ブランズ天王寺国分町に行ってみた − モデルルーム見学記

[アイスマン]

　大阪市内でも天王寺区は販売価格が高い物件が多いですが，環状線内側・天王寺区という立地にあって，本物件の価格競争力が高いという評判を聞き，気になったのでモデルルーム見学行ってきました。以下，レポートさせていただきます。

【モデルルームの場所・当日の流れ】
　モデルルームは，JR大阪環状線の寺田町～桃谷間のちょうど真ん中くらいに位置しています。行き方としては，寺田町で下車し，環状線沿いに桃谷方面へ直進すると，本物件の建設現地とスーパーライフが見えてきます。スーパーライフを左手に見つつ左折し，国分公園の角を右折してしばらく直進します。カナートイズミヤを越えた交差点を左に入ったところにモデルルームがあります。建築現地や周辺環境が確認できるので，寺田町で降り，徒歩で向かうのがよいと思います。とはいえ，モデルルームには駐車場もしっかり確保されているので，車でも全く問題ないと思います。
　流れについてですが，アンケートの記入～ヒアリング～物件概要の説明～ジオラマ見学～モデルルーム見学～資金計画及び今後の予定を説明し，終了という形でした。
ヒアリングにかなりの時間を割いたため，訪問時間は３時間と少しであり，ガッツリ話したなという印象を受けました。これは，担当者の方がいい意味で大阪の営業マンという感じで色々面白い話を交えながらだったので，ここまで時間が掛かったものと思われます。

【物件概要について】
　本物件は，東急不動産が売主，施工は鍜治田工務店，管理会社は東急コミュニティーという陣容です。
　特色としては，天王寺区で分譲中の物件のうち，本物件が最安値ということで，価格面での優位性をかなりアピールされていました。天王寺区で総戸数１０４戸（全戸南向き）としっかりした規模で分譲できるのは東急不動産としても久しぶりということで，スケールメリットをいかして管理費の面でも抑えることができたとのことでした。
　天王寺区で，タワーマンションを除いて大規模マンションが建ちにくい理由として，用途地域がおおむね住居系に限られるからということです。というのも，用途地域が準工業や商業でないため，大きな工場跡地や倉庫の跡地がなく，大きなマンションを建てられる用地がまずないので，天王寺区ではせいぜい中規模マンションしか分譲できないということで，非常に説得力がありました。ちなみに，本物件の用途地域は二種住居です。
　では，本物件の元地は何なのかというと，JT（日本たばこ産業）の事務所兼配送センターだったそうで，その敷地を北側はスーパーライフと，南側は本物件と分割したということでした。このため，すぐ北隣にスーパーライフがあり，買い物の利便性が非常に高いのも本物件の特色と言えます。

　また，ここで近年のマンション用地取得がホテル業界と競合し，非常に難しくなっているということを，新聞記事を示しながら説明されました。勉強にはなるものの，なぜそんな説明をするのか疑問だったのですが，いま天王寺を中心に訪日観光客のインバウンド需要が非常に強く，関空から天王寺はJRで一本なので，そこから一駅の寺田町も今後どんどんホテルが建つのではないか，西成に建設される星野リゾートや，大阪のカジノ計画が仮に本決まりになった際は，その需要はより高まるということであり，寺田町周辺のホテル需要は非常に高く，そんな折にマンション用地として取得できたのは非常に大きいとのことでした。
　これは，同時に賃貸需要が強いということにも関連しており，もし転勤等でこのマンションに住めなくなったとしても，売らずに賃貸にできるのが強みという説明をされました。なので，本物件では各戸について家賃表を作成し，この部屋はだいたい周辺相場から見てこのくらいの価格で賃貸できますというものを作成しているそうです。そのため，本物件の主要ターゲットはファミリー層ですが，中でも全国転勤を視野に入れなければならない大手企業のサラリーマン世帯に人気だそうで，家賃表も彼らのニーズを受けて作成したとのことでした。本物件の賃貸需要について，家賃表作成の際に周辺の賃貸業者ヒアリング等を行ったところ，駅近というのは非常に有利な条件で，寺田町から歩いて３分の本物件は，賃貸に出すとすぐに借り手が決まると，賃貸業者が口をそろえて言っていたので，その点でも本物件の資産性は担保されていると考えているとのポジショントークを受けました。

