シーンズ塚口

[口コミ知りたいさん]

JRと阪急の2路線を利用　シーンズ塚口ってどうですか？
10項目の新基準「THE CENTURY CODE」も気になります。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.tsukaguchi166.jp/
所在地：兵庫県尼崎市東塚口町1丁目488番1（地番）
交　通：福知山線 「塚口」駅 徒歩3分 、阪急神戸本線 「塚口」駅 徒歩11分
　　　　阪急伊丹線 「塚口」駅 徒歩11分
竣工時期：2020年1月下旬（予定）
入居時期：2020年3月下旬（予定）

総戸数：166戸
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上15階建
間取：2LDK～4LDK
面積：64.98平米～88.84平米
売主・事業主：大阪ガス都市開発
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産、阪急不動産
施工会社：鍜治田工務店
管理会社：ＩＵＣコミュニティライフ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: 匿名さん]

現地から小園中学まで、グーグルマップでは道のりで2.1km。
イニシアから2.5kmは誇張では。

[52: 検討さん]

プラウドシティ塚口のスレは検討も住民も臭いの件で大荒れしてますね。特に住民スレなんて喧嘩腰です。
ここも臭いが気になる物件になるんでしょうか？
内容見てたら解決されなさそうに感じます。
毎日の生活にかかわることなので気になります。

[53: 匿名さん]

近所に住んでいる者ですが、
シーンズのあたりで香料工場の臭いが気になったことはありません。
プラウドシティ周辺ではたしかに風向きや時間帯によってかなりきつめに臭いますり
シーンズのあたりはその臭いよりも産業道路の排気ガスで空気が汚いなと感じることがよくあります。

[54: 検討板ユーザーさん]

プラウドとの価格差は土地取得単価？
阪急側の物件も高くなってるけど、ここまで価格差あるとわざわざ塚口に住む意味も見出せない。プラウドが適正価格じゃないかな塚口の。

[55: 通りがかり]

>>54 検討板ユーザーさん

プラウドは工業地域なので土地取得が安かったのだと思います。住居地域か工業地域かで土地の価格が違うかと。

[56: 匿名さん]

駅が近いとやはり土地は高くなってくるのでしょうね。高くても駅近くがいいという検討者もたくさんいるんじゃないでしょうか。駅が近いだけでも資産価値はアップするのでしょうし。とはいえプラウドも近いですね。土地の種類で価格に差が出てくるとなると、何がお得なのかよく考える必要があるかもしれません。でも住居地域となっている方が漠然と安心感はあるのかなと思います。

[57: 匿名さん]

>>54
>>55
プラウドシティ塚口はアベノミクスが本格的に始まる前から安かった
それにプラウドの再開発があるまではJR塚口は過疎駅だから安かった
そもそもこの土地に購入意思を示したのは野村不動産だけだし
まだ景気がどうなるか解らない5年前に100億円以上の土地を買うって結構な冒険だよね
2013年のプラウドの土地購入価格は平米単価138,830円で2017年の平米単価20万円前後だから40％も上がってる


シーンズ塚口は、大阪ガス都市開発・近鉄不動産・阪急不動産の3社共同開発だけど
土地はもともと大阪ガスの社宅だったから土地評価額を何億円で計上してるのが不明だね
完成後になるのかも知れないけど大阪ガスの決算資料読み込めば簿価との差を利益計上して解るかも
シーンズ塚口は当然だけど現在の土地価格を基準に販売するでしょうしね


【売買】森永製菓、118億円で尼崎の工場を売却
2013/02/06
森永製菓は2013年2月5日、兵庫県尼崎市の塚口工場の土地8万5500m2の売却を発表した。価格は118億7000万円。買い主の長谷工コーポレーションは10月に土地の引き渡しを受け、建物を解体する。
http://tech.nikkeibp.co.jp/kn/article/nfm/news/20130206/601893/

[58: 匿名]

