レーベン金沢 MID WEST TOWER

[評判気になるさん]

レーベン金沢 MID WEST TOWERについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-kanazawaekinishi/

所在地：石川県金沢市駅西本町3丁目1401,1402,1430（地番）
交通：北陸新幹線 「金沢」駅 徒歩13分
間取：3LDK～4LDK
面積：65.56平米～81.39平米
売主：タカラレーベン
施工会社：川田工業株式会社
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[6: 通りがかりさん]

702号室（302号室の誤記かも？）が賃貸で17万円＋管理費1万円とはお高い。
それだけ出すなら街中でもっとよい物件があるでしょうに。

[7: 匿名さん]

いつの間にか事業主の新築分は完売したようですね。
購入者の皆様、おめでとうございます。

　
　

[8: 匿名さん]

14階は未入居転売の中古マンションってことかな？

https://suumo.jp/ms/shinchiku/ishikawa/sc_kanazawa/nc_92630202/
レーベン金沢 MID WEST TOWER 4380万円（2LDK）
新築マンション即入居可
価格更新情報提供日：2020/3/10次回更新日：情報提供より８日以内
4380万円
石川県金沢市
ＪＲ北陸本線「金沢」歩16分
4380万円
2LDK / 81.39m2（壁芯）
所在階/構造・階建14階/RC17階建

[9: 匿名さん]

6階も未入居マンション売りに出てる。
この2部屋って転売屋なのかな？

https://suumo.jp/ms/chuko/ishikawa/sc_kanazawa/nc_92973442/
レーベン金沢　MID WEST TOWER 3780万円（3LDK）
中古マンション即入居可
情報提供日：2020/3/5次回更新日：情報提供より８日以内
3780万円
石川県金沢市
ＪＲ北陸本線「金沢」歩17分
合同会社ライトフ
6階 3,780万円 3LDK 67.9㎡ 南西

[10: 匿名さん]

9階の未入居マンションも売りに出てた。
別のレーベン金沢もあるんだしマンションの名称くらい正式名称記載すればいいのにな。

https://suumo.jp/ms/chuko/ishikawa/sc_kanazawa/nc_92670659/
レーベン金沢 3880万円（3LDK）
中古マンション
情報提供日：2020/3/10次回更新日：情報提供より８日以内
3880万円
石川県金沢市
ＪＲ北陸本線「金沢」歩13分

(株)大京穴吹不動産金沢店/電話受付→本社:東京
販売価格3880万円
所在地石川県金沢市駅西本町３
沿線・駅ＪＲ北陸本線「金沢」徒歩13分
専有面積65.56m2（壁芯）
間取り3LDK
バルコニー12.3m2
築年月2019年9月
所在階/構造・階建9階/RC17階建

[11: 匿名さん]

投資マンションの賃貸募集してる。
金沢でこの家賃借りられるって医師とか大企業の支店長の社宅とか？
わいがもしお金があって家賃収入目的で不動産投資するにしても東京、横浜、名古屋、大阪とかにするけどな。
なぜに金沢で？

https://www.homes.co.jp/chintai/b-1074230001451/
賃貸マンション　レーベン金沢　ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ 7階/-
7階　17万円 ( 10,000円 ) 72.45m2 3LDK 南西

[12: 通りがかりさん]

>>7 匿名さん

「いつの間にか」というか、この物件は通算3回の全戸完売がありましたよ。
1回目は通常の最終期販売とそれ以前から溜めてあったキャンセル分。
2回目は内覧会で現物を見てからのキャンセル分。
3回目は引き渡しまでに全額払い込めなくてのキャンセル分。

それでもまぁ、最終的には入居開始から1ヶ月半ほどで売り切ったようですから、事業主としては遊んでても売れたような楽な物件だったでしょうね。

[13: 通りがかりさん]

>>10 匿名さん

タワマンではないのに「TOWER」を自称してるから、恥ずかしくて書けなかったのでしょう。
正式名称（フルネーム）でもカタカナ表記の場合もあって、空き部屋を検索するときに面倒くさい。
それと、大手町の方は「レーベン金沢城」ですから、「レーベン金沢」で切れてたら駅西の安い方だと分かるんじゃないですかね。

この9階は転売erの可能性が高いけど、14, 6, 7階は実需で買ったんだと思いますよ。
この隣の住戸が先に大京穴吹不動産から売りに出て、それが売れた直後にこの住戸が売りに出たので。同じ仲介業者から続けて隣同士で出るなんて、偶然にしてはできすぎでしょう。

14階はオプションで3LDKを2LDKに変えて、他にも細かいところを幾つか変えていますし、7階はいったん入居して暫く経ってから賃貸にしてるので、どちらも実需だったのでしょう。6階は売りに出た時期が遅いので、やはり実需だったんじゃないですかね。

[14: ご近所さん]

少し距離はありますが金沢駅から数十分歩いたところに近江市場があるので新鮮な魚がいつでも食べられます。金沢駅から色んな方面に行けるバスも出ているので便利です。駅周辺の飲食店も多く、賑わっています。

[15: 通りがかりさん]

>>14 ご近所さん

近江町市場、よいですね！
レーベンから金沢駅まで約15分、
金沢駅から近江町市場まで約10分
ですから、徒歩30分ほどですかね。

でも、ライオンズ武蔵からなら2,3分ですし、金沢駅を発着するバスの大部分は武蔵ヶ辻を通り、更に金沢駅は通らないけど武蔵ヶ辻は通るバスも多いですよね。

あれ？
レーベンよりもライオンズ武蔵の方が圧倒的に良くないですか？

因みに、レーベンから金沢駅とは反対側の交差点を渡ったところには中央卸売市場があり、その市場前には寿司や海鮮丼などの店も軒を連ねてますよね。
そちらの方が遙かに近くないですか？
家庭で食べたいなら、近所のスーパーでも近江町と同じ鮮度の魚を買えますよね。
レーベン付近の地理に疎いようですが、本当に「ご近所さん」なんですか？？

[16: 通りがかりさん]

>>10 匿名さん

9階はWeb上から消えたみたいだけど売れたのかな？
仲介の大京穴吹不動産はまだレーベン金沢の広告を出してるけど、クリックすると「見つかりませんでした」ってなるし、物件の一覧にも出てこない。広告費のムダじゃない？

