〈契約者専用〉ザ・タワー横浜北仲

[住民板ユーザーさん1]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/F1203/
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、丸紅株式会社
施工会社：鹿島建設株式会社、パナソニックES建設エンジニアリング株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

■所在地
神奈川県横浜市中区北仲通５丁目57-2他（地番）
■交通
みなとみらい線　馬車道駅　徒歩1分　（サブエントランスより、メインエントランス1より徒歩2分）
ＪＲ京浜東北線・根岸線　桜木町駅　徒歩8分
■総戸数
1179戸（事業協力者住戸５０戸含む）
■入居時期
平成32年04月下旬入居予定
■構造・階数
鉄筋コンクリート造地上58階地下1階

旧称：横浜北仲通北地区再開発計画


[スムログ 関連記事]
週間報告 その28＆投資としても成り立つであろう新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/8042/
第97回　爆発的な売れ行きを予感させる「ザ・タワー横浜北仲」。課題は持続性か？
https://www.sumu-log.com/archives/8375/
某マンションブロガーさん、申し込みするマンションの選定作業【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/9298/
「住まいの予算1億円あったら、何を買う？」考えてみた
https://www.sumu-log.com/archives/9423/
2018年GWに見学してほしい新築マンション【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/10524/
ザ・タワー横浜北仲 2024年5月時点の相場 B1地区のタワーマンションはおいくら万円？！【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/63642/

[8451: 住民板ユーザーさん5]

>>8450 住民板ユーザーさん4さん
これ北角だから永久眺望の方角でしょ。
住人だったら知ってる話ですよ。

[8452: 匿名さん]

モラルの低いマンションと言われかねません。

[8453: 住民板ユーザーさん2]

>>8451 住民板ユーザーさん5さん

仰る通り　北角の延長線上に駐車場があると思ってるんでしょうね。　または水面上に構造物を造るような妄想でもしてるんでしょうか？

[8454: 住民板ユーザーさん5]

ロープウェイの話をしてるなら、まぁ確かに。
どこまで視界に入ってくるかまだ未知数ですが。

[8455: 匿名]

例の民泊、合言葉を求めれて見れなくなった。

[No.8433～本レスまで、いくつかの投稿内の一部テキストを削除しました。管理担当]

[8457: 住民板ユーザーさん6]

>>8455 匿名さん
宣伝しちゃったら思うツボなんじゃない？
管理会社に任せれば？

[8458: 匿名さん]

民泊は許可がない場合は違法ですね。
このマンションは管理規約で明確に民泊を禁止しているので普通は許可がおりません。

ちなみに許可をとって民泊をしている場合は画像の標識を玄関の見える位置に掲示しないといけません。

[8459: 住民板ユーザーさん1]

民泊ってこれ何の為にやろうとしてるのでしょうか　よくわからないのですが儲かるんですか？

[8460: 匿名さん]

>>8459 住民板ユーザーさん1さん
儲かりません。

[8461: 契約済みさん]

民泊なんかよりツイッターで募って有料パーティーを行う業者の方が儲かるね
共用設備で営利イベント行い、民泊も行えば高収益となる事でしょう
下記日程だけでも相当な儲けです

6/14 ハーバーテラス
6/21 パーティーリビング
6/28 ハーバーテラス
7/19 ハーバーテラス

[8462: 契約済みさん]

婚活パーティーは実行されてしまうのでしょうか？

[8463: 匿名]

>>8459 住民板ユーザーさん1さん
上で挙がってる民泊、金額0円だし仲間内にしぼってるあたり、営利目的じゃないと思いますよ。
1.5億の部屋で細々民泊して儲かる訳がない。

[8466: 入居済みさん]

なるほど。法人の福利厚生用としても使えるか

[8467: 匿名さん]

>>8462 契約済みさん
規約違反です。このままだと共用部分の利用停止措置も考えられますし、あまりに酷い所有者なら反社も絡めて退去願うことになるかと。

[8468: 住民板ユーザーさん1]

婚活パーティーやめてほしいです、、
予約キャンセルされてることを願います。。

[8469: 住民板ユーザーさん1]

8334 の婚活サイトのTwitterのサイト貼ってくださった方のコメントが消されましたね、

[8470: 検討ユーザーさん]