チラシも入って価格も明らかになったのにスレ伸びず、盛り上がりませんね。

もうみんな新築分譲マンションは食傷気味なのかも？

[59: 匿名さん]

小学校が近いのはいいですね。

来年小学校になる子供を育てていますが、先輩ママに聞くと、小学校に迎えに行くのは割と多いようです。

週に一度の引き取りでの登下校、旗振りと呼ばれる当番、参観日や保護者会もあります。あとは、小学校入学してしばらくの間は登下校につきそいするママもいると聞きました。連れ去り事件の後は、ちゃんと付き添って登下校する保護者も多いです。

塚口の駅は他にもマンションがあったように思うので、比較している人が多いのかもしれません。

[60: 匿名さん]

子供にとっても小学校が近いのは単純に良いことだと思います。毎日の往復の負担が軽いほうが、体力的にも良いですし、通学中の危険なことに遭遇する率が低くなります。

たまに雷が突然下校時間になり始めると、
学校にお迎え行かないととかもあるので、親にとってもメリットは大きい。

[61: 検討板ユーザーさん]

プラウドシティの住民スレで話題になっている異臭は、近所の旧財閥系メーカーの工場が発生源。その工場は、プラウドシティより、シーンズの方が距離が近いが大丈夫かなあ

[62: 匿名さん]

>>61
三菱電機のこと？

[63: 検討板ユーザーさん]

>>62 匿名さん

いいえ、駅の南側の旧財閥系メーカー

[64: 匿名さん]

平日、何度も足を運んで自身で確かめるべきでしょうね

[65: 匿名さん]

>>63 検討板ユーザーさん

解らん

[66: マンション検討中さん]

　塚口は年々、マンション価格は高くなっているように思います
今後の価格動向は分かりませんが、欲しい時が買い時かなと思ってます。
駅近、公園が目の前など個人的には魅力を感じており、また塚口の町は
都会に近い少し田舎といった感じで私の好みの立地です。

[67: 匿名]

>>66 マンション検討中さん

販売業務さん？

[68: マンション検討中さん]

感想を素直に書いたマンション検討中の一個人ですが。（66）

[69: マンション比較中さん]

モデルルーム見てきたけど、
今の価格設定だと議論のテーブルにさえ乗ってこない。
部屋、べランダも数字以上に狭く感じました。

阪急路線価格と言われても、そんなに近く無いしね。
サンサン跡地のブラウド並みに駅近なら納得ですが。
（あそこはおそらく、比較にならないほど高そうですが）

ここは売れ残って、１～２割値下げしてからが勝負と見ました。

[70: 匿名さん]

アルコープがあるのとクランクイン設計なのはプライバシー感がありいいですけど、収納スペースが少ないような気がしました。
収納スペースにはこだわっていると公式サイトには掲載されており、なるほどと思ったのですが、プランを見るとそういう感じが伝わってこないです。

[71: 匿名さん]

ベーシックプランだと収納の小ささは目につきますね。
もう少し増やしたいならメニュープランを使って収納を多くするってことなのでしょうけど、
面積が少ないとそれもなかなか難しいですし。和室に押入れがあるのは良いと思いましたが。
アルコープって角部屋、中部屋とも仕切りは無いんですよね？
Iタイプならアルコープ部分をもうちょっと欲しかったかもなあ。
価格帯は相場より高めなんですか？売れ行きは今のところどうなのでしょう？

[72: 匿名さん]

売り主に３社が並んでいますけれど、何かがあったときの対応というのは、どこがメインでしてくれるのでしょうか。
そういうのも契約で決まっているとは思いますけれど、
どうなのかな、と思いました。
こうやって合同でやっている場合って、販社側って何かメリットがあるのでしょうかね？

[73: 匿名さん]

そう言われればそうかなって思いました。
素人考えでいうと、建物に関しては施工会社の鍜治田工務店さん、　
買った後、住み始めたら管理会社のＩＵＣコミュニティライフさん、
買うまではそれぞれの販売会社さんが対応してくれるのではと思ったりしてましたが。
３社が販売する場合って、部屋が割り振りされてるのかしら？
〇〇〇号室を希望するならその会社というふうに。