代わりに？ 14階はいつの間にか150万円値下げしてた。
売り出し当初は4530万円だったのに。

[17: 周辺住民さん]

近江町市場、地元のタクシー運ちゃんがあそこは観光客に3000円もする海鮮丼売るとこになっちゃったって言ってたな。
コロナショックで売り急いでるのかも知れないけど、ここはクロスゲート開業したり駅西発展したらそこまで下がらないんじゃないかと思うけどなー。

[18: 通りがかりさん]

>>17 周辺住民さん

駅西が発展するのは、まだまだ何年も先になりそうですよ。
CROSS GATE は庶民向けでないので街の発展に対するインパクトが弱い。
地銀の本店，中央支店が駅西に移転し、日銀が駅西に移転すればメガバンクの金沢支店も付いて来て、50m道路沿いが金融オフィス街になるかと思ってたけど、メガバンクは移転する予定がないとのこと。
まとまった土地で建築工事が始まり、高層ビルが建つのかと思えば、スシローやスギ薬局，住宅関連のショールームといった郊外型の店舗ばかり。
金沢市が構想しているような、中高層ビルの建ち並ぶ街並みになるのは、何十年も先のことでしょうね。

[19: 通りがかりさん]

昨年のレーベンの公示地価は、住宅地としては彦三町と並んで17.0万円/m2で金沢市内最高値だったけど、今年は18.0万円/m2で彦三町の18.6万円/m2に負けた。
やはり、駅西よりも武蔵など旧市街の方が利便性が高いね。

因みに、レーベンの2軒隣に建つ予定のスギ薬局は3,544m2だから約11,716万円が土地の適正価格となる。それに建物の建築費用なども加わるわけで、それだけの費用を掛けて出店して、回収できるのかしらね。

[20: 通りがかりさん]

>>18 通りがかりさん

ニュー三久とコメヤ薬局が相次いで閉店とか、発展するどころか逆に衰退してるじゃないか。w

やっぱ駅西でも広岡アドレス、せいぜいが駅西本町1丁目までじゃないとダメだね。
交差点を渡って駅西本町2丁目になった途端に、オッペン化粧品跡地が未だに売り土地のまま買い手がつかず野晒しになってるし。

あ、駅西本町1丁目でも金石街道側はダメだ。駅までの距離が駅西本町3丁目の方がむしろ近いくらいだし、マンションのエントランス前にバス停があったとしても、一日に6本ほどしか通らないとか使い物にならない。

[21: 通りがかりさん]

公示地価の鑑定評価書を読んでいたら、レーベンの原価（推定）とか販売単価（想定）とか載っていて草。
標準地に選ばれると、こんな情報まで晒されるのね。
でも、建ぺい率・容積率はともかくとして、他のデベロッパーなら17階・80戸という設計にはしないだろうし、平均販売単価も実際はもっと高かったようだから、開発法による算定結果はあまり当てにならないかもね。

[22: 通りがかりさん]

>>11 匿名さん

リンクをクリックすると
「該当物件の掲載は終了しました」
ってことは、借り手が見つかったのかな？
at-homeの方からも消えてるし。

[23: 通りがかりさん]

>>16 通りがかりさん

9階 3880万円が復活してた。
（homes, at-homeで確認）
住宅ローンが通らなかったのかな？

[24: 匿名さん]

コメヤ薬局閉店は、スギ薬局出来るから撤退したんだろうね。
住民としては、マンション横にスギ薬局出来たほうが便利だ。

[25: 通りがかりさん]

コメヤ薬局が閉店して、直ぐにスギ薬局が開店すればよかったんだけど、半年の空白期間があったんだよなぁ。しかもコロナの影響で着工が無期限延期とか。開店はいつになることやら。

[26: 通りがかりさん]

最上階の角部屋が売りに出たみたいね
https://www.athome.co.jp/smp/mansion/6970715859/?DOWN=1&SEARCHDIV=...

[27: 匿名さん]

17階と14階は中古で9階と6階は未入居中古の転売ってことのようですね。

【SUUMO】レーベン金沢MID WEST TOWER 中古マンション物件情報
17階 4,450万円 3LDK 76.62㎡ 南西
https://suumo.jp/ms/chuko/ishikawa/sc_kanazawa/nc_94031868/

【SUUMO】レーベン金沢MID WEST TOWER 中古マンション物件情報
14階 4,380万円 2LDK 81.39㎡ -
https://suumo.jp/ms/chuko/ishikawa/sc_kanazawa/nc_93749713/

【SUUMO】レーベン金沢MID WEST TOWER 中古マンション物件情報
9階 3,880万円 3LDK 65.56㎡ 南西
https://suumo.jp/ms/chuko/ishikawa/sc_kanazawa/nc_93923390/
新築未入居物件（内見可能）×金沢駅徒歩１３分
オプション設置：カーテン、エアコン３台（LDK１台、洋室２台）、フロアーコーティング、食器棚、全室照明設置等

【SUUMO】レーベン金沢MID WEST TOWER 中古マンション物件情報
6階 3,780万円 3LDK 67.9㎡ 南西
https://suumo.jp/ms/chuko/ishikawa/sc_kanazawa/nc_92973442/
新品のエアコン３台付の設備充実のオール電化新築未使用マンション。

[28: 通りがかりさん]

>>27 匿名さん

14階も未入居中古ですよ。
SUUMOでも新築と中古の両方に載ってますし。
ただ、この部屋だけは1回値下げしてるので、掲載日が引渡の何ヶ月も後になってるはずですけど。

ちなみに、
14階は3LDKを2LDKにオプション変更、
17階は引渡後に大規模リノベーション（間取図からは何所が変わったのか読み取れませんけど）、
6階と9階は間取り変更なし？のようですね。

[29: 通りがかりさん]

こんなのが出てた。

「既製杭打設精度の向上　- レーベン金沢駅西本町新築工事における施工例 -」 （780KB）
https://www.kawada.co.jp/technology/gihou/pdf/vol39/3901_05_15.pdf

