ブランズ天王寺国分町に行ってみた − モデルルーム見学記

[アイスマン]

　大阪市内でも天王寺区は販売価格が高い物件が多いですが，環状線内側・天王寺区という立地にあって，本物件の価格競争力が高いという評判を聞き，気になったのでモデルルーム見学行ってきました。以下，レポートさせていただきます。

【モデルルームの場所・当日の流れ】
　モデルルームは，JR大阪環状線の寺田町～桃谷間のちょうど真ん中くらいに位置しています。行き方としては，寺田町で下車し，環状線沿いに桃谷方面へ直進すると，本物件の建設現地とスーパーライフが見えてきます。スーパーライフを左手に見つつ左折し，国分公園の角を右折してしばらく直進します。カナートイズミヤを越えた交差点を左に入ったところにモデルルームがあります。建築現地や周辺環境が確認できるので，寺田町で降り，徒歩で向かうのがよいと思います。とはいえ，モデルルームには駐車場もしっかり確保されているので，車でも全く問題ないと思います。
　流れについてですが，アンケートの記入～ヒアリング～物件概要の説明～ジオラマ見学～モデルルーム見学～資金計画及び今後の予定を説明し，終了という形でした。
ヒアリングにかなりの時間を割いたため，訪問時間は３時間と少しであり，ガッツリ話したなという印象を受けました。これは，担当者の方がいい意味で大阪の営業マンという感じで色々面白い話を交えながらだったので，ここまで時間が掛かったものと思われます。

【物件概要について】
　本物件は，東急不動産が売主，施工は鍜治田工務店，管理会社は東急コミュニティーという陣容です。
　特色としては，天王寺区で分譲中の物件のうち，本物件が最安値ということで，価格面での優位性をかなりアピールされていました。天王寺区で総戸数１０４戸（全戸南向き）としっかりした規模で分譲できるのは東急不動産としても久しぶりということで，スケールメリットをいかして管理費の面でも抑えることができたとのことでした。
　天王寺区で，タワーマンションを除いて大規模マンションが建ちにくい理由として，用途地域がおおむね住居系に限られるからということです。というのも，用途地域が準工業や商業でないため，大きな工場跡地や倉庫の跡地がなく，大きなマンションを建てられる用地がまずないので，天王寺区ではせいぜい中規模マンションしか分譲できないということで，非常に説得力がありました。ちなみに，本物件の用途地域は二種住居です。
　では，本物件の元地は何なのかというと，JT（日本たばこ産業）の事務所兼配送センターだったそうで，その敷地を北側はスーパーライフと，南側は本物件と分割したということでした。このため，すぐ北隣にスーパーライフがあり，買い物の利便性が非常に高いのも本物件の特色と言えます。

　また，ここで近年のマンション用地取得がホテル業界と競合し，非常に難しくなっているということを，新聞記事を示しながら説明されました。勉強にはなるものの，なぜそんな説明をするのか疑問だったのですが，いま天王寺を中心に訪日観光客のインバウンド需要が非常に強く，関空から天王寺はJRで一本なので，そこから一駅の寺田町も今後どんどんホテルが建つのではないか，西成に建設される星野リゾートや，大阪のカジノ計画が仮に本決まりになった際は，その需要はより高まるということであり，寺田町周辺のホテル需要は非常に高く，そんな折にマンション用地として取得できたのは非常に大きいとのことでした。
　これは，同時に賃貸需要が強いということにも関連しており，もし転勤等でこのマンションに住めなくなったとしても，売らずに賃貸にできるのが強みという説明をされました。なので，本物件では各戸について家賃表を作成し，この部屋はだいたい周辺相場から見てこのくらいの価格で賃貸できますというものを作成しているそうです。そのため，本物件の主要ターゲットはファミリー層ですが，中でも全国転勤を視野に入れなければならない大手企業のサラリーマン世帯に人気だそうで，家賃表も彼らのニーズを受けて作成したとのことでした。本物件の賃貸需要について，家賃表作成の際に周辺の賃貸業者ヒアリング等を行ったところ，駅近というのは非常に有利な条件で，寺田町から歩いて３分の本物件は，賃貸に出すとすぐに借り手が決まると，賃貸業者が口をそろえて言っていたので，その点でも本物件の資産性は担保されていると考えているとのポジショントークを受けました。