[74: 検討板ユーザーさん]

JVはリスクヘッジの事もありますね。
出してるお金の割合とかで冠になってるブランド名とかも変わります。

[75: 匿名さん]

>>72
>>73
住み始めてからは、管理会社が担当になるのかなと思っていました。よく、管理人の人が派遣されたり、掃除してくれたりしていますけど、あれは「マンション管理」の仕事があるんだと考えていました。

塚口駅はJRと阪急が利用できるのがいいように思いました。例えば、家族でも旦那さんがJR利用で奥さんが阪急利用だったりする場合とか、通学でそれぞれ違う路線を使いたい時に便利と思います。あとは買い物の幅が広がる！

駅からも近いので、週末にどこ行こうってなった時、JRでも阪急でもどこでも行ける気がしました。

[76: 匿名さん]

今日モデルルーム見てきたんですが、駅近で小学校も近いし、ディスポーザーもあるし、神戸や西宮の物件を見ている私としては、値段もそんな高くないように思ったんですが、これって尼崎だからでしょうか？
昔の尼崎を知らないもんで、土地のことがよく分からないんですが。
神戸だと駅からかなり遠くても、めちゃめちゃ高いんで、土地のブランドみたいなものがまだ根強いんでしょうか。
個人的には尼崎って大阪にも近いし、好きなんですけどね。

[77: 検討中]

>>76 匿名さん
尼崎だから安いんだと思います。
昔のイメージを持ってる方もまだまだいるようですが、なんだかんだ近くのプラウドはあの戸数がほぼ完売ですからね。伸びしろがある地域と考えられると思います。プラウド買い損ねたので真剣に検討しています。ちなみにこの辺りは昔から治安もいいところです（塚口）。

[78: ご近所さん]

>>77
尼崎の各スレに同じ内容の書き込みをし回ってる人が居ますが、尼崎が安のはイメージだけじゃ無く、例えば平均所得は大阪市のあの西成区に次ぎ低く人口も尼崎は4倍以上、新築マンション購入層とは所得格差も著しく住むには不都合な点も色々あり周りより安くしなきゃ売れないからです。
また塚口の大規模マンションは時期も良かったですね、価格が安いマンションは所得による購入層も厚く高いマンションより戸数が多く売れるのは当たり前ですが、今回のミニバブルは地価や建築費が高騰した割には平均所得が上がらず結果として購入希望地を格下げした人も多くそれらが追い風にもなり有利に働きました。
また伸びしろの件は預言者じゃ無いのでいい加減な書き込みは出来ませんが偏差値70の人より40の人の方が単純計算では伸びしろが有るには違いありませんね。

[79: 匿名]

>>78:ご近所さん
あなた本当に近隣在住者ですか？
「住むには不都合な点も色々あり」ってどういうこと？

本当なら自身の住んでる近隣をそんなにさげすまさないですよ！

[80: 匿名さん]

住んでるからこそ、その地域のダメな点がたくさん見えることがあるでしょ
盲目的に誉めちぎるなんて中国じゃあるまいし

[81: 匿名さん]

住めば都というけれど、住んでみないとわからないこともとても多いと思います。住む前に、自分たちに合うかどうかというのは知りたいですから、
正しい情報であればいろいろな情報が集まるこういうところはとても便利。
その上で、判断していけばいいだけですものね。

[82: 通りがかりさん]

>>78 ご近所さん

こいつリビオ尼崎のスレでも荒らしてた奴だ！
反撃喰らって逃げてったけど。

[83: 同じく通りがかり]

そうそう

理屈っぽく説いてるわりに、何を言いたいのかわからない文章
いつもこのパターンやね

[84: 匿名さん]

尼スレでは単純な書き込みじゃないと理解されないな

[85: 匿名]