この物件が特別に凄いわけではなく、「作業者による品質・精度のバラツキが出ないようにしました」ってことなんだろうけど、
施工の品質が悪いと建築確認の変更届が必要になる場合があるとは知らなかった。

想定外の事態発生や売主（発注）側の事情が変わったなどの理由での変更届もあるだろうけど、建築途中で何度も変更届を出してる物件は、もしかしたら基礎だけでなく躯体の施工品質も悪いのかも？

[30: 通りがかりさん]

ついでに、新築販売時のパンフレットも載せてみる。
https://www.unifit.co.jp/article/?id=64

実際には、駅西中央公園からはほとんど見えないとか、50m道路の真ん中に建ってるのか？とか、誇張されてる部分は多々あるけど、そこはまあご愛嬌ということで。

[31: 通りがかりさん]

更にもう一丁。
https://www.leben-style.jp/archive/ishikawa/10000519/
https://www.leben-style.jp/clubleben/museum/1910/index.html

このページはググると出てくるんだけど、タカラレーベンのトップページからの辿り方が分からない ...。

[32: 口コミ知りたいさん]

自分はあまり電車使わない民なんですけど金沢駅周辺だとそこそこ？飲食店やらスーパーやら充実してますかね？

[33: 口コミ知りたいさん]

というのも今度、転勤になりそうだけど全然と金沢の土地勘もないし…ってところなんで
周辺地域のことなど教えて頂けるとありがたいっす…

[34: 通りがかりさん]

>>32 口コミ知りたいさん

まず、金沢で「電車」を使うと、飲食店やスーパーなどの少ない郊外に行ってしまいます。都会の電車に相当するのは、金沢では路線バスです。

金沢駅周辺でも、東側（旧市街）か西側（駅西）かで事情は異なります。
東側は観光客や出張者向けの居酒屋などが目立ちますが、少し歩いて裏通りに入れば地元民向けの飲食店もあるはずです。
西側は新たに開発されたエリアなので、相対的に店は少ないです。

大きなスーパーは、基本的にクルマで行くような場所にあります。周辺住民向けの小さなスーパーは、いつ閉店してもおかしくないと考えた方がよいです。（実際に、最近も幾つか閉店しています。）
金沢駅からは少し離れますが、街に比較的近い（歩けない距離ではない）大きなスーパーは、諸江町（アルプラザ）か増泉（アピタ）になるかと思います。

いずれにしても、「駅」に拘らずに探した方がよいです。
勤務場所や予算にもよりますが、武蔵ヶ辻から片町にかけてのエリアならば、クルマがなくても住みやすいかと思います。

この掲示板の、シエリア金沢広坂 のスレッドでも最近同じような話が出ていましたし、金沢市内のマンション直近 5,6個のスレッドもある程度参考になるかと思います。

[35: 通りがかりさん]

>>16 通りがかりさん

9階のページがまた消えた。（SUUMO, HOMES, at home, 大京穴吹不動産で確認）

今度こそ売れたなら良いね♪

[36: 匿名さん]

>>35 通りがかりさん

偽ニュース！
9階も広告出てます。
今後の為にもネット検索できる力を身に着けた方がいいと思います。

中古マンション レーベン金沢ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ 17階 ３ＬＤＫ
17階 4,450万円 3LDK 76.62㎡ 南西
https://www.athome.co.jp/mansion/6970942736/

新築マンション レーベン金沢　ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ 14階 ２ＬＤＫ
14階 4,380万円 2LDK 81.39㎡ 南西
https://www.athome.co.jp/mansion/6970355260/

中古マンション レーベン金沢　ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ 9階 ３ＬＤＫ
9階 3,880万円 3LDK 65.56㎡ 南西
https://www.athome.co.jp/mansion/1056686337/

新築マンション レーベン金沢　ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ 6階 ３ＬＤＫ
6階 3,780万円 3LDK 67.9㎡ 南西
https://www.athome.co.jp/mansion/6969403391/

[37: 通りがかりさん]

>>36 匿名さん

あら？　本当ですね。
ご指摘ありがとうございます。

たとえば at home だと、
https://www.athome.co.jp/bldg-library/ishikawa/kanazawa/6579167/
中古販売情報が9階も含めて4件表示されていたのが3件になっていたし、大京穴吹不動産自身のリンクも切れていたので、「今度こそ売れたのかな？」と誤解してしまいました。

[38: 評判気になるさん]

今年の成約上からプレミスト駅西、パークハウス金沢城、プレミスト本町、プレミア金沢駅×２、デュオヒルズ玉川町。ここは１件も売れてない。

[39: 口コミ知りたいさん]

>>34
なるほど…！
詳しく教えて頂きサンキューです！！
路線バスですね。バスは乗り慣れてないので生活してれば慣れるっすかね？
大きなスーパーあるのは色々と助かります。
参考にしていきたいと思いますっ！

[40: 匿名さん]

バスは慣れる。
何事も習うより慣れろ魂よ！（笑）

[41: 。]

自分は関東から転勤で引っ越してきたが、なんだかんだバス慣れるもんだよｗ
そして海鮮が上手い！！

[42: 匿名さん]

>>37 通りがかりさん

9階は新築未入居なのに、夕方に灯りが時々点いてるのは何でだろ？
薄暗くなってから内見に来てるのかしら？？

[43: 匿名さん]

>>38 評判気になるさん

どうせなら URLも載せた方がよろしいかと。
http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

建物種別： マンション　
都道府県： 石川県　地域： 石川県全域　
地域詳細： 金沢市　成約時期： 6ヶ月以内　
間取り： 2K/DK/LDK・3K/DK/LDK　

という条件で検索しても 81件ヒットするけど、ここは1戸も売れていない。

遠くから眺めると、金沢駅西口からほぼ正面に見えるし、周りのマンション(45m)より頭一つ抜け出て高い(50m)けど、近づいて見ると、エントランスの天井が滅茶苦茶低い。
これじゃ内見に来ても幻滅して買う気が失せるのも無理からぬ。

[44: 匿名さん]

>>36 匿名さん

6階も値下げしたか。
（3,780万円 → 3,680万円）
https://www.raitofu.com/sale/detail/170040-20046

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　4,450/76.62 = 58.1万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
9階/両壁 　　3,880/65.56 = 59.2万円　
6階/両壁 　　3,680/67.90 = 54.2万円　