北角が永久景観だとしても、結婚式場が取り壊されて建物が立った場合、どうなるんでしょうか？

[8471: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[8472: 中古物件検討中]

マンション内の駐車場、空きがあると不動産物件サイトに載ってるんですが
ハイルーフは無いにしても、駐車場の空きがあるんでしょうか？

[8473: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[8474: 匿名]

>>8470 検討ユーザーさん
結婚式場の敷地の空中権を三井が買ってザ・タワーの高さが実現してるので、結婚式の場所に今以上の高さは建てれないはずです。
なので高い建物が建つ時はザ・タワーを取り壊す時です。

[8475: 住民板ユーザーさん1]

>>8472 中古物件検討中さん

オーナーさんが駐車場の権利を有してるんだと思いますよ。

[8476: 住民板ユーザーさん1]

>>8470 検討ユーザーさん

空中権は失ったままだと思います。

[8477: 入居済みさん]

空中権は登記できないので善意の第三者に対抗できません。

かなり微妙な権利ですから、要注意です。

[8478: 入居前さん]

駐車場の再募集はいつごろか？？

[8479: 匿名さん]

>>8477 入居済みさん
そんないい加減な都市計画はありません。そもそも再開発エリアですから、簡単に売買もできません。

[8480: マンション住民さん]

月極は満車で一時利用料金は値上がりましたが、馬車道地下駐車場で我慢

[8481: マンション住民さん]

>>8477 匿名さん
仮に結婚式場が競売にかけられて第三者に渡ったら対抗できませんよ
建築許可が出るかは別問題ですが、不許可でも係争でどうなるかは判例がないのでわかりません

[8482: 匿名さん]

北仲は特例容積率適用区域制度で容積率譲渡が行われていると思うので、空中権は担保されているでしょうね

[8483: 匿名さん]

最近、明らかに部外者の書き込みが増えてますね。
部外者の書き込みはルール違反であり、その時点で何の説得力もありません。

このマンションはとても目立つので興味が沸いてしまうのは仕方のないことですが、ルールに則って書き込みをお控え下さい。

[8484: 匿名さん]

空中権について税金の面から書かれている書類ですが、これでも読んで学んで下さい
https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/62/04/hajim...

[8485: 中古マンション検討中さん]

という事は、今後の制度変更、法解釈によって
北東の景観は損なわれる可能性が０%ではないという事ですね。

[8486: 住民板ユーザーさん4]

>>8485 中古マンション検討中さん
0でないとして(私は0だと思っています)、空中権の売買ような一般的に知れ渡った制度を無視した建築が今後実行されることを話しだしたら、永久眺望の不動産なんて存在しないんじゃないですか。

[8487: 匿名さん]

>>8486 住民板ユーザーさん4さん
相手にしても無駄ですよ。
左翼や野党が現政権をなんでもかんでも批判するのと同じように、なんでもいいから批判したいだけですからね。
まともなコミュニケーションなど不可能です。

[8488: 契約済みさん]

ここは都市計画法に基いてなので、下記引用からすると容積率譲渡は立て替えでも大丈夫そうですね

都市計画法に基づく制度の 適用を受ける場合には、移転後の容積率が公的に指定されることから、公 法上一定の担保的効力があると考えられるのに対して、建築基準法に基づ く制度の適用を受ける場合には、あくまでも私人間で容積率の配分を決定 するにすぎないため、公法上の担保があるとはいえない

https://www.nta.go.jp/about/organization/ntc/kenkyu/ronsou/62/04/hajim...

