ってくれ。

[236: 匿名さん]

>>231 通りがかりさん
本当に検討者に対してためになるネガティブだと思われますか？
先日どなたかの発言で駐車場とEVの配置関係による意見がありましたけど、あーいった話や意見が聞きたいものです。
駅前なら何処にでもありそうな問題、商業施設がないみたいな検討者なら誰でも知りうる話、それを何度も繰り返す意味がはっきり言って私には全く理解出来ません。

うわべのマイナス発言はもう沢山！

郊外の物件の話じゃあるまいし、

[237: マンション検討中さん]

近くに住んでいます。モデルルームも見てきました。19〜20日の内覧会も申し込んでいましたがキャンセルしました。駅直結が売りだけど、現在の居住地の方がはるかに早く駅のホームまでたどり着ける事。駅直結に拘り過ぎると実際に駅に着く時間と勘違いして後で後悔するんじゃないかなぁ？摩耶駅の改札は3つしかなく各駅停車駅の中でもかなり小さい。エスカレータの点検時はエレベーターか階段利用になるので改札まで余計に時間がかかります。またJR摩耶駅から三ノ宮までの運賃の片道が160円と高いので、現在建っている摩耶シティシリーズの中に住んでいる人でも、摩耶駅が近かろうと灘駅や西灘駅を利用している人がいる。摩耶⇄神戸駅まで160円で行けるので神戸までの利用者はお得かも？逆に上り方面は神戸駅から大阪までJRの運賃は410円で同じため微妙な位置づけです。
商業施設は、水道筋を利用すれば普段の生活は全然大丈夫。車がなければ電動自転車がおススメ。
車があれば商業施設云々は全く問題ないと思います。ただコンビニが駅周りに無いに等しい小さな７だけなのは…不便に思います。

価格帯の坪単価の出し方が良くわかりませんが、階層によって値段も違うので…。（自分が知りたい部屋の価格は教えてもらえます。ただ正式なものでは無いそうです。）素人計算で坪200万位じゃ無いでしょうか？

近隣が150〜170万程度なので少し割高感を感じても仕方がないのでは？最近の地価の高騰だけで、皆さんが高い、高いと言うてるのとは違う気がします。
と参考までに近所に住み住替え検討中、4月下旬からモデルルーム何件も見てきた感想でした。

この辺を理解した上で間取りと値段が理想的なものがある人は購入したらいいと思います。
私はここの間取りが合わないので辞めましたけど。

[238: 検討板ユーザーさん]

事前案内会では価格はっきりわからないんですね。。
そこが重要なのに。
もう少し具体的に決まってから案内して欲しいですね。
坪200なら現在のこの辺りのJR沿線のマンションより安めですね。
しかしながら、営業マンは大概同じ間取りの最安値(2階？)を提示してくるので上階にいけば坪200はないでしょうね。。
上階の間取り指名で聞いてたら違いますが。

[239: マンション比較中さん]

>>237

総じてマイナス意見ではありますが、こういった違った角度からの指摘はどんどん聞きたいものですネ。

237さんはコチラの物件より「はるかに早く駅のホームまでたどり着ける」という羨ましい立地にお住まいですが、私を含めて多くの方はココより駅から遠かったりすると思いますよ。”駅直結”という言葉に頑なに拘るというよりはむしろ予算の関係上、当初想定していた以上に拘れないというのが現実です。

ただ、こちらが新駅でまだ発展途上、普通のみ停車駅等、現在のところ他駅に比べて若干駅力が劣ることが逆に幸いし、販売価格が坪200万前後なら検討を前向きに考えられる人は増えてくると思います。
他物件での価格も軒並み高騰しているような状況で、ここも230万／坪～240万／坪、もしかしたら坪250万なんてことも直結なのであり得るのかなーと計画発表時に予想していました。

近隣マンションと比較してみると確かに坪200万は数年前に比べると高く（しかし視野を広げて、他の都市部エリアを見て回ってもどこも「相場よりどこも高いなぁー」とうのが現実です。）、決して安くてお得とは言えないところですが、将来的に物件を貸し出したり、売り出したりするリスクを考えると多少なりとも「駅前」「駅直結」はリスクヘッジ（※）にはなるかと思えば、前向きに考えたくなります。
※儲ける儲けないの利ザヤの話ではなく、妥当な価格で出したなら、近隣の物件より取引相手が見つかり易いという意味です。


運賃に関しても個人的には定期があれば問題なく、むしろ到着所要時間、新大阪等多方面へのアクセスの良さを重視します。また三宮への￥160×２（往復）を自費払いするにしてもバス便を考えればむしろ安く感じています。

いずれにせよ、個人的には引き続きここを注目物件の１つにしようかと考えています。

[240: 匿名さん]