9階の強気さが際立ってくるね。

[45: マンション比較中さん]

住みたい人が住めばよいさっさ(^^)/

[46: 坪単価比較中さん]

>>44

17階も早くも値下げして、
（4,450万円 → 4,350万円）
https://www.athome.co.jp/mansion/6970942736/?BKLISTID=030PPC
更に複数業者に持ち込んだみたいね。
（壁芯の専有面積が間違ってるけど）
https://www.athome.co.jp/mansion/6971237847/?BKLISTID=030PPC

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　4,350/76.62 = 56.8万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
9階/両壁 　　3,880/65.56 = 59.2万円　
6階/両壁 　　3,680/67.90 = 54.2万円　

どれも新築の間（2019年8月竣工）に売りたいんだろうけど、雪崩をうって叩き売りとかなりそうね。

[47: 匿名さん]

普通に設備？とかの話したいな
うちは服多いから収納スペースについてとか知りたい

[48: 通りがかりさん]

>>47 匿名さん

全体的に収納スペースは少ないです。
TRもありません。

SICを物置にするとか、洋室のうち一つを衣装部屋にするとか、工夫が必要でしょうね。

[49: 匿名さん]

よーっし！！洋服の整理整頓からはじめよーっと！

[50: 通りがかりさん]

プレサンスが金沢2棟目を予定していた駅西本町1丁目の土地が「（仮称）レーベン金沢駅西II」に代わってた。
来月着工で 2021年11月完成予定。

平面図を見てもプレサンスの計画との違いが分かりづらいし、設計・施工も村中建設で変わってないけど、建築面積や高さは変わっているので、レーベン仕様で再設計したらしい。

レーベン金沢3棟目で駅西本町2棟目。
大手町は苦戦したけど MID WEST TOWER は好評だったから、二匹目のドジョウを狙いにきたのかな？
でも、MID WEST TOWER でレーベン仕様のチープさはバレてるし、「駅西最高層」とかの華がないから、どうなることやら？

アドレスとしては駅西本町1丁目の方が駅西本町3丁目(MID WEST TOWER)よりも金沢駅に近そうに見えるけど、実際は金沢駅から最も離れた角近くだから、徒歩距離は大差なさそう。

[51: 通りがかりさん]

>>50 通りがかりさん

ちなみに、元のプレサンス仕様はこちら。
棟数（建物数）が減ってるから建築面積が減ってるのは分かるけど、高さも低くなっている。
それでも MID WEST TOWER よりも階高は高いから、天井は低くならないはず。多分。

[52: 通りがかりさん]

>>50 通りがかりさん

・6月下旬　プレサンス断念（看板取り下げ）　
・7月中旬　レーベン引渡（看板完全撤去）　
・9月上旬　着工予定　
とは進行が早いな。
断念がもっと早かったとしても今年に入ってからだろうし、それからレーベンに話を持ちかけて、レーベンが商品性を検討し再設計してるわけで。
（レーベンの方からプレサンスに話を持ちかけた可能性もあるけど。）

通常、着工と前後して販売開始が多く、その遅くとも数ヶ月前には物件概要を公開するものだけど、この物件はまだ公開されていない。
条例による開発計画の広告が終わるまで物件概要を公開できないのか、あるいは進行が早すぎてモデルルームを確保できていないのか？

[53: 通りがかりさん]

>>46 坪単価比較中さん

9階が叩き売り開始。
（3,880万円 → 3,300万円）
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHF29801/

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　4,350/76.62 = 56.8万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
9階/両壁 　　3,300/65.56 = 50.3万円　
6階/両壁 　　3,680/67.90 = 54.2万円　

一気に 580万円も下げるとはね。
築1年経過とレーベンが直ぐ近所に再進出決定で、新築プレミアムがなくなったので遂に諦めたのかな？

[54: 匿名さん]

>>53 通りがかりさん

9階って未入居だったのね。
これって転売屋投資家かな？
叩き売りって言うけど分譲価格+登記諸費用+売却仲介手数料と同じくらいに下げて利益上乗せを諦めて同値撤退しようとしてるだけじゃないのかな？

あと今更だけど管理費の平米単価242円って相当高いね。
逆に修繕積立金は平米単価82円ってことは長期的にかなり値上げ必須なんでしょうね。

レーベン金沢　ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ 9階3LDK 【MHF29801】 ｜大京穴吹不動産
https://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHF29801/

マンション等レーベン金沢　ＭＩＤ　ＷＥＳＴ　ＴＯＷＥＲ
新築未入居物件×金沢駅徒歩１３分
価格3,300 万円 (税込)
間取り3LDK
専有面積65.56m2
築年2019年8月築
向き南西
所在階9階
建物階数地上17階
交通北陸本線 「金沢」駅 徒歩13分
所在地石川県金沢市駅西本町３丁目

価格3,300万円 （税込）
管理費/修繕積立金15,900円（月額）/5,410円（月額）
その他費用1,890円 (月額)(内訳) インターネット料
間取り3LDK
専有面積65.56 m2
バルコニー面積12.3 m2
専用使用部分面積-
築年2019年8月築
構造鉄筋コンクリート造
所在階/建物階数9階/地上17階
向き南西
総戸数81戸
管理方式日勤
所在地石川県金沢市駅西本町３丁目
交通北陸本線 「金沢」駅 徒歩13分
周辺環境-
リフォーム内容-
現況空家
土地権利所有権
用途地域商業地域
駐車場空有(1台) 2,000円～8,800円(月額)※確認日：2020年4月9日
引渡相談
取引態様仲介
備考日勤管理 　町内会費6，000円（年1回）
情報更新日 2020/08/09
次回更新予定日 2020/08/10

[55: 周辺住民さん]

>>54 匿名さん

おそらく転売屋投資家でしょうね。
この住戸（9階 Cタイプ）は昨年9月中旬から売りに出ていましたが、同じ大京穴吹不動産で隣の 9階 Dタイプが昨年8月に売りに出て、それが売れた直後にこの Cタイプが出てきたので。

