〈契約者専用〉ザ・タワー横浜北仲

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

旧称：横浜北仲通北地区再開発計画


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[8501: 匿名さん]

[No.8366～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・スレッドの趣旨に反する投稿
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・削除されたレスへの返信

[8502: 匿名さん]

法人登記、社宅扱い、みなとみらいでも普通に多数ある。全く問題ない。個人投資家、自宅勤務あたりまえですよ。　これがダメなマンションならみなとみらいにはいつまで経っても追いつけない。

[8503: 住民板ユーザーさん1]

緊急事態宣言なので仕方がないですが、さすがに共用廊下のゴミが目立ってきましたね。
やはり、解除されるまで掃除されないんですかね。

[8504: 匿名さん]

ここのレスを読んでいると、このマンションには法曹界の方が多く住んでいるように見受けられます。皆さん、法律にとても詳しく議論されています。私は理系なので法律関係の事はチンプンカンプンなのでとても頼もしく思います。

[8505: 匿名さん]

>>8494 入居済みさん
お隣の大和スミフの建物計画が容積率600%から750%に変更されようとしてますが、これについて、三井とか結婚式場が容積譲渡をしたということなんですか？

[8506: 住民板ユーザーさん1]

>>8505 匿名さん

違いますよ。高級ホテルを誘致する対価として横浜市が容積率を緩和したのです。

[8507: 匿名さん]

>>8494 入居済みさん
結婚式場との間の契約？　そんな重要な契約、三井の重要事項説明の中には無かったですけど。

[8508: 匿名さん]

>>8506 住民板ユーザーさん1さん
結婚式場の土地も将来的に高級ホテルに建て替えれば、もっと大きな建物が立つということでしょうか？

[8509: マンション住民さん]

部外者の書き込が増えてますのでご注意ください。

良くない投稿はスルーして削除依頼
スレッドに良くない投稿を見つけた場合に反論すると、場が荒れる原因になります。これはご自分だけでなく、スレッドを見られている第三者も嫌な気持ちになってしまいます。掲示板を楽しく利用して頂くためには、これを回避しなければいけません。
「良くない投稿はスルーして削除依頼」をお願い致します。ご依頼は、各スレッドの「削除依頼」ボタンを利用ください。

[8510: 入居予定さん]

>>8502 法人登記、社宅扱い、個人投資、自宅勤務、いつ誰がどの書き込みで禁止であるといっていますか？

[8511: 入居済みさん]

>>8509
部外者かどうか、どうやって判断すれば良いですか？
良くない書き込みとは、マンションの資産価値か下がるような書き込みですか？
マンション内で婚活パーティー、民泊、今後の景観問題について議論してますが
これらを良くない書き込みと判断するのですか？

[8512: 匿名さん]

>>8509 マンション住民さん

あなたがお引き取り下さい。
これらは重要な議題だと思います。

[8513: 匿名さん]

結婚式場の土地は空中権を譲渡したものですので、高級ホテルだろうがマンションだろうが建替えしても高さ制限で３１メートル程度が上限となります。

分かりやすい例でいえば、東京駅の駅舎上空の空中権は、ＪＲ東日本から丸の内の大家である三菱地所へと譲渡されておりますので、今後駅舎を建て替えしても権利譲渡した対象土地の高さ制限は従たるものとして付随し続けます。

大和スミフ（Ｂ１，Ｂ２でしたっけ？）の土地は、Ｂ１とＢ２を元計画では分けて活用する前提でしたが、これを分けずに一体として活用する計画へと変更するものです。敷地が一定程度広がると、条件次第によりますが容積率が上がるという相関関係があり得ます。もちろん元計画が横浜市の都市計画決定によるものでしたので、その変更には変更の手続が必要となります。
8506さんのいうように、高級ホテルを誘致する対価として容積率緩和というのは不正確なのですが、横浜市の動機としてはそのような傾向があった可能性はあると思います。

[8514: 近所に住んでいる]

>>8511 入居済みさん
品格が全く感じられない粗暴な口調で他者の投稿を揶揄する人が部外者だと言うことは一目瞭然です。

[8515: 中古物件検討中]

>>8514 近所に住んでいるさん
少なくとも貴方は、一方的な思い込みで部外者と判断し
品格が全く感じられない、粗暴な口調で他者を揶揄する人、住人だという事は分かりました。

[8516: 匿名さん]

>>8514 近所に住んでいるさん
近所に住んでるのも部外者だろ？

[8517: 中古物件検討中]

>>8513 匿名さん
それでは当初の予定から横浜市の何らかの思惑があり
容積率緩和がなされたということでしょうか。社会情勢に関連して横浜市の方針が変われば
可能性としては低いが、マンションの景観が損なわれる可能性がある、ということでしょうか？

[8518: 匿名さん]

