〈契約者専用〉ザ・タワー横浜北仲

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

旧称：横浜北仲通北地区再開発計画


[スムログ 関連記事]
週間報告 その28＆投資としても成り立つであろう新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8042/
第97回　爆発的な売れ行きを予感させる「ザ・タワー横浜北仲」。課題は持続性か？
https://www.sumu-log.com/archives/8375/
某マンションブロガーさん、申し込みするマンションの選定作業【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9298/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
ザ・タワー横浜北仲 2024年5月時点の相場 B1地区のタワーマンションはおいくら万円？！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/63642/

[8525: 匿名さん]

>>8523 匿名さん
風説の流布で通報しました。

[8526: 匿名さん]

>>8525 匿名さん
何を根拠に？

[8527: 匿名さん]

>>8523 匿名さん
地区計画の変更提案は当然可能ですが、A3（結婚式場）については移転した容積分はA4区分所有者に地役権があり、仮に住友と同じスキームで２５％割増を受けたとしても、減少した容積に対する割増になります。割り増し分が小さくなるので、現実的にペイしません。例えば結婚式場が景気悪化してこの土地の売却を考えていて、ホテル事業者がこの土地を買い取って２５％割増を受けて建て替えようと考えても、大した割増を受けられないので赤字です。それより更地を探した方が良いでしょう。既にこの容積割増スキームができてから首都圏の目ぼしい更地はみんなホテルになっていて、ホテルの過当競争感は強まってますが。。

[8528: 匿名さん]

海岸通四丁目団地あたりが築50年ですので、そろそろ建て替えの可能性があります。
そこの容積率を使えば結婚式場を高く建て替えできるかもしれません。
都市計画を市に了承される前提の話にはなりますが、不可能ではないというだけの話です。
そのまま海岸通四丁目団地を立て替えた方がメリットが大きいでしょうから、机上の空論ですけどね。

[8529: 匿名さん]

ちなみに海岸通四丁目団地の高さ制限が緩和されると、東角方向の景観に影響がありますので、北角よりも東角の方が心配ですね。

[8530: 匿名さん]

住友の容積割増スキームの根拠は2016年の国の通達です。
https://www.mlit.go.jp/common/001134569.pdf
当時の内閣で2020年の観光客目標を4000万人？とかの目標数値が閣議決定され、この目標実現のために国交省が策定したものになります。
住友はこの指針に従って割増を要求しており、国の錦の御旗を掲げてることになります。

[8531: 匿名さん]

>>8528 匿名さん
アパホテルの裏の土地と眺望の開けた結婚式場の土地では、同じ容積率でも資産価値が全く違うのでは？　結婚式場を建て替えた方がメリットは大きいのでは？

[8532: 住人]

>>8521 匿名さん
法人登記自体を禁止する文面ではないですよ。
即ち事務所としての実態があるかが、この文面での問題になります。

供用部の営利利用については、他の規約が適応されるものと考えられます。

[8533: 匿名さん]

A3（結婚式場）からの容積分譲渡は当事者間の契約であり登記されておりません。登記されていないものに関しては善意の第三者に対抗できませんので、地役権が裁判所に認めれない可能性があります。
ただし、都市計画でそれぞれの容積率自体を変更しているはずなので実際には問題ありません。

[8534: 匿名さん]

>>8530 匿名さん
この錦の御旗は、海側のB1地区にも適用される訳で、東側の眺望が無くなるのは時間の問題ですね。残念ですが、永久眺望だと思っていた25階のビューラウンジからの眺望もかなり影響を受けそう。

[8535: 匿名さん]

>>8533 匿名さん
その都市計画も大和スミフのごとく簡単に変更されてしまう訳だから問題ないとは言い切れない。

[8536: 入居済みさん]

結婚式場って閉店するの？

[8537: 匿名さん]

結婚式場の本業次第。確か葬祭場の運営。

[8538: 匿名]

>>8523 匿名さん
>>8525 匿名さん
残念ながら、ザタワーの周りに想定以上に大きな建物が立っていくのは事実です。地区計画というのは、土地所有者が自分達でルールを決めて守っていくものなので、主体性のない所有者は、周りの所有者に容積率を奪われ、どんどん資産価値が削られていくことになります。1200世帯もあって、自分達の資産も守れないのは、まさに烏合の衆そのものと言えます。

[8539: 匿名さん]

資産価値が削られる前に売っちゃえば良くね？

[8540: 匿名さん]

>>8533 匿名さん
特例容積率制度における容積率の移転は行政認可が必要なもので、登記すなわち権利の問題ではなく、法令に基づく都市計画法上の制限になります。
もしこの取消を行おうとするならすべての地権者の上で新たに行政認可を取る必要があると法令で明文化されています。
善意の第三者が問題になるのは権利の場合です。また登記内容と法令上の制限の2つは、不動産取引における重要事項であり、新たな土地所有者が過失なしに知りえないことはありません。