どう見ても叩き売りでしょう。
このマンションの分譲時に一番安い住戸は 2階 Cタイプ 2,898万円でした。
価格が 1階あたり 50万円ずつ上がると仮定すると、50 × (9 - 2) = 350万円で 9階 Cタイプは本体価格だけで3,250万円ほどになってしまいます。

実際には、2,898万円は広告用の目玉商品（デベロッパーの利益はほぼない）であり、通常の利益を乗せれば 3,200万円ほどになるはずです。また、このマンションで最高額の住戸は 5,000万円程度に設定されていたようです。この他にキャンセル住戸の価格も1戸単位で公開されていました。
レーベンは全体の価格表を公開していませんが、これらの情報を参考に計算すると、9階 Cタイプの価格設定は 3,600万円から 3,750万円ほどの間になっていたはずです。
（このマンションは販売が好調で竣工の3ヶ月前に最終期が完売しているので、値引きは行なわれていません。）

この他に、修繕積立基金や登記費用など諸経費が 100万円、「オプション設置：カーテン、エアコン４台設置済み（LDK１台、洋室各１台）、フロアーコーティング、食器棚、全室照明設置等」とあるので、オプション相談会で 200万円ほど使っているのかもしれません。

本体価格を最も安い 3,600万円と仮定しても、全部合計すると 3,900万円であり、値下げ前の 3,880万円に近い金額になりますね。
（あれ？ 転売屋投資家の利益がない？）

管理費が高いのは、その通りですね。おそらく管理会社（レーベンコミュニティ）にぼったくられているのでしょう。
修繕積立金が当初は安いのは、他のマンションでもありがちな話であり、いずれ 2万円以上に上がるのでしょうね。

[56: 匿名さん]

>>55 周辺住民さん

うわー、かなりの損切り値下げなんですね。

一般的に中古マンションって売り出してから市場の反応が悪ければ
2，3ヶ月毎くらいに100万円から200万円ずつ値下げしていくのが多いですよね。
今回はいっきに値下げしてたからよっぽど資金繰りに困ったとか
またはこれからもどんどん下がっていくと判断したのかも知れませんね。

あとはこれがお買い得になるのか今は暴落の序の口なのか何ヶ月か数年後にしか解らないですね。
2008年9月のリーマンショックの時は2年後から3年後が一番安くなったっていうし。

このオプション部分は見逃してました。
未入居って記載してあってこれだけ備品があるっていうのはひょっとして新築販売時にモデルルームだったのかなと思いました。

https://www.daikyo-anabuki.co.jp/buy/detail/MHF29801/
（物件概要）
・オプション設置：カーテン、エアコン４台設置済み（LDK１台、洋室各１台）、フロアーコーティング、食器棚、全室照明設置等（詳細は担当にご確認ください）
・１７階建ての９階住戸
・３LDK、６５．５６平米、南西向き
・駐車場敷地内に全戸数分完備（２０００円～８８００円）
（構造・設備）
　（構造）・・コンクリート強度Fc33～42N、二重床二重天井、アウトフレーム工法、複層ガラス、住宅性能評価書取得予定（設計・建設）
　（設備）・・オール電化（エコキュート）、浴室換気乾燥機、浴室テレビ（12インチ）、IHクッキングヒーター、低騒音仕様シンク、
　　　　　　　浄水器一体型CIハンドシャワー水栓、高速光ファイバーインターネットサービス（24時間使い放題：使用規約あり）　等

[57: 周辺住民さん]

>>56 匿名さん

確かに 100万円から200万円の刻み幅で値下げする場合が多いのですが、この戦術だと購入検討者が「もう少し待てば、もっと値下げするのではないか？」と考えて足下を見られ、適正価格を下回るまで売買成立しない場合があるのだそうです。
今回一気に下げたのは、資金繰りに困って現金化を急いだ可能性もありますが、新築の仕入れ値ベースから周辺中古相場ベースに切り替えると共に、「これ以上は下げるつもりはない！」と宣言したのかもしれません。（とは言え、交渉次第であと 100万円くらい引けそうな気はしますが。）

周辺の中古相場を見るならば、ほぼ同じ立地の　
ダイアパレス駅西中央　1999年12月築　
アパガーデンズ駅西けやき通り　2005年2月築　
少し離れて　
エクセーロ駅西　2006年9月築　
D’クラディア駅西中央公園　2005年7月築　
ポレスター駅西本町　2008年9月築　
築年数の近い　
プレミスト金沢駅西本町　2017年3月築　
辺りまでが比較対象でしょうか。
立地の近い物件は築年数が古く、築年数の近い物件は立地が離れているので単純比較はできませんが、上記の価格を見るとおそらく 3,300万円というのが築浅としての適正評価に近いのでしょうね。

景気が悪化してもすぐには値崩れせず、2, 3年後に影響が現れる理由は、新築価格が中古価格に影響するからだそうです。
景気悪化で以前はその価格帯で買っていた層の人たちが買えなくなっても、もう少し上の価格帯で買っていた人たちが降りてくるので結局は売買が成立してしまい値崩れしません。また、建設中の新築マンションは既に原価が確定しているので、簡単には値下げできません。
しかし、景気悪化後に企画されるマンションは原価を抑えて安く販売しようとします。そういった新築マンションが 2, 3年後に販売開始され、中古価格とのバランスが崩れて中古も安くなるのだそうです。

駅西エリアの場合、（仮称）レーベン金沢駅西2 が来月着工予定であり、ほどなく販売開始されるかと思います。この物件はコロナ前にプレサンスが企画・設計していたのですが、最近になってタカラレーベンが土地を買い取ったものです。基本的にはコロナ前の設計ではありますが、階高を低くするなど一部再設計してコストカットを図っているようです。また、内装や設備でもコストカットしているかもしれません。
レーベン金沢駅西2 が従来よりも安い価格帯で販売されることにより、MID WEST TOWER をはじめとした周辺の中古価格の値崩れが始まるのかもしれませんね。

この物件(MID WEST TOWER) には、棟内モデルルームは設置されていませんでした。
竣工の 3ヶ月前に最終期を完売しマンション ギャラリーも閉鎖してしまうほど好調だったため、棟内モデルルーム（現地販売センター）を設置する必要がなかったのです。
（マンション ギャラリー閉鎖後にキャンセル住戸が幾つか発生してたけど、どこで接客していたのだろうか？）