駅前物件が便利で良いけど、商業施設が集積し騒がしい、しかもそんな立地のマンション価格はとてつもなく跳ね上がるので手が出ない。そんな悩みをある意味バランスよく解消してくれる物件の１つとしてここは”アリ”の選択肢ではないかと思う。

[241: 検討板ユーザーさん]

駅の北側の駐車場もマンション用地ですよね？
急いで買わずともこのあたりはまだまだ売り出されそうですね。

[242: 通りがかりさん]

改札が３つ、ここの利用者数なら十分。
エレベーターの点検時、年何回やる？
三宮までの電車賃、阪神電車との差は20円ですよ。
考え方のクセが強い。

[243: マンション検討中さん]

>>241
机上の素人投資家さんですかね？
普通の実需の人なら建つか建たないか定かでないマンションや何時建つかわからないマンションなんかいつまでも待ってられませんよ。それなら今計画ある他あたる。ここですら入居は来年の9月下旬まで待たないといけない。
あと、このエリアでそもそも投資思考で話してる事自体が笑える。

[244: 匿名さん]

＞＞242

激しく同意！！
1年365日の中でどれだけエスカレータの点検が頻繁に行われるのか？って聞きたい。
それも通勤ラッシュ時に重なるような時間を選んで行う？？

なんとかマイナス風に言ってやろうって感じが見え隠れする。


＞＞私はここの間取りが合わないので辞めましたけど。

この最後のフレーズにもどこかしら悪意を感じられる。

[245: 匿名さん]

244です。一応追記しておきます。

＞＞私はここの間取りが合わないので辞めましたけど。

上記は237の発言の引用です。
下段の感想がそれについて述べたものです。

[246: 通りがかりさん]

>>243 マンション検討中さん
241ではないですが勝手に投資目的にしといて投資思考を笑ってるんですか？
大丈夫ですか？

[247: マンション比較中さん]

坪当たり200万前後ってこの物件の中で条件が比較的悪い部屋の価格でしょうか？それとも平均的にどの部屋もその坪当たり単価で購入できるのでしょうか？

[248: 通りがかりさん]

近所に住んでます。他も同じかもしれないですがこの一帯保育園はどこもいっぱいで入れないこと多いです。
駅南側に新しくできますがそこもすぐいっぱいになるでしょう。

[249: 匿名さん]

＞247さん
過去の摩耶シティは以下の価格だったから、平均が２００万でも大幅な価格上昇になってしまうので気になりますね。

　EXCEED　 １３０戸　平均坪単価１５０万円台
　DELIGHT　０５７戸　平均坪単価１６０万円台
　COMFORT　１０５戸　平均坪単価１７０万円台

[250: 匿名さん]

＞＞249

お前、大丈夫か？
247はここの販売価格の事を聞いてんだろ？

昔の摩耶シティーの価格をわざわざ強引に出してきて何が「大幅な価格上昇になってしまうので気になりますね。」だよ！
悪意ありすぎ！必死すぎ！！(笑)

[251: 匿名さん]

>>247 マンション比較中さん
低層階だけでしょうね

[252: 検討板ユーザーさん]

坪200万なら今のマンション事情では安く感じるけど、蓋を開けてみればホームと同じ高さの部屋のみであとは高かったりしそうですね～。
営業マンも他に流れないようとりあえず釣り広告のような値段が魅力の場所の悪い部屋の価格言いそう(別に嘘ではないし)。
いくつかモデルルーム行きましたが、営業マンは実に口がうまいですね。
マイナス点をさもマイナスじゃないように言うプロだと思いました。

[253: 匿名さん]

＞＞250
過去の摩耶シティーの価格も参考にはなりますが、
確かに話の流れ的に
「なんでこの流れで突然、摩耶シティー？？」って感じで違和感はありますね。笑

[254: 匿名さん]

ネガレスが多いので現地で確認してきました。噂通り新快速電車の振動、衝撃波が凄いです。生活するには常人の五感ではかなりキツいレベル。これでリビングの向きが線路側だったら大惨事。駅直結という甘い言葉に惑わされている人は絶対現地確認した方がいいよ。ha ha ha

[255: 匿名さん]

>>254 匿名さん
どんな現地確認？
常人の五感でかなりキツイレベルならそもそも誰も寄り付かずバーゲン価格で販売されてるよ。ha ha ha

[256: 匿名さん]

そうは言っても200万円越えが本当なら、僅か2年で2〜3割価格が上がる事になる訳だし、数年の差でこれだけ値上がりするのは購入する立場からは辛いものがありますよ。利点は駅まで数分早いだけですし。

[257: 匿名さん]

>>223 匿名さん

高くて買えないのなら、さっさと他探そうよw
即日完売とはいかないだろうが、それなりにこの戸数程度なら他が買ってくれる。
昔に比べたらどこも高いんだから、そこを加味して皆さんちゃんと評価されるでしょ。

