ブランズ天王寺国分町に行ってみた − モデルルーム見学記

[アイスマン]

　大阪市内でも天王寺区は販売価格が高い物件が多いですが，環状線内側・天王寺区という立地にあって，本物件の価格競争力が高いという評判を聞き，気になったのでモデルルーム見学行ってきました。以下，レポートさせていただきます。

　バルコニーは，１８０ｃｍと平均的な奥行きですが，ガラスパネルで南向きということもあり，採光がよく開放感のあるバルコニーに感じるのではないでしょうか。スロップシンクも設置されており，充実した内容です。また，ジオラマ部分で述べましたが，隣戸との間が壁で隔てられており，プライバシーの確保に優れています。これは顧客にも好反応なようで，特に女性から好評とのことでした。非常時は，この壁の下が突き破れるようになっているので，下側から脱出するとのことです。

・浴室/洗面/トイレ
　浴室は全タイプ１４１８です。最新式のバス設備（乾きやすい床，浴室乾燥，おいだき，ミストサウナ機能等）は全て取り入れられています。惜しむ点はコストカットか，ダウンライトではなくブラケット照明になっている点でしょうか。掃除や見栄えの観点から，浴室照明はできればダウンライトの方がよいと思います。

　洗面は，カウンター一体型のスクエアボウルが採用されており，掃除がしやすそうです。

　よかったなと感じたのは，ちょっとしたスペースにもリネン庫を確保していることです。本来であれば作らなくてもよかったそうですが，収納はあるに越したことはないということで，コストは増しますがリネン庫を作ったそうです。この辺りは顧客目線に立たれていて好印象でした。

　そのほか，三面鏡の裏が収納になっている，ヘルスメーター置場があるなど，新築マンション水準は備えてきています。　

　トイレについては，本タイプのみカウンターがありますが，手洗いは併設されていません。この点が他物件と比較したときに弱いとおっしゃっていました。ただ，トイレ自体はちょっとよいもの（TOTOのプレミスト・セフィオンテクト搭載のもの）を採用したとのことです。

・居室等について
　居室の出入り部分にちょっとした段差が設けられており，フルフラットにしようと思えばできる部分なのになぜしないのか疑問でしたが，担当者によると，これは建具（ドア）のゆがみ防止だそうです。ドアは，４方向に囲いがあることで構造的に安定するらしいのですが，これをフルフラットにすると，下方向だけ囲いがなく，構造的に不安定となり，わずかながら徐々にドアが傾いてくるそうです。そのため，やろうと思えばできるけれども，あえて囲いとしての段差を設けていると説明を受け，非常に納得しました。

　収納は，部屋のタイプによって確保量がまちまちです。基本的にはしっかり確保されていますが，ＣタイプとＥタイプ（ともに６０㎡半ば）のみ，図面上収納に不安があると感じました。それ以外のタイプは十分に確保されていると考えます。

　天井は最大2500ｍｍ確保されているということで，平均より５ｃｍですが高いのはありがたいです。この５ｃｍで体感の開放感がかなり変わってきます。また，小梁工法であるためそこまで下がり天井の下がり方も気になりません。下がり天井の天井高は，モデルのＨタイプのみ共用廊下に面した居室が1860ｍｍとかなりの下がり方をしていますが，それ以外のプランでは2040ｍｍの下がりとなり，そこまできつさは感じないと思われます。ダブルアウトポールですし，居室やリビングの開放感はかなり感じられ，全戸南向きで採光がよさそうなので，明るい広々としたＬＤＫになると考えます。

・その他の特記事項
　建具については，価格の割にはブランズというブランドマンションのためか，全般的に高級感がありました。本物件では引き戸が多いのが特色ですが，全てソフトクローズで上吊りの仕上げになっています。
リビングのドアは，中途半端に開いていると自然と閉まるようになっていて，子供はきちんとドアを閉めないので，その際のストレスがなくなりますとの説明を受けました。

　廊下幅は85ｃｍ確保しており，車いすにも対応したサイズとのことです。

　廊下収納も設けられています。

　共用廊下に面した居室のルーバーです。このルーバーの網戸は取り外せるようになっていて，手洗いができるのがポイントとのことでした。従来は網戸の取り外しができず，きちんと掃除ができないという問題があったそうです。

　モデルルームのうち，子ども部屋の画像です。

　今なら上層階についてセレクト可能ということでした。

　もう一方のタイプです。

　浴室のセレクト一覧です。

　コンクリート厚等の構造に係る仕様です。

　そのほか，大阪ガスの電気を採用していて，エネルックの効果もあり光熱費が比較的抑えられるのがメリットということでした。

【建設現地について】
　モデルルーム見学後，現地を訪れました。現在，おおむね７階くらいの中層階の躯体工事に着手しているような状況で，着々と建設が進んでいるように感じました。
　隣接状況ですが，北側はスーパーライフと接していて，買い物が便利という状況です。ライフですが，営業時間は朝９時から深夜２４時まで，１階が食料品，２階は日用品を取り扱うとのことでした。
　画像は南側隣地の歩道から，建築現地と東側を走る環状線の位置関係を撮影したものです。