[58: 通りがかりさん]

>>52 通りがかりさん

業界紙に載っていた。

【石川】プレサンスからタカラレーベンに／「（仮）金沢駅西本町２新築」／マンション建設／村中建設で来月着工へ
http://www.senmonshi.com/archive/02/02F86K5GC0PZRQ.asp

「ライバル関係にあるマンションデベロッパーが別の企業に用地を売却するケースは珍しい。タカラレーベン開発部では「プレサンスコーポレーションが全国的に用地を売却する動きがあり、その中で決まった。既に近隣住民に対する説明会も終えており、計画を進めていきたい」（北陸営業所）としている。」

確かにライバル関係にはあるけど、必ずしも仲が悪いわけじゃないのよね。
今回は土地（と建設計画）だけだったけど、タカラレーベンは以前、三菱地所が宣伝広告を開始していた物件を1棟買したこともあるし。

三菱地所､上尾マンション｢損切り｣の顛末
マンション市場で進む｢寡占化｣と｢すみ分け｣
https://toyokeizai.net/articles/amp/253093

当然同じエリア内で競合することもあるだろうし、損得計算もあるだろうけど、他社の持て余している物件を引き取るなど、棲み分けで共存共栄できてるのではないかしら？

[59: 匿名さん]

…
話変わるんですけど周辺地域居ついて質問させてください。

少し遡るとバス利用している方が多くみられるのですが、買い物時は車があったほうが良さげとの書き込みがあります。

私は免許を持っていない(旦那は持っているがペーパー)のですが車はあったほうが何かと便利なのでしょうか？

[60: 評判気になるさん]

>>59 匿名さん
通勤・通院・送迎などで使わないならなくてもいいんじゃないですかね。
買い物はコンビニ・ドラッグストアは近くにありそうですし、スーパーもマックスバリュが近くでは大きそうですがそこまで徒歩・自転車可ならいいのかと。ニトリやヤマダ電機もありますし。
休日に中心街等行く時はバスでいいと思いますよ。
コストコとか大きめのイオンモールに行きたいとなったらさすがに車いるかも知れません。

[61: 匿名さん]

>>60 評判気になるさん
今のところ夫婦２人なので通勤で車とかはないです。
徒歩や自転車圏内で買い物出来そうなところがあってよかったです。

大きい荷物などは配達利用してみたり慣れるまではそうしていこうと思います。

色々と参考になる意見ありがとうございます。

[62: 通りがかりさん]

>>53 通りがかりさん

17階がいつの間にか（20日に？）値下げされてた。
（4,350万円 → 4,050万円）
https://www.shinkouzensai.co.jp/mansion_list/mansion_detail/room_detai...

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　4,050/76.62 = 52.9万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
9階/中住戸 　3,300/65.56 = 50.3万円　
6階/中住戸 　3,680/67.90 = 54.2万円　

14階が割高のように見えるけど、眺望（夜景）は17階よりも良いはずなので、そこをどう評価するかかな？　
6階はもう一段の値下げが必要だろうね。

[63: 通りがかりさん]

>>62 通りがかりさん

9階が大京穴吹不動産のページから消えた。（3度目？）
せっかく大幅値下げしたんだし、今度こそ売れるといいね。

ちなみに、この物件の場所は公示地価の基準点になってるんだけど、その鑑定評価書での開発法による平米単価は 50万円弱だった。
もちろん新築時の値付けはもっと高かったけど、築浅中古であれば妥当な見積もりだったのかも？

[64: 通りがかりさん]

>>52 通りがかりさん

駅西本町1丁目（仮称 駅西2）の方、工事用囲いが設置され、建築確認番号などの掲出はないけど地面に糸が張ってあった。
来週から重機搬入して基礎工事開始かしらね？

それと、物件ページはいつ公開されるのかしら？
とりあえず外観イラストのトップページと物件概要，現地案内図程度なら、もう公開できそうな気がするけど？

[65: 通りがかりさん]

>>62 通りがかりさん

17階値下げ
（4,050万円 → 3,850万円）
https://www.shinkouzensai.co.jp/mansion_list/mansion_detail/room_detai...

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　3,850/76.62 = 50.2万円　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　
6階/中住戸 　3,680/67.90 = 54.2万円　

直近で成約した
9階/中住戸 　3,300/65.56 = 50.3万円　
と同じ坪単価だし、やはりこれくらいが妥当なのかな？

[66: 通りがかりさん]

>>64 通りがかりさん

1丁目の駅西2の建設現場、流石におかしいな。
建築確認番号をまだ取れてないのかも？

工事用囲いを設置し、
村中建設の旗が翻り、
1週間の作業予定が掲出されてるけど、

工事名，建築確認番号，責任者名，発注者名，緊急連絡先，雇用保険など、それ以外の情報は掲出されてないし、
工事の進捗も著しく遅いように見える。

いつでも着工できる準備は整えてあるけど、建築確認番号が取れてないなどの理由で、マンション本体の建設作業に着手できずにいるように見える。

[67: 通りがかりさん]

>>66 通りがかりさん

やっと「（仮称）レーベン金沢駅西本町II 新築工事」の標識を掲出して杭打ち機も立っていた。
公式ページ公開も近そうね。

プレサンスの設計から高さを抑えるなど少し手直ししてるようだけど、建築確認が「令和1年9月24日」ということは、プレサンスが建てる気満々で建築確認まで取得してたのをそのまま流用できたのね。

[68: 通りがかりさん]

販売好調らしい
https://news.yahoo.co.jp/articles/c168a2071034efbda06de1385d6449dd8f42...