　加えて，周辺には大教大付属の小中高があるので，そこに行かせたい人にも人気であり，そういう賢い学校が周囲に多く存在するので，文教地区の趣もあり，ある程度の大きさがある国分公園も徒歩２分と近く，住環境や教育環境も兼ね備えているとのことでした。なお，学校区としては聖和小学校→天王寺中学校となります。
　居室や間取りの特徴としては，リビング側・共用廊下側ともにダブルアウトポールであることが挙げられます。これにより，板状型マンションですが，ある程度しっかりしたアルコーブが確保できているのがよかったです。居室のドアについては全て引き戸を採用しているので，部屋を有効に利用することができます。この２点の特徴により，実際の専有面積に対する実質の有効面積が広い（マンションは，壁芯で面積計算するため，インポールだと，使えない柱部分にもお金を払って購入していることになる。同様に，開き戸の場合は，ドアの開閉部分に物を置いたりすることができない。）というのも，自信をもっておすすめできるポイントとのことでした。

【ジオラマ見学と外観及び共用部分について】
　外観は明るめの白色に近いタイルを全面に貼っています。バルコニー部分は全てガラスパネルを採用しており，採光性に富んでいます。また，全体的な統一性と透明感のある透き通った印象を与えます。

　これは珍しいと思いますが，隣戸との境目がタイル貼りの壁仕上げになっていて非常に高級感があります。これによりプライバシー確保に配慮していることと，外観としてはこれがマリオンの代わりとなって，垂直方向を強調したデザインとなっており，全般的に明るく透明感のある現代的な洗練されたデザインに仕上がっていると言えます。

　ジオラマ上，透明の建物は隣地の既存建築物等です。本物件の大きなマイナスポイントとしては東側を走行する環状線の音でしょう。とはいえ，バルコニーが環状線に向いているわけではなく，基本的には東から西にくるにつれて電車音は軽減されるのでまだしもマシとは言えます。周囲の状況を見ると，近隣に目立って高い建物は存在しないので，採光については問題なさそうです。眺望については，寺田町から南方向というとハルカスくらいしかないので，抜けているのは抜けているのですが，見えてもどうということはない景色が広がっています。
　画像は，北東から南西方向へジオラマを撮影しているものです。左側の２階相当の構造物が環状線です。右側のルーフ部分に車が乗っている建物がライフです。

　駐車場は機械式が４８台とメインで，平面式は４台の計５２台駐車できます。このタイプの機械式駐車場はそこまでメンテナンスにお金がかからないとのことでした。
　駐輪場については，２１６台分確保しており，マンション１階部分が駐輪スペースになっているとのことでした。駐車場，駐輪台数とも十分に確保されていると思われます。
　画像は，西から東方向へジオラマ撮影したものです。ライフとの間に機械式駐車場が設置されています。手前側が階段，奥側の白い箱のようなでっぱりはエレベーターです。

　ゴミ置き場は，マンション１階部分に設置されているので，独立して建屋が設置されているわけではありません。民間業者を入れているので，２４時間ゴミ出し可能ということでした。マンションには集会所は設置されていませんが，その分エントランスを広く確保しているので，定例会についてはエントランスで行うことになるだろうとのことでした。規模が小さいマンションでは，管理人室を借りることもあるそうです。管理組合の総会については，どのマンションでも公民館等を借りることが多いらしく，年１回の総会のために集会所を作るよりかは，住戸にしてお金に変える方が最近の主流の考え方とのことでした。エントランスが広々としているのは高級感がありますし，その空間で管理組合の定例会も含めてちょっとした打合せができるのはホテルライクで面白いなと感じました。
　この辺りはジオラマで説明できないので，ランドプランを掲載します。