>>8511 入居済みさん
厳密に居住者限定のコミュニケーションスペースが管理会社により用意されているにも関わらず、興味本位もしくは悪意まである、素性のわからない投稿者と大切な議論などできるのでしょうか？
この掲示板は、契約者専用とは名ばかりで、何の制限、制御もされておりません。
このようなところ投稿されている方々は、ほぼ全て契約者、所有者ではないと言っても差し支えないでしょう。

[8519: 住民板ユーザーさん1]

>>8445 住民板ユーザーさん5さん
>>8502 匿名さん

婚活パーティーの件で登記の問題点は
法人謄本の登記と実態の所と考えます。
まずは、法人謄本で本店の所在登記が北仲で登記している点です。

管理規約には下記記載があります。
団地管理規約（抜粋）
第12条　専用部分の用途及び用法
一　住戸部分は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

まず、上記の点で、管理規約違反の対象となり管理会社や第三者管理組合は是正勧告する必要があるでしょう。

たまに、お客様の出入りがないし、他の居住者にも迷惑かからないから事務所利用ではないと、言う方もいます。

しかし、今回は、会社の利益目的で、所有者の権利で利用できる共用施設をもって告知、集客、営業をした記録があります。結果、他の居住者にも多大な不安を生じさせた事実があります。

これらを鑑みると、不特定多数のお客さんを会社の営利目的でマンション内の出入りを自ら積極的に働きかけ、居住者にも多大なる迷惑をかけた、と捉えることができます。
会社の本店登記の点と、実態の上記営業活動より
事務所利用はしてない、とは言い難いでしょう。

ということで、三井不動産レジデンシャルサービスさん、対象者の特定と是正勧告なり対応お願いします。
大変だとは思いますが大規模マンションは最初が肝心です。
良好な住宅環境を実現するためにも頑張って下さいね。

[8520: 匿名さん]

>>8519 住民板ユーザーさん1さん
ところがそんなヤカラも簡単に追い出せないのが分譲マンション。ゆえに事業利用、ことによったらデートクラブ、デリヘル待合室のような風俗営業まで蔓延るのが常。管理費を長期に渡って未払いを続け（そもそも中国の方はハナから管理費を払うつもりがないらしい）ても遅々として改善されないとか。目立つ物件、大型物件だといたちごっこで延々に続くテーマですね。

[8521: 匿名]

>>8519 住民板ユーザーさん1さん
ということは、登記と実態のうち、実態が問題なだけで、法人登記してようがしてまいが関係ないのでは？

別に噛みつきたいわけではなく、自宅で登記してる法人や個人事業主たちも悪みたいな書きっぷりに違和感があるだけです。事務所構えてなくても、会社作る以上、住所が必要だからさ。

[8522: 中古マンション検討中さん]

今回の問題は営利目的で共用部を使用しようとしたところですね。
三井に報告済みで三井が対処すると言っているので一旦解決です。

住民は今後とも営利目的で共用部を使用されないように見つけた場合は三井に即連絡することを徹底すれば良いと思います。

[8523: 匿名さん]

>>8517 中古物件検討中さん
おっしゃる通りです。結婚式場の土地も地区計画の変更提案をすれば、今より大きく高い建物が建つ可能性はあります。特に海側の空き地B1地区には、三井が想定していた建物よりも大きな建物が建つ可能性がかなり高いです。

[8524: 匿名]

少し古いけど、現計画だとこんな感じ。
景観ダウンは残念ですが、2Fがデッキつなぎで一体開発されるのは住人にとっても大きいメリットだと思います。

[8525: 匿名さん]

>>8523 匿名さん
風説の流布で通報しました。

[8526: 匿名さん]

>>8525 匿名さん
何を根拠に？

[8527: 匿名さん]

>>8523 匿名さん
地区計画の変更提案は当然可能ですが、A3（結婚式場）については移転した容積分はA4区分所有者に地役権があり、仮に住友と同じスキームで２５％割増を受けたとしても、減少した容積に対する割増になります。割り増し分が小さくなるので、現実的にペイしません。例えば結婚式場が景気悪化してこの土地の売却を考えていて、ホテル事業者がこの土地を買い取って２５％割増を受けて建て替えようと考えても、大した割増を受けられないので赤字です。それより更地を探した方が良いでしょう。既にこの容積割増スキームができてから首都圏の目ぼしい更地はみんなホテルになっていて、ホテルの過当競争感は強まってますが。。

[8528: 匿名さん]

海岸通四丁目団地あたりが築50年ですので、そろそろ建て替えの可能性があります。
そこの容積率を使えば結婚式場を高く建て替えできるかもしれません。
都市計画を市に了承される前提の話にはなりますが、不可能ではないというだけの話です。
そのまま海岸通四丁目団地を立て替えた方がメリットが大きいでしょうから、机上の空論ですけどね。

[8529: 匿名さん]

ちなみに海岸通四丁目団地の高さ制限が緩和されると、東角方向の景観に影響がありますので、北角よりも東角の方が心配ですね。

[8530: 匿名さん]