　加えて，周辺には大教大付属の小中高があるので，そこに行かせたい人にも人気であり，そういう賢い学校が周囲に多く存在するので，文教地区の趣もあり，ある程度の大きさがある国分公園も徒歩２分と近く，住環境や教育環境も兼ね備えているとのことでした。なお，学校区としては聖和小学校→天王寺中学校となります。
　居室や間取りの特徴としては，リビング側・共用廊下側ともにダブルアウトポールであることが挙げられます。これにより，板状型マンションですが，ある程度しっかりしたアルコーブが確保できているのがよかったです。居室のドアについては全て引き戸を採用しているので，部屋を有効に利用することができます。この２点の特徴により，実際の専有面積に対する実質の有効面積が広い（マンションは，壁芯で面積計算するため，インポールだと，使えない柱部分にもお金を払って購入していることになる。同様に，開き戸の場合は，ドアの開閉部分に物を置いたりすることができない。）というのも，自信をもっておすすめできるポイントとのことでした。

【ジオラマ見学と外観及び共用部分について】
　外観は明るめの白色に近いタイルを全面に貼っています。バルコニー部分は全てガラスパネルを採用しており，採光性に富んでいます。また，全体的な統一性と透明感のある透き通った印象を与えます。

　これは珍しいと思いますが，隣戸との境目がタイル貼りの壁仕上げになっていて非常に高級感があります。これによりプライバシー確保に配慮していることと，外観としてはこれがマリオンの代わりとなって，垂直方向を強調したデザインとなっており，全般的に明るく透明感のある現代的な洗練されたデザインに仕上がっていると言えます。

　ジオラマ上，透明の建物は隣地の既存建築物等です。本物件の大きなマイナスポイントとしては東側を走行する環状線の音でしょう。とはいえ，バルコニーが環状線に向いているわけではなく，基本的には東から西にくるにつれて電車音は軽減されるのでまだしもマシとは言えます。周囲の状況を見ると，近隣に目立って高い建物は存在しないので，採光については問題なさそうです。眺望については，寺田町から南方向というとハルカスくらいしかないので，抜けているのは抜けているのですが，見えてもどうということはない景色が広がっています。
　画像は，北東から南西方向へジオラマを撮影しているものです。左側の２階相当の構造物が環状線です。右側のルーフ部分に車が乗っている建物がライフです。

　駐車場は機械式が４８台とメインで，平面式は４台の計５２台駐車できます。このタイプの機械式駐車場はそこまでメンテナンスにお金がかからないとのことでした。
　駐輪場については，２１６台分確保しており，マンション１階部分が駐輪スペースになっているとのことでした。駐車場，駐輪台数とも十分に確保されていると思われます。
　画像は，西から東方向へジオラマ撮影したものです。ライフとの間に機械式駐車場が設置されています。手前側が階段，奥側の白い箱のようなでっぱりはエレベーターです。

　ゴミ置き場は，マンション１階部分に設置されているので，独立して建屋が設置されているわけではありません。民間業者を入れているので，２４時間ゴミ出し可能ということでした。マンションには集会所は設置されていませんが，その分エントランスを広く確保しているので，定例会についてはエントランスで行うことになるだろうとのことでした。規模が小さいマンションでは，管理人室を借りることもあるそうです。管理組合の総会については，どのマンションでも公民館等を借りることが多いらしく，年１回の総会のために集会所を作るよりかは，住戸にしてお金に変える方が最近の主流の考え方とのことでした。エントランスが広々としているのは高級感がありますし，その空間で管理組合の定例会も含めてちょっとした打合せができるのはホテルライクで面白いなと感じました。
　この辺りはジオラマで説明できないので，ランドプランを掲載します。