　階段や共用廊下部分については，コストを意識してか鉄柵づくりでやや残念なところです。エレベーターは１０４戸に対して２基確保しているので，ゆとりがあるのではないでしょうか。また，エレベーターの停止階は鍵と連動するため，勝手に居室のある階以外には停止できないようになっています。
　この鍵が優れもののようで，持っているだけでエントランスのオートロックが自動で解除されるほか，宅配ボックスに荷物がある場合は，エントランスを通過した時点で知らせてくれるので，従来のように一旦居室にたどり着いてから荷物の到着が判明するのではなく，帰宅時にエントランスで分かるので，動線の無駄がないということでした。私はそんな便利な設備に生まれてこの方接したことがないので（宅配ボックスすら利用したことがない。），時代の進歩に驚かされるばかりです。

　話は変わって，マンション正面から東側にかけてある程度の植栽が入っているのは評価できます。植栽は通行人の目線を遮るほか，殺風景なマンションよりも少しでも緑があれば心が安らぎ資産価値としても保たれやすくなるからです。
　画像はマンションの正面エントランスです。ちょうどミニカーが置かれている部分が入口になっています。少し黒っぽいひさしが出ているのがお分かりになると思います。

　また，エントランスから中庭を臨めるようになっていて，中庭（プレイロット）にはかまどベンチも設置されており，その他防災倉庫やマンホールトイレの用意があるなど，防災面にも配慮している点は好印象でした。
　画像は，ジオラマの中庭部分を撮影したものです。

【モデルルームについて】
　モデルルームは，環状線に沿った南東側角部屋Hタイプを基本とし，書斎を設けるなどのオプションを入れたものでした。普通は一番広い部屋にすることが多いので，あえて環状線の音が気になり一番不人気そうなHタイプをモデルにしたのは意外でした。担当者の方によると，営業マンの間では，えーっHタイプにするの～…もっといい部屋があるじゃないの…という雰囲気になったそうです。それでも，このモデルルームでお客様に買ってもらわないといけないのがつらいところとおっしゃっていました。
　画像は居室アルコーブ部分を撮影したものです。玄関ドアが設置される面はタイル貼りです。側面は一般的な吹き付け塗装です。

　玄関ドアはこのような仕上げです。

　なお，共用廊下の防水シートは画像のものを使用するとのことでした。

・リビング，バルコニー，キッチン
　キッチンはフルフラット仕様が標準となります。天板は人造大理石製で高級感があります。コンロの上部はホーロー仕上げのため，マグネットの取り付けができます。食洗器や浄水機付きの蛇口，静音シンクというあたりは標準で装備されており，ディスポーザーについても導入されています。

　このディスポーザーは内部まで取り外して全てきれいに掃除できるようになっていることが特徴とのことでした。なお，スパイスラックがソフトクローズか確認したところ，さすがにそこまでコストを割けなかったのか，ゆっくり閉まりませんでした。

　とはいえ，ディスポーザーを中心に設備面がかなり充実している旨を伝えると，ほかの天王寺区内分譲中マンションを調査して，導入しているものについてはトイレ内に手洗いカウンターを除いてすべて導入したとのことでした。

　さて，問題の防音性能ですが，窓ガラスについてはLow-E仕様ではないペアガラスを採用しているとのことで，サッシの防音等級はT-3のものを導入しているとのことでした。さすがにT-3ともなると，ガラスが重く開閉に力がいるので，リビング側から開けるときは取手がついています。この防音性能を確認すべく，担当者の方がテレビ音量を最大にして，バルコニーに私たちを立たせてガラスを閉めてくれたのですが，音がすぅっと消えていくような印象を受け，T-3サッシの防音性能の高さを実感しました。東急不動産のシミュレーションでも，窓を閉めれば生活に問題ないことは確認しているとのことであり，非常に安心しました。サッシ以外にも，バルコニーに設けられている吸排気口について防音措置が取られており，しっかり対応を図ったことが感じられました。

　また，音の問題については，事前にどの部分が一番うるさいかということも表にして説明していただけました。やはり，東に面するHタイプの１３階部分がもっともうるさいそうです。その後，西の低層階に近づくにつれて騒音レベルも徐々に下がっていくということでした。したがって，音が気になる方は南西側住戸の低層階から中層階を選べばよいということになります。

　バルコニーは，１８０ｃｍと平均的な奥行きですが，ガラスパネルで南向きということもあり，採光がよく開放感のあるバルコニーに感じるのではないでしょうか。スロップシンクも設置されており，充実した内容です。また，ジオラマ部分で述べましたが，隣戸との間が壁で隔てられており，プライバシーの確保に優れています。これは顧客にも好反応なようで，特に女性から好評とのことでした。非常時は，この壁の下が突き破れるようになっているので，下側から脱出するとのことです。