[258: 匿名さん]

>>256 匿名さん
ココは駅に直結してるというプレミア価格も上乗せされてるから単純には比べられませんよ。駅前3分と5分を比べてる訳ではえりませんから。

[259: 通りがかりさん]

>>254 匿名さん
どこで確認したんですか？外ですか？高さは電車の横ですか？なぜ家の中までキツいと思われますか？

[260: 匿名さん]

>>254 匿名さん
出た、毎度の衝撃波！

[261: 匿名さん]

>>254 匿名さん
線路沿いやホームな立って感じる風圧の事言ってるのかな？衝撃波って。
最近のマンションにお住まいになったことはないのでしょうか？木造や鉄骨の賃貸向けハイツとは全く感じ方が違うのはご存知ですよね？？
まさか、ただ線路沿いに立っただけでの発言ではないですよね？

[262: 匿名さん]

新快速電車よりも24時間走ってる貨物列車の方が、スピードが遅いし連結長いから長時間やかましいです。これが寝室側を直撃。ＪＲはじめての人は気をつけて‼️

[263: マンション検討中さん]

貨物列車のせいで、寝室側は窓開けられないから夏はエアコン一晩中つけっぱなしが基本ですね。電気代高そう。

[264: 匿名さん]

>>263 マンション検討中さん
確かに窓を開けると騒音はそこそこします。クーラーが苦手で開け放しで睡眠とる方は注意するべき。
ただ、今時のタワマンでも夏はほとんどエアコンつけっぱなしで窓なんてほとんど開けることがない。さらに洗濯物ですら外に干せない物件が多い。

あと、個人的には幹線道路近くの車の音の方がよっぽど不規則で耳障りで気になりますね。

[265: 匿名さん]

駅の近さ、利便性と列車の音はトレードオフかと思います。どちらを取るかはそれぞれの考え方だと思いますが、後者が気になるのなら、郊外や住宅街にある物件を探せば良いかと思いますよ。
JRは確かに貨物が走るデメリットがありますが、利便性においては阪神間の3線で飛び抜けていることもあり私は外せません。貨物が×なら、阪急か阪神沿線で考えるしかないと思いますよ。ここでウダウダしてても始まりません。

検討者からすると、何人かの人が仰る通り物件固有の問題点を指摘してもらえる方が関係者にも確認できるので助かります。

[266: マンション比較中さん]

音が気になるならどこか線路沿いの宿泊施設にでも一度寝泊りしてみたらどうでしょう？気になる音のおよそのレベルが実感できるかと思います。
煩い、煩くないは個人個人によって感じ方が違いますからここで言い争っても埒が明かない話です。

もちろん、先述されていますように窓を開けるとなると防ぐものがないのでそれなりの音がするのは当然です。(笑)
極端な話をすると、都市部の物件は便利さと引き換えに騒音や空気等は悪く、最近のマンションは窓は締め切ることで快適性が得られるように建てられているものです。（もちろん、気にされない方はオープンにすれば良い）
郊外等にお住まいで少しの音でも目が覚めるような神経質な人や今まで自然豊かな空気の中で生活されていた方はそもそも「駅近物件」は避けた方が確実にリスクは回避できるでしょう。
ただ、既にそちらに住まわれてうすうす実感されている交通環境の”不便さ”は我慢しなければならないと思いますよ。斯く言う私もその不便さに耐えかねて、また今後の将来を考えて駅近物件を物色しています。

[267: 匿名さん]

>>256

ここ数年で逆に安くなっている京阪神の駅前物件があるのなら教えてください！

販売価格の現状を過去の価格を見て嘆いていてもどうしようもない。むしろ、どんどん摩耶駅に今後もマンションが建つならいずれ注目されるエリアになってその時こそ価格が跳ね上がっているかもしれない。（そう思いたいし、願いたい。）
もちろん、下がってくるリスクも考えられるからこそ、そのリスクを最小限にするためにできるだけ駅近という優位性を持った物件を探すべきなのかと考えます。

[268: 通りがかりさん]

当たり前のことばかりで参考にならん。

[269: 匿名さん]

心配しないでもドンドン建てて供給過多になれば下落するよ。

[270: 匿名さん]

ていうか、誰がなんと言おうがもう絶対ココ！ココに決めてる！？らしい方がね。。
多分ちょっとややこしそうだなw

[271: 匿名さん]

大規模物件は賃貸やリセールに出す時、下手したら値下げ合戦になって面倒ですよ。

[272: マンション検討中さん]

>>いずれ注目されるエリアになってその時こそ価格が跳ね上がっているかもしれない。
なぜ注目されるエリアになるのですか？
マンションが増えたら注目されるのですか？