[8490: 住民板ユーザーさん4]

皆さん、法人登記や共用部での営利イベント開催、民泊については三井に通報されましたか？最初が肝心ですので、ぜひ皆さんで通報して三井に必要な対応を取らせましょう。これにちゃんと対処してもらえないなら、何のために三井に管理任せてるのか分かりません。

[8492: 匿名さん]

>>8488 契約済みさん
特例容積率移転の認可は、地権者がその取消を申請して行政に承認されない限り、無期限に有効ですよ。

[8494: 入居済みさん]

北仲は特例容積率適用区域制度で容積率譲渡が行われている、
結婚式場との間で契約も交わされていると三井から聞いています。
空中権は担保されていると思われます。

[8495: 入居済みさん]

婚活パーティーですが、三井に確認しました。
居住者から同様の打ち上げがあり、三井でも調査を進めるそうです。

また最近パーティー開催日の屋上とパーティールームの予約キャンセルが
あり、キャンセルした方と今回の婚活パーティー主催会社が関係あるのかは
不明との事（こちらも調査中との事）。
現在パーティー開催日に予約されている方は全て別の方との事なので、
こちらの関係性も現時点では不明との事でした。

三井では今後更なる情報収集を行い、また共有スペースの営利目的活動
には注意していくそうです。

[8496: 住民板ユーザーさん1]

>>8495 入居済みさん
ありがとうございます。
すべて別の方ですか、、、
キャンセル一気にした以上は関係者なんでしょうが。
どういうことになっているのか、、、

[8497: 匿名さん]

複数戸の居住者なのでは？オーナーか賃貸かは知らんが。民泊業者と同じかもしれないし。
まあ複数戸で民泊、共用施設申し込みは効率いいよな。

[8498: 匿名]

>>8496 住民板ユーザーさん1さん
最近キャンセルした人
→婚活パーティー関係者か調査中

現在まだ予約が残っている方
→全て別々の人。これは関係者の可能性が低い

つまり、昨日今日などでその日程で
キャンセルした人が関係者かどうかよね。
三井の管理の方、大変だと思うけど
ここはしっかり追跡して特定して対応願います。

[8499: 住民板ユーザーさん8]

共有部分は、趣旨から外れる事例から、使用するにあたり、ルールが厳しくなりますよね。

[8500: 匿名]

ここは、横浜市の避難場所にもなってますから、
三井もしっかり管理していただけると思ってます。

[8501: 匿名さん]

[No.8366～本レスまで、 以下の理由により一部の投稿を削除しました。管理担当]
・スレッドの趣旨に反する投稿
・他の利用者様に対する暴言や中傷
・削除されたレスへの返信

[8502: 匿名さん]

法人登記、社宅扱い、みなとみらいでも普通に多数ある。全く問題ない。個人投資家、自宅勤務あたりまえですよ。　これがダメなマンションならみなとみらいにはいつまで経っても追いつけない。

[8503: 住民板ユーザーさん1]

緊急事態宣言なので仕方がないですが、さすがに共用廊下のゴミが目立ってきましたね。
やはり、解除されるまで掃除されないんですかね。

[8504: 匿名さん]

ここのレスを読んでいると、このマンションには法曹界の方が多く住んでいるように見受けられます。皆さん、法律にとても詳しく議論されています。私は理系なので法律関係の事はチンプンカンプンなのでとても頼もしく思います。

[8505: 匿名さん]

>>8494 入居済みさん
お隣の大和スミフの建物計画が容積率600%から750%に変更されようとしてますが、これについて、三井とか結婚式場が容積譲渡をしたということなんですか？

[8506: 住民板ユーザーさん1]

>>8505 匿名さん

違いますよ。高級ホテルを誘致する対価として横浜市が容積率を緩和したのです。

[8507: 匿名さん]

>>8494 入居済みさん
結婚式場との間の契約？　そんな重要な契約、三井の重要事項説明の中には無かったですけど。

[8508: 匿名さん]

>>8506 住民板ユーザーさん1さん
結婚式場の土地も将来的に高級ホテルに建て替えれば、もっと大きな建物が立つということでしょうか？

[8509: マンション住民さん]

部外者の書き込が増えてますのでご注意ください。

良くない投稿はスルーして削除依頼
スレッドに良くない投稿を見つけた場合に反論すると、場が荒れる原因になります。これはご自分だけでなく、スレッドを見られている第三者も嫌な気持ちになってしまいます。掲示板を楽しく利用して頂くためには、これを回避しなければいけません。
「良くない投稿はスルーして削除依頼」をお願い致します。ご依頼は、各スレッドの「削除依頼」ボタンを利用ください。

[8510: 入居予定さん]

>>8502 法人登記、社宅扱い、個人投資、自宅勤務、いつ誰がどの書き込みで禁止であるといっていますか？

[8511: 入居済みさん]