[8541: 匿名さん]

↑すべての地権者の合意の上で
でした。

[8542: 住人]

>>8540 匿名さん

それでは永久景観という説明は、法令上の説明としては過失になりませんか？
将来的な事は不明確で、手順に則って合意が得られた場合は、マンションの景観を損ねる可能性があるのですから。

[8543: 匿名さん]

>>8542 住人さん
法令上の制限を取り消すには全地権者の合意が必要なのでA4全員が合意する必要がありますが、今は区分所有権に分かれたので現実的に不可能でしょう。よほどA3がA4にお金を積めば全所有者の合意を取れるかもしれませんが。。
あるいは何十年先か分かりませんがここが建て替えになるタイミングで再開発組合が新たに設立されたりすれば合意は取りやすくなりますね。

[8544: 住民板ユーザーさん1]

南角に隙無し。

[8545: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[8546: 住民板ユーザーさん7]

>>8544 住民板ユーザーさん1さん
南角に海無し。

[8547: 住民板ユーザーさん2]

>>8538 匿名さん

気になって気になって、しょうが無いけど手が出ない人の典型例

小学生が好きな女の子に対して悪戯したり、ワザと気を引く為に嫌がらせするのと同レベル

[8549: 匿名さん]

都市計画の容積率は法律改正後の建築であれば新法が適用されます。
権利ではないという事はそれだけ脆弱な立場って事なので容積率の譲渡が登記できるようにならないと土地所有者の権利は守られません。
日本ではあえて容積率の登記ができないように制度設計されているのかもしれません。
土地所有者の権利を作ってしまって困るのは行政ですからね。
さて、A3（結婚式場）に今の容積率を超えて高い建物を建てられるのか？ですが
現行法上では極めて難しいですが法改正があればわからないが結論ではないでしょうか。

[8550: 匿名]

>>8540 匿名さん
そもそもA3とA4との間の容積移転は特例容積率適用制度に基づくものではないです。地区計画制度に基づくものですので、今回のダイワ住不の計画変更と同じで、A4地区がいくら反対しても、他の地区の所有者が協力すれば、A3地区には現状以上の大きな建物が建つことになります。

[8551: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[8569: 住人]

>>8550 匿名さん
それでは、景観を目的で購入してしまった人はどうすればいいのでしょうか？

[8578: 匿名さん]

[NO.8548～本レスまで、削除されたレスへの返信、及び、意図的な迷惑行為のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[8579: 住民板ユーザーさん8]

北東高さ100メートル以上。ゴールデンウィークの雷でチョットライトアップされています

[8580: 住民板ユーザーさん8]

バルコニーからです。北角からだとリビングからみえます

[8581: 匿名さん]

１億４千万円の価値ありです
結婚式場の建て替えあっても、この高さまではこないでしょう

[8582: マンション住民さん]

ヒント ゲストスイート

[8583: 匿名さん]

>>8569 住人さん
自分達の資産は自分達で守るしかないです。地区計画変更提案という制度がある以上、地区内の地権者の2/3の同意があれば、これまで以上の大きな建物を建てるという提案が可能であり、提案があった以上、横浜市も手続きを進めざるを得ません。その手続きを止めるには、1200世帯が一致団結してムーブメントを起こすしかないでしょうね。地区計画における容積率上限と高さ制限という既得権を守るためには。

[8584: 匿名さん]

地区内の地権者の3分の2以上の同意（人数及び面積）が必要となるので、基本的には杞憂かと思います。
人数で3分の2以上の同意はハードル高すぎますね。

[8585: 匿名さん]

>>8581 匿名さん
ゲストスイートだとしたら、25階だから100m以下。地区計画で海沿いは150m上限だから、この眺望も無くなりますね。

[8586: 匿名さん]

>>8584 匿名さん
1200世帯あっても区分所有だからザタワには議決権は1個しかないよ。大和スミフと日新と結婚式場が結託すれば2/3以上で何でもできるよ。

[8587: 入居済みさん]

>>8585
地区計画で海沿いは１５０m上限だとしたら、具体的に何階までの展望が損なわれる可能性があるのでしょうか？

[8588: 匿名さん]

部外者がいつまでたらればの話を続けるのかな？
もし○○だったらなんて話はなんでもありになってしまうので無意味です。
今やってるのは結婚式場が撤退して、結婚式場の後釜が空中権について異議を唱えてから始まる議論ですよ。
異議が認められたとしても、その後も多数ハードルがありますしね。
全部クリアするのは相当薄い確率です。

それを部外者が今から心配する必要はありません。

[8590: 検討中さん]

>>8581 匿名さん
そんなにありますか？

[8616: 匿名さん]

>>8587 入居済みさん
前に46階の展望室の眺望が大和スミフの建物で遮られるって言ってたからそれくらいかな。