・浴室/洗面/トイレ
　浴室は全タイプ１４１８です。最新式のバス設備（乾きやすい床，浴室乾燥，おいだき，ミストサウナ機能等）は全て取り入れられています。惜しむ点はコストカットか，ダウンライトではなくブラケット照明になっている点でしょうか。掃除や見栄えの観点から，浴室照明はできればダウンライトの方がよいと思います。

　洗面は，カウンター一体型のスクエアボウルが採用されており，掃除がしやすそうです。

　よかったなと感じたのは，ちょっとしたスペースにもリネン庫を確保していることです。本来であれば作らなくてもよかったそうですが，収納はあるに越したことはないということで，コストは増しますがリネン庫を作ったそうです。この辺りは顧客目線に立たれていて好印象でした。

　そのほか，三面鏡の裏が収納になっている，ヘルスメーター置場があるなど，新築マンション水準は備えてきています。　

　トイレについては，本タイプのみカウンターがありますが，手洗いは併設されていません。この点が他物件と比較したときに弱いとおっしゃっていました。ただ，トイレ自体はちょっとよいもの（TOTOのプレミスト・セフィオンテクト搭載のもの）を採用したとのことです。

・居室等について
　居室の出入り部分にちょっとした段差が設けられており，フルフラットにしようと思えばできる部分なのになぜしないのか疑問でしたが，担当者によると，これは建具（ドア）のゆがみ防止だそうです。ドアは，４方向に囲いがあることで構造的に安定するらしいのですが，これをフルフラットにすると，下方向だけ囲いがなく，構造的に不安定となり，わずかながら徐々にドアが傾いてくるそうです。そのため，やろうと思えばできるけれども，あえて囲いとしての段差を設けていると説明を受け，非常に納得しました。

　収納は，部屋のタイプによって確保量がまちまちです。基本的にはしっかり確保されていますが，ＣタイプとＥタイプ（ともに６０㎡半ば）のみ，図面上収納に不安があると感じました。それ以外のタイプは十分に確保されていると考えます。

　天井は最大2500ｍｍ確保されているということで，平均より５ｃｍですが高いのはありがたいです。この５ｃｍで体感の開放感がかなり変わってきます。また，小梁工法であるためそこまで下がり天井の下がり方も気になりません。下がり天井の天井高は，モデルのＨタイプのみ共用廊下に面した居室が1860ｍｍとかなりの下がり方をしていますが，それ以外のプランでは2040ｍｍの下がりとなり，そこまできつさは感じないと思われます。ダブルアウトポールですし，居室やリビングの開放感はかなり感じられ，全戸南向きで採光がよさそうなので，明るい広々としたＬＤＫになると考えます。

・その他の特記事項
　建具については，価格の割にはブランズというブランドマンションのためか，全般的に高級感がありました。本物件では引き戸が多いのが特色ですが，全てソフトクローズで上吊りの仕上げになっています。
リビングのドアは，中途半端に開いていると自然と閉まるようになっていて，子供はきちんとドアを閉めないので，その際のストレスがなくなりますとの説明を受けました。

　廊下幅は85ｃｍ確保しており，車いすにも対応したサイズとのことです。

　廊下収納も設けられています。

　共用廊下に面した居室のルーバーです。このルーバーの網戸は取り外せるようになっていて，手洗いができるのがポイントとのことでした。従来は網戸の取り外しができず，きちんと掃除ができないという問題があったそうです。

　モデルルームのうち，子ども部屋の画像です。

　今なら上層階についてセレクト可能ということでした。

　もう一方のタイプです。

　浴室のセレクト一覧です。

　コンクリート厚等の構造に係る仕様です。

　そのほか，大阪ガスの電気を採用していて，エネルックの効果もあり光熱費が比較的抑えられるのがメリットということでした。

【建設現地について】
　モデルルーム見学後，現地を訪れました。現在，おおむね７階くらいの中層階の躯体工事に着手しているような状況で，着々と建設が進んでいるように感じました。
　隣接状況ですが，北側はスーパーライフと接していて，買い物が便利という状況です。ライフですが，営業時間は朝９時から深夜２４時まで，１階が食料品，２階は日用品を取り扱うとのことでした。
　画像は南側隣地の歩道から，建築現地と東側を走る環状線の位置関係を撮影したものです。