[69: 通りがかりさん]

>>68 通りがかりさん

落ち着いてよく読みなはれ。

販売好調だったのは一昨年から昨年にかけての MID WEST TOWER（3丁目）新築時の話。完成前後から 4戸が中古で売りに出てるけど、1年経った最近になって やっと 1戸売れただけ。

駅西本町II（1丁目）の方は、まだ販売どころか物件ページすら公開されてない。
今から売り出したら、レーベンも市内の他社物件と同様に惨憺たる結果になるだろうね。

[70: マンション検討中さん]

まぁその辺は良くない？
そこまで深読み？しなくてもええやろｗ

[71: 通りがかりさん]

>>68 通りがかりさん

「８階建て５３戸」ということは、
7 × 8 = 56 戸だから、

8 階： 5 戸　
2-7 階： 8 戸　
1 階： 全て共有部　
または、
2-8 階： 7 戸　
1 階： 4 戸 ＋共有部　
かしらね？

あの敷地で、ファミリー向け 3LDK を 7, 8 戸も並べるほどの奥行きがあったかしら？

[72: 通りがかりさん]

>>71 通りがかりさん

バルコニー側の隣地境界線が計 48.780m だから、平均スパンは
8戸/階だと 6.0m。3LDK だと狭いかな。
7戸/階だと 6.8m。余裕でしょ。

[73: 通りがかりさん]

>>65 通りがかりさん

毎月のように値下げして売り急いでた 17階が、遂に下げ止まって賃貸も募集し始めたっぽい。
でも、住宅ローンがあると事業用債務になって銀行から叱られるのでは？

https://suumo.jp/chintai/bc_100212380146/
賃料　17万円　
管理費・共益費　15000円　
駐車場　敷地内10000円/機械式駐　
間取り / 専有面積　3LDK / 71.93m2　
階建　17階/17階建　

[74: 通りがかりさん]

>>73 通りがかりさん

やっと売れたのかな？
深考全幸だけが SUUMO, at-home からも消えてるけど。

[75: 検討板ユーザーさん]

>>74 通りがかりさん

LAND PLAZA も消えた。
賃貸だけが残った？

[76: 検討板ユーザーさん]

>>67 通りがかりさん

杭打ち機が消えて、直ぐにタワークレーンに代わったっぽい。
地面を掘って防火水槽とかは作ってないのかな？

[77: 通りがかりさん]

>>76 検討板ユーザーさん

地面を掘削してますよ。
タワークレーンは上に操作室がないタイプで、おそらくタワーパーキングの場所に立ってますね。躯体の完成後に撤去してからタワーパーキングを建てるのですかね。

[78: 通りがかりさん]

>>75 検討板ユーザーさん

賃貸も消えましたね。
やはり坪単価 166万円（平米 50万円）が妥当な値付けのようで。残りは 6階と 14階ですが、もし本気で売りたいなら、これで値下げ不可避ですかね。

[79: 坪単価比較中さん]

>>78 通りがかりさん

何だか面白いことになってきたかも。

まず、14階が SUUMO, at home, つなぐ不動産のページから消えた。
81m2 もあるのに 2LDK だと需要が限られていて売れづらいらしいけど、やっと売れたのかな？

そして、6階が SUUMO, at home では値下げされた。
（3,680万円 → 3,480万円）
ライトフは未反映だけど、ポータルの更新を優先して自社サイトは後回しというのは、他社でもよくあることらしい。

平米単価で比較すると、
17階/角部屋　3,850/76.62 = 50.2万円　成約　
14階/角部屋　4,380/81.39 = 53.8万円　成約？　
9階/中住戸 　3,300/65.56 = 50.3万円　成約　
6階/中住戸 　3,480/67.90 = 51.3万円　販売中　

14階だと周りの高層マンションよりも少し低い位置なので眺望は所々遮られるはずだけど、50m道路が途中で少し曲がっているおかげで金沢駅まで真っすぐ見通せるし、割高でも眺望代だと思えば妥当な値付けだったのかな？

[80: 通りがかりさん]

駅西本町1丁目（元はプレサンスが計画し頓挫）の方の公式ページが公開され、スレも立った。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/666498/

今後は1丁目の物件の話はそっちでしてね。

[81: 通りがかりさん]

あれ？？
https://www.raitofu.com/news/detail/154200

まだ売りに出てるように見えるけど？
破談になったのかしら？

[82: 通りがかりさん]

>>81 通りがかりさん

SUUMO などのポータルからは全て消えたようだから、やはり売れてたのですね。
これで新築当初からの中古の売り出しも一掃されたはず。

それにしても売買契約成立から引渡（代金全額払込）まで10日足らずとは速いな。ローンを使わず現金一括なのかしら？

[83: 通りがかりさん]

ベンチマークとして注視中 Φ(._.;
そういえば、もうすぐ公示地価が出るはずね。今年はいくら下がってるかな？

[84: 通りがかりさん]

>>83 通りがかりさん

もののふの 矢橋の船は速けれど
急がば回れ 瀬田の長橋

相当急いでるように見えるけど、一般で 4つ契約しても結局は SUUMO とかが入口になるから同じではないかしら？

[85: 通りがかりさん]

>>83 通りがかりさん

公示地価　17.8万円（0.2万円下落）でしたね。

開発法の平米単価 50万円というのは、新築としては安すぎるけど、築浅としては妥当な見積もりだったみたい。

[86: 通りがかりさん]

>>84 通りがかりさん

マンション専業に絞って値下げしたみたいね。
戸建て土地と買い方の零細はマンションの売り方を知らないようだからね。

[87: 通りがかりさん]

チャレンジ価格としても高すぎるなあ。
売買実績を見れば相場が分かりそうなものなのに。

[88: 通りがかりさん]

[自作自演、もしくは成りすまし行為のため、削除しました。管理担当]

[89: 通りがかりさん]

やれやれ。 同じ間取りプランの縦列で
1戸目が 3,750万円で売りに出てるときに
2階上が 4,280万円で売りに出れば
誰しも価格差が大きすぎると思うし
その更に 2階上が 3,950万円で出れば
誰しも価格差は 50万円/階 が妥当であり
2戸目は高すぎると思うでしょうに。

[90: マンション検討中さん]

病院や保育園など結構充実されてるんですね。あーコストコが近ければな・・出来ないかな

[91: 通りがかりさん]

>>90 マンション検討中さん

コストコは……　無理でしょうね。

まず一つに土地がない。
街区を1つ丸ごと使うほどの土地が必要になるだろうけど、そんな土地はもう残っていない。
もし、TSUTAYA やニトリの土地が空いたとしても、コストコには狭すぎるでしょう。

