分筆から外構まで

[ハルク]

親の土地（農地転用可能な田んぼ800㎡）に家を建設予定です。
HMに丸投げすれば早いのかもしれませんが、できるだけ自分で勉強し、少しでも安く済ませたいので、分業できるところは分業し、それぞれの専門業者に依頼していきたいと考えています。
しかしまだまだ勉強不足なため、みなさんのお知恵を拝借したいと思います。

まず親の土地（田んぼ800㎡）に家を建てるには、大まかに以下の工程（及び依頼先）が必要になってくると思うのですが、以下の認識で間違いないでしょうか？

土地の分筆（一般住宅なので500㎡以下にするため）→土地家屋調査士
農地転用→行政書士
造成・擁壁→地元の建設業者
建築請負契約→HM又は工務店
外構工事→地元のエクステリア業者

次に分業することによるデメリット・注意事項があれば教えてください。

以上2点、よろしくお願い致します。

[1: 匿名さん]

当方も似たような環境でしたが、元が畑で将来道路整備による区画割の予定ありの地。

まず文筆は行わず宅地開発許可で対応(施工工務店に依頼、費用は特に請求なし)

農地転用は近所の知人(役所上がりの行政書士)に依頼
(農転は面倒なケースもあるので、地元で農政にも顔が広く経験豊富な人が良い)

造成と多少の盛り土は、基礎工事をやって貰う鳶土工業者に依頼、擁壁等は無し
(田んぼだと土の入れ替えが必要だから、もっと大掛かりでしょうか)

自宅建築は単価と自由度で、零細工務店に依頼

外構は駐車場土間とブロック＋フェンスに砂利敷きを鳶土工業者に依頼
植栽は近所の植木屋で。
外構も手元資金からだったのですが、敷地全部に手を入れる前に資金枯渇
ちょっと中途半端なまま現在に至ります。


スレ主もご自身で色々思案する意気込みがあると見受けます。
当方は資金に対し求める家が広かった為、極力安価にまとめる方法を試行錯誤
家の間取りは自分で作り登記も自分で、やれる所やりたい所は自分でやる。
結果、当然自分の思い通りで費用も抑えられます。

記載は少ないですが、工務店選びに最も時間が掛かりました
当方元営業(業種は全く建築関係ない)なのですが、まあその経験が生きるくらいに
業者の門戸をこちらから叩いて「こんな家は出来るか？幾らか？」の繰り返し
結局の決め手は経営者(大工でもある)の人柄です。
造成や外構も、基礎を頼む鳶さんがやってるから直接値段聞いてみれば？で依頼。
費用は何やっても市中の７掛けくらいには収まった気がします。

デメリットは自分が介入すればするほど、自分の時間も費やし
頭の中は家の事で一杯になることでしょうか。

[2: OLさん]

>>1 匿名さん

さっそくの回答ありがとうございます。
環境が似ているため大変勉強になります。お知り合いの行政書士と叩き上げの営業スキルは、家を建てるにあたって大きな武器になりますね。自分が介入することによるデメリットは楽しみの1つに変えたいと思います。

1つ分からないことがあるのですが、500㎡を超える住宅はほとんどの条例で建築できないため、分筆する必要があると認識していたのですが、やり方によっては800㎡丸々宅地(住宅300庭500)にできるのでしょうか？もしくは分筆せず800のうち500を造成し住宅300庭200、造成していない土地に畑300という使い方が可能なのでしょうか？

[3: 匿名さん]

１です。
農転や開発許可の事は自分でやってないので詳しくないのですが
当方(市街化調整区域で面倒くさい場所です)の地域行政の意向では
農地を宅地にして親族が家建てて住む　これなら１千㎡程度なら直ぐ許可が下りる
様に感じます。
(土地は俺が住む、売らないから文筆不要、農家じゃないから農地残さず、宅地税金は払う！)
みたいな意思表示を感じてくれた上での許可でしょうかね。
逆に２～３００㎡で細かい文筆は(後で何するんだ、売らないよね？、農地狭いけど？)
と睨まれて却下されると聞いています。

住宅と庭の地目の違いが判りませんが、当方の地域では近年
農転自体には寛容になったらしい、しかしながら「文筆」にはより厳しくなった
と聞いています。
これは今まで農地を残して、そこをこっそり転用している人
文筆を重ねて売却してしまう人、などが多いからでしょうか。

地域毎に考え方が異なっているそうなので、一度役所で聞いてみてはいかがでしょう。

[4: ハルク]

回答ありがとうございます。
地域行政によって考え方も違ってくるんですね。分筆ならすぐできると思っていたのですが、そういった考え方もあるとは知りませんでした。固定資産税は大変かもしれませんが800㎡の宅地を目指したいと思います。
また地域事情については、市役所に相談へ行ってみようと思います。
ありがとうございました！

[5: 匿名さん]

安く済ませたいのであれば自分で申請すること。
農地転用は行政書士に依頼しなくても農業委員会に行って必要書類に記入し
自分で申請すればいい。
受け付ける日が毎月決まっており、1ケ月後に結果が出る。
Ｏｋが出たら埋め立てすればいいが、許可がでない内に埋め立てしたら転用
許可がでないと思った方がいい。

あと、田んぼが農業振興地区に指定されていたら自分の土地でも農転は難しい。

気を付けておくことは、上下水が通っていない市街化調整区域は建築指導課で
建築確認申請しても受け付けないところがある。

宅地の分筆は、固定資産税を考えてやるといい。田んぼはタダみたいなもの
だけど宅地となるとそれなりに課税される。分筆費用は最低30万円位は見ておか
ないといけない。
常識だけど接道（4ｍ幅以上）している場所を分筆する。

登記は自分でできるからね。
表題登記ももちろん自分でできる。位置指定1/250の図と床面積1/500の図面
を用意するのが素人だと難しいかも。

[6: ハルク]

回答ありがとうございます。
農地転用は行政書士に依頼しなくてもできるんですね。窓口の人に聞きながらやってみようと思います。
農地は農振ではないので大丈夫でした。

1つ疑問が出てきたのですが、現在の土地は1面だけ接道しているので、分筆すると接道しない土地が産まれます。これは分筆の許可が降りるのでしょうか？

登記は少しハードルが高そう・・・ですね。

[7: 匿名さん]

道路に最低2ｍ接道してないと家（アパートは6ｍ）は建てれない。
分筆してしまうと奥の土地が接道しないという意味ですか。
分筆に関しては制限がありませんので心配しなくても大丈夫です。

ハルクさんの田んぼは、40戸連たんとか、文言指定で家を建てられる
場所ですか？
そういう調整区域なら奥の田んぼも将来のことを考えて道路に接する
ように旗地にしておくといいです。

[8: ハルク]

回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり分筆すると旗地が必要な土地なので、分筆せずに800㎡の宅地を目指すのが良さそうに思えてきました。
連担は厳しそうな土地です。一度休みを取って、市役所に相談に行ってみようかなと思います。