理論立てて書いているつもりでも意味不明。
説明下手な文章ってことだと思う。

[86: 匿名さん]

1期って販売戸数は何戸だったのかな？
1期の売れ残りが先着順で15戸販売してます
2期は15戸で抽選は今日まででした


シーンズ塚口物件概要

先着順 / 販売概要
販売戸数 15戸
価格 3,490万円～5,540万円
最多価格帯 4,300万円台（6戸）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 64.98m2～88.84m2
アルコーブ面積 1.78m2～8.45m2
バルコニー面積 10.6m2～31.33m2
サービスバルコニー面積 2.87m2～8.34m2
ルーフバルコニー面積 39.03m2
ルーフバルコニー使用料 1,170円
テラス面積 15.62m2
専用庭面積（約） 15m2
専用庭使用料 450円
管理費（月額） 8,840円～12,080円
修繕積立金（月額） 6,170円～8,440円
管理一時金 20,000円
修繕積立基金 487,400円～666,300円
インターネット使用料（税抜） 1,600円


第2期 / 販売概要
登録・抽選日時
登録受付期間 / 2018年11月3日（土）～2018年11月10日（土）
登録受付時間 / 10：00～18：00
登録受付場所 / 「シーンズ塚口」マンションギャラリー
抽選日時 / 2018年11月11日（日） 11：00～
抽選場所 / 「シーンズ塚口」マンションギャラリー
販売戸数 15戸
価格 3,630万円～5,570万円
最多価格帯 4,300万円台（3戸）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 64.98m2～88.84m2
アルコーブ面積 1.78m2～8.45m2
バルコニー面積 10.6m2～31.33m2
サービスバルコニー面積 2.87m2～8.34m2
管理費（月額） 8,840円～12,080円
修繕積立金（月額） 6,170円～8,440円
管理一時金 20,000円
修繕積立基金 487,400円～666,300円
インターネット使用料（税抜） 1,600円


情報登録日等
情報登録日 2018年11月5日（月）
次回登録予定日 2018年11月12日（月）

[87: マンション検討中さん]

一期で完売にすらならないのは何ででしょうか？？検討するにも不安で教えて下さい

[88: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

そりゃまープラウドシティ塚口がまだ残ってるからしゃーないな
あそこ完売すればこっちに流れるでしょ

[89: マンション検討中さん]

プラウド塚口あと二戸で完売やし、そこまで影響ないと思うよ。

[90: 匿名さん]

一期で50戸くらい売れてるみたいなので、不人気ってわけでもなさそうですが。

[91: 匿名さん]

産業道路側やのに結構高いな
今から考えたらプラウドシティ安かったな
特に初期のプラウドは安かった


シーンズ塚口

タイプE
間取り2LDK+サービスルーム(納戸)
専有面積70.08m2
価格4190万円～4440万円

タイプKg
間取り2LDK
専有面積64.98m2
価格3490万円

タイプC
間取り3LDK
専有面積73.07m2
価格4360万円～4450万円

タイプA
間取り4LDK
専有面積84.16m2
価格4790万円

[92: 匿名さん]

>>90 匿名さん

1期で50戸売れたって本当？
売出し何戸だった？

[93: 評判気になるさん]

本当に50戸も売れてますか？？

[94: 職人さん]

>>91
確かにプラウドの1期工事はマンションバブル前の価格だったから安かったよね。
でも2期棟は価格面からも1期程の勢いは無く緑地の全容が確認出来る頃からイメージイラストが？なのも解りだし急に失速しだしたよね。
そして今の3期工事は完工後10ヶ月でようやく完売まじかで、この時期としては普通の売れ行き。
さてこのマンションはとなるともうプラウドは完売まじかだから関係なし、本来の実力でどれだけ売れるか未だ分からんが半年もすれば見えて来るでしょうね。

[95: 匿名さん]