もう一つは高さ制限の問題。
50m 道路の 8号線までの区間は「低さ制限」が設定されており、最低 9m（3階建て相当）の高さの外壁が必要になる。（正確には、ファミマまでの区間は最低 12m）
たとえば、スギ薬局金沢駅西店は一部2階建てにしてこの制限をクリアしてるけど、その2階はテナント募集中のままになってる。ドミナント出店でなければ、建てなかったでしょう。

この近辺でコストコを作るとしたら、コロナワールドのように海環まで行く必要があるでしょうね。

ちなみに、50m 道路沿いにコンビニが少ないのも、おそらく低さ制限のせいだと思う。
セブンイレブンのようにビルの1階に組み込まないと、単独では新たに建てられないからね。

[92: 通りがかりさん]

>>89 通りがかりさん

何か、同じ間取り3連発の1戸目は売れちゃったみたいね。

[93: 通りがかりさん]

>>92 通りがかりさん

売れてなかった。3580万円に値下げしただけだ。
350万円／階とか、適正価格がいくらなのか分からなくなるね。

[94: 通りがかりさん]

また1戸売りに出た。
空室が増えてゆく。

[95: 通りがかりさん]

6階が SUUMO から消えた？

[96: マンション検討中さん]

6階賃貸出てる
勿体無いかも…

[97: 通りがかりさん]

>>96 マンション検討中さん

同じ間取りの8階よりも6階の方が中古価格は高い状態で賃貸にも出したので、値下げできない理由が何かあるのかもしれませんね。知らんけど。

[98: 通りがかりさん]

既に何戸か中古売却と賃貸が出てるけど、それらを見ていて思うのは、マンションを扱い慣れてない小さい業者には依頼すべきではないなあと。
専有面積，駅距離，最寄りコンビニなどの情報記載が誤ってると依頼者である売主・貸主に不利になるし、今後の事例データ蓄積などの面でも有害でしかないし。
不動産の取引はどこの業者に依頼しても SUUMO とかのポータルサイトを介して買い手・借り手に届くことが多いわけだし、マンション名を言って「あぁ、あそこですね」と即座に返ってくるような業者に依頼した方が良さそうな気がする。

[99: 通りがかりさん]

16階が1ヶ月ほど経って復活とか一体何なんだ？？　
普通は売買契約成立しても引渡までは消さないものでしょ。

[100: 通りがかりさん]

2022年 公示地価　18.0万円　
昨年より 0.2万円アップ↑　
　
って、まあ横這いだよね
ちなみにプラウドの3軒隣は 38.5万円　
昨年より 0.5万円ダウン↓　
ブリリア近くの最高値地点は 98.5万円　
昨年より 3.5万円ダウン↓で
遂に 100万円を切ってしまった ...

[101: 坪単価比較中さん]

2023年 公示地価　18.6万円　
昨年より 0.6万円アップ↑　
　
住宅地 用途で最高値地点の彦三町1 と
同額で市内トップに返り咲いてしまった！
2019年新規設定時は 17.0万円の同額で
以降は引き離されていたのに意外。
ただ、彦三町1 は今回 0.1万円アップ↑で
戻りが鈍かっただけなので来年は再び
引き離されるのでしょう。

ちなみにプラウドの3軒隣は 40.0万円　
昨年より 1.5万円アップ↑　
ブリリア近くの最高値地点は 100.0万円　
昨年より 1.5万円アップ↑　
レーベン大手門 2 の向かいは 25.4万円　
昨年より 0.3万円アップ↑　

それと半年前の基準地価になるけど、
ブリリアの並びでリファーレ寄りは 22.5万円　
サーパス広岡から表通りに出ると 18.4万円　

ジオ，プレミスト橋場町，レーベン長田は
近くに適当な基準地がないので推測不能

地価評価額で見ると、ジオが一番高くて
その次がプラウドになり、ブリリアは
レーベン大手門 2 よりも少し安そうですね。
サーパス広岡は裏通りなのでかなり安いのは
間違いないでしょう。

[102: 通りがかりさん]

>>101 坪単価比較中さん

地価の上がった下がったは開発や経済を反映してそうなので分かりますが、単純に比較して高い低いってマンションに意味あるんでしょうか。固定資産税とか高くなるだけでマンションの売買価格に反映されていると思えません。

[103: 検討板ユーザーさん]

>>102 通りがかりさん

マンション付近の公示地価の比較が無意味だなんて、ブリリアの東京建物を貶める発言は如何なものかと思いますけどねえ。
ブリリア金沢本町の公式ページでは、プラウドシティ金沢，ザ・レーベン金沢大手門 Galleria Gran を含む市内各地の公示地価を載せて比較していますよね。東京建物はマンションと何の関係もない情報を載せて消費者を惑わせているとでも言いたいのでしょうか。

販売価格が同程度であり利便性なども大差なければ、地価が安い方が建物本体をコストカットせずにカネをかけることができますよね。それ以外にも周辺の地価から読み取れる情報はあると思いますけどねえ。

[104: 評判気になるさん]

>>103 検討板ユーザーさん

デベロッパーが土地を安く仕入れたってその分利益乗っけられるだけじゃないですか。販売価格や建築コストに還元されたりするんですかね。売れないからって簡単に値下げできる商品でもないでしょうし。中古で売買する時地価の話なんて全く出ないですよね。

[105: 坪単価比較中さん]

>>104 評判気になるさん

不思議な人ですね。誰も中古マンションの話なんてしていないのに。
>>101 で挙げられているマンションはいずれも新築ですし、ここ レーベン MID WEST TOWER は中古ですけど、公示地価の鑑定評価書では「もし、この敷地に同じスペック（RC17階建て，73m2×80戸）のマンションを再建築するとしたら」という仮定で適正地価を算出しているので、やはり新築マンションとしての評価額になりますよ。

それと売れない新築マンションの価格を 100万円から 200万円値下げするのは、ごく普通に行なわれていますよね。（逆に想定以上に売れ行きが良い場合は値上げすることもありますけど、こっちはよほど注意深く観察していないと気づかないでしょう。）
極端な例では、超高級マンションを一気に何千万円も値下げした実例もありますけど、これはまあ地価とは関係ないか。