>>8509
部外者かどうか、どうやって判断すれば良いですか？
良くない書き込みとは、マンションの資産価値か下がるような書き込みですか？
マンション内で婚活パーティー、民泊、今後の景観問題について議論してますが
これらを良くない書き込みと判断するのですか？

[8512: 匿名さん]

>>8509 マンション住民さん

あなたがお引き取り下さい。
これらは重要な議題だと思います。

[8513: 匿名さん]

結婚式場の土地は空中権を譲渡したものですので、高級ホテルだろうがマンションだろうが建替えしても高さ制限で３１メートル程度が上限となります。

分かりやすい例でいえば、東京駅の駅舎上空の空中権は、ＪＲ東日本から丸の内の大家である三菱地所へと譲渡されておりますので、今後駅舎を建て替えしても権利譲渡した対象土地の高さ制限は従たるものとして付随し続けます。

大和スミフ（Ｂ１，Ｂ２でしたっけ？）の土地は、Ｂ１とＢ２を元計画では分けて活用する前提でしたが、これを分けずに一体として活用する計画へと変更するものです。敷地が一定程度広がると、条件次第によりますが容積率が上がるという相関関係があり得ます。もちろん元計画が横浜市の都市計画決定によるものでしたので、その変更には変更の手続が必要となります。
8506さんのいうように、高級ホテルを誘致する対価として容積率緩和というのは不正確なのですが、横浜市の動機としてはそのような傾向があった可能性はあると思います。

[8514: 近所に住んでいる]

>>8511 入居済みさん
品格が全く感じられない粗暴な口調で他者の投稿を揶揄する人が部外者だと言うことは一目瞭然です。

[8515: 中古物件検討中]

>>8514 近所に住んでいるさん
少なくとも貴方は、一方的な思い込みで部外者と判断し
品格が全く感じられない、粗暴な口調で他者を揶揄する人、住人だという事は分かりました。

[8516: 匿名さん]

>>8514 近所に住んでいるさん
近所に住んでるのも部外者だろ？

[8517: 中古物件検討中]

>>8513 匿名さん
それでは当初の予定から横浜市の何らかの思惑があり
容積率緩和がなされたということでしょうか。社会情勢に関連して横浜市の方針が変われば
可能性としては低いが、マンションの景観が損なわれる可能性がある、ということでしょうか？

[8518: 匿名さん]

>>8511 入居済みさん
厳密に居住者限定のコミュニケーションスペースが管理会社により用意されているにも関わらず、興味本位もしくは悪意まである、素性のわからない投稿者と大切な議論などできるのでしょうか？
この掲示板は、契約者専用とは名ばかりで、何の制限、制御もされておりません。
このようなところ投稿されている方々は、ほぼ全て契約者、所有者ではないと言っても差し支えないでしょう。

[8519: 住民板ユーザーさん1]

>>8445 住民板ユーザーさん5さん
>>8502 匿名さん

婚活パーティーの件で登記の問題点は
法人謄本の登記と実態の所と考えます。
まずは、法人謄本で本店の所在登記が北仲で登記している点です。

管理規約には下記記載があります。
団地管理規約（抜粋）
第12条　専用部分の用途及び用法
一　住戸部分は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。

まず、上記の点で、管理規約違反の対象となり管理会社や第三者管理組合は是正勧告する必要があるでしょう。

たまに、お客様の出入りがないし、他の居住者にも迷惑かからないから事務所利用ではないと、言う方もいます。

しかし、今回は、会社の利益目的で、所有者の権利で利用できる共用施設をもって告知、集客、営業をした記録があります。結果、他の居住者にも多大な不安を生じさせた事実があります。

これらを鑑みると、不特定多数のお客さんを会社の営利目的でマンション内の出入りを自ら積極的に働きかけ、居住者にも多大なる迷惑をかけた、と捉えることができます。
会社の本店登記の点と、実態の上記営業活動より
事務所利用はしてない、とは言い難いでしょう。

ということで、三井不動産レジデンシャルサービスさん、対象者の特定と是正勧告なり対応お願いします。
大変だとは思いますが大規模マンションは最初が肝心です。
良好な住宅環境を実現するためにも頑張って下さいね。