　東側は道路を挟んで環状線の高架があります。おおむねマンションから１０ｍ程度の距離になるのでしょうか。かなり近接した印象を受けました。ところが，現地に立つと，工事の音の方がうるさかったためか，そこまで電車音が気にならず驚きました。担当者によれば，外回り電車は寺田町駅停車に向けて減速しており，音が静かということです。一方で，内回り電車の加速音が気になるのではないかとのことでしたが，環状線はマンション付近を時速５０ｋｍ程度で走行するため，一般的な電車としては騒音が比較的マシとのことでした。また，環状線に新型車両が投入された影響で，全体的な静音化が進んでいるそうです。

　西側と南側は既存の住宅等が立ち並んでいます。3階程度の住居がメインで，背の高い雑居ビルや賃貸ビルは見当たりませんでした。そのため，採光シミュレーションによると，冬至の時に１～２階が朝方と日没間際に陽が入らない程度で，ほとんど問題なく全戸に陽が射しこむとの説明を受けました。確かに，採光や眺望（見るに値する眺望かはさておき）に問題はなさそうという印象を受けました。
　画像は南側隣地の様子です。

　西側隣地の様子です。

　また，近くの国分公園で子どもたちが多く遊んでおり，環状線は走っていますが比較的静穏な環境で，利便性もありつつ住環境としてもそこまで悪くないという印象を受けました。
　画像は見切れていますが北側のライフと国分公園の様子です。おおむね東側隣地から南，西と経て北側と建築現地をぐるりと回って撮影した格好です。

【価格帯・管理費】
　価格についてですが，南西角住戸は広いこともあり，環状線から最も離れているのでさすがに値が張りますが，全般的に天王寺区の物件にしては目に優しい価格ではないかと思います。本物件の坪単価は220万円ということでした。　階数が上がるからといってめちゃくちゃな価格の乗せ方をしているわけではなく，数十万円の単位で徐々に上がっていく形です。

　管理費も，ネット使用料込みでおおむね1万5千以内に収まっており，非常に低廉な印象を受けました。価格も管理費も非常に安く感じますと感想を言うと，担当者がおっしゃるには，そもそも他の天王寺区で分譲中の物件が高すぎるということでした。とはいえ，価格も含めてこの管理費の安さは非常に競争力があると評価してよいと考えます。

【総評】
　価格も管理費も他物件と比較して非常に競争力がありますが，だからといって安易にコストカットに走らず，ダブルアウトポールの採用，これに伴うアルコーブの奥行き確保，植栽の充実，エントランスや中庭の整備などをしっかり行っています。居室内もスパイスラックのソフトクローズカットや，ドアキャッチャーに貧弱さを感じる部分はありますが，建具はよいものを入れていますし，ディスポーザーやスロップシンクもあり，ここぞというところにはしっかりお金をかけている印象です。そういった意味ではメリハリが効いていて，お買い得感のあるバランスの取れた非常によい物件であると感じました。

　周辺環境としても，学校が多く文教地区の雰囲気がありますし，寺田町駅の使い勝手が微妙ということはありますが，とはいえ環状線の駅ですし，徒歩3分というのは魅力です。スーパーが至近であり，公園も近く，利便性と住環境がとても優れているわけではありませんが，どちらも平均以上の点数はつけてよいと思います。

　全般的に見て，叩くべき欠点が余りなく，全ての要素が平均以上にまとまってきており，コストパフォーマンスに優れていると感じさせる良物件でした。

　唯一の欠点は，窓を閉めれば音が聞こえないからと言って，年中窓を閉めて耐えきれるのかということと，微細な鉄粉は飛んでくると思うので，それがマンションの汚損や洗濯物にどういった影響を及ぼすかわからないところです。この電車の面に目をつぶれる，無視できる，気にならないという方で，市内中心部にほど近い場所にマンションを探しているという人には最適の物件と思われます。

　顧客の反応もなかなか好評とのことで，担当者の方からもこの物件は売れるという自信を感じることができました。電車の騒音等さえ，購入者側の気持ちとしてカバーできれば，申し分ない物件だと考えます。購入を検討されている場合は，住戸の仕様をセレクトできる期間が高層階以上になってきてしまうので，少しでも早くモデルルームを検討し，前に進めていただきたいと思います。

　Fタイプの間取りです。

　Gタイプの間取りです。

　Hタイプの間取りです。これですべての間取りタイプとなります。
　本物件の見学記は以上となります。最後までご覧いただき，誠にありがとうございました。