住友の容積割増スキームの根拠は2016年の国の通達です。
https://www.mlit.go.jp/common/001134569.pdf
当時の内閣で2020年の観光客目標を4000万人？とかの目標数値が閣議決定され、この目標実現のために国交省が策定したものになります。
住友はこの指針に従って割増を要求しており、国の錦の御旗を掲げてることになります。

[8531: 匿名さん]

>>8528 匿名さん
アパホテルの裏の土地と眺望の開けた結婚式場の土地では、同じ容積率でも資産価値が全く違うのでは？　結婚式場を建て替えた方がメリットは大きいのでは？

[8532: 住人]

>>8521 匿名さん
法人登記自体を禁止する文面ではないですよ。
即ち事務所としての実態があるかが、この文面での問題になります。

供用部の営利利用については、他の規約が適応されるものと考えられます。

[8533: 匿名さん]

A3（結婚式場）からの容積分譲渡は当事者間の契約であり登記されておりません。登記されていないものに関しては善意の第三者に対抗できませんので、地役権が裁判所に認めれない可能性があります。
ただし、都市計画でそれぞれの容積率自体を変更しているはずなので実際には問題ありません。

[8534: 匿名さん]

>>8530 匿名さん
この錦の御旗は、海側のB1地区にも適用される訳で、東側の眺望が無くなるのは時間の問題ですね。残念ですが、永久眺望だと思っていた25階のビューラウンジからの眺望もかなり影響を受けそう。

[8535: 匿名さん]

>>8533 匿名さん
その都市計画も大和スミフのごとく簡単に変更されてしまう訳だから問題ないとは言い切れない。

[8536: 入居済みさん]

結婚式場って閉店するの？

[8537: 匿名さん]

結婚式場の本業次第。確か葬祭場の運営。

[8538: 匿名]

>>8523 匿名さん
>>8525 匿名さん
残念ながら、ザタワーの周りに想定以上に大きな建物が立っていくのは事実です。地区計画というのは、土地所有者が自分達でルールを決めて守っていくものなので、主体性のない所有者は、周りの所有者に容積率を奪われ、どんどん資産価値が削られていくことになります。1200世帯もあって、自分達の資産も守れないのは、まさに烏合の衆そのものと言えます。

[8539: 匿名さん]

資産価値が削られる前に売っちゃえば良くね？

[8540: 匿名さん]

>>8533 匿名さん
特例容積率制度における容積率の移転は行政認可が必要なもので、登記すなわち権利の問題ではなく、法令に基づく都市計画法上の制限になります。
もしこの取消を行おうとするならすべての地権者の上で新たに行政認可を取る必要があると法令で明文化されています。
善意の第三者が問題になるのは権利の場合です。また登記内容と法令上の制限の2つは、不動産取引における重要事項であり、新たな土地所有者が過失なしに知りえないことはありません。

[8541: 匿名さん]

↑すべての地権者の合意の上で
でした。

[8542: 住人]

>>8540 匿名さん

それでは永久景観という説明は、法令上の説明としては過失になりませんか？
将来的な事は不明確で、手順に則って合意が得られた場合は、マンションの景観を損ねる可能性があるのですから。

[8543: 匿名さん]

>>8542 住人さん
法令上の制限を取り消すには全地権者の合意が必要なのでA4全員が合意する必要がありますが、今は区分所有権に分かれたので現実的に不可能でしょう。よほどA3がA4にお金を積めば全所有者の合意を取れるかもしれませんが。。
あるいは何十年先か分かりませんがここが建て替えになるタイミングで再開発組合が新たに設立されたりすれば合意は取りやすくなりますね。

[8544: 住民板ユーザーさん1]

南角に隙無し。

[8545: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[8546: 住民板ユーザーさん7]

>>8544 住民板ユーザーさん1さん
南角に海無し。

[8547: 住民板ユーザーさん2]

>>8538 匿名さん

気になって気になって、しょうが無いけど手が出ない人の典型例

小学生が好きな女の子に対して悪戯したり、ワザと気を引く為に嫌がらせするのと同レベル

[8549: 匿名さん]

都市計画の容積率は法律改正後の建築であれば新法が適用されます。
権利ではないという事はそれだけ脆弱な立場って事なので容積率の譲渡が登記できるようにならないと土地所有者の権利は守られません。
日本ではあえて容積率の登記ができないように制度設計されているのかもしれません。
土地所有者の権利を作ってしまって困るのは行政ですからね。
さて、A3（結婚式場）に今の容積率を超えて高い建物を建てられるのか？ですが
現行法上では極めて難しいですが法改正があればわからないが結論ではないでしょうか。

[8550: 匿名]

>>8540 匿名さん
そもそもA3とA4との間の容積移転は特例容積率適用制度に基づくものではないです。地区計画制度に基づくものですので、今回のダイワ住不の計画変更と同じで、A4地区がいくら反対しても、他の地区の所有者が協力すれば、A3地区には現状以上の大きな建物が建つことになります。