[8520: 匿名さん]

>>8519 住民板ユーザーさん1さん
ところがそんなヤカラも簡単に追い出せないのが分譲マンション。ゆえに事業利用、ことによったらデートクラブ、デリヘル待合室のような風俗営業まで蔓延るのが常。管理費を長期に渡って未払いを続け（そもそも中国の方はハナから管理費を払うつもりがないらしい）ても遅々として改善されないとか。目立つ物件、大型物件だといたちごっこで延々に続くテーマですね。

[8521: 匿名]

>>8519 住民板ユーザーさん1さん
ということは、登記と実態のうち、実態が問題なだけで、法人登記してようがしてまいが関係ないのでは？

別に噛みつきたいわけではなく、自宅で登記してる法人や個人事業主たちも悪みたいな書きっぷりに違和感があるだけです。事務所構えてなくても、会社作る以上、住所が必要だからさ。

[8522: 中古マンション検討中さん]

今回の問題は営利目的で共用部を使用しようとしたところですね。
三井に報告済みで三井が対処すると言っているので一旦解決です。

住民は今後とも営利目的で共用部を使用されないように見つけた場合は三井に即連絡することを徹底すれば良いと思います。

[8523: 匿名さん]

>>8517 中古物件検討中さん
おっしゃる通りです。結婚式場の土地も地区計画の変更提案をすれば、今より大きく高い建物が建つ可能性はあります。特に海側の空き地B1地区には、三井が想定していた建物よりも大きな建物が建つ可能性がかなり高いです。

[8524: 匿名]

少し古いけど、現計画だとこんな感じ。
景観ダウンは残念ですが、2Fがデッキつなぎで一体開発されるのは住人にとっても大きいメリットだと思います。

[8525: 匿名さん]

>>8523 匿名さん
風説の流布で通報しました。

[8526: 匿名さん]

>>8525 匿名さん
何を根拠に？

[8527: 匿名さん]

>>8523 匿名さん
地区計画の変更提案は当然可能ですが、A3（結婚式場）については移転した容積分はA4区分所有者に地役権があり、仮に住友と同じスキームで２５％割増を受けたとしても、減少した容積に対する割増になります。割り増し分が小さくなるので、現実的にペイしません。例えば結婚式場が景気悪化してこの土地の売却を考えていて、ホテル事業者がこの土地を買い取って２５％割増を受けて建て替えようと考えても、大した割増を受けられないので赤字です。それより更地を探した方が良いでしょう。既にこの容積割増スキームができてから首都圏の目ぼしい更地はみんなホテルになっていて、ホテルの過当競争感は強まってますが。。

[8528: 匿名さん]

海岸通四丁目団地あたりが築50年ですので、そろそろ建て替えの可能性があります。
そこの容積率を使えば結婚式場を高く建て替えできるかもしれません。
都市計画を市に了承される前提の話にはなりますが、不可能ではないというだけの話です。
そのまま海岸通四丁目団地を立て替えた方がメリットが大きいでしょうから、机上の空論ですけどね。

[8529: 匿名さん]

ちなみに海岸通四丁目団地の高さ制限が緩和されると、東角方向の景観に影響がありますので、北角よりも東角の方が心配ですね。

[8530: 匿名さん]

住友の容積割増スキームの根拠は2016年の国の通達です。
https://www.mlit.go.jp/common/001134569.pdf
当時の内閣で2020年の観光客目標を4000万人？とかの目標数値が閣議決定され、この目標実現のために国交省が策定したものになります。
住友はこの指針に従って割増を要求しており、国の錦の御旗を掲げてることになります。

[8531: 匿名さん]

>>8528 匿名さん
アパホテルの裏の土地と眺望の開けた結婚式場の土地では、同じ容積率でも資産価値が全く違うのでは？　結婚式場を建て替えた方がメリットは大きいのでは？

[8532: 住人]

>>8521 匿名さん
法人登記自体を禁止する文面ではないですよ。
即ち事務所としての実態があるかが、この文面での問題になります。

供用部の営利利用については、他の規約が適応されるものと考えられます。

[8533: 匿名さん]