　階段や共用廊下部分については，コストを意識してか鉄柵づくりでやや残念なところです。エレベーターは１０４戸に対して２基確保しているので，ゆとりがあるのではないでしょうか。また，エレベーターの停止階は鍵と連動するため，勝手に居室のある階以外には停止できないようになっています。
　この鍵が優れもののようで，持っているだけでエントランスのオートロックが自動で解除されるほか，宅配ボックスに荷物がある場合は，エントランスを通過した時点で知らせてくれるので，従来のように一旦居室にたどり着いてから荷物の到着が判明するのではなく，帰宅時にエントランスで分かるので，動線の無駄がないということでした。私はそんな便利な設備に生まれてこの方接したことがないので（宅配ボックスすら利用したことがない。），時代の進歩に驚かされるばかりです。

　話は変わって，マンション正面から東側にかけてある程度の植栽が入っているのは評価できます。植栽は通行人の目線を遮るほか，殺風景なマンションよりも少しでも緑があれば心が安らぎ資産価値としても保たれやすくなるからです。
　画像はマンションの正面エントランスです。ちょうどミニカーが置かれている部分が入口になっています。少し黒っぽいひさしが出ているのがお分かりになると思います。

　また，エントランスから中庭を臨めるようになっていて，中庭（プレイロット）にはかまどベンチも設置されており，その他防災倉庫やマンホールトイレの用意があるなど，防災面にも配慮している点は好印象でした。
　画像は，ジオラマの中庭部分を撮影したものです。

【モデルルームについて】
　モデルルームは，環状線に沿った南東側角部屋Hタイプを基本とし，書斎を設けるなどのオプションを入れたものでした。普通は一番広い部屋にすることが多いので，あえて環状線の音が気になり一番不人気そうなHタイプをモデルにしたのは意外でした。担当者の方によると，営業マンの間では，えーっHタイプにするの～…もっといい部屋があるじゃないの…という雰囲気になったそうです。それでも，このモデルルームでお客様に買ってもらわないといけないのがつらいところとおっしゃっていました。
　画像は居室アルコーブ部分を撮影したものです。玄関ドアが設置される面はタイル貼りです。側面は一般的な吹き付け塗装です。

　玄関ドアはこのような仕上げです。

　なお，共用廊下の防水シートは画像のものを使用するとのことでした。

・リビング，バルコニー，キッチン
　キッチンはフルフラット仕様が標準となります。天板は人造大理石製で高級感があります。コンロの上部はホーロー仕上げのため，マグネットの取り付けができます。食洗器や浄水機付きの蛇口，静音シンクというあたりは標準で装備されており，ディスポーザーについても導入されています。

　このディスポーザーは内部まで取り外して全てきれいに掃除できるようになっていることが特徴とのことでした。なお，スパイスラックがソフトクローズか確認したところ，さすがにそこまでコストを割けなかったのか，ゆっくり閉まりませんでした。

　とはいえ，ディスポーザーを中心に設備面がかなり充実している旨を伝えると，ほかの天王寺区内分譲中マンションを調査して，導入しているものについてはトイレ内に手洗いカウンターを除いてすべて導入したとのことでした。

　さて，問題の防音性能ですが，窓ガラスについてはLow-E仕様ではないペアガラスを採用しているとのことで，サッシの防音等級はT-3のものを導入しているとのことでした。さすがにT-3ともなると，ガラスが重く開閉に力がいるので，リビング側から開けるときは取手がついています。この防音性能を確認すべく，担当者の方がテレビ音量を最大にして，バルコニーに私たちを立たせてガラスを閉めてくれたのですが，音がすぅっと消えていくような印象を受け，T-3サッシの防音性能の高さを実感しました。東急不動産のシミュレーションでも，窓を閉めれば生活に問題ないことは確認しているとのことであり，非常に安心しました。サッシ以外にも，バルコニーに設けられている吸排気口について防音措置が取られており，しっかり対応を図ったことが感じられました。

　また，音の問題については，事前にどの部分が一番うるさいかということも表にして説明していただけました。やはり，東に面するHタイプの１３階部分がもっともうるさいそうです。その後，西の低層階に近づくにつれて騒音レベルも徐々に下がっていくということでした。したがって，音が気になる方は南西側住戸の低層階から中層階を選べばよいということになります。