>>86との比較です
2期の販売抽選が11月10日に終わった後の更新がこれです
先着順が30戸になってます
これは1期の売れ残りの15戸＋2期の15戸がこの1週間は全く売れなかったって意味ですか？


シーンズ塚口
先着順 / 販売概要
販売戸数 30戸
価格 3,490万円～5,540万円
最多価格帯 4,300万円台（10戸）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 64.98m2～88.84m2
アルコーブ面積 1.78m2～8.45m2
バルコニー面積 10.6m2～31.33m2
サービスバルコニー面積 2.87m2～8.34m2
ルーフバルコニー面積 39.03m2
ルーフバルコニー使用料 1,170円
テラス面積 15.62m2
専用庭面積（約） 15m2
専用庭使用料 450円
管理費（月額） 8,840円～12,080円
修繕積立金（月額） 6,170円～8,440円
管理一時金 20,000円
修繕積立基金 487,400円～666,300円
インターネット使用料（税抜） 1,600円

情報登録日等
情報登録日 2018年11月12日（月）
次回登録予定日 2018年11月19日（月）

[96: 様子見か迷う]

先日モデルルーム見学してきました。今住んでる環境が築20年クラスなので全てで良いと感じてしまいました。48戸完売しておりました。東側小学校、南側公園、西側産業道路なので近所からの圧迫感もなく遮蔽される心配もないのだろうと思っているのですが虫や排気ガスの影響が気になります。

[97: 匿名さん]

48戸はどこからでてきた数字なの？
そして完売とは？

[98: 匿名さん]

2期2次は1戸だけか
まずますよく解らんな


シーンズ塚口

先着順 / 販売概要
販売戸数 29戸
価格 3,490万円～5,540万円
最多価格帯 4,300万円台（9戸）
間取り 2LDK～4LDK
専有面積 64.98m2～88.84m2
アルコーブ面積 1.78m2～8.45m2
バルコニー面積 10.6m2～31.33m2
サービスバルコニー面積 2.87m2～8.34m2
ルーフバルコニー面積 39.03m2
ルーフバルコニー使用料 1,170円
テラス面積 15.62m2・20m2
専用庭面積（約） 15m2・20m2
専用庭使用料 450円・600円
管理費（月額） 8,840円～12,080円
修繕積立金（月額） 6,170円～8,440円
管理一時金 20,000円
修繕積立基金 487,400円～666,300円
インターネット使用料（税抜） 1,600円

第2期2次（先着順） / 販売概要
申込受付開始
申込受付開始日 / 2018年11月23日（金）
申込受付時間 / 10：00～
申込受付場所 / 「シーンズ塚口」マンションギャラリー
販売戸数 1戸
価格 4,350万円
間取り 2LDK+S
専有面積 71.2m2
アルコーブ面積 6.28m2
バルコニー面積 12.7m2
管理費（月額） 9,680円
修繕積立金（月額） 6,760円
管理一時金 20,000円
修繕積立基金 534,000円

情報登録日等
情報登録日 2018年11月19日（月）
次回登録予定日 2018年11月26日（月）

[99: 様子見か迷う]

>>97 匿名さん
素人なのでちょっと表現が悪かったですかね。すいません。
私が見に行った時に既に埋まっていると言われた数が48戸。だから完売という表現は違いますね。申し訳ないです。

[100: 匿名さん]

物件を見ると、総戸数は166戸。48戸が埋まっていると聞いた人がいるので、1/3は埋まっている計算でしょうか。

竣工が2020年1月なので、これから第何期と売っていくのが順当でしょうか。15階建ての大きなマンションになりそうです。

モデルルームのページが新しく公開されていました。白の壁で全体的にすっきりした印象です。独特なパッチワーク風の壁紙やワインセラーも見えますが、こういったものはオプションですか？テレビボードや見せるニッチ収納もつくりつけに見えます。
大阪ガス、近鉄不動産、阪急阪神不動産の3つが協力したマンション、仕上がりが気になります。