A3（結婚式場）からの容積分譲渡は当事者間の契約であり登記されておりません。登記されていないものに関しては善意の第三者に対抗できませんので、地役権が裁判所に認めれない可能性があります。
ただし、都市計画でそれぞれの容積率自体を変更しているはずなので実際には問題ありません。

[8534: 匿名さん]

>>8530 匿名さん
この錦の御旗は、海側のB1地区にも適用される訳で、東側の眺望が無くなるのは時間の問題ですね。残念ですが、永久眺望だと思っていた25階のビューラウンジからの眺望もかなり影響を受けそう。

[8535: 匿名さん]

>>8533 匿名さん
その都市計画も大和スミフのごとく簡単に変更されてしまう訳だから問題ないとは言い切れない。

[8536: 入居済みさん]

結婚式場って閉店するの？

[8537: 匿名さん]

結婚式場の本業次第。確か葬祭場の運営。

[8538: 匿名]

>>8523 匿名さん
>>8525 匿名さん
残念ながら、ザタワーの周りに想定以上に大きな建物が立っていくのは事実です。地区計画というのは、土地所有者が自分達でルールを決めて守っていくものなので、主体性のない所有者は、周りの所有者に容積率を奪われ、どんどん資産価値が削られていくことになります。1200世帯もあって、自分達の資産も守れないのは、まさに烏合の衆そのものと言えます。

[8539: 匿名さん]

資産価値が削られる前に売っちゃえば良くね？

[8540: 匿名さん]

>>8533 匿名さん
特例容積率制度における容積率の移転は行政認可が必要なもので、登記すなわち権利の問題ではなく、法令に基づく都市計画法上の制限になります。
もしこの取消を行おうとするならすべての地権者の上で新たに行政認可を取る必要があると法令で明文化されています。
善意の第三者が問題になるのは権利の場合です。また登記内容と法令上の制限の2つは、不動産取引における重要事項であり、新たな土地所有者が過失なしに知りえないことはありません。

[8541: 匿名さん]

↑すべての地権者の合意の上で
でした。

[8542: 住人]

>>8540 匿名さん

それでは永久景観という説明は、法令上の説明としては過失になりませんか？
将来的な事は不明確で、手順に則って合意が得られた場合は、マンションの景観を損ねる可能性があるのですから。

[8543: 匿名さん]

>>8542 住人さん
法令上の制限を取り消すには全地権者の合意が必要なのでA4全員が合意する必要がありますが、今は区分所有権に分かれたので現実的に不可能でしょう。よほどA3がA4にお金を積めば全所有者の合意を取れるかもしれませんが。。
あるいは何十年先か分かりませんがここが建て替えになるタイミングで再開発組合が新たに設立されたりすれば合意は取りやすくなりますね。

[8544: 住民板ユーザーさん1]

南角に隙無し。

[8545: 匿名さん]

[他の利用者様に対する暴言や中傷のため、削除しました。管理担当]

[8546: 住民板ユーザーさん7]

>>8544 住民板ユーザーさん1さん
南角に海無し。

[8547: 住民板ユーザーさん2]

>>8538 匿名さん

気になって気になって、しょうが無いけど手が出ない人の典型例

小学生が好きな女の子に対して悪戯したり、ワザと気を引く為に嫌がらせするのと同レベル

[8549: 匿名さん]

都市計画の容積率は法律改正後の建築であれば新法が適用されます。
権利ではないという事はそれだけ脆弱な立場って事なので容積率の譲渡が登記できるようにならないと土地所有者の権利は守られません。
日本ではあえて容積率の登記ができないように制度設計されているのかもしれません。
土地所有者の権利を作ってしまって困るのは行政ですからね。
さて、A3（結婚式場）に今の容積率を超えて高い建物を建てられるのか？ですが
現行法上では極めて難しいですが法改正があればわからないが結論ではないでしょうか。

[8550: 匿名]

>>8540 匿名さん
そもそもA3とA4との間の容積移転は特例容積率適用制度に基づくものではないです。地区計画制度に基づくものですので、今回のダイワ住不の計画変更と同じで、A4地区がいくら反対しても、他の地区の所有者が協力すれば、A3地区には現状以上の大きな建物が建つことになります。