　東側は道路を挟んで環状線の高架があります。おおむねマンションから１０ｍ程度の距離になるのでしょうか。かなり近接した印象を受けました。ところが，現地に立つと，工事の音の方がうるさかったためか，そこまで電車音が気にならず驚きました。担当者によれば，外回り電車は寺田町駅停車に向けて減速しており，音が静かということです。一方で，内回り電車の加速音が気になるのではないかとのことでしたが，環状線はマンション付近を時速５０ｋｍ程度で走行するため，一般的な電車としては騒音が比較的マシとのことでした。また，環状線に新型車両が投入された影響で，全体的な静音化が進んでいるそうです。

　西側と南側は既存の住宅等が立ち並んでいます。3階程度の住居がメインで，背の高い雑居ビルや賃貸ビルは見当たりませんでした。そのため，採光シミュレーションによると，冬至の時に１～２階が朝方と日没間際に陽が入らない程度で，ほとんど問題なく全戸に陽が射しこむとの説明を受けました。確かに，採光や眺望（見るに値する眺望かはさておき）に問題はなさそうという印象を受けました。
　画像は南側隣地の様子です。

　西側隣地の様子です。

　また，近くの国分公園で子どもたちが多く遊んでおり，環状線は走っていますが比較的静穏な環境で，利便性もありつつ住環境としてもそこまで悪くないという印象を受けました。
　画像は見切れていますが北側のライフと国分公園の様子です。おおむね東側隣地から南，西と経て北側と建築現地をぐるりと回って撮影した格好です。

【価格帯・管理費】
　価格についてですが，南西角住戸は広いこともあり，環状線から最も離れているのでさすがに値が張りますが，全般的に天王寺区の物件にしては目に優しい価格ではないかと思います。本物件の坪単価は220万円ということでした。　階数が上がるからといってめちゃくちゃな価格の乗せ方をしているわけではなく，数十万円の単位で徐々に上がっていく形です。

　管理費も，ネット使用料込みでおおむね1万5千以内に収まっており，非常に低廉な印象を受けました。価格も管理費も非常に安く感じますと感想を言うと，担当者がおっしゃるには，そもそも他の天王寺区で分譲中の物件が高すぎるということでした。とはいえ，価格も含めてこの管理費の安さは非常に競争力があると評価してよいと考えます。

【総評】
　価格も管理費も他物件と比較して非常に競争力がありますが，だからといって安易にコストカットに走らず，ダブルアウトポールの採用，これに伴うアルコーブの奥行き確保，植栽の充実，エントランスや中庭の整備などをしっかり行っています。居室内もスパイスラックのソフトクローズカットや，ドアキャッチャーに貧弱さを感じる部分はありますが，建具はよいものを入れていますし，ディスポーザーやスロップシンクもあり，ここぞというところにはしっかりお金をかけている印象です。そういった意味ではメリハリが効いていて，お買い得感のあるバランスの取れた非常によい物件であると感じました。

　周辺環境としても，学校が多く文教地区の雰囲気がありますし，寺田町駅の使い勝手が微妙ということはありますが，とはいえ環状線の駅ですし，徒歩3分というのは魅力です。スーパーが至近であり，公園も近く，利便性と住環境がとても優れているわけではありませんが，どちらも平均以上の点数はつけてよいと思います。

　全般的に見て，叩くべき欠点が余りなく，全ての要素が平均以上にまとまってきており，コストパフォーマンスに優れていると感じさせる良物件でした。

　唯一の欠点は，窓を閉めれば音が聞こえないからと言って，年中窓を閉めて耐えきれるのかということと，微細な鉄粉は飛んでくると思うので，それがマンションの汚損や洗濯物にどういった影響を及ぼすかわからないところです。この電車の面に目をつぶれる，無視できる，気にならないという方で，市内中心部にほど近い場所にマンションを探しているという人には最適の物件と思われます。